SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Silvia May Stange Arkiv: D11 &51 Arkivsaksnr.: 17/4067 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet 02.10.2017 Kommunestyret 23.10.2017 Kommunestyret 05.02.2018 FJORD MOTORPARK - KLAGE OVER EKSPROPRIASJONSVEDTAK FRA GRUNNEIERNE Rådmannens forslag til vedtak: 1. Det har ikke fremkommet nye opplysninger i klagen som gir grunnlag for å omgjøre vedtak i Karmøy kommunestyre i sak 86/17 den 23.10.2017. 2. Saken oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.
SAKSFRAMSTILLING Bakgrunn for saken: Karmøy kommunestyre fattet 23.10.2017 vedtak om ekspropriasjon for gjennomføring av reguleringsplan 4013 (Fjord motorpark), saksnr. 86/17. Vedtak: 1. For å gjennomføre reguleringsformålet etter «Reguleringsplan for Fjord Motorpark, Helgnes, plannummer 4013», vedtatt av Karmøy kommunestyre den 01.04.2008, vedtas det å ekspropriere nødvendig grunn og rettigheter i henhold til vedlagt list. 2. Rådmannen gis fullmakt til å begjære skjønn i saken. 3. Rådmannen gis fullmakt til, så snart skjønnsbegjæring er sendt tingretten, å søke fylkesmannen om forhåndstiltredelse. Vedtak om ekspropriasjon er et enkeltvedtak som kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven 28. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til partene. Ekspropriasjonsvedtaket er påklaget av grunneierne v/ advokat skjørestad og 143 naboer representert av fullmektig v/ Tove B. Jakobsen. Kommunestyret har i kommunestyremøte 11.12.2017, saksnr. 113/17, vedtatt å avvise klagen fra naboene på grunn av manglende rettslig klageinteresse. Grunneierne v/ advokat Skjørestad har imidlertid påberopt seg anførslene som er fremsatt av naboene, og anførslene blir følgelig vurdert i det følgende. Rådmannen har vurdert anførslene i klagen fra grunneierne og kan ikke se at det er grunnlag for å oppheve eller endre vedtaket. Grunneiernes klage: Klage fra grunneierne som er representert av advokat Skjørestad ble mottatt den 16. november 2017. Grunneierne v/ advokat Skjørestad opplyser at de mottok underretning om vedtaket 27. oktober 2017, samme dag som kommunens underretning er sendt ut. Klagen er følgelig rettidig. Grunneierne er part i saken og har følgelig klagerett. Grunneierne har i tillegg til egne anførsler også påberopt seg de anførsler som nabogruppen har fremført i sin klage, slik at naboenes klagedokumenter følgelig må anses som en del av grunneiernes klage. Vedlegg 1: Klage fra grunneierne Vedlegg 2: Klage fra 143 naboer Skjørestad anfører i hovedsak følgende: - Reguleringsplanen for Fjord Motorpark, plannummer 4013, er ugyldig fordi at planen er en forenklet reguleringsplan som ikke oppfyller de materielle vilkårene for en slik plan, og at ekspropriasjonsvedtaket ikke er i tråd med planens formål. - Krav til interesseavveining
- Hensynet til privat eiendomsrett - Støyulemper - Oppsettende virkning - Forhåndstiltredelse Anførsler: I det følgende vil rådmannen vurdere de ulike anførslene fremsatt av grunneierne. 1. Reguleringsplanens gyldighet: Skjørestad anfører for det første at reguleringsplan for Fjord Motorpark, plannummer 4013, er en forenklet reguleringsplan i medhold av plan- og bygningsloven 1985 24. Det vises i den sammenheng til at Karmøy kommune sin prosessfullmektig har benyttet begrepet «flatereguleringsplan» i tingretten og lagmannsretten i forbindelse med skjønnssaken i det forrige ekspropriasjonsvedtaket. Skjørestad viser samtidig til at samtlige aktører fremholdt at det måtte/skulle utarbeides en detaljregulering før det ble aktuelt å videreføre prosessen. Problemstillingen er hvorvidt reguleringsplan for Fjord Motorpark, plannummer 4013, er gyldig. Det første spørsmålet som det må tas stilling til er hvorvidt reguleringsplanen er en forenklet reguleringsplan i henhold til plan- og bygningsloven 1985 24. Av Plan- og bygningsloven 1985 24, 1. punktum fremgår det at «[f]or bestemte byggeområder kan reguleringsplan innskrenkes til reguleringsbestemmelser som fastlegger reguleringsformålet og graden av utnytting». Etter 24 er en forenklet reguleringsplan en reguleringsplan med reguleringsbestemmelser som fastsetter formålet og utnyttingsgraden innenfor byggeomrder. Det følger av ordlyden i bestemmelsen at det er flere vilkår som må være oppfylt for å være en forenklet reguleringsplan. For det første må planen gjelde bestemte byggeområder. For det andre må reguleringsplanen inneholde reguleringsbestemmelser som fastlegger reguleringsformålet. For det tredje må reguleringsplanen inneholde reguleringsbestemmelser som fastlegger grad av utnytting. Adgangen til å vedta en forenklet reguleringsplan er begrenset til «bestemte byggeområder». Hva som menes med bestemte «byggeområder» fremgår av plan- og bygningsloven 1985 25 nr. 1 hvor det fremgår følgende: «1. Byggeområder: Herunder områder for boliger med tilhørende anlegg, forretninger, kontorer, industri, fritidsbebyggelse (fritidsboliger og tilhørende uthus), samt områder for offentlige (statens, fylkets og kommunens) bygninger med angitt formål, andre bygninger med særskilte angitte allmennyttige formål, herberger og bevertningssteder og for garasjeanlegg og bensinstasjoner.» Reguleringsformålet i reguleringsplan for Fjord Motorpark er imidlertid spesialområde, jf. planog bygningsloven av 1985 25 nr. 6. Dette fremgår klart og tydelig av reguleringsplankartet og planbestemmelsene, jf. 25 nr. 6, og det er således ikke tvilsomt at reguleringsformål som spesialområde ikke er forenlig med en forenklet reguleringsplan i henhold til pbl. av 1985 24.
