Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 1 av 7 Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhr Park Dato: 11.10.2010, revidert 27.06.2012 Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co as som fremmer planforslaget på vegne av Fuhr Park AS. Det er Kruse Smith Eiendom AS som står bak ovennevnte utbyggingsselskap. Planområdet inngår i sin helhet innenfor gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet, sist vedtatt den 15.02.2005. I ovennevnte reguleringsplan er Fuhr området regulert for blokker inn mot Fløyheia (NB1). Området mot Storgaten er regulert til småhusbebyggelse (B2) i inntil 2 etasjer. I kjølvannet av finanskrisen høsten 2008 har utbygger bestemt seg for å bygge ut området B2 først. En søknad om en mindre vesentlig reguleringsendring for område B2 i 2008/2009 ble ikke innvilget. Dette er bakgrunnen for at man har igangsatt detaljregulering av området. Formålet med reguleringsplanarbeidet har vært å utarbeide en detaljplan tilrettelagt for: En mer konsentrert bebyggelse. En høyere utnyttelse av området. Nye høydekrav. Fuhr området er sentrumsnært og ovennevnte målsetting er i tråd med Grimstad kommunes hovedprinsipper for arealdisponering, vedtatt den 26.10.2009. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Kort om historikken: Planområdet utgjør del av området hvor Grimstad Gartneri (senere Fuhr AS) ble etablert i 1885. Her ble det gjennom årenes løp produsert fruktvin, eplemost, blomster og gartnerifrø. Fra 1985 ble produksjonen ved Fuhr gradvis redusert og opphørte helt i 2001 når produksjon av eplemost ble solgt til firmaet K.G. Puntervold. Siden har området delvis stått tomt og delvis huset et hagesenter. De to gjenværende drivhusene som sees på flyfotoet ble revet i sommeren 2010. Ortofoto av planområdet.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 2 av 7 Fuhr området ligger meget sentralt i øvre del av Storgaten. Det er kort avstand til sentrum, barnehager og skoler samt til E-18. Planområdet er tilnærmet flatt. Med sin vestorienterte beliggenhet har området gode solforhold, omkranset av Mølleheia i øst. Mot nord grenser planområdet til eldre arbeiderboliger langs med Frivoldveien. Eksisterende infrastruktur: - Storgaten (fylkesvei 48) går forbi like utenfor planområdet i vest. Tønnevoldsgate munner ut i Storgaten i samme område. - Det er kommunalt vann og avløp i området. - Det er tilfredsstillende el-kraftforsyning i området. Planområdet omfatter del av eiendommen med gnr 200 og bnr 1340, med gateadresse Storgaten 60. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel for perioden 2011 til 2023 avsatt til boligformål. I kommunedelplanen for Grimstad byområde ( Byplanen ), vedtatt den 27.10.2008, er området avsatt til boligområde og grønnstruktur. Planområdet inngår i sin helhet innenfor gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet, sist vedtatt den 15.02.2005. Planforslaget erstatter i sin helhet områdene benevnt B2, FP1 og FA1 samt del av VEG2 i ovennevnte plan. Grensen for grønnstruktur i byplanen følger ikke formålsgrensen i gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet (område B2). Av bestemmelsene til byplanen følger da at reguleringsplanen gjelder foran byplanen (jf 9). Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) 12-3. Arealformål er angitt iht 12-5. Bestemmelser er utarbeidet iht 12-7. Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det har ikke vært nødvendig med ytterligere utredninger. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2010 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.1. Arealbruk Planområdet omfatter et areal på ca 3,5 dekar. Nedenunder følger en arealoversikt av de ulike arealformålene: Arealformål Symbol Areal (dekar) Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse B2-1 1,6 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse B2-2 0,9 Offentlig kjøreveg o_k1 0,2 Felles privat kjøreveg f_k2 0,3 Fortau o_f1 0,1 Gangveg/gangareal f_g1 0,1 Lekeplass f_l1 0,1 Parkeringsplasser f_p1 0,1 Sum 3,5 Den del av gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet, sist vedtatt den 15.02.2005, som ligger innenfor planområdet, vil bli satt til side ved et eventuelt planvedtak av dette planforslaget.
