Side 1 av 6 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 13/916 SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR RAVEIEN 439 - GBNR 34/11 M FL - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Dag Yttri Arkiv: L13 611 Saksnr.: Utvalg Møtedato 32/16 Plan- og utbyggingsutvalget 16.03.2016 49/16 Formannskapet 12.04.2016 19/16 Bystyret 28.04.2016 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 16.03.2016: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak:
Side 2 av 6 Formannskapet behandlet saken i møte den 12.04.2016: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Bystyret behandlet saken i møte den 28.04.2016: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak:
Side 3 av 6 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Plan- og utbyggingsutvalget fattet i møte 23.09.2015, sak 99/15 følgende vedtak Forslag til detaljregulering for Raveien 439 441, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 20.05.2015, avvises og legges ikke ut til offentlig ettersyn, jf. Planog bygningslovens 12-10 og 12-11. Forslagsstiller B16 arkitektur & landskap (Bispegata 16, Oslo) foretok etter plan- og utbyggingsutvalgets vedtak 23.09.2015 revisjon av planforslaget. I revidert planforslag ble gbnr. 34/10 og 17 tatt ut av planområdet og planen tilpasset dette. Plan og utbyggingsutvalget behandlet i møte 25.11.2015, sak 128/15 revidert forslag til reguleringsplan for Raveien 439 og fattet følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Raveien 439, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert 20.10.2015, legges ut til offentlig ettersyn, jf. Plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse. Tiltakshaver vil mest sannsynlig være NBNE AS (Bispegata 16, Oslo). Planstatus Hoveddelen av planområdet er uregulert og avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel vedtatt 2014. Østre del av planområdet er regulert til parkbelte/buffersone i vedtatt reguleringsplan 20000008 for Kullerød nord og avsatt til næring i kommuneplanens arealdel. Mot vest inngår en mindre del av planområdet i reguleringsplan 19830012 for gang- og sykkelvei fra Klinstad til Haugtuft. Planområdet grenser i sør til nylig vedtatt reguleringsplan 20120005 for Raveien 433 435. Beskrivelse av planen Planforslaget legger til rette for å etablere konsentrert småhusbebyggelse i 2 etasjer. Tillatte bygningstyper er rekkehus og flermannsboliger, eksempelvis 4-mannsboliger. Maks tillatt andel bebygd areal (BYA) foreslås til 35 %. Adkomst til planområdet foreslås fra sør og tilknyttet regulert adkomstvei i vedtatt reguleringsplan for Raveien 433 435. Det foreslås etablert felles nærlekeplass på 490 m2 øst i planområdet. Førstegangsbehandling Ved varsel om planoppstart mottok kommunen uttalelser knyttet til blant annet: kostnadsfordeling for opparbeidelse av felles infrastruktur, videreføring av adkomstvei, sanering av eksisterende adkomst, byggegrense mot fylkesvegen, støyavskjerming mot vei, leke- og uteoppholdsarealer og nettstasjon for lavspentanlegg. Rådmannens merknader ved førstegangsbehandling oppsummeres som følger:
Side 4 av 6 Foreslått lekeplass øst i planområdet vil få noe redusert kvalitet grunnet skytestøy fra leirduebana ved Fokserød. Foreslått lekeplass ligger delvis innenfor areal regulert til buffersone i vedtatt reguleringsplan for Kullerød nord. Planforslaget ivaretar vegvesenets forutsetninger knyttet til sanering av eksisterende adkomst fra Raveien. Etter rådmannens vurdering er det for øyeblikket lite aktuelt å fastsette kostnadsfordeling for opparbeiding av felles infrastruktur ved vedtak. Konsekvenser Vei og trafikk Tiltaket vil gi marginal trafikkøkning på Raveien. Planforslaget legger til rette for at adkomstvei til planområdet kan videreføres nordover til gbnr 34/4 og evt. videre til gbnr 34/24. Skole og barnehage Planområdet inngår i opptaksområdet for Fevang skole, som har ledig kapasitet. Utbygging etter planforslaget forutsetter ledig skolekapasitet. Nærmeste barnehage ligger på Hunsrød. Vann- og avløp Planforslaget ivaretar hensynet til eksisterende ledningsnett over området. Helhetlig lokal overvannsløsning forutsettes utformet i samarbeid med kommunen. Barn, unge, rekreasjon og friluftsliv Planforslaget vil gi lekeareal med redusert kvalitet grunnet skytestøy fra leirduebane på Fokserød. Med unntak av dette oppfyller planforslaget kommuneplanens krav til leke- og uteoppholdsareal. Øvrige konsekvenser for barn og unge antas å være små. Det antas at planforslaget vil ha liten betydning for rekreasjon og friluftsliv. Naturmangfold vurderinger etter Naturmangfoldlova Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees som oppfylt. Kulturminner Kulturminnelovens undersøkelsesplikt ansees som oppfylt. Landskap Tiltaket har ikke betydning for viktige landskapskvaliteter. Landbruk Planområdet omfatter ikke dyrket eller dyrkbar mark. Grunnforhold Plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn på reguleringsplannivå ansees for oppfylt. Risiko- og sårbarhet Plan- og bygningslovens krav til ROS analyse vurderes som oppfylt. Analysen viser ingen forhold som gir behov for tiltak med unntak av støy som nevnt under.