Reguleringsplan for Fjord Motorpark er en ordinær reguleringsplan, og det stilles derfor ikke noe krav om at planen skal angi grad av utnytting som anført av advokat Skjørestad. At reguleringsplanen ikke angir grad av utnytting innebærer derfor ikke at planen er ugyldig. Skjørestad ser ut til å mene at bestemmelsen i pbl. av 1985 24 om forenklet reguleringsplan må forstås slik at bestemmelsen inneholder mimimumskrav til hva en ordinær reguleringsplan skal inneholde, jf. klagebrev datert 16.11. 2017 og notat datert 25.09.2017. Rådmannen er ikke enig i at plan- og bygningsloven av 1985 24 om forenklet reguleringsplan kan tolkes dithen at bestemmelsen oppstiller mimimumskrav til hva en ordinær reguleringsplan må inneholde. Pbl. 1985 22 definerer hva som menes med «reguleringsplan» i plan- og bygningsloven. Bestemmelsen lyder: «Med reguleringsplan forstås i loven her en detaljplan med tilhørende bestemmelser som regulerer utnytting og vern av grunn, vassdrag, sjøområder, bebyggelse og det ytre miljø i bestemte områder i en kommune innenfor den ramme 25 og 26 angir.» Det nærmere innoldet av hva en reguleringsplan er, fastsettes i pbl. 25 og 26. Av pbl. 22, 2. ledd fremgår det videre at det er tilstrekkelig at planen omfatter ett «av de formål og bestemmelser som er nevnt i 25 og 26». Ordlyden tilsier at det ikke stilles strenge krav til hva en reguleringsplan må inneholde, og at en reguleringsplan således kan være innholdsmessig enkel. Forarbeidene sier ingenting om hva en reguleringsplan minimum må inneholde. Opprinnelig foreslå Bygningslovkomiteen (1960) s. 11, jf. s. 78 at der forholdene ikke gjorde det nødvendig med fullstendig plan, så skulle planen innskrenkes til enkelte av formålene etter 25 og 26. Dette ble fulgt opp i lovproposisjonen, jf. Ot.prp. 1 (1964-65) s. 88, jf. også Ot.prp.nr. 22 (1980-1981) s. 60 og 128, Ot.prp.nr. 56 (1984-85) s. 67 og 117 og NOU 1983:15 s. 100. Det kan etter dette ikke være tvil om at pbl. 1985 22 ikke stiller strenge krav til hva en reguleringsplan må inneholde. Reguleringsplan for Fjord Motorpark angir klart hva reguleringsformålet er, både på reguleringsplankartet og i planbestemmelsene. At reguleringsplanen ikke angir grad av utnytting medfører heller ikke at planen må anses som ugyldig. Pbl. 1985 22, jf. 25 og 26 oppstiller ikke noe ufravikelig krav om at reguleringsplanen må ha planbestemmelser som angir grad av utnytting. Det må være opp til kommunens skjønn å avgjøre detaljeringsgraden i en reguleringsplan vurdert ut i fra hvor nødvendig det er å utarbeide en fullstendig plan. Å angi grad av utnytting i en plan som legger til rette for etablering av et motorsportanlegg, og der det bebygde areal som del av samlet planområde vil være marginalt, ble under utarbeidelsen av reguleringsplan for Fjord Motorpark vurdert som lite formålstjenlig. Angivelse av grad av utnytting vil først og fremst være relevant i planer der formålet er utbygging av for eksempel boliger eller næringsvirksomheter. Advokat skjørestad anfører videre at da spørsmålet om ekspropriasjonsvedtakets gyldiget ble behandlet for tingretten, i 2013, anførte kommunens prosessfullmektig at det dreide seg om en flatereguleringsplan, og det hevdes at samtlige aktører i den saken la til grunn at det her dreide
seg om en forenklet plan. Skjørestad ser ut til å mene at en flatereguleringsplan er synonym med en forenklet reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av 1985 24. Det er riktig at begrepet «flatereguleringsplan» er blitt benyttet som beskrivelse av reguleringsplanen av kommunens prosessfullmektig, og retten la også samme beskrivelse til grunn. Begrepet «flatereguleringsplan» er imidlertid et begrep som ikke benyttes i plan- og bygningsloven, verken i den gamle eller nye loven. I praksis blir også betegnelsen «flatereguleringsplan» benyttet med varierende betydning. Bl.a. har Høyesterett i dommen inntatt i Rt. 2002 s. 352 lagt til grunn at den aktuelle reguleringsplanen var en flatereguleringsplan. Her var arealet regulert til offentlig trafikkområde, flyplass, jfr. Pbl. 25 nr. 3. De ankende parter gjorde gjeldende at planen var ugyldig blant annet fordi den ikke oppfylte kravet i daværende pbl. 24 om at denne plantypen bare kunne benyttes for «bestemte byggeområder» etter 25 nr. 1 og ikke for offentlige trafikkområder etter 25 nr. 3. Om dette uttalte Høyesterett at innsigelsen var «klart uholdbar» idet planen oppfylte de kravene til innhold som fulgte av lovens kapittel VII, og da kunne flatereguleringsplanen opprettholdes selv om ikke kravet til «bestemte byggeområder» var oppfylt. Det var med andre ord ikke planens betegnelse som var avgjørende for gyldigheten, men planens innhold sett i forhold til kravene i daværende pbl. Kap. VII. I saken for Høyesterett var ikke vilkårene i 24 oppfylt, men dette hadde ifølge Høyesterett ingen betydning siden lovens alminnelige krav til innholdet i reguleringsplaner var oppfylt. Reguleringsplanen for Fjord Motorpark oppfyller også disse kravene og den er derfor ikke ugyldig på det grunnlag som klagerne anfører. Rådmannen bemerker at fylkesmannen har foretatt en lovlighetskontroll i 2013 av reguleringsplanvedtaket etter anmodning av «nabogruppen» v/ Gaute Sanson. Fylkesmannens lovlighetskontroll 22.11.2013 fant at plan- og bygningslovens krav til reguleringsplanprosessen var oppfylt, og at planen heller ikke hadde innholdsmessige mangler som tilsa at planen var ugyldig. «Nabogruppen» ba Kommunal- og moderniseringsdepartementet om å vurdere om reguleringsplanen etter reglene i plan- og bygningsloven strider mot nasjonale interesser. Kommunal- og moderniseringsdepartementet fant etter en gjennomgang av saksdokumenter, fylkesmannens uttalelse i saken om lovlighetskontroll og uttalelsen fra klima- og miljødepartementet ikke grunn til å kalle reguleringsplanen for Fjord Motorpark, Helganes, inn for ny vurdering. Departementet la vekt på at det ikke kunne se at nasjonale interesser er vesentlig skadelidende. Avgjørelsene fra Fylkesmannen og Kommunal- og moderniseringsdepartementet ble deretter klaget inn for Sivilombudsmannen, som kom frem til at Fylkesmannen synes å ha foretatt en forsvarlig vurdering av de hensyn som er relevante i lovlighetsvurderingen, og at det ikke var grunn til å tro at nærmere undersøkelser fra Sivilombudsmannen ville føre til avgjørende rettslige innvendinger mot fylkesmannens lovlighetskontroll. Sivilombudsmannen fant heller ikke grunn til å tro at nærmere undersøkelser ville kunne føre til noen avgjørende innvendinger mot Kommunal- og moderniseringsdepartementets beslutning om ikke å kalle inn reguleringsplanen for behandling der. Vedlegg 3: Fylkesmannens lovlighetskontroll datert 22.11.2013
