Arkivsak: 2015/1035-5 Arkiv: L13 Saksbehandler: Thor Albertsen SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet 15.03.2016 1. gangs behandling: Reguleringsendring - Raumnes brygge, gbnr. 169/204 m.fl. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 11 legges forslag til omregulering av Raumnes brygge, gbnr. 169/204 m.fl. ut til offentlig ettersyn. Med hjemmel i samme lovs 12-14 vil omreguleringen erstatte overlappende områder i kart i gjeldende bebyggelsesplan og reguleringsplan for området. Formål for omreguleringen er å tilrettelegge for et mer markedsrettet utbyggingsområde med korrigerte byggehøyder og justerte trafikkforhold. Grunnstrukturen i reguleringsområdet opprettholdes.
VEDLEGG: 1. Forslag til reguleringsplan, datert 12. februar 2016 2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 12. februar 2016 3. Planbeskrivelse, PlanID: 023608021 4. Illustrasjonsplan, datert 12. februar 2016 5. Sol/skygge-diagram, datert 12. februar 2016 6. Fjernvirkning 7. 3D-illustrasjoner 8. ROS-analyse 9. Innspill på varsling med kommentarer 10. Glomma Terrasse Borettslag, brev av 7. mai 2015 11. Glomma Terrasse Borettslag, brev av 23. juni 2015 SAKSOPPLYSNINGER: Planendringen er fremmet av Romerike Arkitekter AS som plankonsulent for forslagsstiller Glomma Boligpark AS. Formålet med planendringen er å utføre en mindre endring innenfor gjeldende bebyggelsesplan for Raumnes Brygge, vedtatt 8. oktober 2008. Bebyggelsesplanen er en videreføring og detaljering i henhold til reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand, vedtatt 14. september 2004. Endret plan for Raumnes Brygge vil etter planvedtak fremstå som Detaljreguleringsplan for Raumnes Brygge. Det anses ikke at overordnet reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand trenges å endres for at «Detaljreguleringsplan for Raumnes Brygge» skal kunne behandles. I prinsippet gjelder at nyere plan gjelder foran eldre, da det alltid er siste plan som er gjeldende plan. Det synes heller ikke å være motstrid mellom planene på noe vestlig punkt. Eventuelle føringer og bestemmelser fra reguleringsplan for Årnes strand Årnes brygge vil videreføres. Planområdet ligger med vestlig grense mot Glomma. Området grenser mot Glomma Terrasse i nord. I øst mot næringsarealer, Stangeskovene med flere, og i sør går tomteområdet ned mot Gorolundevja. Planområdet er under utbygging av Marbre Eiendom AS, og første byggetrinn med 39 leiligheter ble innflyttet september 2014. Byggetrinn 2 med 32 leiligheter er klart for innflytting februar 2016, og byggetrinn 3 med 33 leiligheter er under bygging, og ferdigstilles for innflytting januar 2017. Prosjektet la fram forslag til endringer for formannskapet i møte den 1. desember 2015 hvor det også ble vist et forslag med boligblokk i 10 etasjer. Området med denne blokken på 10 etasjer er ikke tatt inn i dette omreguleringsforslaget.
Endringsforslaget: Figur 1 og 2: Gjeldende planer i området: Til venstre reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand. Til høyre bebyggelsesplan for Raumnes Brygge. For forslag til ny regulering vises det til vedlegg nr 1 i saken. Plangrensene følger opprinnelig bebyggelsesplan bortsett fra mot øst hvor søndre del av Langgata er lagt inn som en del av planen. Dette er blant annet gjort for å endre den tidligere regulerte gjennomkjøringssituasjonen i området. Planforslaget viser to byggeområder, B1 og B2. I begge områder er det lagt inn eksisterende bebyggelse i henhold til byggetrinn 1, 2 og 3, som dels er ferdig utført, dels er under bygging. Innenfor området B1 er det i prinsippet ikke gjort endringer i forhold til bebyggelsesplanen. Det er ryddet litt i adkomst situasjonene, og det er gitt et åpent byggbart areal istedenfor definerte hus kropper i formålsområdet for Bebyggelse og anlegg. Dette gir en mye større fleksibilitet i fremtidig utnyttelse. B1 er holdt med de samme høydebegrensninger som i gammel plan, og området som sådan kan sies å videreføre eksisterende situasjon. Endringsmomentet er lagt til B2-området. Her er det tenkt innplassert 3 nye bygg med seks og syv etasjer. Byggene vil ha syv etasjer på deler av topparealet, og det tenkes takterrassemulighet på den lavere seksetasjes delen. Det vises her til vedlagte illustrasjons-materiale som gir et godt bilde av hus kroppene. Innenfor B2 er det lagt inn eksiterende bebyggelse, byggetrinn 2 og 3. På restarealet er det på samme måte som for B1 fjernet markeringene av fremtidig bebyggelse. Dette også her for å skape større fleksibilitet i B2-området. Det er imidlertid lagt opp til en vegløsning innenfor området som ivaretar adkomst situasjonen for eksisterende bebyggelse, men som også vil serve ny bebyggelse. Det er lagt opp til 3 angreps punkter som springer ut fra ny veitrasé for Søndre Langgate.
