Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 15.05.2013 31746/2013 2012/5726 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/32 Komite for plan, næring og miljø 06.06.2013 13/102 Bystyret 20.06.2013 Sluttbehandling - detaljregulering for kvartal 22, Sentrum Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik der er vist på kart med plan ID 1295, datert 15.3.2013 (på grunnen)/5.3.2013 (under grunnen), med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.03.2013. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 06.06.2013: Hans P. Horsgaard (H) erklærte seg inhabil og fratrådte møtet under behandling av denne saken. Forslag fra Brigt Kristensen (Rødt): Endring: Tårnhuset på 17 etasjer tas ut av planen da det bryter med byggeskikken i området på en uheldig måte, vil stille verneverdig bebyggelse i kvartalet i skyggen, skaper problem med vind og fjerner boliger i en situasjon med boligmangel i byen. Tillegg til parkeringsbestemmelse 2.7: («HC-parkering skal etableres innenfor planområdet»). Øvrig parkeringsbehov løyses ved frikjøp i kommunale anlegg og kollektivkort for ansatte. Votering (12 medlemmer): Endringsforslaget fra Rødt fikk 2 stemmer (1Rødt og 1SV) og falt. Tilleggsforslaget fra Rødt fikk 1 stemme (Rødt) og falt. Innstillingen ble tiltrådt med 10 mot 2 stemmer (1Rødt og 1SV). Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik der er vist på kart med plan ID 1295, datert 15.3.2013 (på grunnen)/5.3.2013 (under grunnen), med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.03.2013.
Bystyrets behandling i møte den 20.06.2013: Forslag Endringsforslag fra Rødt Tårnhuset på 17 etasjer tas ut av planen da det bryter med byggeskikken i området på en uheldig måte, vil stille verneverdig bebyggelse i kvartalet i skyggen, skaper problem med vind og fjerner boliger i en situasjon med boligmangel i byen. Tillegg til parkeringsbestemmelse 2.7: («HC-parkering skal etableres innenfor planområdet»). Øvrig parkeringsbehov løyses ved frikjøp i kommunale anlegg og kollektivkort for ansatte. Votering Innstillingen vedtatt mot 5 stemmer (2 Rødt, 2 SV, V) ved alternativ votering mot endringsforslag fra Rødt Tillegg til parkeringsbestemmelsene falt med 2 stemmer (Rødt) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik der er vist på kart med plan ID 1295, datert 15.3.2013 (på grunnen)/5.3.2013 (under grunnen), med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.03.2013. Sammendrag Hensikten med planen er å oppfylle kravet i overordnet plan om detaljregulering før det kan gis rammetillatelse for tiltak i planområdet, og tilrettelegging for en helhetlig utvikling i kvartalet innenfor de overordnede rammene i gjeldende reguleringsplan. På kort sikt legger planen til rette for sanering av bygninger mot Dronningens gate, og oppføring av nytt hotell/kontorbygg i sørøstlige del av kvartalet. Bygget omfatter et høybygg på 17 etasjer. Tiltakshaver er Kvartal 22 AS, og planlegger er Norconsult AS. Overordnet plan er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember 2009. Planforslaget avviker på noen punkter i forhold til overordnet plan; det viktigste er at punktbygg er foreslått flyttet mot øst og økt i høyde med 0,5 m, til kote +57,5, at gesimshøyde på bygg mot kryss Dronningens gate/sandgata er foreslått økt med 1,5 m, til kote C +21,5 og at det tillates hotellformål i nordlige del av kvartalet. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring i tiden 21.03. 08.05.2013 etter vedtak av Byplansjefen 13.03.2013.
