Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/4505-25 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Klage på politisk vedtak om overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Vedtak av 01.10.14 opprettholdes. Klage fra ansvarlig søker Overhalla Hus as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1, 16-2. For nærmere begrunnelse vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 25.04.2013 11/6/41 Gåsnesvegen 28, ett-trinn - Overhalla Industrier AS nybygg bolig X 29.05.2013 11/6/41 Tegninger U 06.06.2013 Tillatelse til tiltak Overhalla Industrier AS U 03.06.2013 Mangler ved søknad Overhallahus I 04.06.2013 Redgjørelse fra ansvarlig søker Jørgen Bøkestad U 05.06.2013 Mangler ved ansvarsrett til Overhallahus grunntreprenør Per Duna I 06.06.2013 Revidert søknad om ansvarsrett Jørgen Bøkestad X 07.06.2013 Godkjente dokumenter I 27.11.2013 11/6/41 - Søknad om ferdigattest Overhalla Industrier X 05.05.2014 Opplysninger fra Namsos bydrift U 06.05.2014 Vedr. manglende dokumentasjon Overhalla hus as v/jørgen Bøkestad U 25.06.2014 11/6/41 Gåsnesvegn 28 - Manglende Overhalla Industrier AS dokumentasjon som grunnlag for ferdigattest. Varsel om mulig overtredelsesgebyr. I 24.07.2014 Gravemelding, sanitærmelding og Per Christian Sætran varslingsplan - 6Z7AGE U 05.08.2014 Svar på sanitærmelding - 6Z7AGE - Per Christian Sætran m.fl. Gbnr 11/6 - Gåsnesvegen 28 - Påkobling vann og avløp, nybygg - Vibstad VVS I 11.08.2014 Ferdigmelding - U68MXR Vibstad VVS AS U 13.08.2014 Svar på ferdigmelding - U68MXR - Vibstad VVS AS m.fl. gbnr 11/6 - påkobling nybygg - Vibstad VVS I 13.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - beskjed fra Namsos bydrift Namsos Kommune - Tomas Haugum U 14.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overhalla Industrier m.fl. Ferdigattest U 27.08.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Varsel om Overhalla Hus AS overtredelsesgebyr S 02.09.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig I 03.09.2014 Redegjørelse fra ansvarlig søker Overhallahus - Tomas Heglum X 01.10.2014 Særutskrift - 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig U 02.10.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Melding Overhalla Hus as om vedtak. I 20.10.2014 Klage vedrørende mottatt Overhalla Hus As overtredelsesgebyr S 28.10.2014 11/6/41 Gåsnesvegen 28 - Klage på politisk vedtak om overtredelsesgebyr for ulovlig bruk av bolig. 2
Vedlegg: 1. Kopi av politisk vedtak av 01.10.14 2. Oversiktskart 1:5000 3. Situasjonskart 1:500 4. Tegninger godkjent 06.06.13 3
Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Tiltaket gjelder nyoppført enebolig på boligtomt gnr. 11, bnr. 6, fnr. 41 Gåsnesvegen 28 i Vemundvik, 7810 Namsos. Hjemmelshaver Gåsnesvn. 28: Ansvarlig søker for hele tiltaket: Tiltakshavere: Silje A. Haugerøy og Per Christian Sætran. Overhalla Hus as Silje A. Haugerøy og Per Christian Sætran. Det ulovlige tiltak gjelder ny enebolig som er innflyttet og tatt i bruk uten at kommunen har gitt tillatelse, dvs. utstedt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ansvarlig søker har i byggeprosessen ikke besørget innsending av søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av kommunen v/namsos bydrift. Foranledning til saken: Byggetillatelse ble gitt 06.06.13. I forbindelse med søknad om ferdigattest mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling(bko) den 20.04.14 ble bygningsmyndighetene oppmerksom på at det ikke var innsendt søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg, en søknad som skal behandles og godkjennes av driftsavdelingen. På grunn av manglende godkjennelse fra driftsavdelingen (Namsos bydrift) for påkobling og utføring av sanitæranlegg ble det ikke utstedt ferdigattest som omsøkt. Den 06.05.14 ble det utsendt mail til ansvarlig søker Overhalla Hus as hvor det ble orientert om at søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg ikke var mottatt eller godkjent av Namsos bydrift, noe som medførte at det ikke ville bli utstedt verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. I ettertid den 26.06.14 ble det utsendt brev til ansvarlig søker Overhalla Hus as med påminnelse om fortsatt manglende søknad samt forhåndsvarsling om mulig ileggelse av overtredelsesgebyr. Byggesaksavdelingen (BKO) mottok den 13.08.14 intern beskjed fra Namsos bydrift om at søknad var mottatt og saken behandlet/godkjent av driftsavdelingen, mens BKO den påfølgende dag utstedt ferdigattest på boligen. Undertegnede saksbehandler kontaktet tiltakshaver Per Christian Sætran på telefon den 26.08.14 og fikk muntlig bekreftelse på at de hadde flyttet inn og tatt den boligen i bruk siste helg i april 2014. Den 27.08.14 ble det utsendt skriftlig forhåndsvarsel til ansvarlig søker Overhalla Hus as m/kopi til ansvarlig rørleggerfirma Vibstad VVS as og tiltakshaver hvor det ble opplyst om at kommunen ville vurdere å ilegge overtredelsesgebyr. I tillegg ble det informert om at tiltakshaverne/eierne Per Christian Sætran og Silje A. Haugerøy ville bli etterfakturert kommunale avgifter fra og med 1. mai 2014 og at ansvarlig søker ville få en frist til 18.09.14 for redgjørelse i saken Skriftlig tilbakemelding mottatt fra ansvarlig søker Overhalla Hus as den 03.09.14. Namsos Plan, byggesak og teknisk drift vedtok etter politisk behandling i møte den 01.10.14 å ilegge ansvarlig søker et overtredelsesgebyr på kr 10.000,- Klage på politisk vedtak datert/mottatt ved BKO den 20.10.14. 4
