RINGSAKER KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKOLEVEGEN 5 OG 7, BRUMUNDDAL - SLUTTBEHANDLING Sluttbehandles i: Kommunestyret ArkivsakID: JournalpostID: Arkiv: Saksbehandler: 13/6741 15/36893 K2 - L12 Gunn Alice Lersveen DokumentNR: 28 Behandling: Dato: Saksnummer: PLANUTVALGET 04.11.2015 140/15 KOMMUNESTYRET 18.11.2015 087/15 Dokumenter: Plankart, 23.10.2015 Vedlegg 1 Planbestemmelser, 23.10.2015 Vedlegg 2 Planbeskrivelse, 23.10.2015 Høringsuttalelser Vedlegg 3 Utrykt vedlegg Fakta/vurdering: Bakgrunn Planforslaget fremmes av sivilarkitekt Atle Ottesen, Hamar på vegne av tiltakshaver Stenberg Eiendom AS, Brumunddal, og gjelder eiendommene Skolevegen 5 og 7, som pr. i dag er Baptistkirken og Tunet barnehage. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for høyere utnyttelse og for boliger i tillegg til nåværende kirke- og barnehagefunksjoner. Planområdet utgjør et areal på 1,4 dekar og ligger i gang- og sykkelavstand fra sentrum/buss/tog og barne-/ungdoms- /videregående skole. Planstatus Planområdet inngår i kommuneplanens arealdel som nåværende sentrumsformål. Planområdet ligger innenfor virkeområdet for tilknytningsplikt til fjernvarme. Parkeringsbestemmelsene fastsetter at boliger i sentrum skal ha minimum 10 parkeringsplasser pr 1000 m².
I sentrumsplan for Brumunddal er området regulert til offentlig og privat tjenesteyting. I Skolevegen 5 tillates bedehus, forsamlingslokaler og tilhørende anlegg. I Skolevegen 7 tillates barnehage og tilhørende anlegg. Det er regulert med byggehøyder tilsvarende 2 etasjer + loft. Planprosess Oppstartsmøte med tiltakshaver for Skolevegen 5, ble avholdt 12.06.2013. Oppstart ble annonsert i Ringsaker blad 13.02.2014 og varslet pr brev 24.02.2014. Senere er Skolevegen 7 tatt inn i planområdet. Nytt oppstartsmøte ble avholdt 23.06.2014. Oppstart ble annonsert på nytt i Ringsaker blad og pr brev ca. 1.10.2014. Tiltakshaver har hatt møte med naboer 14.10.2014 og med Hedmark fylkeskommune 11.11.2014. Innspill etter oppstartsvarsel og merknader etter høring er sammenfattet med kommentarer som en del av planbeskrivelsen, vedlegg 3. Forholdet til KU-forskriften Planforslaget er vurdert ikke å falle innenfor noen av oppfangingskriteriene i vedlegg I, II og III i forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. Hovedtrekk i planforslaget Planforslaget behandles som privat detaljregulering etter plan- og bygningsloven (pbl) 12-3. Kommunen har anbefalt å se de to eiendommene Skolevegen 5 og 7 i sammenheng. Eier av barnehagen i Skolevegen 7 deltar i omregulering av barnehagetomta. Omreguleringen gir både positive muligheter og en del utfordringer. Planen vil styrke kvartalsstrukturen, utvide det sentrumsnære boligtilbudet med opptil 21 leiligheter og gi kirken større, tidsmessige lokaler. Utfordringene er knyttet til uteoppholdsarealer både for barnehage og boliger som følge av høy utnyttelse og forholdsvis små tomter. Tomtene er til sammen 1392 m². Barnehagen er i dag godkjent for 25 barn og har 600 m² uteoppholdsareal. Utearealet for nåværende
barnehagen er snaut i forhold til departementets retningslinjer. Derfor burde nyetablering resultere i større uteareal. Men realiteten er at skissert nytt bebygd areal etterlater et uteareal som er mindre enn 600 m². Det er mest sannsynlig at utbyggingen vil foregå i to trinn, hvor kirke og boliger i Skolevegen 5 bebygges først. Muligheten for å drive barnehage i Skolevegen 7 mens Skolevegen 5 bygges ut, forutsetter at sikkerheten til barnehagebarna ivaretas under hele rive-/byggeprosessen. Det må gjennomføres nødvendige sikringstiltak og etableres gode driftsrutiner både i forhold til rive-/byggeaktivitet, transport, støy- og støvforhold. Uteområdet og rutiner må tilrettelegges slik at det også er mulig å ha et akseptabelt uteareal/uteliv i byggeperioden. Barnehagen vil bli «innebygd» og få dårligere solforhold etter at byggetrinn 1 er fullført, se