Side 5 av 6 Støy Planforslaget omfatter tilsvarende tiltak mot støy som vedtatt reguleringsplan for Raveien 433 435. Det forutsettes støyavskjerming mot Raveien før ny boligbebyggelse oppføres innen delområde BK1 nærmest fylkesveien. Planforslaget ivaretar nasjonale krav til støynivå på private uteoppholdsareal. Se «barn og unge» vedrørende lekeareal og støy. Sluttbehandling Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn 28.11.2015 med frist for uttalelser 27.01.2016. Kommune mottok i alt 4 uttalelser innen fristens utløp. Uttalelsene oppsummeres som følger: Statens vegvesen forutsetter i brev datert 15.12.2015 at planlagt støyskjerm etableres på privat grunn og at eksisterende utkjørsel til Raveien stenges. Skagerak energi har i brev datert 28.12.2015 ingen nye merknader til planarbeidet. Fylkesmannen i Vestfold gjør i brev datert 21.01.2016 oppmerksom på at arealer innenfor gul støysone ikke kan inngå i godkjent leke- og uteoppholdsareal. Fylkesmannen er samtidig kjent med at det ved utbygging i gul støysone kan være vanskelig å oppfylle støykravene knyttet til leke- og uteoppholdsareal. Dersom det viser seg at det ikke er mulig oppnå akseptabelt støynivå, anbefaler Fylkesmannen primært tiltak ved støykilden. Heidi Granerød Lea og André Lea i Raveien 441 ber i brev datert 26.01.2016 om at det tas hensyn til innsyn, støy og støv til deres boligeiendom. Det bes spesielt om at ny bebyggelse ikke gis vinduer på fasader vent mot deres hage. Rådmannens merknader Støyskjerm mot Raveien er på plankartet vist i eiendomsgrensen mot fylkesveien i henhold til krav fra vegvesenet. Etter rådmannens syn ivaretar planforslaget hensynet til nabo i Raveien 441 tilfredsstillende. Grunnlaget for ytterligere tilpassinger knyttet til innsyn, plassering av vinduer, støv eller støy er ikke til stede. I planforslaget hensyntas skytestøy ved at alle nye boliger forutsettes å få tilgang til støyskjermet uteoppholdsareal. Skjerming mot skytestøy for lekearealet er i praksis vanskelig og ville kreve uforholdsmessig omfattende tiltak. Dette anbefales derfor ikke. Lekearealet vil dermed få noe redusert kvalitet grunnet skytestøy. Arbeid med å etablere støyvoll ved leirduebana på Fokserød er påbegynt og antas ferdigstilt 2018. Dette vil bedre støysituasjonen, men planområdet vil i følge gjennomførte støyberegninger ligge innenfor gul sone for skytestøy også etter at støyvollen er ferdigstilt. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas uten endringer.
Side 6 av 6 Dokumenter i saken: 1. Plankart datert 20.10.2015 2. Bestemmelser datert 20.10.2015 Vedlegg som ikke trykkes til formannskap og bystyre 3. Alle uttalelser: brev fra Statens vegvesen datert 15.12.2015 brev fra Skagerak energi datert 28.12.2015 brev fra Fylkesmannen i Vestfold datert 21.01.2016 brev fra Heidi Granerød Lea og Andrè Lea, Raveien 441 datert 25.01.2016