Planbeskrivelse Bebyggelse og anlegg Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 3 av 7 Byggeområdet er i gjeldende reguleringsplan for Fuhr området benevnt B2. I dette planforslaget er byggeområdet delt i to, benevnt hhv B2-1 og B2-2. Det planlegges ulik bebyggelsesstruktur innenfor disse områdene. Minimumskrav til parkeringsdekning skal ivaretas innenfor planområdet som helhet, jf bestemmelsenes pkt 2.03 og pkt 4.03. Utbygger ønsker en robust reguleringsplan i disse tider hvor boligmarkedet endrer seg raskt. Det tillates inntil 21 boenheter, fordelt på 4 separate bygg, innenfor områdene B2-1 og B2-2. Byggeområde B2-1: ü Innenfor byggeområde B2-1 planlegges konsentrert småhusbebyggelse. Innenfor området planlegges tre bygg på ca 17*12 meter. Hvert bygg er planlagt med 2 leiligheter. Byggene er planlagt med 2 etasjer og loft. ü Bygningsstrukturen for de tre planlagte byggene nærmest Storgaten vil forholde seg til den verneverdige trehusbebyggelsen i området. Formen/uttrykket vil imidlertid være mer moderne og gjenspeile at de er bygget i et samtidsmessig formspråk. Byggeområde B2-2: ü Innenfor byggeområde B2-2 planlegges en boligblokk. Blokken planlegges utformet med et parkeringsnivå på bakkenivå med 3 boligetasjer over. Parkeringsetasjen viser 15 parkeringsplasser, boder, avfallsrom og teknisk rom, i tillegg til trapperom og heis. og en lengde på 36,5 meter og kan romme inntil 15 leiligheter. ü Planlagt bygning vil, både i form og struktur, i større grad henvende seg til den planlagte bygningsmassen som skal erstatte dagens Fuhr bygg. Bygget vil bidra til å dempe volumforskjeller mellom planlagt bebyggelse nærmest Storgaten og den tyngre bebyggelsen som planlegges inn mot Mølleheia. 3D-illustrasjon som viser leilighetsbygg og konsentrert småhusbebyggelse. Skisse utarbeidet av Arkitektkontoret sør. Intensjonen i vedlagt illustrasjonsplan (vedlegg 1) skal legges til grunn ved utformingen av området. Planlagt situasjonen av hele Fuhrområdet fremgår av modellen på foregående side. Det er også utarbeidet en enkel fotomontasje, sett fra Tønnevoldsgate, hvor planlagte bygningsvolumer tydelig fremkommer, jf vedlegg 4. Utgangspunktet for fastsatte krav til byggehøyder har vært en planeringshøyde på kt +17,5 og med en brutto etasjehøyde på 3,5 meter. Uteområdene vil være felles for boligområdene B2-1 og B2-2 og bli benyttet til kjøreadkomst til parkeringsanlegget, til bil- og sykkeloppstillingsplasser samt til hyggelige grøntområder. Det skal også etableres en gangvegforbindelse mellom byggene og bort til friområdet like utenfor planområdet i syd. På grunn av områdets sentrale beliggenhet, med umiddelbar nærhet til sentrum og kollektivaksene, er minstekravet satt til én parkeringsplass pr leilighet. I tillegg må det avsettes én sykkelparkeringsplass pr leilighet. Disse parkeringsplassene må opparbeides innenfor byggeområdene, gjerne integrert som en del av bygningsmassen (B2-2).
Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 4 av 7 I tillegg er det avsatt et eget område (f_p1), hvor det skal opparbeides fem parkeringsplasser på markplan, kun beregnet for besøkende til planområdet. På grunn av økt boligtetthet har ikke planforslaget tilstrekkelig areal til å videreføre parkering for besøkende til området NB1 som gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet legger opp til. Parkeringsdekningen for området NB1 må dermed ivaretas på egen eiendom. Ny bebyggelse vil tilfredsstille energikravene i teknisk forskrift. En mulig løsning på dette er å tilrettelegge bebyggelsen for vannbåren varme. Dette vil imidlertid først bli endelig avklart i forbindelse med det totale energiregnskapet som vil bli utført i prosjekteringsfasen for planlagt bebyggelse. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Planområdet vil få ny adkomst via Frivoldveien. Denne veien har fått navnet Egeliveien og er vist i gjeldende reguleringsplan (VEG2). I planforslaget er kun deler av kjøreveien (o_k1) samt deler av fortauet (o_f1) vist. Krav til opparbeidelse av adkomstveien er ivaretatt gjennom et rekkefølgekrav i bestemmelsene, jf pkt 5.04. Veien vil være kommunal mht drift og vedlikehold. Krav til frisikt, veibredder og annen veigrunn er ivaretatt i gjeldende plan. Eksisterende avkjørsel til Storgaten vil bli stengt når ny avkjørsel er etablert. Adkomsten (f_k2) internt innenfor planområdet vil være privat. Ansvar for drift og vedlikehold av veien vil bli ivaretatt