Vedlegg 4: Brev fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet datert 15.05.2014. Vedlegg 5: Brev fra Sivilombudsmannen datert 26.05.2014. 2. Spørsmål om reguleringsplanen for Fjord Motorpark krever at det utarbeides en detaljert reguleringsplan av området før det kan gis byggetillatelse: Det neste som må vurderes er hvorvidt reguleringsplan for Fjord Motorpark, plannummer 4013, krever en detaljregulering av området før det kan gis byggetillatelse. Detaljregulering etter gjeldende plan- og bygningslov av 2008 12-3 erstatter tidligere bebyggelsesplaner i plan- og bygningsloven av 1985 28-2, men også reguleringsplaner som har gitt uttrykk for en mer detaljert disponering av områdene de omfatter. Når Skjørestad anfører at det er nødvendig med en detaljregulering, så antas dette som en henvisning til bebyggelsesplan etter pbl. 1985 28-2, som var en egen plantype på det tidspunktet reguleringsplan 4013 ble utarbeidet. Det følger av pbl. 1985 28-2, første ledd, at det med bebyggelsesplan forstås «en plan vedtatt av bygningsrådet som fastlegger arealbruk og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende utearealer innenfor et nærmere avgrenset område hvor det etter arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplan er stilt krav om slik plan som grunnlag for utbygging.» Ordlyden tilsier at det forutsettes at bebyggelsesplan kan kreves når det er fastsatt enten i kommuneplan eller i reguleringsplan. Verken kommuneplanen eller reguleringsplan for Fjord Motorpark fastsetter krav om bebyggelsesplan før området kan utbygges i tråd med formålet, herunder spesialområde for motorsport. I klagen hevdes det at det neppe finnes noen parallelle saker der et så vidt omfattende tiltak blir fremmet på et så vidt spinkelt plangrunnlag. Det vises i den sammenheng til at det må stilles krav til en detaljert, formell reguleringsplan om det offentlige skal få anledning til å fastlegge den nærmere utforming av baneområde, bygninger og andre fasiliteter. Rådmannen ser at det i tiden etter at reguleringsplan 4013 ble godkjent i mange tilfeller blir stilt særdeles detaljerte krav til innholdet i reguleringsplanen. Dette gjelder for eksempel plan for veganlegg. For reguleringsplanen 4013 fant ikke kommunestyret, som kommunens øverste reguleringsmyndighet, det hensiktsmessig å stille slike detaljerte krav. En stilte klare krav til støy fra anlegget, jf. 4 i planbestemmelsene, men den detaljerte utformingen av terreng og baneplassering så en det ikke som hensiktsmessig å fastlegge gjennom en formell planprosess. En fant det tilstrekkelig at dette ble fastlagt gjennom en plan for den samlede disponering av arealene innenfor planområdet. Dette fremgår av 3 i planbestemmelsene, hvor det fremgår følgende:
«I forbindelse med søknad om byggetillatelse, skal det foreligge en detaljert arealplan for hele arealet regulert til motorsport. Denne planen skal omfatte alle planlagte baneanlegg, depoter, parkeringsanlegg og øvrige anlegg for utøvere og publikum samt planer for behandling av områdets ubebygde areal». Ordlyden i 3 i planbestemmelsene gir ingen holdepunkter for at det oppstilles et krav om bebyggelsesplan etter pbl. 1985 28-2, men fastsetter heller et krav om at det skal foreligge en detaljert arealplan i forbindelse med byggesøknad. En slik søknad skal følge de alminnelige reglene i plan- og bygningsloven om nabovarsling og det må følgelig foreligge tillatelse fra kommunen før man kan iverksette tiltaket. Rådmannen kan etter en konkret vurdering ikke se at reguleringsplan for Fjord Motorpark krever bebyggelsesplan, jf. Pbl. 1985 28-2. 3. Reguleringsformålet: Etter plan- og bygningsloven 16-2 kan kommunen foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. I reguleringsplan 4013 for Fjord Motorpark er reguleringsformålene offentlige trafikkområder definert som «veger» og «annet trafikkareal» og spesialområde definert som «område for motorsport» og «frisiktsoner». Skjørestad anfører på vegne av grunneierne at når man ser hen til den forretningsplanen som Fjord Motorpark har fremlagt og som rådmannens saksutredning bygger på, så kan det se ut til at man tar sikte på å benytte området til mer enn motorsport. Det hevdes at forretningsplanen må oppfattes slik at det skal tillates oppført fasiliteter som skal betjene ordinær næringsvirksomhet. Skjørestad argumenterer med at kommunen ikke vil ha adgang til å fremme ekspropriasjon med mindre vedtaket fremmet planens formål, nemlig motorsport. Klagen retter seg på dette punkt mot to problemstillinger. Den fremtidige bruken av arealene må ligge innenfor de valgte reguleringsformål, og ekspropriasjonsvedtaket må ikke gå utenfor planens reguleringsformål. Arealene avsatt til spesialområde motorsport skal iht. reguleringsbestemmelsenes punkt III litra A «nyttes til motorsportanlegg med tilhørende funksjoner», med en etterfølgende ikke-uttømmende tilføyelse om hva slags baner som kan etableres. De tilhørende funksjonene vil både være virksomhet drevet av de involverte idrettsklubber, men også nødvendige virksomheter som verksted, utsalg av diverse utstyr som benyttes i motorsporten, salg av mat og drikke osv. Dette ligger utvilsomt innenfor reguleringsbestemmelsen. Kommunen er imidlertid enig i at det går en grense mot næringsvirksomhet som faller utenfor formålet. Hvor denne grensen går er imidlertid ikke et tema i forbindelse med spørsmålet om reguleringsplanens/ekspropriasjonsvedtakets gyldighet så lenge ekspropriasjonsvedtaket ligger innenfor reguleringsplanens formålsangivelser. Spørsmålet kan oppstå, og må avgjøres, i forbindelse med de byggesøknader som måtte komme. Dersom det skulle vise seg at den omsøkte bruken ikke er i samsvar med reguleringsplanen, må plangrunnlaget endres gjennom en endring av reguleringsplanen iht. 12-14. Eventuelt må det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen etter lovens kapittel 19.