Endringsproblematikken i området har medført ønske om en justering av det overordnede trafikkmønstret. Det har ligget en regulering i eksisterende planer som har lagt opp til en rundkjøringssituasjon ved at Midtre Adkomstgate, Søndre Langgate og Søndre Adkomstgate var koblet sammen. Dette har vært sett på som lite ønskelig, og det er blitt gjennomført en prosjektering som separerer Søndre Langgate fra Midtre Adkomstgate. Denne vegløsningen er lagt inn i endringsforslaget, og gir en situasjon ved at Søndre Langgate stoppes i nord og avsluttes med en snuhammer på høyde med Glomma Terrasses sørlige eiendomsgrense. Derved unngår en gjennomkjøring, og skaper en betydelig bedre og mer trafikksikker løsning i hele området. Det etableres bom som muliggjør gjennomkjøring via kjørbar gangveg for utrykningskjøretøy og brøyting. Det foreslås også etablert langsgående parkeringer i planområdets del av Søndre Langgate. Planlagt ny bebyggelse innenfor B2 er godt illustrert via vedlagte 3D-bilder og Illustrasjonsplan. Det tenkes en svalgangsløsning, men med svalganger som er løst ut fra vegglivet slik at trafikken på svalgangene ikke kommer tett innpå vinduene i leilighetene. Det tenkes en sammenhengende parkeringskjeller under alle tre blokkene for beboerparkering. Det vil også være nødvendig å benytte 1 etasjes nivå til parkering, dels til beboere, dels som gjesteparkering. Disse arealene er imidlertid skilt, slik at en ikke får blanding av privat beboertrafikk og gjesteparkering. Arealene er overdekket og skjermet langs vegglivet slik at hele parkeringsløsningen på marknivå forsvinner fra uteområdene. Første boligetasje blir på 2. etasjes nivå. Dette anses også som god løsning i og med at dette vil bli bakenforliggende bebyggelse, og en vil med det føle en bedre oversikt og vesentlig bedre synsmessig tilgjengelighet til elveområdet. Foreslått utbygging i forhold til omgivelsene: Sol/Skygge: Det er gjennomført sol/skyggeanalyse for foreslått utbygging. Diagrammene viser at slagskyggen fra ny bebyggelse bare ved to tilfeller når frem til gavlveggen for nabobebyggelse, det i området kl. 11:00 ved vår- og høstjevndøgn. Ved disse tidspunktene når skyggen frem til gavlen, men vil ikke dekke veggflaten og vindusåpninger i denne. På sommertid er det god margin fra skygge og fram til husvegg. Alle øvrige situasjoner viser at skygge fra ny bebyggelse ikke innvirker på nabobebyggelsen. Konklusjonen ut fra sol/skyggeanalysen er at ny bebyggelse innenfor seks og syv etasjer ikke har betydning for solforholdene for noen del av eksisterende nabobebyggelse i området. Fjernvirkning/byggehøyde: De tre planlagte bygningskroppene er volummessig identiske. Hvert bygg har 6 etasjeplan i byggets fulle lengde, og et syvende plan som dekker ca. halve etasjenivået, dvs. ca. halve byggets lengde. De tre bygningsvolumene har en felles sammenhengende parkeringskjeller under. Dette medfører at byggene hver for seg får ulik høydevirkning i og med spranget mellom seks og syv etasjer. Dette medfører at de tre byggene, både hver for seg og samlet, vil fremstå men en oppbrutt horisontlinje. Vekslingen mellom de to ulike etasjenivåene bryter opp både høyde og lengdevirkningen av byggene. Dette medvirker til at den totale bygningsmassen får en oppløst og lett massevirkning, og gir sterk variasjon i fasadebilde.
