MELDAL KOMMUNE Saksframlegg Saksgang Utvalg/styre: Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for utvikling og drift 04.11.2015 071/15 Saksbehandler: Hans-Victor Wexelsen Arkiv: FA-L12 Arkivsaknr: 15/513 Områdereguleringsplan for Rikstadmoen boligfelt - 1.gangsbehandling UD-071/15 Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Meldal kommune at «Områdereguleringsplan for Rikstadmoen boligfelt» sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 12.11.2015 24.12.2015. Frist for merknader er 29.12.2015.
Henvendelse fra: Plan og byggesak Vedlegg: Planbeskrivelse Planbestemmelser Plankart Illustrasjon 1: Planforslaget vist med omkringliggende plansituasjon Illustrasjon 2: Planforslagets avgrensning vist på nåværende plansituasjon Saksopplysninger: Ved varsel om oppstart ble planen gitt navnet «Stensmoen nordre del». Underveis i prosessen har det blitt vurdert som mer korrekt å bruke navnet «Rikstadmoen» på det området som planavgrensningen dekker. Formålet med reguleringsarbeidet ble i varsel om oppstart definert slik: Formålet med reguleringsendringen er omregulering av felles garasjetomt (Rikstadmoen 15) og å tilrettelegge for boligformål på nåværende Å barnehage og på Idrettsplassen i samsvar med kommunedelplanen. Store deler av området er dekket av reguleringsplan fra 1970-tallet. Her er det behov for reguleringsendring i samsvar med dagens bruk og eiendomsgrenser. Planoppstart ble annonsert i avis og på kommunens nettside den 21.04.2015. Alle grunneiere i planområdet, og grunneiere med grense mot planområdet, ble varslet per brev. Frist for merknader ble satt til 22.05.2015. Ved fristens utløp hadde det kommet inn følgende forhåndsuttalelser: Sør-Trøndelag fylkeskommune: Planarbeidet synes ikke å komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser Forutsetter at planendringen ikke fører til økt forurensning av Orkla og at kantskogen bevares. Kantskogen nedenfor idrettsplassen reguleres til grønnstruktur og det bør settes av nok areal til en gangsti langs elva. Liten risiko for at planen vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner Minner om at krav til universell utforming og hensynet til barn og unges oppvekstsvilkår skal ivaretas. Statens vegvesen: Ingen innspill på dette tidspunktet Norges vassdrags- og energidirektorat: Planen må vise at krav til sikkerheten gitt av plan- og bygningslovens 28-1 og TEK 10 7-2 imøtekommes. Vedlegges sjekkliste for vurdering av tema innen NVEs forvaltningsområder. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Det bør innarbeides minimumskrav til utnyttelse, herunder krav om antall boliger per dekar.
Fortetting er fordelaktig, men det må ikke redusere bokvalitetene for eksisterende bebyggelse. Det må tas hensyn til stier, tråkk og grønnstruktur. Det må tas inn bestemmelse som sikrer at både nye og eksisterende boliger får tilfredsstillende støyforhold. Økt trafikkbelastning på Rikstadveien må utredes i planen Det må inntas bestemmelse om støv i anleggsperioden Det må vurderes om det kan være forurensning i grunnen Det forutsettes at byggegrensen på 50 m. fra vassdrag overholdes i planen Det må foretas ROS-analyse Barn og unges rettigheter til gode lekearealer og sikker ferdsel inn mot sentrum må ivaretas Det må beskrives hvordan det sikres tilgang til områder for lek og aktivitet i nærområdet, og til anlegg for idrettslig aktivitet og større sammenhengende rekreasjonsområder. Per Arve og Marit Kristin Søyseth: Det må tas mer hensyn håndtering av overvann ved opparbeiding av nye tomter. Viktig å ta hensyn til folk som allerede bor i området når nye tomter planlegges, og nye hus bygges. Kritikk av at kommunen har gitt dispensasjoner fra gjeldende plan uten å ta hensyn til merknader fra naboer. Gjeldende vegetasjon bør opprettholdes inntil tomter er solgt. Internettkapasiteten i området er sprengt Asfaltering bør gjøres i Fossmoveien og det nye boligfeltet lenger sør. Eivind Fossmo: Ønskelig at det ledige arealet mellom Fossmoveien og det nye boligfeltet lenger sør kan deles