Det er kommet inn tre eksterne uttalelser til planforslaget; fra Nordland fylkeskommune, fra grunneiere til Hålogalandsgata 5 i sørvestre del av kvartalet, og fra Norgani Hotel Bodø AS (eier av Raddison Blu-hotellet). Nordland fylkeskommune har en mindre merknad som ikke tas til følge fordi det er ivaretatt av teknisk forskrift. Grunneierne til Hålogalandsgata 5 krever at det må tillates boligformål på eiendommen. Dette er i strid med overordnet plan, og de prinsipper som per i dag gjelder for de mest sentrale delene av bykjernen; at det ikke tillates etablert nye leiligheter. Prinsippet er under vurdering i prosessen med rullering av kommuneplanens arealdel, og endres ikke i detaljregulering før det på overordnet nivå er avklart hvilke prinsipper og krav til boliger som skal gjelde i sentrumskjernen. Reguleringsplanen gjelder for nybygg og bruksendringer, ikke eksisterende godkjente boliger. Merknaden fra Norgani Hotell Bodø AS gjelder privatrettslig avtale om at det ikke kan tillates å etablere hotell på en del eiendommer i kvartal 22 (Norrøna), som de krever gjort gjeldende som regulering. Privatrettslige forhold kan ikke binde opp regulering etter plan- og bygningsloven, og tas ikke til følge. Forholdet må avklares mellom de private avtalepartene. Planforslaget anbefales vedtatt uten endringer etter offentlig ettersyn. Fysisk modell som illustrerer planforslaget kan sees i 2. etasje på Herredshuset (Bymodellen).
Saksopplysninger Bakgrunn Tiltakshaver for denne plansaken er Kvartal 22 AS, og planlegger er Norconsult AS. Overordnet plan krever detaljregulering før det kan gis rammetillatelse for tiltak. Hensikten med planen er på kort sikt å legge til rette for sanering av bygninger mot Dronningens gate, og oppføring av nytt hotell-/kontorbygg i sørøstlige del av kvartalet, der hotelldelen vil være den dominerende. Deler av planlagt nybygg har en høyde på 17 etasjer. Detaljreguleringen skal også sikre at utbyggingen inngår i en helhetlig utvikling av kvartalet. Overordnet plan er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember 2009. Kvartalet er disponert til blandet formål forretning, kontorer, allmennyttig formål og hotell med tilhørende parkering i underetasje. Det tillates punktbygg med høyde til kote C +57 i sørvestlige del av kvartalet. For punktbygget tillates ikke større areal per etasje enn 600 m² angitt som bruksareal (BRA). Salten Damp-bygget og hjørnebygget til Norrøna hotell er regulert til bevaring av fasade/tak. Det er ikke krav om konsekvensutredning da dette er gjort i forbindelse med overordnet plan, og detaljplanen ligger innenfor rammene for arealbruk, høyder og volum med kun små justeringer. Oppstartmøte ble avholdt 08.08.2012, og oppstart varslet 21.08.2012 /24.08.2012 (brev/annonse). Det har vært avholdt åpent møte i forbindelse med varslingen. Det er kommet 5 innspill som er redegjort for i planbeskrivelsen. Planforslaget Detaljreguleringen ligger i hovedsak innenfor rammene i overordnet plan når det gjelder både arealbruk, høyder og utnyttingsgrad. Høyblokken ligger innenfor begrensingen på 600 m² BRA per etasje for den høye delen, men overstiger fastsatt høyde med 0,5 m til kote +57,5. Dette avviket er begrunnet i tekniske forhold knyttet til nye energikrav som gir behov for økt etasjehøyde for teknisk rom og større kanaldimensjoner, jfr. teknisk forskrift TEK 10. De viktigste avvik er at høyblokken er flyttet mot øst. Dette skyldes at grunneier av eiendommen Hålogalandsgata 5 (Andersen & Telnes ANS/Andersen Invest AS/Reidar Andersen) ikke ønsker å delta i utbyggingen, slik at nybygg ikke kan berøre denne eiendommen og må holde nødvendig avstand til tomtegrense. Annet avvik er byggehøyde mot gate i kryss Dronningens gate/sandgata, som er foreslått økt fra kote + 20 til kote + 21,5. Dette gir anledning til 4 etasjer som forutsatt, og begrunnelsen for økning i høyde er å få tilstrekkelig etasjehøyde. Planforslaget tillater hotellformål også i nordre del av kvartalet mot Storgata og Sandgata, i tråd med dagens bruk. Krav til parkeringsdekning for hotell er endret i henhold til det som ble krevd for nytt Rica-hotell på kaia, noe som innebærer en sterk reduksjon i forhold til parkeringsvedtektene. For øvrig er det foreslått mindre endringer som følge av økt detaljeringsgrad og tilpasning til konkrete forhold og hensyn. Atkomst til kvartalet for både parkering og nyttetrafikk er ikke fastsatt i overordnet plan, og forutsettes i detaljreguleringen fra Hålogalandsgata ut fra situasjonen på stedet. På grunn av