Figur: Bygningsvolum og fasadeoppriss for eksisterende og foreslått bebyggelse. På nederste del av figuren sees Glomma Terrasse ytterst til venstre, Glomma Boligparks 4 oppførte blokker i byggetrinn 2 og 3 i front, og byggetrinn 1 ytterst til høyre. Ny bebyggelse er vist med 3 blokker i bakkant. Utnyttelsesgrad: Eksisterende plandokument har en utnyttelsesvurdering basert på Maks T-BRA (maks tillatt bruksareal) og Min. TU (min. tomteutnyttelse). Dette er begreper som ble mye brukt i eldre reguleringsplaner. Ut fra en situasjon hvor en det er ønskelig med høyere bygg og dermed et større antall leiligheter, samt oppfølging av overordnede føringers ønske om høyere utnyttelse, er det plankonsulents oppfatning at % BYA er et mer anvendelig redskap for å definere utnyttelsen. Basert på ønsket utnyttelse for ny bebyggelse, og sett i forhold til allerede utbygde arealer innenfor B1 og B2, anses % BYA=50 % å være fornuftig og er benyttet i plandokumentet. VURDERING: I forbindelse med varsel om oppstart av omregulering innkom det to merknader. Begge fra samme avsender. Merknader med kommentarer gjengis i utdrag i nedenfor stående tabell. For fullversjon vises det til vedlegg i saken. Innkommet merknad fra Glomma Terrasse Borettslag, brev av 7.mai 2015 (i utdrag): 1. Glomma terrasse borettslag (GT) har ingen motforestillinger at det utbygges til 5 etasjer med unntak av den blokk som kommer nærmest GT eiendom. Denne nærmeste blokk bør være på 4 etasjer som blokkene i GT og de blokkene som bygges nærmest elva i Raumnes brygge/glomma Boligpark (GBP). 2. GT ønsker ingen endring i byggelinjer som medfører at oppføring av blokker for GBP kommer nærmere GT eiendom enn de ville gjort med den allerede vedtatte byggelinja. 3. GT har ingen motforestillinger til de foreslåtte endringer i trafikksituasjonen. 4. GT synes det ikke er naturlig at GT skal avgi grunn til snuplass for GBP. Dette ble skissert i foreliggende planer framvist i møte mellom GT og plankonsulent i møte 29. april 2015. GBP anses til å selv inneha tilstrekkelig areal selv for slik snuplass. 5. For regulerte gangveg mellom GT og GBP synes GT at denne bør flyttes og da etableres på eiendomsgrensen mellom GT og GBP. Bredde på gangvegen bør være den samme
som for den gangveg som allerede er etablert langs Glomma på GT eiendom. Videre merknader i brev av 23. juni 2015 (etter styremøte av 12. juni 2015): 6. GT har tidligere gitt uttrykk for at bebyggelse på GT ikke bør komme nærmere tomtegrensen enn 4 meter og fått til svar at bebyggelsen er planlagt 5 m fra formålsgrensen. Dvs at bebyggelse som er planlagt nærmest GT nr 11 vil komme 2 m fra tomtegrensen. Nærmeste planlagte blokk vil ødelegge for utsikten fra GT 11. GT ligger vesentlig mer tilbaketrukket fra elva enn GBP Nærmeste blokk bør ikke komme nærmere enn 4 m fra eiendomsgrense. 7. Planlagt gang- og sykkelveg mellom GT og GBP (Langgata) menes å være trafikkfarlig siden den ender opp i et område med mye tungtrafikk. GT kan ikke se behovet for denne gang- og sykkelvegen. GT vil ikke avstå grunn frivillig til dette formål. 8. GT synes det ikke naturlig at GT skal avgi grunn til snuplass for GBP. Det er nok arealer å ta av på utbyggingseiendommen til dette formålet. GT vil ikke avstå grunn frivillig til dette formålet. 9. GT har ingen motforestillinger til at det utbygges i 5 etasjer på GBP, med unntak av den blokk som kommer nærmest GT eiendom. Denne blokk bør være på 4 etasjer. Dette vil gi et bedre totalinntrykk når det gjelder den totale bygningsmassen i området. 