Avgjørende for at ekspropriasjonsvedtaket er gyldig er at vedtaket ligger innenfor de enkelte reguleringsformål, noe det utvilsomt gjør i denne sak. Naboene påpeker i sin klage at rådmannen i saksutredningen har lagt til grunn at det skal eksproprieres til luftsport, og viser til at begrepet «luftsport» er nevnt på flere sider i saksutredningen. Ettersom grunneierne v/skjørestad har påberopt seg anførslene som fremgår av klagen til naboene, så finner rådmannen grunn til å kommentere anførselen. Av saksutredningen s. 17 fremgår det følgende: «Endrede forutsetninger eller nye opplysninger etter at reguleringsplanen ble vedtatt knytter seg i praksis til luftsport. Luftsport var ikke en del av planene til Fjord Motorpark når reguleringsplanen ble vedtatt, og hvorvidt hubroen blir påvirket av luftsport er derfor ikke vurdering i reguleringsplanprosessen. Hvorvidt det tillates luftsport innenfor reguleringsplanområde er ikke reguleringsplanmessig avklart, og per dags dato så åpner ikke reguleringsplanen for denne typen aktivitet. Rådmannen har imidlertid fått opplyst av Fjord Motorpark at all «letting og landing» foregår inne på flyplassområdet, og at det kun er taksing til og fra som vil finne sted innenfor reguleringsplanen for Fjord Motorpark. Videre er det opplyst at fallskjermaktivitet vil skje innenfor gjerde til Avinor». Rådmannen bemerker at saksutredningen klart og tydelig forutsetter at luftsport ikke er en del av ekspropriasjonsvedtaket, jf. utdrag fra saksutredningen ovenfor. At begrepet «luftsport» blir nevnt flere steder i saksutredningen kan ikke tas til inntekt for at det er ekspropriert til luftsport. Begrepet er blitt brukt for å beskrive hensikten bak selskapet som er å etablere og drifte en arena for utøvelse av motorsport, sykkelsport og luftsport. Som det fremgår ovenfor så vil all aktivitet knyttet til luftsport foregå innenfor det som er regulert til lufthavnen, det er kun taksing til og fra som vil finne sted innenfor reguleringsplanen for Fjord Motorpark. Rådmannen har ikke anledning til å gå inn å vurdere eventuelle avtaler mellom Fjord Motorpark og lufthavnen. Det avgjørende er at luftsport ikke er en aktivitet som vil bli utøvd innenfor reguleringsplan for Fjord Motorpark. Før Skjørestad sine øvrige anførsler blir vurdert, så er det hensiktsmessig å kommentere naboenes anførsler om anleggseiers begrensning i bruk av spillemiddelfinansierte anlegg og unntak fra skatteloven 2-32 for aksjeselskap uten ervervsmessig formål: 3.1 Anførsel om anleggseiers begrensning i bruk av spillemiddelfinansierte anlegg Det anføres i klagen fra naboene at rundt halvparten av driftsinntektene vil komme fra næring eller annen kommersiell drift/avtale med kommersielle aktører, og at det ligger en begrensning i bruk av anlegg som mottar spillemidler. Reglene for spillemiddelfinansierte anlegg innebærer at private, fortjenestebaserte aktører ikke kan motta spillemidler eller eie spillemiddelfinansierte idrettsanlegg. For anleggseier legger prinsippet begrensninger på adgangen til å bruke anlegget eller den delen av anlegget som har mottatt spillemidler. I brev av 15.03.2017 stilte «Nabogruppen» v/gaute Sanson spørsmål om spillemiddelfinansierte idrettsanlegg og fortjeneste til private fortjenestebaserte aktører. Karmøy kommune besvarte henvendelsen i brev datert 20.04.2017. Vedlegg 6: Brev fra «nabogruppen» v/ Gaute Sanson datert 14.03.2017
Vedlegg 7: Brev fra Karmøy kommune datert 20.04.2017 Naboene viser til at rådmannen i saksutredningen har uttalt følgende: «Det er derfor god grunn til å regne med at baner, driftsmodell og eierskap vil bli godkjent av departementet», og at rådmannen etter dette har lagt til grunn at Kulturdepartementet har vurdert at det i saken om Fjord Motorpark er grunnlag for å få dispensasjon fra hovedregelen. Rådmannen har ikke anledning til å ta stilling til eventuelle dispensasjoner, da det er klart at dette er opp til departementet å vurdere, og rådmannen har følgelig ikke lagt til grunn at slik dispensasjon vil bli gitt i anledning saken. Rådmannen presiserer at det er Fjord Motorpark Eiendom AS som skal være søker om tilskudd. Det er søker som plikter å etterkomme de kravene som gjelder for mottakere av spillemidler. Karmøy kommune forutsetter at Fjord Motorpark Eiendom AS retter seg etter de kravene som påligger anleggseier, og søker bekrefter skriftlig at de vil etterkomme bestemmelsen for spillemidler når søknad om spillemidler sendes. Dersom noen av fasilitetene innenfor reguleringsområdet skal benyttes til noe som strider med reglene for spillemidler så krever dette dispensasjon eller at fasilitetene er finansiert på annen måte enn med spillemiddelfinansiering. Rådmannen kan ikke se at det er holdepunkter for å si at dette påvirker interesseavveiningen. 