Sauherad kommune Arkiv: FA - L12, GBR - 78/93 Saksmappe: 16/1335 - <dok.nr Saksbehandler: Øyvind Dag Dahle Dato: 21.08.2017 Detaljreguleringsplan for Erik Werenskiolds veg 2, gbnr 78/93 2. gangs behandling Utvalg Møtedato Utvalgsnr Utvalg for næring, plan og teknikk 28.08.2017 054/17 Kommunestyret 14.09.2017 055/17 Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 egengodkjennes Detaljreguleringsplan for Erik Werenskiolds veg 2, gbnr 78/93 på Gvarv med planid 09322016. Planen består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert 16.08.2017. 28.08.2017 Utvalg for næring, plan og teknikk Behandling i møtet: Innstillinga ble enstemmig vedtatt. UNPT- 054/17Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 egengodkjennes Detaljreguleringsplan for Erik Werenskiolds veg 2, gbnr 78/93 på Gvarv med planid 09322016. Planen består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert 16.08.2017. 14.09.2017 Kommunestyret Behandling i møtet: Aslaug Norendal foreslo slikt tilleggspunkt: Kommunestyret ber om at administrasjonen, i den videre byggesaksbehandlingen, følger opp detaljutformingen av Erik Werenskiolds veg 2 for å sikre god arkitektonisk kvalitet. Det pekes særlig på fasadene mot boligområdet og på kvaliteten på uteområdet. Dette er viktig for nærmiljøet i området. Innstillinga fra Utvalg for næring, plan og teknikk ble vedtatt med 24 mot 1 stemme. Tilleggsforslaget fra Aslaug Norendal ble vedtatt med 24 mot 1 stemme. KS- 055/17Vedtak:
1. I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 egengodkjennes Detaljreguleringsplan for Erik Werenskiolds veg 2, gbnr 78/93 på Gvarv med planid 09322016. Planen består av plankart, bestemmelser og beskrivelse alle datert 16.08.2017. 2. Kommunestyret ber om at administrasjonen, i den videre byggesaksbehandlingen, følger opp detaljutformingen av Erik Werenskiolds veg 2 for å sikre god arkitektonisk kvalitet. Det pekes særlig på fasadene mot boligområdet og på kvaliteten på uteområdet. Dette er viktig for nærmiljøet i området. Sammendrag Bakgrunn Planen legger til rette for leilighetsbygg med 12 leiligheter i tre etasjer og med garasjekjeller. Ved kjøp av eiendommen som nå reguleres har utbygger forpliktet seg til å legge til rette for 15 parkeringsplasser for helsesenteret. Parkeringsbehov til leilighetsbebyggelsen løses med garasjekjeller. Adkomst til parkeringsareal skal skje fra Erik Werenskiolds veg. Planområdet ligger innenfor det som i kommuneplanens arealdel er definert som sentrumsformål sone 2. Innenfor denne sonen og mot Gvarvgata, kan det bygges 3 etasjes bygninger med gesimshøyde 10 m og mønehøyde 12 m. Planforslaget legger opp til at adkomstveg til helsesenteret fra Gvarvgata (oversiden) flyttes nærmere Gvarv sentrum. Denne adkomsten skal kun brukes av ambulanser og transport av funksjonshemmede. Planforslaget legger også til rette for breddeutvidelse av Ketil Skogens veg forbi helsesenteret, samt fortau. Planen var til offentlig ettersyn i perioden 20.04.2017-02.06.2017. Det kom inn innspill til planen fra følgende: Fylkesmannen i Telemark Telemark fylkeskommune Statens vegvesen Miljøhygienisk avdeling, Notodden kommune Eldrerådet Naboer (11 underskrifter) Berit Olsen Fylkesmannen i Telemark FM registrerer at det i bestemmelser og planbeskrivelse er stilt krav nærlekeplass for unge, men mener at lekeareal også burde vært vist i plankartet. I situasjonsplott er det avsatt to
arealer til lek, og disse grenser mot markert helning i terrenget. FM ber kommunen vurdere om det er nødvendig med sikring med gjerde mot denne skråningen. For et bygg som ikke er ferdigprosjektert kan det bli justeringer underveis som kan påvirke arealbruken, og som igjen kan kreve endring av plan. Lekearealet var derfor ikke vist i plankart, men på situasjonskart og beskrevet i bestemmelser. Rådmannen finner det likevel riktig å følge fylkesmannens anbefaling med å vise lekeareal i plankartet. Følgende tillegg til bestemmelsene er i den sammenhengen lagt inn: «Det kan gjøres mindre justeringer av avgrensning av lekeareal etter at bygget er ferdig prosjektert, men plassering, størrelse og form skal ikke avvike vesentlig fra slik den er vist i plankart. Lekeareal må sikres med gjerde mot skråninger og adkomst til parkeringskjeller.» I nye utbyggingsområder for nærings- og boligformål bør muligheter for energieffektivisering og tilrettelegging for fornybar energi utnyttes med varmeløsninger basert på andre