SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Camilla Angelsen Arkiv: GBNR 117/307 Arkivsaksnr.: 11/6852-13 Dato: * SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSFORMÅL - 117/307, INGVALD LUDVIGSENS GATE 14, BRUKSENDRING TIL BOWLINGHALL â INNSTILLING TIL: Administrasjonens innstilling: Kommunen finner at en eventuell dispensasjon fra reguleringsformålet industri/håndverk til tjenestyting ikke vil føre til at hensynet bak planene og bestemmelsene det er søkt dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt, likeså hensynet bak formuleringene om planlegging og byggesaksbehandling i lovens formålsparagraf. Den aktuelle dispensasjonen vil ikke medføre at avvikene fra gjeldende planers arealbruk blir vesentlig større enn de allerede er. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at fordelene ved å gi den aktuelle dispensasjonen er klart større enn ulempene. Dispensasjonssøknaden godkjennes. Osmund Kaldheim rådmann á Arild Eek byutviklingsdirektør
â SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSFORMÅL - 117/307, INGVALD LUDVIGSENS GATE 14, BRUKSENDRING TIL BOWLINGHALL Innledning/bakgrunn for saken Det søkes om dispensasjon fra reguleringsformål Industri/Håndverk i reguleringsplan for Buskerudveien ny vei øst for Drammen Travbane Rosenkrantzgt Farmen og arealformålet næring i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver ønsker å brukendre til bowlinghall. Saksutredning Eiendommen Ingvald Ludvigsens gate 14 ligger på Åssiden. Tiltakshaver ønsker å bruksendre deler av bygningen til bowlinghall. Planstatus Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for området Buskerudveien ny vei øst for Drammen Travbane Rosenkrantzgt Farmen, vedtatt 10.06.1974. Området er regulert til Industri/Håndverk. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt 26.02.2008, og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til næring. Definisjon av næring i henhold til plan- og bygningsloven (av 1985 som var gjeldende da kommuneplanen ble vedtatt) er forretning/kontor/industri/lager. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra plangrunnlaget for bruksendring fra industri/håndverk til bowlinghall. Bowlinghall er å anse som tjenesteyting. Tjenesteyting er ikke et spesifikt bruksområde i reguleringsplan eller kommuneplan. Det står i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 heller ikke noe spesifikt om tjenesteyting. Det er derfor i retningslinjene presisert at offentlig og privat tjenesteyting og kulturelle institusjoner skal lokaliseres i senterområdet for å styrke bysentrum og bydelssentra. Dispensasjon krever grunngitt søknad i forhold til de hensyn som skal vurderes. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver enkelt dispensasjon skal vurderes konkret, og skal forutsetningsvis ikke kunne gi presedens for senere saker. Tiltakshaver begrunner sin søknad med følgende argumenter: Tiltaket er lokalisert i en bydel med et stort kundegrunnlag i nærområdet, og supplerer to allerede etablerte treningssentra i samme område (Akropolis og Helse Plus), samt tennishall. Akropolis ligger på samme eiendom. Bowlinghall er en typisk plasskrevende virksomhet som ikke bør etableres i bysentrum for å styrke dette, men heller etableres i deler av byen / distriktet som fører til mindre trafikkbelastning i bynære områder og sentrum. Det er grunn til å anta at store deler av stedets brukere vil komme fra nærområder og innenfor rimelig gang- /sykkelavstand. Det er også korte avstander til kollektive transporttilbud. Tiltaket vil ikke påføre verken veinett eller nærområde uakseptable trafikkbelastninger.
På grunn av innspill fra planavdelingen mente så vel tiltakshaver som ansvarlig søker at dette tiltaket måtte være å betrakte som en normal næringsvirksomhet på linje med allerede etablert virksomheter i området. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. I nabovarselet er det ikke sagt at det søkes om dispensasjon fra reguleringsformålet. Tiltakshaver har derfor sendt ut et nytt nabovarsel om dette. Frist for innsending av nabomerknader går ut før saken skal behandles i formannsskapet og vil eventuelt bli lagt med saken. Administrasjonens bemerkninger Kommuneplanens arealdel er overordnet reguleringsplanen, som gir mer detaljerte bestemmelser. Hvis det er konflikt mellom reguleringsplan og kommuneplan er det kommuneplanen som gjelder. Retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser skal gi en utdypende forståelse av hvordan bestemmelsene skal tolkes/praktiseres. I 2010 sendte samme ansvarlige søker en forespørsel til planavdelingen om en avklaring av bruk av en annen eiendom i området innen kontor/lager/handel (plasskrevende varer) er påregnelig. I svaret sies det at området er regulert til industri i en reguleringsplan fra 1974 og at denne er overstyrt av kommuneplanens arealdel. Det aktuelle området er i kommuneplanens arealdel vist som næringsområde merket med (1). I område merket (1) kan det etableres forretningsvirksomhet for arealkrevende varer. Det vil si at kommuneplanens bestemmelse er mer spesifikk enn den eldre