RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/578-10 Arkiv: 3/101 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 26.08.2013 Klage: Fasadeendring på hytte og oppføring av anneks Sted: Åkvåg gnr. 3 bnr. 101 Søker: Sverre Krefting siv ark Tiltakshaver: Anders Torstein Jordbakke Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar klagen til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Bod kan beholdes.
Vedlegg: 1 Klage, 08.07.13 2 Referat fra forhåndskonferanse 3 Tegning av anneks Kort resymé Det er blitt søkt om fasadeendring på hytte og oppføring av frittliggende anneks på 23 m2. Søknaden ble godkjent med vilkår om at eksisterende bod måtte fjernes. Saksopplysninger fra delegert vedtak 135/13 Tillatelse til oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er kun tillatt i områder avsatt til slike formål i kommunens arealplan eller i vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner. Da omsøkte tiltak ligger i et område som er avsatt med formål landbruks-, natur- og friluftsområde, må det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel før eventuell tillatelse kan gis. Dispensasjon kan kommunen gi i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven (pbl). Det søkes om en fasadeendring som består av endring og innsetting av nye vinduer og ny verandadør. Videre skal det oppføres et frittliggende anneks på ca. 23,0 m2 BRA med mønehøyde på ca. 3,5 m. Annekset får pulttak, stående kledning vinduer på 3 fasader og skyvedør på framsiden. Annekset blir bestående av 2 soverom og en liten gang. Annekset plasseres med et hjørne i nabogrense. Sverre Krefting Siv. ark. søker ansvarsrett for ansvarlig søker og prosjekterende av arkitekturprosjektering. Han søker lokal godkjenning. Anders Jordbakke søker ansvarsrett som utførende av tømrerarbeider. Han søker lokal godkjenning. I tillegg skal tømrerfirma gjøre nødvendig prosjektering og reisverk. I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Naboer er varslet og nærmeste nabo har samtykket i plassering av annekset. Vurderinger fra delegert vedtak 135/13 -sitat slutt- I forhold til formålet kan vi ikke se at det vil få konsekvenser for eventuell fremtidig arealbruk. Det er ikke landbruksdrift i dette området og friluftsinteressene blir ikke vesentlig berørt av tiltaket. Utvidelsen av hytta søkes løst som frittliggende for å unngå uheldig landskapsvirkning og plasseres innenfor den privatiserte sonen på tomta. Hensynet bak formålet i kommuneplanen blir ikke vesentlig tilsidesatt. Ved vurdering av om dispensasjon skal gis, vil kommunens vedtatte retningslinjer for fritidsbebyggelse måtte inngå som et av flere vurderingstemaer. Det fremgår av retningslinjene at det,
som hovedregel, bare skal være en bygning for beboelse på hver tomt. Anneks tillates normalt oppført med bruksareal inntil 15 m2 for å unngå at det fremstår som en egen bruksenhet. I henhold til forvaltningslovens bestemmelser er det en forutsetning at hver enkelt sak skal gis en reell og konkret vurdering. Det er gitt tillatelse til større anneks i tidligere sammenhenger og her blir bygningen ikke synlig fra sjø eller vesentlig synlig fra andre hytteeiendommer. Videre setter vi krav til at det ikke kan legges inn vann eller installeres toalett i bygningen. Vi mener dermed at bygningen ikke vil fremstå eller naturlig kunne brukes som en selvstendig enhet i dette tilfellet. De gangene vi har tillatt anneks utover 15 m2 har det vært en sammenslåing av bod og anneks (anneks 15 m2 og bod 8 m2) som har resultert i at vi har kunnet godkjenne en slik størrelse. Da har forutsetningene vært at bod og anneks lages som separate deler med egen inngangsdør, men i én bygning for å unngå flere frittliggende bygninger på samme eiendom. Eksisterende hytte er på ca. 75 m2 BRA. Den fremstår som en beskjeden hytte og har også et beskjedent areal i forhold til mange av dagens moderne hytter. I tillegg er det en frittliggende bod som oppgis til å være ca. 5 m2. Samlet bruksareal hvis