av et boligsameie. Planforslaget har også videreført muligheten for at eksisterende boliger langs Frivoldveien kan etablere kjøreadkomst til sine eiendommer via planområdet (f_k2). Eierne må da påregne å betale utbygger (Fuhr Park AS) for forholdsvise kostnader i forbindelse med opparbeidelse av veien. Gangadkomst til Storgaten vil bli etablert like utenfor planområdet. Universell utforming Det er i bestemmelsene stillet krav om at minst 30 % av utearealene skal tilfredsstille krav til universell utforming. Det er i bestemmelsene stillet krav om at minst 30 % av leilighetene skal tilfredsstille krav til universell utforming. Det er sannsynlig at mer enn 30 % av leilighetene vil bli tilpasset universell utforming. Grimstad kommune har signalisert at det er et økende behov for studenthybler (små leiligheter). Såkalte studenthybler vil være vanskelig å tilrettelegge for universell utforming av hensyn til arealknapphet. Det er på nåværende tidspunkt usikkert hvor stor andel av leilighetene som vil henvende seg til studenter. Kulturminner Aust-Agder fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern, har vurdert området og har frafalt krav om en arkeologisk registrering, jf Kulturminneloven 9. Eksisterende mølle og arbeiderboliger langs Frivoldveien er i gjeldende reguleringsplan for Fuhrområdet vernet. Fuhr vinkjeller er i strid med gjeldende reguleringsplan og forutsettes revet. Vinkjelleren er imidlertid ikke nødvendig å rive for å realisere dette planforslaget.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 5 av 7 Barn og unges interesser Planområdet omfatter kun privat eiendom hvor det i all tid har vært drevet næringsvirksomhet. Barn og unge har dermed ikke benyttet området til lek tidligere. Barn i området vil sokne til Jappa skole (1-7 trinn). Dette er en barneskole som er lokalisert langs med Frivoldveien, ca 500 meter fra planområdet. Det er etablert fortau helt frem til skolen. Grimstad ungdomsskole er lokalisert ved Levermyr. Skolen har også kort og sikker adkomst via Frivoldveien. Krav til lekeplass er tilfredsstilt innenfor reguleringsplanområdet. 21 boenheter krever et lekeareal på 105 m 2 (21*5m 2 ). Lekeplassen f_l1 skal være felles for planområdet og minimum utstyres med sandkasse, ett lekeapparat og en sittebenk. Lekeplassen skal sikres forsvarlig og om nødvendig gjerdes inn jfr pkt 3.03.i bestemmelsene. Like utenfor planområdet er det regulert inn et friområde (FR5) som skal ivareta kravene til nærlekeplass for planområdet. Krav til utforming og opparbeidelse av lekeplassene er ivaretatt i bestemmelsenes pkt, 3.03, 5.01 og 5.02. Nærlekeplassen skal være felles for nærområdet (inkl planområdet) og minimum være utstyrt med egnet utstyr (fotballmål, basketkurv, husker og lignende) som er tilstrekkelig sikret. Et område på minimum 20x30 meter skal planeres og gruses eller asfalteres. Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 2. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten. Naturgitte forhold: Det ble gjort en geoteknisk beskrivelse og vurdering av grunnforholdene i forbindelse med planlegging av boligblokkene inntil Fløyheia sommeren 2008. Det vises i den sammenheng til rapport utarbeidet av Multiconsult, datert den 27.08.2008. Planområdet ligger lengre vekk fra synlig fjell (Fløyheia) slik at det sannsynligvis må utføres supplerende geotekniske undersøkelser i forbindelse med prosjekteringen av dette prosjektet. Undersøkelser av grunnvannstand i området er gjennomført av ing R. Rose og Multiconsult og dokumentasjon følger som vedlegg til plangrunnlaget. Kvikkleirekartlegging foretas av Multiconsult AS og vil bli ettersendt så snart dokumentasjonen foreliggerdet foreligger ingen dokumentasjon på hvordan eksisterende bygninger rundt anleggsområdet er fundamentert. Grunnvannstanden i området må ikke senkes da det vil kunne føre til skader på eksisterende bygninger. Før anleggsarbeidene igangsettes må det foretas bygningsregistrering av alle bygninger rundt området. I tillegg bør det vurderes å sette ut målepunkter på bygninger for kontrollmåling av høyder før anleggsstart og i byggeperioden. I området hvor boligbebyggelsen er planlagt er det løsemasser hvor radon tradisjonelt kan forekomme i grunnen. Undersøkelser om det foreligger radon må utføres før boligene igangsettes hvis en ikke bygger som om det var dokumentert radon i grunnen. Det vil uansett være en fordel at underetasjen ikke benyttes til beboelse. Infrastruktur - brannvannsdekning: Området har god adkomstmulighet mht brannbiladkomst. Det ligger kommunale vann- og avløpsledninger i området. Vannledningen skal ha tilstrekkelig kapasitet mht brannvannsdekning. Det bør imidlertid etableres brannkum(mer) i tilknytning til planlagt bebyggelse. Der avstandsbestemmelser mellom bygninger fravikes, vil det bli stilt branntekniske krav til brannspredning mellom bygningene. Miljøkonsekvenser Støy - Planområdet er utsatt for noe veitrafikkstøy Sinus AS har gjennomført en trafikkstøyvurdering av reguleringsplanområdet. En av tomannsboligene berøres av rød sone. Øvrige bygg ligger delvis i gul sone. Det finnes gode muligheter for samtlige beboere å få tilgang til «stille sider». Sinus AS vurderer følgende grep som nødvendige for å i stor grad innfri intensjonen i støyretningslinjen T-1442:
Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 6 av 7 Punktene over vil bli innarbeidet i byggeplanene. Det vises f.ø. til rapport fra Sinus AS datert 31.05.12. Luftforurensning - Det er ikke spesielle luft- eller luktforurensningskilder i området. Biologisk mangfold - Det har vært drevet gartnerisvirksomhet i området i over 100 år. Det foreligger ingen registreringer i Naturbasen i eller i umiddelbar nærhet til området. Det biologiske mangfoldet antas ikke å bli berørt av planforslaget. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil i utgangspunktet ikke få noen økonomiske konsekvenser for Grimstad kommune. På sikt vil realisering av planen medføre økte inntekter for Grimstad kommune i form av skatter og avgifter. Planprosess og medvirkning Møtevirksomhet Oppstartsmøte ble avholdt hos Grimstad kommune den 26.08.2009. Referat fra møtet foreligger, datert den 31.08.2009. I etterkant av innsendt planforslag har det vært avholdt et møte med planavdelingen i Grimstad kommune den 24.08.2010. Møtet medførte at plangrunnlaget gjennomgikk en mindre revisjon. Kunngjøringer Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den 28.09.2009 med frist for tilbakemelding innen den 31.10.2009. Det kom totalt inn 3 merknader, kun fra offentlige instanser. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 3. Forslagsstillers vurdering Planområdet har vært nedbygd fra slutten av 1800-tallet og man beslaglegger ikke nytt land. Området har ikke vært benyttet av allmennheten. Grønne lunger bygges ikke ned, tvert om etableres gode friområder for variert lek og samkvem til glede for beboerne og til glede for allmennheten i området. Reguleringsplanen tilrettelegger for inntil 21 leiligheter innenfor planområdet som kun er på 3,5 dekar. Planforslaget representerer en mer arealeffektiv utnyttelse av det sentrumsnære området i forhold til gjeldende reguleringsplan som ble utarbeidet for nærmere 10 år siden. Planforslaget i tråd med Grimstad kommunes vedtatte hovedprinsipper for arealdisponering. Disse hovedprinsippene skal legges til grunn for fremtidig arealplanlegging i Grimstad kommune. I den sammenheng vises det også til referat fra oppstartsmøtet hvor kommunen ønsker en høyere utnyttelse av området. Utbyggingen vil bidra til økt aktivitet i sentrum ved at mange mennesker vil få sin bolig svært sentrumsnært. Beboerne kan dermed i større grad gå eller sykle til arbeidsplassen sin eller nå sentrum for å oppsøke kultur og handel. Området har en spesielt gunstig plassering i forhold til øvre sentrum. Det er den delen av sentrum som i dag sliter mest i forhold til handel. I tillegg er det kort adkomstvei gjennom etablerte bomiljøer (Frivoldveien) og ut til større samlegater (Storgaten) og videre ut på E-18. Utbyggingen fører i svært liten grad til uheldige trafikkbelastninger eller til reduserte bokvaliteter for eksisterende bomiljøer.
Planbeskrivelse Reguleringsplan for del av Fuhrområdet Side 7 av 7 En annen fordel er at det er én utbygger av hele området og som selv er grunneier. Prosjektet kan da enklere settes i en struktur som vil gi en bedre helhet. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert 11.10.2010, sist revidert 24.04.2012 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 11.10.2010, sist revidert 24.04.12 Vedlegg 1: Illustrasjonsplan datert 11.10.2010. Vedlegg 2: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 3: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 4: Fotomontasje Vedlegg 5: Geoteknisk rapport utarbeidet av Ing. R. Rose 14.12.11 Vedlegg 6: Støyrapport utarbeidet av Sinus AS, datert 31.05.12