10. GT går imot endringer av byggelinjer som vil medføre at oppføring av blokkbebyggelse for GBP kommer nærmere GT eiendom enn i henhold til allerede vedtatte byggelinjer. 11. GT har ingen motforestillinger til foreslåtte endringer i trafikksituasjon utover det som er nevnt i punkt ovenfor. Tiltakshavers kommentar (i utdrag og i forhold til punktene ovenfor): Nummerering og kommentar er i forhold til nummerering over. 1. GT-blokkene ligger i fremre linje mot elva, og relaterer seg til tilsvarende bebyggelse for GBP med sine 6 bygg i samme høyde-situasjon, dvs. 4 etasjer. Trinn 4 (omreguleringen) vil ligge som en bakvegg lenger inn i området, og en større byggehøyde vil virke som en naturlig videreføring av den foranliggende bebyggelsen, - både ut fra estetisk og praktisk løsningsmessige forhold. Høydevirkningen i de bakenforliggende byggene medvirker til å understreke den totale sammenhengen i planområdet, og ved sin forkjellighet fremstår de som et tilskudd til mangfoldet i området. 2. Det er utarbeidet sol/skyggesituasjoner ved 3 ulike tidspunkt gjennom året, vårjevndøgn, sommersolverv og høstjevndøgn, og for tre tidspunkter på dagen. Diagrammene viser at ny bebyggelse innenfor en kombinasjon av 6 og 7 etasjer, ikke vil påvirker GT. Selv i de mest marginale situasjonene, dvs. på formiddagstid (kl. 11:00) ved vår- og høstjevndøgn, vil ikke skyggene fra bebyggelsen påvirke gavlveggen i den søndre terrasseblokka. Skyggene vil rekke frem til foten av gavlen, men selve veggen og vindusåpningene vil ligge i sol. Byggegrensen i planen mot nord, dvs. mot Glomma Terrasse, vil ikke bli endret i nytt planforslag. Merknaden anses derfor ikke å ha betydning for den foreslått planendringen. 3. Ingen særskilt kommentar. 4. Ny snuhammer som vist i enden av Langgata vil ikke berøre Glomma Terrasses arealer. Merknaden anses derfor ikke å ha betydning for den foreslåtte planendringen. 5. F5-området er etablert i gjeldende plan for å sikre en korridor til eller fra elva for gangveien (Elvepromenaden). F5-området er ikke endret i nytt planforslag. Dette ville verken vært naturlig, - eller praktisk fornuftig, i og med at Trinn 3 som nå er under bygging, allerede er basert på, og godkjent, ut fra F5 s beliggenhet. Det er imidlertid neppe relevant for planbehandlingen å gå ytterligere inn på momenter
tilknyttet en konkret godkjent byggesak, men det kan likevel nevnes at utbygger har tilbudt at gangveitrasseen kan etableres helt inn til grenselinjen mellom F5 og formålsområdet for B2. Dette vil da imøtekomme merknaden fra Glomma Terrasse Borettslag på best mulige måte. 6. Punkt 6 og 7 anses av plankonsulent ikke å ha betydning eller relevans for omsøkte planendring fra Raumnes Brygge. Punktene 8-11 anses å være kommentert under Merknad 1-5. Rådmannens kommentar: Rådmannen støtter de faglige vurderinger som er foretatt av plankonsulenten i forhold til de momenter som er framsatt gjennom Glomma Terrasses innspill. Vurderingene underbygges i de vedlegg som er utarbeidet i saken. Dette i sol/skygge-diagram, illustrasjoner for fjernvirkning med flere. Rådmannen vurderer at foreslåtte ut øking i etasjeantall og byggehøyde for bakenforliggende og ny bebyggelse er forsvarlig ut fra et helhetsinntrykk av den elvenære boligbebyggelse på de transformerte tidligere sagbrukstomtene ved Glomma. En slik ut øking er også i henhold til overordnede føringer om økt fortetting inn mot kollektivknutepunkt og tettsteder. For ytterligere vurderinger i saken vises det for øvrig til vurderingskapittelet her i saksframlegget. Fra plankonsulenten (tiltakshaver) oppfattes det at detaljreguleringen ikke skaper negative konsekvenser