anneks godkjennes blir da 103 m2 som er under de 120 m2 som er vår retningslinje. Med hensyn til naturmangfoldloven er det ikke registrert viktige naturtyper på land. Annekset plasseres i terrenget uten å gjøre terrenginngrep. Videre skaper det ikke silhuett grunnet bakgrunn av fjell og det blir ikke eksponert mot sjø. Det er inntegnet en ferdselssti mellom hytta og der annekset er tenkt oppført i gammelt ØK-kart. Vi forutsetter at eventuelle ferdselsstier ikke blir berørt av tiltaket. Det er også opplyst i søknaden at ferdselsstier ikke blir berørt. Vi ser at i dette området er det flere eiendommer som har én frittliggende bygning i form av et anneks eller en bod. Noen få har to bygninger (én bod på inntil 8 m2 og ett anneks på inntil 15 m2) hvor de synes å være innenfor de retningslinjene som kommunen praktiserer med henhold på areal. For at det ikke skal medføre en negativ utvikling med flere bygninger per eiendom i området, som består av hytter og hvor frittliggende bod eller anneks er utbredt, så har vi valgt å sette som krav at den frittliggende boden må fjernes og løses på annen måte. Dette fordi vi må følge samme holdning til alle lignende saker og i de øvrige sakene hvor vi har tillatt anneks utover 15 m2 har det blitt satt som krav at eventuelle andre frittliggende boder/anneks må fjernes. Sivilombudsmannen har i en uttalelse inntatt i årsmeldingen fra 1990 side 166 (sak 1007/88) om dispensasjon fra byggeforbud etter den tidligere strandplanloven for oppføring av hytte, akseptert at det kan legges vekt på konsekvensbetraktninger, men under forutsetning av at de er bygget på tilsvarende saker som er direkte og faktisk sammenlignbare. Ved at eksisterende bod må fjernes mener vi at et anneks på inntil 23 m2 ikke medfører negative konsekvenser eller økt fare for presedens da det er gitt lignende tillatelser tidligere. Med bakgrunn i vurderingene ovenfor mener vi det foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon på vilkår. -sitat slutt-
Klagebehandling Tiltaket er påklagd av tiltakshaver. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist, og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: I kommunens vedtak heter det at «den frittliggende boden må fjernes og løses på annen måte», og det vises til øvrige saker med tilsvarende krav. De ønsker en klarhet i om dette gjelder søknader i eller utenfor 100-metersbeltet. I forhåndskonferanse med Risør kommune 12.07.12 ble det ikke opplyst om at godkjenning av anneks kunne medføre krav om fjerning av boden. Det ble heller ikke opplyst i referatet fra forhåndskonferanse. De mener dette er et så vesentlig punkt at kommunen burde gjort de oppmerksom på dette, både i forhåndskonferansen og i referatet fra denne. Argumenter for at kommunen skal ta klagen til følge: Hytta ligger utenfor 100-metersbeltet. Ifølge 4 i Retningslinjer for fritidsbebyggelse (datert 27.03.08), gjelder arealbegrensning på 15 m2 for anneks i 100-metersbeltet. Videre heter det at «det kan føres en mer lempelig praksis hva gjelder bruksareal i områdene utenfor 100- metersgrensen langs sjøen». Annekset vil ligge noe lavere og tilbaketrukket ifht hytta. De tre bygningskroppene vil ligge samlet med ca. 5 meters innbyrdes avstand. Både anneks og bod vil ligge lavere enn hytta, og ikke være synlig fra omkringliggende hytter. Sammenlignet med en løsning med det godkjente annekset og tilbygg til hytta for å erstatte boden, vil en løsning med tre bygninger ikke bidra til å privatisere tomten til fortrengsel for allmennheten. De finner det svært urimelig at det i kommunens behandling av vår søknad dukker opp et helt ukjent vilkår, som det ikke ble informert om på forhånd. Kommunens krav betyr i realiteten at de må bygge på hytta for å skaffe plass til toalett og bod. En slik løsning vil naturlig nok ha de samme svakhetene (utfordringene) som tilbygg av soverom. Den godkjente løsningen medfører betydelige kostnader for tiltakshaver knyttet til riving av eksisterende bod og prosjektering av