Grunnlag for ilagt overtredelsesgebyr: Da boligen er innflyttet og tatt i bruk uten nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene, er dette å betrakte som ulovlig bruk. Tiltakshaver Per Christian Sætran bekreftet pr. telefon den 26.08.14 at boligen ble tatt i bruk siste helg i april, noe som medfører ulovlig bruk over en periode på ca. 3,5 måneder. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven 32-1. Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold og varselet om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold/arbeid: 1. Ulovlig innflytting og bruk av ny bolig i ca. 3,5 måneder. 2. Manglende godkjennelse fra kommunen v/driftsavdelingen for påkobling og utføring av sanitæranlegg. Det er her registrert ulovligheter etter bestemmelser i plan- og bygningsloven. I utsendt varsel til ansvarlig søker m/kopi til tiltakshaver og ansvarlig rørlegger ble det ulovlige tiltak kort beskrevet, mangler ved søknad oppramset, gitt frist for å besvare forholdet og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene vurderte å ilegge overtredelsesgebyr for følgende regelbrudd; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, sitat slutt. Dette for følgende forhold: 1. Ulovlig bruk av ny enebolig i ca. 3,5 måneder uten at bygningsmyndighetene har utstedet verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, jfr plan- og bygningslovens bestemmelser. 2. Manglende søknad om påkobling og utføring av sanitæranlegg og dermed manglende manglende godkjennelse fra kommunens driftsavdeling, dvs. Namsos bydrift. Klage på vedtak: Klage på politisk vedtak datert 01.10.14 mottatt ved BKO den 20.10.14. Viser til veiledning til forskrift om byggesak (VSAK10) 12-2, bokstav j. «Det er imidlertid ansvarlig søker som i utgangspunktet skal ha oversikten over tiltaket, og dermed kan videreformidle påleggene» Overhalla hus som ansvarlig søker fikk pålegg fra Namsos kommune 06.05.2014 at skjema «søknad om tilkobling av sanitæranlegg» ikke var innlevert og godkjent. Den 13.05.2014 videreformidlet Overhalla Hus dette pålegget til tiltakshaver og ansvarlig utførende VVS med anmodning om at skjemaet ble fylt ut og innlevert til Namsos kommune. Tiltakshaver i denne saken kan ikke karakteriseres som «mannen i gata», da han har søkt og fått godkjent personlig ansvarsrett i tiltaket. Med bakgrunn i dette bør man forvente at tiltakshaver har gjort seg kjent med innholdet i vedtaket. Overhalla Hus AS handlet i god tro da søknad om ferdigattest ble utformet, og regnet med at alle formalitetene rund søknad om påkobling for sanitæranlegg var godkjent og i orden. Overhalla Hus vil også minne om at ansvarlig søkers ansvar er å påse at ansvarsoppgavene blir i varetatt, men skal ikke utføre dem selv. Innholdet og gjennomføringen fult og helt, står for de ansvarliges egen regning. I og med at vi har varslet ansvarshavende om forholdet, kort tid etter at Overhalla ble opplyst om mangelen, har vi påsett at ansvarsoppgaven ble ivaretatt. Det at dette ikke ble gjennomført av ansvarshavende må derfor stå for hans regning. Vi vil i igjen presisere at vi ikke var kjent med at tiltakshaver hadde flyttet inn, og vi bestrider derfor, med bakgrunn i overnevnte, pålegget om overtredelsesgebyr i sin helhet, sitat slutt. 5
Vurdering av klage: Klageadgang/frist: Fristen for å klage er iflg. Forvaltningsloven 29 første ledd tre uker regnet fra det tidspunkt parten fikk underretning om vedtaket. Tiltakshavere, naboer, gjenboere og andre som har protestert mot omsøkt tiltak, skal ha underretning etter plan- og bygningslovens 21-4. For den som ikke har mottatt underretning løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Men i et slikt tilfelle gjelder en siste frist på 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. Vurdering klagefrist: I dette tilfelle ble vedtaket fattet 01.10.14, mens klage ble mottatt den 20.10.14 altså før fristens utløp. Frist er overholdt i dette tilfelle. Vurdering: Overhalla Hus as hevder i sin klage at de har oppfylt sine plikter som tiltakets ansvarlige søker ved at de har videreformidlet til både tiltakshaver og ansvarlig rørlegger at Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg måtte være behandlet/godkjent av kommunens driftsavdeling før boligen kunne tas i bruk. Videre hevder de at tiltakshaver i denne sak ikke kan betegnes som den vanlige mannen i gata da vedkommende av