3.2 Unntak fra skatteloven 2-32 for aksjeselskap uten ervervsmessig formål: Naboene viser til at det i forretningsplanen legges opp til ca. kr. 8,4 millioner i inntekt fra næringsrelatert virksomhet, og anfører at rådmannen ikke har vurdert skatteloven 2-32 i saksutredningen. Det er korrekt at rådmannen ikke har vurdert forholdet til nevnte bestemmelse i skatteloven. Dette er et forhold som ligger utenfor den interesseavveining som skal foretas ved ekspropriasjon, og som allerede er foretatt i forbindelse med reguleringsplanen og på ny i forbindelse med det påklagede vedtaket, jf. orl. 2 andre ledd. 4. Krav til interesseavveining. I klagen anføres det at det må foretas en selvstendig interesseavveining, jfr. Oreigningsloven 2, annet ledd, jf. begrepet «at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade». Som nevnt i rådmannens saksutredning legges det normalt til grunn at den interesseavveiningen som må foretas etter orl. 2, annet ledd allerede er foretatt under arbeidet med fastsettelsen av en reguleringsplan. Utgangspunktet er dermed at man, ved ekspropriasjon i medhold av en vedtatt og bindende reguleringsplan, ikke foretar en ny interesseavveining, jf. Rt. 1998 s. 416. Det følger imidlertid av rettspraksis at dersom det har gått lang tid fra reguleringsplanvedtaket ble fattet til en påfølgende ekspropriasjonssak, så vil det kunne bli nødvendig at det foretas en ny interesseavveining. Det vil f.eks. kunne ha fremkommet nye opplysninger eller skjedd endringer som tilsier at en ny interesseavveining vil kunne føre til et annet resultat. Skjørestad viser blant annet til at det har skjedd betydelige endringer i forutsetningene fra den gang reguleringsplanen ble vedtatt, og viser herunder til at det i 2008 var tale om et regionalt
anlegg for motorsport og at denne forutsetningen har falt bort som følge av at Rogaland Fylkeskommune har besluttet at det regionale anlegget skal plasseres i Sokndal. Om dette uttalte Gulating lagmannsrett i LG-2014-184100 følgende: «Det er ikke omtvistet mellom partene at da reguleringsplanvedtaket ble truffet i 2008 bygget man på at motorsportanlegget skulle være et offentlig anlegg gjennom eierskap i et interkommunalt selskap mellom Karmøy, Haugesund og Tysvær kommune. Videre at siktemålet under planprosessen også var at motorsportanlegget skulle bli det regionale motorsportanlegget for Rogaland. Ingen av disse forutsetningene slo imidlertid til. Det gikk videre nærmere fem år fra reguleringsplanvedtaket ble fattet til spørsmålet om ekspropriasjon kom opp. Det er ikke gitt at vurderingene og avveiningene etter oreigningsloven 2 fullt ut vil være de samme når ekspropriasjon skjer til fordel for private næringsinteresser til gjennomføring av et reguleringsplanvedtak som bygget på at tiltaket skulle gjennomføres i offentlig regi. Det samme må sies når det gjelder endrede forutsetninger for anleggets status som regionalt anlegg. Når slike endrede forutsetninger forelå, og det i tillegg i et utviklingsprosjekt har gått så vidt lang tid fra reguleringsplanvedtaket ble fattet, tilsier dette at det var påkrevd med en ny vurdering av vilkårene for og hensiktsmessigheten av ekspropriasjon da ekspropriasjonssaken kom til behandling. Etter lagmannsrettens syn forelå det altså så vidt spesielle forhold i etterkant av reguleringsplanvedtaket i denne saken at de vurderinger og avveininger som ble foretatt i reguleringsplanprosessen, ikke ville vært dekkende for det som kreves etter oreigningsloven 2. For øvrig skal bemerkes at selv om kommunen ikke var forpliktet, må ekspropriasjonsvedtaket uansett prøves på bakgrunn av den behandling og de vurderinger kommunestyret la til grunn skulle foretas.» På bakgrunn av endrede forutsetninger i etterkant av at planen ble vedtatt, så foretok Karmøy kommune en ny interesseavveining i saksframstillingen til ekspropriasjonsvedtaket. Det vises i denne sammenheng til side 14 til 20 i saksframstillingen. Interesseavveiningen tar på ingen måte utgangspunkt i at motorsportanlegget skal være et offentlig anlegg gjennom eierskap i et interkommunalt selskap, eller at motorsportanlegget skulle bli et regionalt anlegg i Rogaland. Interesseavveiningen tar utgangspunkt i dagens situasjon, og bygger på en helhetsvurdering av flere momenter, herunder blant annet hva som fremgår av fordeler og ulemper i ringvirkningsanalysen fra 2017, uttalelser fra kommunens naturforvalter hva angår naturmangfoldet og friluftslivet i området, realismen i Fjord Motorparks forretningsplan og støy. Rådmannen har foretatt en bred og omfattende interesseavveining som ser både på fordeler og ulemper ved tiltaket, jf. s. 14 til 20 i saksframstillingen. Skjørestad anfører at man i stor grad synes å ha ukritisk bygget på utsagn og mer eller mindre løse beregninger, foretatt av Fjord Motorpark. Rådmannen viser her til det som er lagt til grunn i saksutredningen: «Investeringskalkylen som det er vist til ovenfor viser at investeringene i byggetrinn 1 er på litt i overkant av kr. 117 millioner som inkluderer kostnader til eiendomserverv, banefasiliteter, lysanlegg, bygninger og infrastruktur. Eiendomserverv er beregnet ut fra faktisk kostnad for eiendommer som er ervervet, og skjønnet fra Haugaland tingrett (7,5 kr/m2).