energikilder enn elektrisitet, olje og gass utnyttes. Plikt til tilknytting til fjernvarme kan legges inn i reguleringsplan. Rådmannen har oppfordret til at bygget tilknyttes fjernvarme. Kommunen kan imidlertid ikke kreve tilknytning til fjernvarmeanlegg så lenge konsesjonsområde for fjernvarme ikke er definert i kommuneplanens arealdel eller tilsvarende overordnet plan. Området ligger delvis innenfor gul sone i Statens vegvesen sitt støyvarselkart. Bebyggelse innenfor gul sone bør bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i veileder T-1442. Utendørsstøy er et plantema og skal være avklart før byggesak. Fylkesmannen råder kommunen til å påse at støynivåer for fasader og uteområder blir synliggjort og at arealer til avbøtende tiltak blir avsatt i planen. Håndtering av støy fra veg er et viktig tema for denne planen. Det er imidlertid sånn at endelig bygningsutforming er avgjørende for hvilke avbøtende tiltak som må gjøres. Rådmannen tror derfor ikke det er hensiktsmessig å sette av spesifikke areal for støyskjerming i plankartet. Det er imidlertid lagt inn en bestemmelse som sikrer at avbøtende støyskjerming kan etableres innenfor boligformålet. Det er allerede stilt krav i bestemmelsene om at støyfaglige vurderinger for bygg og uteoppholdsareal skal utarbeides, og at anbefalte grenseverdier i støyveileder T-1442 skal tilfredsstilles. Telemark fylkeskommune Fylkeskommunen har ingen innvendinger til planen. Miljøhygienisk avdeling Notodden kommune Det må avklares hvem som har ansvaret for lekeplassutstyr med hensyn til vedlikehold og ettersyn. Ansvaret avklares i utbyggingsavtale. Statens vegvesen
Rekkefølgekravet knyttet til opparbeidelse av fortau langs Kjetil Skogens veg må formuleres tydeligere. Det er nå lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som sier at fortau og breddeutvidelse langs Kjetil Skogens veg skal opparbeides før det gis brukstillatelse for bygget. Finansiering av dette rekkefølgekravet må avklares nærmere i utbyggingsavtale, men rådmannen finner det rimelig at kommunen også bidrar med sin del siden veg/fortau vil betjene helsesenter og det eksisterende boligfeltet. Naboer (11 stk): Naboene mener at bygget vil bli til stor sjenanse for mye av eksisterende bebyggelse i boligfeltet og verst for bolig i Erik Werenskiolds veg 1. For sistnevnte vil bygget stenge for både utsikt og sol. Bygget kan bli 12 m høyt og blir liggende høyt i terrenget og vil bryte med boligstrukturen i feltet. Fra bygget vil det også være innsikt til flere tomter og verandaer, som kan være krenkende med hensyn til privatlivets fred. Dette vil føre til verdiforringelse på eiendommene i boligfeltet. Naboene uttrykker også bekymring for trafikksikkerheten knyttet til innkjøring til planlagt garasjekjeller fra Erik Werenskiolds veg. Krysset mellom Erik Werenskiolds veg og Skrivarvegen er i dag uoversiktlig, og de frykter at situasjonen skal forverres med ny innkjøring til garasjekjeller. Det henstilles om at det sies nei til det planlagte byggeprosjektet. Se rådmannens vurdering under. Berit Olsen Det planlagt bygget er til stor sjenanse for hele boligfeltet, men ulempene blir størst for hennes eiendom i Erik Werenskiolds veg 1. Bygget med mønehøyde på 12 m vil bli svært ruvende. Det vil også ta bort mye utsikt og mye sol. Dette kan før til verdireduksjon for eiendommen. Olsen er bekymret for trafikksikkerheten i krysset mellom Skrivarvegen og Erik Werenskiolds veg med tanke på at det i området skal etableres adkomst til parkeringskjeller for bygget. Krysset er i dag uoversiktlig. Erik Werenskiolds veg er smal og en breddeutvidelse av vegen kan berøre hennes tomt. Det er ikke aktuelt å utvide vegen med grunn fra hennes tomt. Hun ber om at kommunen går i mot prosjektet. Se rådmannens vurdering under. Eldrerådet: Eldrerådet er skeptisk til at bygget er så høyt (3 etasjer). Det bør ikke være mer enn 2 etasjer. Eldrerådet peker også på trafikksituasjonen med inn- og utkjøring. Det pekes på at både