midtrabatt innebærer det at det kun tillates høyresving, slik at en kommer inn fra sør og må kjøre ut mot nord. Større biler må rygge inn. Den høyre fila i Hålogalandsgata er i den gjeldende reguleringsplanen forbeholdt buss, taxi og varetransport, og krysset Hålogalandsgata/Storgata er innsnevret til en kjørebane i hver retning. Høring og offentlig ettersyn Byplansjefen vedtok etter delegert myndighet 19. mars at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Planforslaget har vært til offentlig ettersyn/høring i tiden 21.03 08.5.2013. Det er kommet tre eksterne merknader, fra Nordland fylkeskommune, fra grunneier av eiendommen Hålogalandsgata 5, og fra Norgani Hotell Bodø AS, eier av Storgata 2, Radisson Blu. I tillegg er det et innspill fra Geodata om krav til levering av digital modell i format som kan legges inn i Bodø kommunes 3D løsning på internett dette for bedre å kunne visualisere virkningen av planforslaget. Nedenfor følger et sammendrag av merknader med Byplans kommentarer: Nordland fylkeskommune I planbeskrivelsen henvises det til universell utforming og at det i bestemmelsene stilles krav om at hensyn til universell utforming skal dokumenteres i byggesaken. Dette fremgår ikke av bestemmelsene og fylkeskommunen ber om at det utarbeides et eget punkt i bestemmelsene som omtaler universell utforming hvor det vises til teknisk forskrift. Ellers er det ingen merknader. Byplans kommentarer: En slik bestemmelse ble tatt ut nettopp fordi dette er ivaretatt i teknisk forskrift TEK 10. Da er det unødvendig med egen reguleringsbestemmelse. Andersen & Telnes ANS/Andersen Invest AS/Reidar Andersen Hålogalandsgata 5, gnr. 138/2249 Viser til deres brev i forbindelse med oppstart av planarbeidet, der det ble anmodet om at den aktuelle eiendommen måtte reguleres tilbake til opprinnelig formål, som var kombinert «Bolig/forretning». Forslaget til detaljregulering følger opp formålet fra overordnet plan, reguleringsplan for Nerbyen, som er kombinert formål «Forretning/kontor/tjenesteyting». Eier mener eiendommen er mindre egnet til slik bruk og argumenterer for at det bør tillates boligformål, med bakgrunn i at ca. 2/3 av eiendommen i dag er brukt til leiligheter, at det er behov for slike og at det stort sett er unge leietakere og at det er brukt mye penger på vedlikehold og oppgradering. Merknaden følger som vedlegg. Byplans kommentarer: Detaljreguleringen følger opp den vedtatte reguleringsplanen når det gjelder arealformål på eiendommen Hålogalandsgata 5, med unntak av formålet hotell som er uaktuelt da høybygg er flyttet østover. Reguleringsplanen ble laget ut fra et vedtatt prinsipp om ikke å tillate etablering av nye boliger i den mest sentrale delen av sentrumskjernen, dvs. nord for Dronningens gate, men forbeholde utviklingspotensialet, dvs. nybygg/utvidelse til sentrumsfunksjoner som forretninger, kontorer, tjenesteyting og hotell. Dette prinsippet er nå under vurdering i det pågående arbeidet med revisjon av arealdelen til kommuneplanen. Byplan ønsker ikke å foregripe i en enkel detaljregulering hvilke prinsipper og krav som blir gjort gjeldende i denne prosessen. Det anbefales derfor at det kombinerte arealformålet «Forretning/kontor/tjenesteyting» opprettholdes. Reguleringsplanen binder bare framtidig søknadspliktig endring, ikke dagens bruk. Bruk som er godkjent tidligere er fullt lovlig, men det tillates ikke bruksendring eller utvidelse som gir nye boliger. Så vidt vi kan oppfatte, har eier ikke planer om dette.