Lokale entreprenører, Risa AS og Vassbakk & Stol AS, har foretatt en gjennomgang av kalkylene. Kommunen har vært med i prosessen. Entreprenørene har bekreftet at kalkylene er realistiske. Rådmannen legger etter dette til grunn at kalkylene gir et realistisk anslag når det gjelder banefasiliteter. Rådmannen viser til det som er omtalt om forretningsplanen, og anser finansieringsplanen som realistisk. Rådmannen har i vurderingen tatt høyde for at dette er et prosjekt i utvikling. Byggestart ligger frem i tid og det er vanskelig å få samarbeidspartnere med på forpliktende lovnader så lenge eiendomssituasjonen ikke er avklart. Videre er det vanskelig å beregne fremtidige inntekter, men rådmannen er av den oppfatning at forretningsplanen fremstår som helhetlig og gjennomarbeidet.» Rådmannen bemerker at det ikke er mulig å ha en grundigere vurdering av kostnader i prosjektet ettersom prosjektet på et så tidlig stadium ikke vil være ferdig utviklet. Det er ikke slik at det kan kreves at alle detaljer omkring tiltaket skal være avklart før et ekspropriasjonsvedtak fattes. Rådmannen har i saksutredningen, som sitert ovenfor, vurdert det slik at prosjektet ikke er uten realisme. Et prosjekt av en slik størrelse vil som oftest ha usikkerhetsmomenter. Dette kan imidlertid ikke sies å være unikt for bare denne typen prosjekt. Videre anfører Skjørestad at det i tidsrommet fra reguleringsplanen ble vedtatt for 9 år siden til nå så har det blitt økt fokus på miljø, og på betydningen av å redusere utslipp av CO2, og viser til at Norge i dette tidsrommet har sluttet seg til «Parisavtalen» og har forpliktet seg til betydelige utslippskutt. Det er riktig at forholdet til «Parisavtalen» og Norges internasjonale forpliktelser ikke eksplisitt er vurdert i forbindelse med ekspropriasjonsvedtaket. Å foreta slike vurderinger i forbindelse med godkjenning og gjennomføring av en kommunal reguleringsplan går utenfor de interesser som uttrykkelig må trekkes inn i interesseavveiningen etter oreigningsloven 2 andre ledd. Naboene har anført at det kan foreligge en saksbehandlingsfeil at samferdselsmyndighetene ikke er hørt, både når det gjelder å vurdere selve temaet som en del av interesseavveiningen, og også slik det fremgår av oreigningsloven 12 første ledd. Se klage fra naboene på side 58-59. Samferdselsmyndighetene ble hørt i to omganger i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Vedlegg 8: Brev fra Statens vegvesen datert 30.03.2006 Vedlegg 9: Brev fra Statens vegvesen datert 26.11.2007 Rådmannen viser videre til notat utarbeidet av rådmannens plan- og strategistab 19.01.2018, hvor det fremgår følgende: «Vår vurdering er at forholdet til vegnettet i området er tilstrekkelig vurdert i forbindelse med utarbeiding og høring av reguleringsplanen. Jf. forvaltningslovens 17. Den primære aktiviteten som Fjord motorpark legger til rette for var beskrevet i det planforslaget som var på høring og som vegmyndighetene vurderte og tok stilling til. En legger derfor til grunn at vegmyndighetene vurderte de ulike trafikale konsekvenser av planforslaget.
Dersom en hadde kommet fram til en minnelig avtale vedrørende grunnavståelsen, hadde prosjektet blitt byggemeldt på vanlig måte uten ytterligere involvering fra vegmyndighetenes side. At det har vist seg at det ikke har vært mulig å komme fram til en minnelig avtale, utløser etter vår vurdering ikke behov for ytterligere trafikale vurderinger. Spørsmålet om parkeringsdekning og behov for eventuell dispensasjon fra bestemmelsene og byggegrense mot veg, er etter vår vurdering en del av den ordinære byggesaksbehandlingen og ikke et relevant tema i forbindelse med ekspropriasjonssaken». Vedlegg 10: Notat til orientering Fjord Motorpark ekspropriasjon anførsel vedrørende høring av samferdselsmyndigheter, datert 19.01.2018 Etter rådmannens vurdering foreligger det ingen saksbehandlingsfeil på dette punkt. I den grad forretningsplanen og/eller byggesaken legger opp til oppføring av tiltak som ikke er i samsvar med reguleringsplanen så vil dette kunne medføre behov for dispensasjonssøknader som behandles i byggesaken, eventuelt så vil det kunne medføre behov for endring av reguleringsplan hvor berørte myndigheter vil få anledning til å uttale seg. Videre anføres det at rådmannen i interesseavveiningen ikke har vurdert konsekvenser av dyr på beite med tanke på støy og kompenserende tiltak, og det hevdes i den sammenheng at rød støysone fra Fjord Motorpark vil berøre beiteområdet i området. Se klage fra naboene på side 60. Rådmannen viser til notat datert 07.12.2017 hvor anførselen blir vurdert. Konklusjonen i notatet gjengis i sin helhet: «Kartet for maksimal støy er analogt sammenstilt med grensene for de eiendommer der det er søkt om beitetilskudd. Jeg vil igjen bemerke at rød sone er vesentlig større enn de områder som har et støynivå som utløser stressreaksjoner hos husdyr. På bakgrunn av det som UMB sier om dyrs tilpasning til støy og hvilket støynivå som utløser registrerbare stressreaksjoner, samt vurderingen av omfanget av beiting, kan ikke rådmannen se at manglende utredning av temaet har vært avgjørende for saksbehandlingen og vedtaket i den foreliggende ekspropriasjonssak. Kommunen er for øvrig ikke kjent med at det i tilknytning til det eksisterende motorsportanlegget fra noen part er pekt på negative konsekvenser for beitende dyr i området.» Vedlegg 11: Notat vurdering av anførsel om at konsekvensene av støybelastning for dyr på beite ikke er utredet, datert 07.12.2017. 5. Hensynet til privat eiendomsrett: Advokat Skjørestad gjør også gjeldende at hensynet til den private eiendomsretten ikke er vurdert. Dette er ikke riktig. Dersom kommunestyret hadde oversett klagernes eiendomsrett hadde det ikke vært grunnlag for å foreta en interesseavveining. 6. Støyulemper:
Støy har vært et sentralt tema i denne saken. Det foreligger støyanalyse fra Progretti e Servizi fra april 2017. For å sikre en forsvarlig vurdering og gjennomgang av det utarbeidede materiellet engasjerte kommunen en uavhengig konsulent, Bernt Heggøy, Sweco Norge AS som kom frem til at rapporten fra Progetti var et mangelfullt faglig beslutningsgrunnlag for et prosjekt av denne størrelsesorden. På bakgrunn av dette konkluderte rådmannen med at saken ikke var godt nok opplyst. Som følge av dette engasjerte Fjord Motorpark Progetti e Servici til å utarbeide en revidert støyanalyse som forelå 03.08.2017. Gjennomgang fra ekstern konsulent forelå i endelig versjon 21.08.2017. I klagen skriver Skjørestad blant annet følgende om støy: «I denne rapporten hevdes det at konsekvensene for omkringliggende bebyggelse er mer begrenset ved at kun et fåtall boliger kommer inn i «rød sone». Poenget er imidlertid at for å komme til disse resultatene, er aktivitetsnivået innenfor motorsportarenaen nedjustert. Antall arrangement, og varigheten av disse, er redusert sammenlignet med forretningsplanen.» I gjennomgangen av støyanalysen fra Sweco heter det om beregningsresultatene for emisjon i medhold av M128 (T-1442) at «ca 15 boligeiendommer vil ligge i gul støysone, ingen i rød sone». Rådmannen stiller seg derfor uforstående til adv. Skjørestads påstand om at et fåtall boliger kommer inn i rød sone. Det antas at Skjørestad har ment å henvise til boligene som vil ligge i gul sone, jf. Støysonekartet fra «Lden Administrative scenario». På bakgrunn av støyanalysene og de uavhengige gjennomgangene av støyanalysene vurderte rådmannen det slik at anleggets plassering er slik at det kan være mulig å tilfredsstille de grensene som er satt til slike anlegg. Det vises her blant annet til Sweco sin faglige vurdering i siste avsnitt på side 11 hvor det fremgår følgende: «Vår faglige vurdering er at anleggets plassering (avstand til bebyggelse, topografiske forhold, muligheter for skjerming) er slik at det kan være mulig å tilfredsstille de grensene som satt til slike anlegg. Støysonekartet fra «Lden Administrative scenario» viser likevel at støysonene dekker 15 boligeiendommer innenfor den gule vurderingssonen. Kartene for «Realistic scenario, Lden» viser betydelig mindre utbredelse, og viser at den teknologiske utviklingen mot mindre støyende kjøretøy kan sikre at grensene likevel tilfredsstilles.» Skjørestad mener at for å ha kommet frem til disse resultatene, er aktivitetsnivået innenfor motorsportarenaen nedjustert, og at antall arrangement, og varigheten av disse, er redusert sammenlignet med forretningsplanen. Videre vises det til at det er uklart hvorfor man ikke allerede fra begynnelsen har presisert dette, og at det hele virker som en «tilpasning». Skjørestad stiller spørsmål om det er mulig å drive en motorsportarena og sikre seg det inntektsgrunnlaget som er nødvendig dersom aktiviteten innenfor motorsportanlegget begrenses. Denne anførselen ble behandlet i rådmannens saksutredning og forslag til innstilling til ekspropriasjonsvedtak på side 19, hvor det blant annet fremgår: «Rådmannen har forelagt problemstillingen/anførselen Fjord Motorpark og anmodet om en klargjøring av tilsynelatende ulike opplysninger i forretningsplanen og støyanalysen. Fjord Motorpark har i brev datert 19.09.2017 kommentert anførselen.
