VESTLY AS Kvinnherad kommune Sektor for samfunnsutvikling v Ingo Bewer Sturla Vik-Vestly y 5470 ROSENDAL Kvinnherad kommune 16 AU6.2012 Håkon Johnsen Skimmeland j U off S ksnr Saksbe Linn Therese Erve Kop,. Skjold, 15.08.2012 Vår ref Sak nr. 2492 Ansvarlig advokat: Sturla Vik-Vestly REGULERINGSPLAN 20120008 - INNSIGELSE Det vises til kommunens brev av 17.6.12 hvor forslag til reguleringsplan nr. 20120008 ble lagt ut til offentlig ettersyn med frist til 18.8.12 med å inngi kommentarer og uttalelserinnsigelser. Innledning Vårt kontor representerer Liv Landa Lie og Ivar Lie som er grunneiere og hjemmelshavere til gnr. 199 bnr. 4,5 og 105, samt majoritetseier i gnr, 199bnr. 26 med 52,5 %. I tillegg er våre klienter medeiere i eiendommen gnr. 199bnr. 1-13, 20 og 21 som er et tingsrettslig sameie populært kalt "Fellesen". Dette er et sameie som strekker seg langs nordsiden av elven fra fylkesveien til sjøen Ved sjøen strekker eiendommen seg nordvestover og inn i planområdet ved at denne delen av eiendommen er foreslått regulert til badeplassområde samt tilkomst til småbåthavn. Jeg viser til vedlagte kart fra www.fonnakart.no hvor denne eiendommen er markert. Våre klienter eier her 12 %; dvs, litt i overkant av 18 av denne eiendommen. Våre klienter er derved, samlet sett, en betydelig grunneier innenfor reguleringsplanforslagets avgrensning. Våre klienter var innledningsvis en del av det grunneierfellesskap som ønsket utarbeidet reguleringsplan for Landavågen. Men da våre klienters ønsker og synspunkter opplevdes lite etterkommet valgte våre klienter i brev av 2.5.12 å trekke seg fra planarbeidet og samarbeidet om dette. 1 Advokatfirma Isvik NO-5574 Skjold tlf 52 76 50 90 fax: 52 76 50 99 Vik Vestly Bankgiro: www.vikvestly.no AS 3305 05 10609 Foretaksnr.: NO 990 005 842 MVA
I samme brev ble det gjort klart at det ikke ville bli avstått grunn for gjennomføring av de deler av planen som innbefattet våre klienters eiendom. I forhold til det planforslag som nå fremkommer har våre klienter betydelige innvendinger som jeg i det følgende vil gjøre rede for. Det bes om at de innvedninger som her fremkommer blir tatt hensyn til i det videre planarbeid fra kommunens side. Planens forslag om småbåthavn innerst i Landavågen I det opprinnelige planutkastet var det inntatt en småbåthavn m molo beliggende rett utenfor gnr. 199bnr. 26 og med adkomst fra denne eiendommen ved bruk av flytebryggelandgang. Etter at våre klienter protesterte på dette ble dette endret ved at adkomst til småbåthavnen ble flyttet litt østover og slik at adkomst til anlegget ble liggende på "Fellesen". Det må her presiseres at protesten ikke omhandlet småbåthavnens plassering, men at det ble innregulert småbåthavn i det hele og store. Det er derfor misvisende når J. Tufteland AS i sine reguleringsforutsetninger på s. 10 (pkt. 4.8 uttaler at "Tilkomst til havna er flyttet, etter ynskje frå grunneigaren." Faktum er at våre klienter protesterer på at det i det hele skal anlegges småbåthavn i Landavågen. Sameieloven 4 lyder: "Eit fleirtal 2 kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til. 3 Vedtaket må ikkje stride mot lova her 3 eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjera tingen om til noko anna. Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. 3 Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte. Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, 3 skal han ha like for tapet." Prinsipalt anføres at regulering med mulighet for etablering av småbåthavn med adkomst fra dette tingsrettslig realsameiet er i strid med sameieloven 4, 1. ledd. Det er ikke adgang for et flertall i sameiet å gjøre vedtak om bruk av en sameiegjenstand (eiendommen i strid med det eiendommen er "etla" til. Med etla forstås eiendommens formål. Denne eiendommen er et sameie fra lang tid tilbake hvor dette var fellesarealer for flere bruk tilknyttet elva og sagbruket. Formålet med eiendommen er således ikke å tjene som adkomst til småbåthavn uten etter at det fra sameiets side enstemmig er akseptert slik endret bruksformål. Slik aksept foreligger ikke. Vi kan heller ikke se at det i oversendelsen fra J. Tufteland AS er inntatt noe vedtak fra sameiermøte hvor dette spørsmålet er behandlet. Allerede av den grunn må småbåthavnen tas 2