Norgani Hotell Bodø AS Viser til at det foreligger en privat avtale som regulerer bruken av en eiendom i kvartal 22, Storgata 4 (Norrøna). Etter denne avtalen tillates det ikke etablert hotelldrift på eiendommen. Klager krever at det i reguleringsplanen tas inn bestemmelser som hensyntar avtalens innhold. Byplans kommentarer: Privatrettslige avtaler av denne art kan ikke binde opp en reguleringsplan. Dette er et forhold som de private avtalepartene må ordne opp seg i mellom. Forslaget om å tillate hotell også i denne delen av kvartalet opprettholdes ettersom det er videreføring av dagens situasjon. Vurderinger Det vurderes som viktig både for det arkitektoniske uttrykket og virkningen i forhold til omgivelsene at høyblokken får den slankheten som var forutsatt i reguleringsplanen for Nerbyen. Byplan er derfor tilfreds med at dette ikke utfordres. At høyblokken forskyves mot øst som foreslått vurderes som akseptabelt, men det forutsetter at det gjøres tilsvarende forskyvning i nabokvartalet, kvartal 21, for å få en god rytme i formuttrykket. Det foreligger ei skisse til høyblokk i nabokvartalet, der den også er forskjøvet mot øst. Økning av høyden med 0,5 m, tilpasset teknisk forskrift, er nødvendig for å få det antall etasjer som var forutsatt, og ansees å ha minimal betydning for omgivelsene. Når det gjelder økt høyde mot gate, så er det både godt begrunnet i funksjonalitet og er ikke høyere enn den rammen reguleringsplanen setter for bebyggelse på den andre siden av gata. Byplan vurderer derfor byggehøyden som akseptabel. Når det gjelder atkomst til kvartalet for parkering og varetransport, så kan ikke Byplan se noe annet funksjonelt alternativ. Storgata er regulert til gågate. Sandgata er svært smal og atkomst fra den siden vil både generere uheldig trafikk og ødelegge for en fornuftig arealutnyttelse. På grunn av høydeforhold vil det være vanskelig å løse en atkomst fra Dronningens gate, og den er dessuten hovedåre for bybussene og bør derfor skjermes. Planbestemmelsene er en videreføring av bestemmelsene i reguleringsplanen, og det har vært en prosess mellom Byplan og planlegger/tiltakshaver om detaljer i disse. De bestemmelsene som fremmes er omforent. Når det gjelder protesten fra Andersen & Telnes ANS/Andersen Invest AS/Reidar Andersen angående eiendommen Hålogalandsgata 5, gnr. 138/2249, så vises det til Byplans kommentarer over, og protesten tas ikke til følge. Det samme gjelder protesten fra Norgani Hotell Bodø AS, som gjelder privatrettslige forhold som ikke kan binde opp en reguleringsplan. Heller ikke merknaden fra Nordland fylkeskommune tas til følge. Konklusjon og anbefaling Forslag til detaljregulering for kvartal 22 anbefales godkjent uten endringer etter offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart med plan ID 1295, datert 15.3.2013 (på grunnen)/5.3.2013 (under grunnen), med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse datert 15.03.2013.
Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Protest 2 Forslag til plankart, på grunnen, datert 15.3.2013 3 Forslag til plankart, under grunnen, datert 5.3.2013 4 Forslag til planbestemmelser, datert 15.3.2013 5 Planbeskrivelse, datert 15.3.2013 6 Vindanalyse, datert 10.3.20013 7 Sol- og skyggediagram, datert 12.2.2013 8 Perspektiver 9 Snitt 10 Volumskisse 1 11 Volumskisse 2