kommunen var blitt innvilget personlig godkjenning i tiltaket. Overhalla Hus as hevder videre at de derfor var i god tro da de utformet søknaden om ferdigattest og at de ikke var kjent med at tiltakshaver hadde tatt boligen i bruk. Å inneha funksjonen som ansvarlig søker i enhver byggesak medfører et betydelig ansvar i forhold til å ivareta at alle aktører utfører sine oppgaver ihht. til gjeldende lover og forskrifter som igjen danner grunnlaget for en byggetillatelse. Per Christian Sætran ble i tillatelse av 06.06.14 gitt personlig godkjenning som ansvarlig prosjekterende for mur-/betong, radonsperre samt innvendige tømrer-/snekkerarbeider. Videre ble han gitt personlig godkjenning som ansvarlig utførende for mur-/betong, radonsperre, montering ventilasjonsanlegg og innvendige tømrer-/snekkerarbeider. Det er ikke uvanlig at selvbyggere på egen fritidsbolig eller bolig godkjennes med personlig ansvarsrett på grunnlag av egen utdannelse/praksis og ved bruk av medhjelpers utdannelse og praksis, noe som er tilfelle i denne saken. I byggesaksforskriften 6-8 står følgende: Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig, uten hensyn til kravene til ansvarlige i kapitlene 9, 10 og 11, dersom personen sannsynliggjør at arbeidet godkjenningen gjelder vil bli utført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1, sitat slutt. I dette tilfelle er tiltakshaver ikke godkjent for funksjon ansvarlig søker, kun godkjennelse som ansvarlig prosjekterende og utførende ved bruk av egen og medhjelpers kompetanse for deler av tiltaket. Selv om tiltakshaver av kommunen er innvilget personlig godkjenning for deler av tiltaket på egen bolig, vil han ikke være å betrakte om en profesjonell aktør i byggebransjen. I denne byggesak er Overhalla Hus as godkjent som ansvarlig søker med det ansvar dette innebærer, noe som også medfører at ansvarlig søker ved innlevering av søknad om ferdigattest skal sjekke at alle formaliteter i forhold til bygningsmyndighetene før huset tas i bruk. 6
I plan- og bygningsloven 23-4 Ansvarlig søker står følgende: Ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen, og har ansvar for at søknaden inneholder nødvendige opplysninger for at kommunen skal kunne ta stilling til om tiltaket er i samsvar med bestemmelser og tillatelser gitt i eller i medhold av denne lov. Ansvarlig søker skal samordne de ansvarlige prosjekterende, utførende og kontrollerende, og påse at alle oppgaver er belagt med ansvar. Ansvarlig søker har ansvar for at tiltaket avsluttes ved innsending av nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest, sitat slutt. Videre i byggesaksforskriften 12-2, pkt. i Ansvarlig søkers ansvar står følgende: I tillegg til ansvar etter plan- og bygningsloven 23-4 har ansvarlig søker ansvar for å påse at nødvendig sluttkontroll blir gjennomført og innhente samsvarserklæringer fra ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende, og kontrollerklæring fra kontrollerende for prosjektering og utførelse, sitat slutt. I denne byggesaken ble det innlevert søknad om ferdigattest til kommunen 20.04.14, dvs. før boligen ble tatt i bruk, men bygningsmyndighetene kunne på grunn av manglende godkjennelser ikke utstede ferdigattest. Ansvarlig søker ble først kontaktet via mail og senere med brev med informasjon om at verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ville utstedes før Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg var blitt innsendt, behandlet/godkjent av kommunens driftsavdeling. Det må i et slikt tilfelle kunne forventes at en stor og profesjonell aktør som Overhalla Hus as er innforstått med at tiltakshaver ikke kunne ta boligen i bruk uten de nødvendige tillatelser var gitt. Dette fremgår ellers både klart og tydelig i vilkårene for den opprinnelige byggetillatelse datert 06.06.13 at verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ville bli utstedt før Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg var behandlet/godkjent av kommunens driftsavdeling. Når det gjelder det interne forhold mellom partene tiltakshaver, ansvarlig prosjekterende/utførende for rør-/sanitær og ansvarlig søker, er dette et forhold ansvarlig søker Overhalla Hus as selv må ordne opp i. Som tidligere nevnt i denne sak forholder bygningsmyndighetene seg i enhver sak til tiltakets ansvarlige søker. I tillegg er Overhalla Hus as en profesjonell aktør hvor det forventes at foretaket har inngående og tilstrekkelig kjennskap til både plan- og bygningslovens og de generelle vilkår i et vedtak. Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv medfører ingen negative miljømessige konsekvenser. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen anbefaler Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Vedtak av 01.10.14 opprettholdes. Klage fra ansvarlig søker Overhalla Hus as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1, 16-2. For nærmere begrunnelse vises til saksutredningen. 7