ut av planforslaget da det ikke foreligger rettsgrunnlag for en slik disposisjon av arealenes bruksformål. Subsidiært anføres at forslaget om småbåthavn strider mot sameieloven 4. 2. ledd da det er åpenbart at planforslaget medfører at eiendommen "gjøres om til noe annet". Heller ikke her foreligger det privatrettslige grunnlaget fra sameiets side som åpner for at det kan innreguleres småbåthavn uten etter sameiets enstemmige vedtak. Atter subsidiært anføres at forslag om småbåthavn med adkomst fra fellesarealet er i strid med tålegrensen i naboloven 2. Det er i planforslaget lagt til grunn at det skal etableres minst 1 plass for hver ny bruksenhet. Det vil innebære at det innreguleres båtplass for minst 38 bruksenheter, jfr. planforutsetningenes pkt. 3.1.8. I tillegg kan det påregnes at det avsettes båtplass til eksisterende bruksenheter. Det er lagt til grunn at det i planområdet i dag er 5 fritidsboliger og 4 naust. Videre kan det også legges til grunn at det avsettes noen gjesteplasser slik at samlet antall båtplasser er om lag 50 stk. Dette vil generere et trafikkgrunnlag, herunder støygrunnlag, som er sterkt problematisk i henhold tilden naborettslige tålegrense etter nabol. 2. Naboloven 2 lyder: "Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. 2 Inn under ulempe går 6g at noko må reknast for farleg. I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden. 3 I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader. Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar." Vi kan ikke se at planforslaget fra J. Tufteland AS på noen måte har vurdert småbåthavnens virkning på det omliggende miljø. Våre klienter er eier av gnr. 199bnr. 105 som vil være den nærmeste eiendom til å bære belastningene ved anlegget. Dette gjelder både støybelastninger, men også visuelt i det anlegget nødvendigvis vil være skjemmende for nærområdet. Under enhver omstendighet er det ikke inngått avtale med våre klienter om adkomst til anlegget over gnr. 199bnr. 105 som foreslått i planen. Våre klienter vil motsette seg at det etableres en slik adkomst. Av den grunn ber en om at småbåthavnbåtanlegg tas ut av planen. Etablering av ny veg over gnr. 199bnr. 4 og 5 Det foreligger ikke privatrettslig grunnlag for ny veg beliggende overfor nye fritidsboliger over gnr. 199bnr. 4 og 5. Våre klienter har trukket sitt samtykke til å avgi grunn til slik veg. Dette medfører at det i planforslaget ikke er underliggende forhold som tilsier at planforslaget om ny veg over våre klienters grunn kan tas til følge. 3
Disponering av nausttomt tilhørende gnr. 199bnr. 5 til offentlig friområde (badeområde. Denne parsellen ble i kommuneplanens arealdel for Halsnøy 2008-2017 avsatt til offentlig friområde. Dette er fulgt opp i reguleringsplanforslaget ved at dette er foreslått regulert til badeområde. Våre klienter anfører at dette er urimelig og ber om at denne parsellen blir regulert til de samme formål som omliggende arealer langs sjøen. Det offentliges båndlegging i så måte er tilfeldig, og det økonomiske tapet i så måte kan ikke ensidig bæres av våre klienter uten etter erstatning. Hvis dette ikke blir gjort varsles det krav om innløsning etter pb1. 15-1 i det arealet ikke er regulert innen 4 år etter kommuneplanens vedtagelse. For ordens skyld opplyses det at pb1. 21-6 om privatrettslige forhold kun gjelder søknad om byggesaker og ikke reguleringssaker. Det er etter vårt syn en grunnleggende forutsetning for behandling av privat fremsatt reguleringsplanforslag at planen er i samsvar med grunneiernes intensjoner og at den ikke kommer i strid med underliggende privatrettslige forhold. Med vennlig hilsen Advokatfirma Vik yestly AS Stur a Vik-Vestly Kopi: Liv Landa Lie 4
,, ---- -,-(..--'.--- -..., -----...--_,_. -..,, 7_,..:-...r.,, "'------.'---, -'-;,-... -,.. I,....: J---iWilicgr. ".. 90109 11 19,91107 s s,. 199 105 30.0 199M0-13,0-21 < (1" ' Kvinnherad kommane ".` Grunnkart Målestokk: ;--, 191 1:1 699 Dato 15.08.2012 1:1un MOCZ=111111= ecifoibeholdomfedi kartgrimmagetiplet efin FlOrosg dopnlyan" sorn. krevesvedoranetning aien 157