helsenter og brannstasjon i området er avhengige av framkommelighet. Se rådmannens vurdering under. Vurdering Planforslaget er i tråd med kommuneplanens samfunnsdel og arealdel som legger vekt på å styrke og utvikle tettstedene gjennom blant annet fortetting av boligbebyggelse i sentrumsområdene. Planforslaget legger opp til høy arealutnyttelse, noe som er ønskelig innenfor sentrumssonen. Lokaliseringen innenfor sentrum legger til rette for redusert bilbruk og er også med på å styrke Gvarv tettstad og som kollektivknutepunkt. Planforslaget er således et positivt bidrag til utviklingen av Gvarv og bygger opp under og bidrar til at annen sentrumsaktivitet ivaretas og kan utvikles videre. Det er også knyttet noen utfordringer til å bygge stort og høyt i sentrum, særlig når tomta grenser inn mot annen småhusbebyggelse. I dette tilfelle ligger også tomta høyt i forhold til omkringliggende bebyggelse i sør og vest. Rådmannen forstår bekymringen fra naboer, men er likevel av den oppfatningen at bygget vil fungere sammen med de øvrige omgivelsene. Det legges på vekt på at bygget er innenfor sentrumssonen, og at det der må forventes høy utnyttelse. Ved førstegangs behandling gikk utvalget inn for å skyve bygget lengre vekk fra boligbebyggelsen i retning fylkesveg 360 enn det som opprinnelig var foreslått. Dette bidrar til å dempe inntrykket av bygget fra boligområdet. Selv om bygget vil bryte i størrelse og form med småhusbebyggelsen i sør, er det relativt bra tilpasset helsesenteret som ligger ved siden av. Det er også tilpasset dimensjonene til den gamle bygdeheimen som nå riktignok er under rivning. Disse byggene sammen definerer et tydelig skille mellom boligfeltbebyggelse og sentrumsbebyggelsene. For bilister vil dette bygget sammen med et eventuelt nytt bygg på andre siden av fylkesvegen, tydelig markere hvor Gvarv sentrum starter. Bygget vil åpenbart utgjøre en forandring for omgivelsen og gi noe redusert utsikt og solinnstråling for den/de aller nærmeste boligen(e) i sørvest, men det vil ikke være en dramatisk endring. En må huske på at arealet i gjeldende reguleringsplaner fra 1983 og 1991 er avsatt til offentlig bebyggelse - institusjon, der det må forventes etablering av bygningsmasse av en viss størrelse og høyde. Det sto også et to-etasjes bygg på arealet for inntil få år siden. Et to- etasjes bygg ville tatt mye av den samme utsikten som et tre-etasjes. Ut i fra den utarbeidede solstudien vil kveldssola midtsommers forsvinne noe tidligere med det planlagte bygget enn med et to-etasjers bygg. Denne forskjellen vil reduseres noe fordi eksisterende vegetasjon i nordvest ikke er fanget opp i solstudien. Fra beboerne i området er det pekt på at krysset mellom Skrivarvegen og Erik Werenskiolds veg i dag er uoversiktlig, og økt trafikk og adkomst til parkeringskjeller vil forverre denne situasjon. Utformingen av adkomst til parkeringskjeller med nødvendige siktsoner vil være avgjørende for hvordan trafikksituasjonen vil bli. Dette forholdet vil være viktig å se nøye på ved byggesak. Det kan være aktuelt å definere tydeligere hvor parkeringsareal for helsesenteret er og hvor vegareal og adkomst til parkeringskjeller skal være. Rådmannen mener trafikksituasjonen bør kunne håndteres på en forsvarlig måte. For trafikksikkerten er det positivt at planen utløser krav om fortau og breddeutvidelse langs Ketil Skogens veg som i dag er smal og lite egnet for myke trafikanter.
Konklusjon Rådmannen mener at planforslaget vil være viktig for en god utvikling av Gvarv sentrum. Rådmannen anbefaler at planen vedas slik den foreligger. Åse Egeland rådmann Trykte vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 21.08.2017 Planforslag Erik Werenskioldsgt Gvarv med lekeplass 16aug2017 191316 13.09.2017 Førsegner_rp_Erik_W2_16082017_2gbh 193437 21.08.2017 Planbeskriv_rp_Erik_W2_16082017_2gbh 191318 21.08.2017 Vedlegg 7 ROS-ANALYSE 191319 21.08.2017 Vedlegg 10.1 Prøvegraving 191321 21.08.2017 Vedlegg 10.2 Grunn-rapport 191322 21.08.2017 Vedlegg 10.3 Solstudie TILLEGG rev B 191320 21.08.2017 Vedlegg 10.5 Illustrasjonar alternativ 2 191323 21.08.2017 Vedlegg 10.52 Skisse situasjonsplan, alt.2 191324 21.08.2017 UNPT_sak_019_17 191325 09.05.2017 Høringsuttalelse - Reguleringsplan for Erik Werenskioldsveg 2 på 183108 Gvarv, Sauherad kommune. 19.05.2017 Svar til detaljreguleringsplan for Erik Werenskioldsveg 2 på Gvarv - 184174 offentlig ettersyn 31.05.2017 Merknader til offentlig ettersyn av reguleringsplan for Erik 185173 Werenskioldsveien 2 i Sauherad kommune 31.05.2017 Planlagt leilighetsbygg i Erik Werenskiolds veg 2 - uttalelse 185251 31.05.2017 Leilighetsbygg i Erik Werenskiolds veg 2 - uttalelse 185252 07.06.2017 Uttale vedrørende offentlig ettersyn av detaljreguleringsplan for Erik 185677 Werenskioldsveg 2 21.08.2017 Uttale fra eldrerådet til Detaljreguleringsplan for Erik Werenskioldsveg 2 på Gvarv 191326