reguleringsplanen når det gjelder handel med arealkrevende varer, men ikke for tjenesteyting. Arealkrevende varer er i bestemmelsene detaljert som møbler, hvite- og brunevarer samt interiørvarer. Det er viktig å merke seg at svaret er gitt etter et spesifikt spørsmål, og svaret kan ikke påregnes å være gyldig i andre tilfeller. Det ble i forespørselen ikke nevnt noe om bowlinghall/tjenesteyting. Vurdering I denne saken er reguleringsplanen gjeldende, da det ikke er konflikt mellom denne og kommuneplanens arealdel. Tiltak som er i strid med reguleringsplanen krever alltid dispensasjon. Søker kan selvfølgelig ha forventninger om hvilke typer virksomhet som kan godkjennes på eiendommen ut fra hvordan det aktuelle området har utviklet seg over tid. En dispensasjon skal imidlertid alltid vurderes konkret for hver enkelt sak. Det er bystyret som er bygningsmyndighet, alle prinsipielle dispensasjoner fra politisk vedtatte planer skal i utgangspunktet behandles politisk. Politiske føringer kan endres over tid, så gamle dispensasjoner i et område kan ikke forventes å gi presedens. Gradvis endring av arealbruken i området Reguleringsplanen for området ble vedtatt i 1974. Opp gjennom årene har området endret noe karakter og mange av eiendommene innenfor området med samme reguleringsformål har i dag en arealbruk som strider mot gjeldende planer. Dette kan være lovlig etablert før de aktuelle planene ble vedtatt, godkjent ved dispensasjon eller etablert (ulovlig) uten søknad/dispensasjon. Kommunen har ikke noen (full) oversikt over dette, men juridisk sett er det eieren av eiendommene som har ansvaret for at den aktuelle bruken er lovlig etablert.
Det er imidlertid gitt dispensasjon til tjenesteytende næring (treningssenter) i 1993. Spørsmålet er om utviklingen har gått i ønsket retning, og hva som er ønsket utvikling i fremtiden. Det er (fortsatt) et press for å etablere andre typer virksomheter i området, bl.a. foreligger det en søknad om etablering av treningssenter som behandles parallelt med denne søknaden om bowlinghall. Det er liten tilgang på næringsområder i Drammen av forskjellig slag (bl.a. industri/håndverk som er reguleringsformål her). Denne saken vil derfor være av prinsipiell betydning også for tilsvarende søknader. Hvis det er politisk ønskelig med en annen utvikling av området enn den som er fastlagt i gjeldende planer, bør området omreguleres. Formålsbestemmelsene i loven og formålet med aktuelle planer Formålet med kommuneplan, reguleringsplan og bestemmelser er i følge lovens formålsparagraf blant annet å styre arealbruk og samfunnsutvikling på en bærekraftig og samfunnsnyttig måte. Formålet med retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 er at privat og offentlig tjenesteyting bør legges til bysentrum og bydelssentra for å styrke disse og for å redusere transportbehovet. Ut fra vurderingene ovenfor må det tas stilling til hvorvidt en eventuell dispensasjon vil vesentlig tilsidesette disse hensynene. Momenter som taler for dispensasjon Bowlinghallen vil bli liggende forholdsvis nært Åssidensenteret som er det nærmeste bydelssenteret. Det er også god gang/sykkel-forbindels til Åssidensenteret og aktuelle bomønster. Bowlinghallen vil bli liggende forholdsvis nær Berskau-området med idrettsanlegg, tennishall og flerbrukshall (som riktignok ligger i et område som i gjeldende planer er vist som friområde/idrettsplass). Bowlinghallen er ment å betjene den lokale befolkningen. Bowlinghall er en plasskrevende virksomhet, som kan være vanskelig å innpasse innenfor et bydelssenter, også med hensyn til husleienivå. Tiltaket vil ikke påføre verken veinett eller nærområde uakseptable trafikkbelastninger. Momenter som taler mot dispensasjon I kommuneplanens bestemmelser er det gitt føringer om at tjenesteyting bør legges til bysentrum og bydelssentra. Det er lite tilgjengelig næringsareal i Drammen. Dispensasjon for andre type virksomheter i næringsområder (f.eks tjenesteyting) reduserer utviklingsmulighetene for bedrifter innen næring (her Industri/håndverk). Bowlinghall bør ligge i gang-/sykkelavstand fra bolig. På Åssiden er boligtettheten størst på nordsiden av Betzy Kjeldsbergs vei. Tjenesteyting bør etableres der, gjerne innen bydelssenteret på Åssiden. Administrasjonens anbefaling
Konklusjon: Etter rådmannens vurdering vil en eventuell dispensasjon ikke føre til at hensynet bak lovens formålsbestemmelse og formålet med gjeldende planer bli vesentlig tilsidesatt. Området har i dag en noe variert bruk, som til dels strider mot de aktuelle planene. Den aktuelle dispensasjonen vil ikke medføre at avvikene fra gjeldende planers arealbruk blir vesentlig større enn de allerede er. Tiltakets nærhet til bydelssenteret på Åssiden og plasskrevende virksomhet gjør at kommunen i omsøkte sak vurderer at et fravik fra retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 er akseptabelt. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at fordelene ved å gi den aktuelle dispensasjonen er klart større enn ulempene. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonsplan 3. Søkand om dispensasjon á