nytt tilbygg for å erstatte denne. Vurdering av klagen Vi har gjennomgått referatet fra forhåndskonferansen, utarbeidet 19.07.13, og funnet at det ikke foreligger konkrete opplysninger om at et vilkår for tillatelse kan være å måtte fjerne eksisterende bod for å redusere antall bygninger på eiendommen. Videre vil det være en plikt av kommunen å opplyse om alle relevante bestemmelser, retningslinjer og regler som er knyttet til byggesak i kommunen. Det er også en plikt for tiltakshavere å sette seg inn i regelverk som er knyttet til søknad om tiltak og dette ble gjort i så måte med en forhåndskonferanse. Det er beklagelig at ikke alle opplysninger om retningslinjer og relevant praksis i kommunen ble opplyst i forhåndskonferansen. Det er allikevel slik at saksbehandling ikke skjer på en forhåndskonferanse, men først når saken er sendt inn for behandling. Da kan det av og til forekomme at andre vurderinger gjøres enn i forhåndskonferansen. Når det gjelder retningslinjene for fritidsbebyggelse så er ikke dette et juridisk dokument og søknaden må behandles i henhold til kommuneplanens arealdel.
I kommuneplanens bestemmelser punkt 6. står det Oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse, herunder utleiehytter, samt andre hyttelignende konstruksjoner, er kun tillatt i områder som er avsatt til slike formål i kommuneplanens arealplan eller i vedtatte reguleringsog bebyggelsesplaner. Fradeling til slike formål er ikke tillatt i LNF-områder, jfr. 11-6 i pbl. I henhold til 11-6 i pbl kan ikke tiltak etter 1-6, i pbl, være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. For at en søknad skal kunne godkjennes må tiltaket få dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jfr. 19-2. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I forvaltningsloven 25 står det De hovedhensyn som har vært avgjørende ved utøving av forvaltningsmessig skjønn, bør nevnes. Er det gitt retningslinjer for skjønnsutøvingen, vil i alminnelighet en henvisning til retningslinjene være tilstrekkelig. Vi vil se saken i lys av de faktiske forhold hvor det uheldigvis ikke i tilstrekkelig grad er blitt opplyst om de vilkår som kunne komme ved en eventuell godkjenning. I tillegg er det vurdert at konsekvensene av å tillate at boden får stå er små og ikke vil gi fare for presedens i lignende saker. Dette da det i fremtiden vil bli bedre og mer tydelige bestemmelser i ny arealplan å forholde seg til. I tillegg vil arealet som kjent være under de krav som er i bestemmelsene til kommuneplanen. Hensikten med kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse, herunder anneks, er å unngå at det blir enheter som er store nok til at de kan benyttes som selvstendige enheter. En arealbegrensning på 15 m2 er derfor gjeldende for eldre og nye reguleringsplaner, samt bestemmelsene i kommuneplanen for fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet. Det er gitt få dispensasjoner fra disse begrensningene og i de tilfeller dette er gjort har anneks og bod vært slått sammen til én bygning. Når det gjelder tidligere vedtak hvor vilkår om at eksisterende bod skal fjernes så viser vi til delegert vedtak 176/13, eiendom gnr. 1 bnr. 9 fnr. 10 utenfor 100-metersbeltet på Gloppe, hvor dette er blitt gjort. Retningslinjene har anbefalinger for størrelse på anneks i 100-metersbeltet. Videre kan det foretas en noe lempeligere vurdering bak strandsonen. Etter en ny vurdering av saken, ser vi at tiltaket ved forrige behandling kanskje blei vurdert for strengt. Eiendommen ligger i ytterkant av et etablert hyttefelt og annekset ligger til dels i bakkant av hytta. Annekset blir liggende innenfor den private sonen på eiendommen og gir ingen negative konsekvenser for de hensyn som bestemmelsene og formålet skal ivareta. Plantegning viser 2 soverom med liten gang mellom og vil være registrert som soveanneks. Basert på ovennevnte vurderinger, tas klagen til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Rådmannens konklusjon Klagen tas til følge.