for planområdet eller for de tilliggende nærområdene til planen. Formålene i plandokumentet er i tråd med overordnet plan, og det anses ikke å være motstrid mellom plandokumentene. Foretatt ROS-analyse viser ingen store negative konsekvenser. Der hvor tiltak er nødvendig, vil reguleringsbestemmelser og virksomhetenes interne HMS-rutiner ivareta utbedringene. Det er vurdert at det ikke er påkrevet med suppleringer av utredninger i forhold til denne omreguleringen og de tidligere utførte undersøkelser. ROS-analysen er oppgradert i forhold til omreguleringen. Planforslaget oppfattes å gi mulighet for en positiv videreføring av boligveksten i området. Endringen vil samtidig legge til rette for en velordnet trafikkavvikling i planområdet. Det anses også som positivt å fortette videre på deler av boligområdet, og økning av byggehøyden til seks og syv etasjer synes uproblematisk ut fra de analyser som er gjort. Sol-skygge diagrammene viser at den utøkte byggehøyde ikke vil ha negativ innvirkning på boligene i Glomma Terrasse Borettslag. Leilighetene i Glomma Terrasse Borettslag er utformet slik at balkongene er vestvendte og ut mot Glomma. Disse nye blokkene som omreguleringen omhandler vil bli beliggende innenfor blokkene i Glomma Terrasse. Således vil de ikke ha noen innvirkning visuelt fra balkongene i borettslaget.
Figur: Utdrag av Sol-skygge diagram for situasjon ved høstjevndøgn kl 15:00 Det anses at overordnet reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand ikke trenges å endres for at Detaljreguleringsplan for Raumnes Brygge skal kunne behandles. I prinsippet gjelder at nyere plan gjelder foran eldre, da det alltid er siste plan som er gjeldende plan. Det synes heller ikke å være motstrid mellom planene på noe vestlig punkt. Rådmannen vurderer at foreslåtte ut øking av etasjeantall og byggehøyder i dette tilfellet kan forsvares og tillates. Det er i gjeldende planforutsetninger for området tillatt med inntil 5 etasjers bygg. Gjennom omreguleringen søkes dette utøket til bygg med trappet etasjeantall på hver blokk med 6 og 7 etasjer. Dette området ligger litt i utkanten av Årnes tettsted. Rådmannen oppfatter byggehøydedebatten som har pågått dreier seg om byggehøyder mer sentralt innenfor tettstedet og da også i forhold til og opp mot annen eksisterende og bakenforliggende boligbebyggelse. Omsøkte bebyggelse vurderes til å ha liten innvirkning på annen bebyggelse enn for de boligene som er oppført innenfor utbyggingsprosjektet Glomma Boligpark. Samt eventuelt framtidige utbygginger videre bakover i området. De planlagte blokkene vil da kunne legge premisser for byggehøyder ved videre utbygginger i området. Forestående revidering av kommunedelplan for Årnes vil også sette premisser for framtidige utbygginger. Prosjektet la fram forslag til endringer for formannskapet i møte den 1. desember 2015. Her var det også vist et forlag med boligblokk i 10 etasjer. Denne blokken på 10 etasjer er ikke tatt inn i dette omreguleringsforslaget. KONKLUSJON: Rådmannen vurderer at foreslåtte endringer i regulerings- og bebyggelsesplan kan gjennomføres. Endringene vurderes i tråd med overordnede føringer og ønsket om et velfungerende utbyggingsområde. Endring i byggehøyde tillates siden dette kun er en mindre oppjustering av byggehøyder i forhold det som er tillatt gjennom eksisterende reguleringsplaner for området. Justeringene vurderes også til å ha liten negativ innvirkning på eksisterende boliger i området.
Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan med de foreslåtte endringene legges ut til offentlig ettersyn.