opp og selges som tilleggsareal til naboene. Oddmund Grefstad: Idrettsplassen ble i sin tid gitt bort av grunneier for at det skulle brukes som fotballbane. Når dette ikke lenger er aktuelt bør området selges tilbake til Sørgard Rikstad til jordbruksformål. Det må sikres adkomst til elva langs fotballbanen slik at fiskere kommer frem og tømmer kan nyttiggjøres. Den 12.05.2015 ble det avholdt et informasjonsmøte i Å samfunnshus. Her nevnes ulike innspill fra salen: Barnehagens lekeområde er ideelt som lekeareal. Grøntareal på barnehagens leke-/p-areal. Ønsker fjerning av skog på arealet barnehagen disponerer. Legge om veien ved barnehagen for å få en stor boligtomt, små tomter på Mælan. Ser behov for oppretting, gangveier må oppdateres. Spent på hva som skjer med idrettsplassen. Ser gjerne at det fortsatt forblir idrettsplass. Ser problemet med stellet. Må sørge for passasje mellom boligfeltene. Bygge eldreboliger på idrettsplassen. Ser ikke behovet for p-arealet, Banemannskap mangler, men ingen er spurt Mange gamle i boligfeltet i dag. Bruken av idrettsbanen som har vært veldig liten de senere år. Barnehagen kan ikke stå lenge uten at det blir gjort noe.
Varmekabel i synkebrønn ved Homstad, nedlagt etter flom i 1998. Den må være der. Er det behov for rundkjøringa ved barnehagen Ønskelig å opprettholde gjennomkjøring. Gammelt ledningsnett under barnehagen. Kjekt med den felles garasjetomta. Ønsker siktlinje ved avkjørsel Rikstadveien fra Stensveien. Spora over brua er altfor dype. Oppfordrer kommunen til å melde fra om dette. Mange traktorer bruker Rikstadveien. Barna går her når de skal til skolen. Greit å ha fortau nesten over trappa. Ønske om å kjøpe hele eller deler av arealet for felles garasjer. Saksbehandlerens vurdering: Da planforslaget er utarbeidet av kommunen vil saksbehandlers vurdering være å finne i planbeskrivelsen. Det har liten hensikt å gjengi alle generelle vurderinger i saksframlegget. Her beskrives derfor mer konkrete tilsvar på de forhåndsuttalelser som har kommet inn. Vurdering av uttalelser fra offentlige myndigheter: Planforslaget legger opp til at det må utarbeides en detaljreguleringsplan for Idrettsplassen før denne kan bebygges med boliger. Saksbehandler mener dette inntil videre er det mest hensiktsmessige da det foreløpig er litt uklart når nåværende bruk av området blir avsluttet. Behovet for nye boligtomter i området er foreløpig dekket ved at det nå opparbeides et nytt felt sør for dette planområdet, og saksbehandler mener det er fornuftig å fokusere på utbygging av dette området før det åpnes for ny boligbygging på Idrettsplassen. Flere av de utredningskrav som nevnes, særlig av Fylkesmannen, blir betydelig mindre relevante så lenge denne planen i seg selv ikke åpner for ny byggeaktivitet i nevneverdig grad. Saksbehandler også generelt skeptisk til å innarbeide lovtekst som uansett er gjeldende i reguleringsbestemmelsene. Inntil det foreligger en detaljreguleringsplan for Idrettsplassen vil ikke denne planen medføre økt trafikk på Rikstadveien. Det er derfor ikke behov for å tidfeste opparbeiding av fortau. Likevel er det tilgjengelige arealet avsatt i planen slik at dette kan vurderes videre ved en senere utbygging av Idrettsplassen. Av samme grunn er det heller ikke lagt vekt på å innarbeide bestemmelser som omtaler støy og luftkvalitet. Det er ingen grunn til å anta at det finnes forurensning i grunnen da området ikke har vært brukt til forurensende virksomhet tidligere. Saksbehandler mener det er unødvendig å kreve kostbare miljøtekniske undersøkelser for de byggearbeidene som denne planen åpner for. Det er ikke tatt inn strenge krav til minimumsutnyttelse av områdene B1 og B2. B1 bør ideelt sett ha 2 boenheter, enten ved bruksendring av eksisterende bygg eller ved oppføring av ny tomannsbolig, men det er også viktig at eiendommen blir solgt og tatt i bruk så raskt som mulig. Dersom det kun er interesse for bygging av nye eneboliger vil de to tomtene hver for seg være for små til at de er særlige attraktive i dag.