sol- og skyggeutredning i planbeskrivelsen. Tiltakshaver har foreslått å gi barnehagen midlertidig husvære i Baptistkirkens nybygg mens Skolevegen 7 bygges ut. Barnehagen vil i denne perioden ikke ha noe egnet uteareal, men må basere utelivet på turer til nærområdene. Den fornyede barnehagen (i 1.etasje i den nye blokkbebyggelsen) vil få noe redusert uteareal i forhold til dagens godkjente areal. Barnehageloven gir veiledende normer for størrelsen på uteareal i en barnehage, der det fremgår at utearealet skal være tilnærmet 6 ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne. Gode tur- og aktivitetsmuligheter i nærområdet kan kompensere noe for kravet. Dette må vurderes nærmere ved søknad om godkjenning av barnehagedrift i eventuelle midlertidige og nye lokaler. For nærmere beskrivelse av planforslaget, se planbeskrivelse i vedlegg 3. Viktige momenter/synspunkter fra berørte parter, myndigheter osv. Fylkesmannen i Hedmark forutsetter at ny plan forholder seg til overordnede planer og nasjonale føringer med hensyn til medvirkning, universell utforming, lav energibruk, risikoog sårbarhetsanalyse, uteoppholdsareal for barn/unge og sikring mot flom og støy. Hedmark fylkeskommune (HFK) mener en kirkebygning har spesiell betydning med hensyn til symbolverdi, dominans, markering av fellesverdi og respekt for religiøs betydning. HFK foreslår: Inviterende inngang, utforming som forteller om felleskapsvirksomhet og arkitektonisk uttrykk som gjenspeiler trosretning. Generelt er HFK opptatt av et bybilde med variasjon, mangfold i aktivitet, berikende fasader, særlig på fortausnivå, styrking av kvartalsstrukturen, tilpasning til skalaen i nærmiljøet, ingen boliger i 1.etasje, universell utforming og barn og unges interesser. HFK påpeker at høydetilpasningen til bebyggelsen langs Sjurstuvegen ikke er god. HFK vurderer at sol- og lysforhold ikke er ivaretatt i boenhetenes minsteuteoppholdsareal (MUA). Dessuten er barnehagens uteareal tatt inn i MUA. Areal med tidsbegrenset bruk for beboerne bør ikke inngå i MUA. HFK motsetter seg ikke riving av nåværende baptistkirke, men ber kommunen kreve antikvarisk dokumentasjon med høy detaljeringsgrad før riving.
Oddrun og Tor Kirkeby, Lillevegen 6H bor i toetasjes bygg med 10 leiligheter, og synes at 4 etasjer blir for høyt, at nybygg kommer for nært deres vinduer, at sol og utsikt blir sterkt redusert og at det er uheldig at nybyggets stuevinduer/terrasser vil vende mot deres stuevindu/terrasse. Kirkeby spør dessuten hvorfor 5. etasje i Skolevegen 5 ikke ble presentert ved første henvendelse. Grunneier i Skolevegen 7, som også er driver av barnehagen, vil ha på plass en privatrettslig avtale med tiltakshaver, før han kan si noe om sin holdning til utbyggingen. Det vil gi uheldige konsekvenser for barnehagen dersom Skolevegen 5 bebygges uten at Skolevegen 7 kommer til utførelse. Barnehageeier vil sikre seg at byggetrinn 2 i Skolevegen 7 blir realisert. Dersom beboerne skal bruke barnehagens uteområde må det reguleres i samme avtale. Barnehageeier beskriver utfordringer bl.a. m.h.t. sikkerhet, ansvar, internkontroll, vedlikehold. Det bes om at det i 1.etasje i Skolevegen 7 også tillates bolig og næringsformål. Barnehageeier vil ha innkjørsel til parkeringskjeller fra Sjurstuvegen, fordi den foreslåtte innkjørselen vil redusere barnehagens uteområde. Tiltakshaver har tilbudt barnehagen lokaler i Baptistkirkens nye lokaler mens Skolevegen 7 bygges ut, slik at utfordringene i byggeperioden løses. Tiltakshaver tilbyr barnehagen annen sentrumsnært bygg/eiendom i bytte for Skolevegen 7 eller å kjøpe barnehagen ut. Barnehageeier anser det som lite ønskelig å reetablere barnehagen et annet sted, men vurderer øvrige alternativer. Folkets Hus Brumunddal eier 87 m² på nordsiden av Sjurstuvegen og mister parkeringsplasser når fortau m.m. opparbeides her, inntil nybygget. De ber om at deres parkeringsbehov ivaretas når reguleringsplanen settes ut i livet. Hvilke hensyn er det viktig å ivareta Barnehageformålet. Som beskrevet er det utfordringer knyttet til barnehageformålet. Det ene er at barnehageeier vil sikre seg at barnehagen får nybygg og det andre er arealsituasjonen etter utbygging. Forhandlinger mellom partene pågår. Spørsmålene om barnehagedriften er ikke avklart i høringsperioden, men det foreslås en rekkefølgebestemmelse som krever at det er inngått privatrettslig avtale før byggetillatelse kan behandles. Begge parter har akseptert foreslått rekkefølgebestemmelse. Medvirkning anses å være ivaretatt gjennom varslinger etter loven og at forslagsstiller har hatt
møter med naboer og samarbeid med driver av barnehagen. Lav energibruk anses ivaretatt da den nye bebyggelsen skal tilkobles fjernvarme. ROS-analysen avdekker to risikoforhold - flom og støy. Flom vurderes ivaretatt gjennom det nye flomvernet mot Brumunda. Støy innendørs kan ivaretas ved fasadeisolasjon. Dette må dokumenteres nærmere i byggesaken. Gårdsrom blir godt skjermet av den nye bebyggelsen. Balkonger som vender mot gateside er vurdert å oppnå tilfredsstillende lydnivå uten spesielle tiltak. I forhold til utbygging er det krav om at anleggsstøy som overskrider støygrensene i departementets retningslinje skal tidsbegrenses og ha kommuneoverlegens tillatelse. Bomiljø og eventuelt barnehagemiljø Uteopphold og sol. Forslag om felles bruk av utearealene på bakkeplan på begge eiendommer er frafalt. Ved sluttbehandling foreslås å redusere kravet til minsteuteoppholdsareal MUA til 15 m² (tilsvarende det man krever i sentrum). MUA=15 m² er beregnet å kunne ivaretas på private balkonger og felles takterrasse, som alle har gode sol- og lysforhold. Dersom barnehagen beholdes som i dag, vil dens uteareal få dårligere solforhold på formiddag og ettermiddag. Dersom barnehagen nyetableres vil utearealene få gode solforhold på morgen og formiddag i sommerhalvåret. Universell utforming anses å være ivaretatt jf. kap. 4.11 i planbeskrivelsen. Utvikling av kvartalet. Under kapittel «4.2 Stedsutvikling» i planbeskrivelsen er det skissert hvordan kvartalet kan videreutvikles med kvartalsbebyggelse og et stort, tilnærmet bilfritt gårdsrom for hele kvartalet som kan være felles for alle kvartalets beboere. En slik utvikling kan gi planområdets beboere og eventuelle barnehage tilgang til større, grønne utearealer med skiftende solforhold. I områdeplan for Brumunddal sentrum nord, som er under arbeid, vil hele kvartalet inngå, og det må vurderes nærmere om den skisserte løsningen skal foreslås i denne planen. Barn og unges interesser lekeplasser. Lekeplassbehovet anses å være dekket av kvartalslekeplass på uteareal Vesleparken
barnehage (tilgjengelig etter stengetid), strøkslekeplassen i Broparken, skoleområdet ved Brumunddal ungdomsskole og friområdet/ballplassen Vestad. Se planbeskrivelsen kap. «4.10 Barn og unge.» Kirkens arkitektoniske uttrykk. Forslagsstiller har arbeidet med fasadeendringer i høringsfasen og bør gjennom byggesaken svare på fylkeskommunens synspunkter med hensyn til hvordan fasaden/arkitekturen skal uttrykke at dette er en kirke. Kommunen har med utgangspunkt i de opprinnelige fasadeopprissene foreslått at forslagsstiller i byggesaken bør arbeide videre med: det sirkulære fasadepartiet bør utnyttes arkitektonisk og integreres i større grad i utformingen hovedinnganger til kirken bør fremheves vindusformater i 1. etasje bør gis større variasjon fasadekledningen i 1.etasje bør følge fortausnivået vindusformat og vindusplassering i leilighetenes soverom bør revurderes Bybildet - kvartalsstruktur og skala. Det er helt i tråd med overordnede planer at planen forsterker kvartalsstrukturen. Byggehøyde 4 etasjer pluss 1 inntrukket etasje kan virke høyt på dette stedet. Det er vurdert at det kan aksepteres fordi Sjurstuvegen borettslag har byggehøyder opptil 4+1, og fordi det er gitt nasjonale føringer for høy utnyttelse i sentrumsområder. Det er beskrevet hvordan framtidig påbygg på vestre deler av nabobebyggelsen kan utjevne høydeforskjellen som oppstår mot Sjurstuvegen. Det er aktuelt å foreslå påbygg i områdeplanen jf. omtale under avsnittet Utvikling av kvartalet ovenfor. Langs Skolevegen foreslås å trappe bebyggelsen ned mot nabolagets byggehøyder. Det anses å gi en tilfredsstillende løsning. Hvorvidt nedtrappingen skal inneholde takterrasser som vender mot nord og Lillevegen 6 sine balkonger anses å være et tema for byggesaken. Prosjektets byggehøyde vurderes i noen grad å åpne for høyere bygg på tilliggende områder. Det er i strid med fylkeskommunens anbefaling åpnet for boligformål i 1.etasje i Skolevegen 7 (nåværende barnehage). Det vurderes akseptabelt dersom barnehageformålet faller ut og man ikke har andre interessenter innenfor formålet tjenesteyting. Tilliggende bygg Lillevegen 6 har bolig i 1.etasje og Skolevegen er en bolig- og skoleveg. Kulturminner. Krav om antikvarisk dokumentasjon av nåværende kirkebygning før riving, er tatt inn i planbestemmelsene. Parkering, atkomst og gateutforming. Det etableres felles parkeringskjeller for hele bebyggelsen, som tilfredsstiller kommunens krav til parkeringsdekning. Det er vurdert hvorvidt avkjørsel til parkeringskjelleren skal legges til Skolevegen eller Sjurstuvegen. Dersom avkjørsel legges til Sjurstuvegen vil det kreve bygging av større kjeller og nedkjøringsrampen vil komme i konflikt med den mest hensiktsmessige plasseringen av trappe-heis-tårnet. Avkjørselen lå opprinnelig halvveis inne på barnehagens eiendom, men er nå flyttet slik at barnehagen ikke berøres. Barnehageeier aksepterer nå avkjørsel fra
Skolevegen. Etablering av fortau, rabatter og trær på tilliggende gateareal skal utføres i henhold til rekkefølgebestemmelse og «Reguleringsplan for Brumunddal sentrum» jf. planbestemmelsenes pkt. 10. Behov og plassering av kantsteinsparkering for bevegelseshemmede må vurderes i utomhusplan for gateopparbeidelsen. Konflikter To beboere i Lillevegen 6 mener de mister sol og utsikt. Det vurderes at dette er tatt hensyn til ved nedtrapping av bebyggelsen mot nord, som vist i fasadeoppriss N, kap. 4.9 Estetikk og byggeskikk i planbeskrivelsen. De to beboerne utrykker også at det er uheldig med terrasser som er vendt mot balkongene/terrassene i Lillevegen 6. Dette temaet forutsettes behandlet i byggesaken. Kommunale forpliktelser i utbyggingsavtale Det er utbyggers ansvar å etablere/reetablere fortau, rabatt osv. i henhold til «Reguleringsplan for Brumunddal sentrum nord». Det vurderes dermed ikke å være behov for å involvere kommunen i noen utbyggingsavtale. Konklusjon/ anbefaling Rådmannen vurderer at planforslaget legger til rette for en ønsket utvikling av en del av dette kvartalet i Brumunddal sentrum nord. Innspill og merknader vurderes å være imøtekommet og løst på en akseptabel måte gjennom de foreslåtte endringene i planforslaget. I planbeskrivelsen kap. «4.2 Stedsutvikling» er det skissert muligheter for videreutvikling av hele, det aktuelle kvartalet og at dette tas opp til regulering gjennom «Områdeplan for Brumunddal sentrum nord». Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Skolevegen 5 og 7 i Brumunddal, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse datert 23.10.2015.
Rådmannen i Ringsaker, 26.10.2015 Jørn Strand Anne Gunn Kittelsrud plansjef 04.11.2015 PLANUTVALGET Enstemmig vedtatt som innstilt. PU - 140/15: Innstilling til kommunestyret.: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for Skolevegen 5 og 7 i Brumunddal, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse datert 23.10.2015. 18.11.2015 KOMMUNESTYRET Enstemmig vedtatt som innstilt. KST - 087/15: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, vedtas forslag til reguleringsplan for
Skolevegen 5 og 7 i Brumunddal, med plankart, planbestemmelser og tilhørende planbeskrivelse datert 23.10.2015.