Av brevet fremgår det blant annet følgende: «Mangfoldet av klubber er enda større enn bredden av ulike de idrettsgrener. Her er mange ulike frivillige interesseklubber som har felles interesser med idrettsklubbene. Alt fra ordinære bilklubber, ordinære motorsykkelklubber, klubber for veterankjøretøy, m.m. Dette er medlemmer som eier registrerte kjøretøy registrert for vanlig veg, men som ofte har et særpreg som danner en felles fritidsinteresse. Dette kan være alt fra utstilling av særegne kjøretøy, til førerutviklingskurs for medlemmer med ordinære registrerte kjøretøy, refleksdemonstrasjoner eller andre kurs i trafikksikkerhetsopplæring. Arrangementer innenfor denne type kategori representerer ikke støykilder som skal inkluderes i en støykonsekvensanalyse for idrettsarenaen. Heller ikke barneidrettsarrangement innen ulike motorsport, eller sykkelsport-arrangementer, regnes å representere relevante støykilder som skal tas med i støykonsekvensanalyse. Støykonsekvensanalysen er foretatt basert på relevante idrettsgrener og tilhørende arrangementer, som representerer en støykilde. Dette er godt dokumentert i rapporten, og forventes vil utgjøre 30 av totalt 74 årlige arrangementer. Dette mangfoldet av arrangementer er hensyntatt i forretningsplanen og endrer ikke på driftsgrunnlaget ved idrettsarenaen.»» Videre viser Skjørestad til at dersom anlegget først blir etablert, så vil man sannsynligvis oppleve et vedvarende press overfor myndigheter, og overfor omgivelsene, i form av at Fjord Motorpark vil argumentere for økt aktivitet. Rådmannen presiserer at det er Fjord Motorpark sitt ansvar og til enhver tid overholde de støykrav som gjelder. Forurensningsmyndigheten har myndighet til å føre tilsyn med den alminnelige forurensningssituasjon og med forurensninger fra de enkelte kilder, jf. Forurensningsloven 48. Naboene har i sin klage flere anførsler vedrørende de støyrapportene som foreligger, og Skjørestad har påberopt seg de samme anførsler. I den anledning har rådmannen forelagt anførslene Sweco Norge AS og anmodet om en vurdering av naboenes anførsler om støy. Sweco Norge AS har i notat datert 27.11.2017 vurdert anførslene. Notatet gjengis i sin helhet: «Sweco Norge AS (Sweco) bistår Karmøy kommune med støyfaglig rådgivning i arbeidet med Fjord Motorpark. Naboer til det planlagte anlegget har klaget på ekspropriasjonsvedtak fra kommunestyret i Karmøy kommune datert 23.10.2017 sak 86/17. Klagen er omfattende og peker på ulike momenter, herunder støy. Sweco har gjort grundige vurderinger av støyanalysene utført for tiltakshaver av Progetti e Servizi og kan ikke se at klagen påpeker momenter som har konsekvenser for vår helhetlige vurdering. Konklusjonen fra vår vurdering av den siste støyanalysen står fast. Sweco sin faglige vurdering er at det kan være mulig å realisere Fjord Motorpark sine planer (som beskrevet i støyanalysen) og samtidig tilfredsstille de gjeldende støygrensene for slike anlegg.
Med bakgrunn i de uklarheter Sweco og naboer har påpekt i støyanalysen som er utført er det et tydelig behov for en ny støyfaglig vurdering før anlegget kan bygges. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om at det utføres en detaljert støyutredning som grunnlag for byggesøknad. Reguleringsbestemmelsene sikrer således at gjeldende regelverk for støy tilfredsstilles. Sweco ser det som avgjørende at det detaljeres et opplegg for støyoppfølging som nedfelles i driftsbestemmelser.» Vedlegg 12: Notat fra Sweco Norge AS datert 27.11.2017 Rådmannen viser til notatet fra Sweco Norge AS, og kan ikke se at anførslene vedrørende støy har innvirkning på den interesseavveiningen som er foretatt i forbindelse med ekspropriasjonsvedtaket. Det foreligger et omfattende støymateriell som rådmannen anser som et tilstrekkelig grunnlag for å dokumentere at anleggets plassering er slik at det vil være mulig å tilfredsstille grenseverdiene for støy. Rådmannen understreker at støy også vil bli vurdert i forbindelse med søknad om byggetillatelse, jf. 4 i planbestemmelsene. Oppsettende virkning: Det følger av oreigningsloven 5 andre ledd at klage over vedtak om ekspropriasjon gis oppsettende virkning, «om ikkje underinstansen eller overinstansen gjer vedtak om noko anna.» Kommunen, som underinstans, har ikke funnet grunnlag for å gjøre vedtak om at det ikke skal gis oppsettende virkning. Søknad om forhåndstiltredelse: Skjørestad har knyttet noen merknader til kommunestyrets vedtak pkt. 3 vedrørende fullmakt til å søke om forhåndstiltredelse. Pkt. 3 i kommunestyrets vedtak er ikke et enkeltvedtak, og det kan derfor ikke påklages. Med henvisning til at klagen over vedtak om ekspropriasjon gis oppsettende virkning vil det verken bli sendt skjønnsbegjæring eller søknad om forhåndstiltredelse før klagen er endelig avgjort. Avslutning: Rådmann kan ikke se at klagene inneholder nye momenter/opplysninger som tilsier at Kommunestyret sitt vedtak i sak 87/17 er ugyldig. En kan heller ikke se at det er fremkommet omstendigheter som bør føre til endring av vedtaket. Det anbefales at klagesaken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannens forslag til vedtak:
1. Det har ikke fremkommet nye opplysninger i klagen som gir grunnlag for å omgjøre vedtak i Karmøy kommunestyre i sak 86/17 den 23.10.2017. 2. Saken oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Dersom kommunestyret kommer til at opplysningene i klagen gir grunnlag for å omgjøre vedtak i Karmøy kommunestyre i sak 86/17, jf. forvaltningsloven 33 annet ledd vil dette være å anse som et nytt enkeltvedtak med påfølgende klagerett. Ved et eventuelt slikt enkeltvedtak vil Fjord Motorpark ha klagerett. Et enkeltvedtak om å omgjøre ekspropriasjonsvedtaket i sak 86/17 må begrunnes, jf. forvaltningsloven 24. Rådmannen i Karmøy, 22.01.2018 Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: Vedlegg 1: Klage fra grunneierne Vedlegg 2: Klage fra 143 naboer Vedlegg 3: Fylkesmannens lovlighetskontroll datert 22.11.2013 Vedlegg 4: Brev fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet datert 15.05.2014. Vedlegg 5: Brev fra Sivilombudsmannen datert 26.05.2014. Vedlegg 6: Brev fra «nabogruppen» v/ Gaute Sanson datert 14.03.2017 Vedlegg 7: Brev fra Karmøy kommune datert 20.04.2017 Vedlegg 8: Brev fra Statens vegvesen datert 30.03.2006 Vedlegg 9: Brev fra Statens vegvesen datert 26.11.2007 Vedlegg 10: Notat til orientering Fjord Motorpark ekspropriasjon anførsel vedrørende høring av samferdselsmyndigheter, datert 19.01.2018 Vedlegg 11: Notat vurdering av anførsel om at konsekvensene av støybelastning for dyr på beite ikke er utredet, datert 07.12.2017. Vedlegg 12: Notat fra Sweco Norge AS datert 27.11.2017