Bygging på tomta B2 vil komme betydelig nærmere Orkla enn 50 meter. Arealet har vært regulert til boligformål siden 1973 og delvis bebygd. Saksbehandler mener man her kan gjøre unntak fra denne bestemmelsen i kommuneplanen. Hensyn til grønnstruktur, lekeplasser, trafikksikkerhet og generelt om barn og unges interesser er etter saksbehandlers mening godt ivaretatt i planforslaget. Det er tatt høyde for at behovet for andre friområder og lekeplasser kan få økt betydning når idrettsplassen legges ned. Vurdering av uttalelse fra Per Arve og Marit Kristin Søyseth: Kritikk av kommunens opparbeiding av boligfelt sør for dette planområdet, og kritikk av tidligere gitte dispensasjoner tas til etterretning og er formidlet internt i administrasjonen. Planforslaget åpner ikke for fortetting med nye tomter utover endret bruk av B1 og B2. Likevel åpner forslaget for høyere utnyttingsgrad av egen tomt og muligheten for å bygge i 1 ½ etasje. Dette er nødvendig da de fleste tomtene er relativt små, og mange huseiere i området ønsker både dobbelgarasje og tilbygg til boligen. Vurdering av uttalelse fra Eivind Fossmo: Ønsket er delvis imøtekommet i planforslaget ved at det åpnes for at deler av det nevnte området kan selges som tilleggsareal til de 3 eksisterende boligeiendommene. I og med at Fossmoveien mangler regulert lekeplass/fellesområde mener saksbehandler det er fornuftig at en god del av det nevnte arealet reguleres til dette. Vurdering av uttalelse fra Oddmund Grefstad: Saksbehandler er enig i at det kan være fornuftig å ta i bruk Idrettsplassen til landbruksformål fremfor å la området bli liggende ubenyttet. Likevel mener saksbehandler det er riktig å synliggjøre i planen at området er egnet som en fremtidig utvidelse av boligfeltet. Det er presisert i bestemmelsene at «Inntil videre kan kommunen inngå avtaler med organisasjoner eller personer som ønsker å benytte området i samsvar med dagens bruk (rekreasjon/idrett) eller til landbruksformål.» Sjekk av naturbase og artsdatabanken viser ingen registreringer av sårbar natur. Området har blitt vurdert i forbindelse med naturkartlegging i kommunen. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på slikt naturmangfold. Kravet i 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i selve planområdet i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltaket på truet, nær truet eller verdifull natur, legger rådmann til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldlovens 9 12. Økonomi: Det er ikke gitt rekkefølgebestemmelser som krever gjennomføring av erverv eller konkrete byggetiltak for kommunen. Kostnader ved opparbeiding av fortau må vurderes i forbindelse med en senere detaljregulering av idrettsplassen.
Rikstadveien, Lussimoveien og Rikstadmoen reguleres med offentlig eierform da kommunen allerede er grunneier. Fossmoveien har i dag status som kommunal veg, men kommunen er ikke grunneier. Arealet reguleres med eierform «Annen» da det ikke er nødvendig å erverve arealet. Dette innebærer ikke at vegen endrer status til privat veg da dette vil kreve eget vedtak etter vegloven. Parkarealet nord for parkeringsplass P2 reguleres til offentlig park. Kommunen må fortsatt ha vedlikeholdsansvar her for å hindre gjengroing. Kommunen må være forberedt på at det kan komme innløsningskrav for følgende: Vegetasjonsskjerm og grønnstruktur 1780 m2 Lekeplass 1145 m2 Gangveg/gangareal 614 m2 Tilleggsareal bolig (mulig erverv og videresalg) 996 m2 Planen åpner for at kommunen kan selge følgende: Tilleggsareal bolig (ved park) 346 m2 Garasjeareal 1054 m2 Boligtomter B1 og B2 2630 m2 Konsekvenser for Klima og Energi: Ingen konsekvenser i forhold til dagens plansituasjon. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Meldal kommune at «Områdereguleringsplan for Rikstadmoen boligfelt» sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i perioden 12.11.2015 24.12.2015. Frist for merknader er 29.12.2015. 04.11.2015 HOVEDUTVALG FOR UTVIKLING OG DRIFT Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt.