Saksframlegg DETALJREGULERING OMRÅDE A OG B HEGGEN BOLIGFELT - 2 GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: L Lnr.: 6152/14 Arkivsaksnr.: 13/ Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud DETALJREGULERING OMRÅDE A OG B HEGGEN BOLIGFELT - 2 GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1. Plankart i målestokk 1:1000, sist revidert Planbeskrivelse 3. Reguleringsbestemmelser, sist revidert ROS-Analyse, sist revidert SAMMENDRAG: Det varsles oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for område A og B i Heggen boligfelt. Formålet med planarbeidet er få tilrettelagt for flere boligtomter og leilighetsbygg jfr. kravet om bebyggelsesplan. Det forutsettes at alle konsekvensene ved regulering blir utredet og belyst gjennom planarbeidet. NYTT SAMMENDRAG: Regionale planmyndigheter har ikke fremmet innsigelse mot detaljreguleringen. Men det er foretatt mindre tilpasninger av reguleringsbestemmelsene for å imøtekomme innkommende merknader. Detaljreguleringsplanen med tilhørende planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser anbefales godkjent. SAKSOPPLYSNINGER: Gjeldende reguleringsplan for Heggen boligfelt. Reguleringsplanen for HEGGEN BOLIGFELT med bestemmelser, ble godkjent i kommunestyret Området som det nå varsles oppstart for, er i denne planen angitt med betegnelsen område A og B (bolig), FP1 og FP2 (parkering) og LP2(lekeplass), totalt ca. 29 daa. I henhold til reguleringsbestemmelsene, jfr. 2 Felles bestemmelser, må det foreligge

2 godkjent bebyggelsesplan for det spesifikke feltet (A og B), før områdene tillates utbygd. Bestemmelsen lyder i sin helhet som følger: På boligområdene A,B,C-1,C-2, D-1,D-2,E-2, F,G,H, I-1, I-2, J-1 og J-2 må det foreligge godkjent bebyggelsesplan, for det spesifikke feltet, før områdene tillates fradelt eller bebygd. Bebyggelsesplan er en plantype som ikke eksisterer lenger i den nye plan- og bygningsloven. Der det før var stilt krav om bebyggelsesplan er det nå krav om detaljreguleringsplan etter PBL Formålet med reguleringsarbeidet er å fastsette tomteinndeling, interne veg- og gangsystem, samt parkeringsarealer. Type boligbebyggelse som vurderes tillatt innenfor planområdet er leilighetsbygg og eneboliger. Antall boenheter per leilighet vil bli vurdert og fastsatt i det videre planarbeidet. Det vil også bli avsatt et areal til oppføring av bygning med leiligheter for ungdom i etableringsfasen med behov for tilrettelagte botilbud, jfr. handlingsplanene for 2012 og Planarbeidet medfører ingen store endringer i arealbruken i vedtatt plan for Heggen boligfelt. Planområdets avgrensning er angitt på vedlagte kart. Gausdal kommune er grunneier for område A og boligbyggelaget USBL er grunneier for område B. Utarbeidelse av detaljreguleringsplanen er et samarbeid mellom Gausdal kommune og USBL. USBL utarbeider komplett planforslag til reguleringsplan for Heggen i henhold til planomriss vist på vedlagte kart. Planprosses: Oppstart av planarbeidet ble vedtatt i Planutvalget, sak 8/14, den Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD og varslet med brev den til berørte parter, naboer og regionale myndigheter. Oppstart ble også annonsert på kommunes hjemmeside og på sosial medier. VURDERING: Antall byggeklare tomter i Follebu minker ( 5 ledige tomter i Heggen nov. 2013) og dersom kommunens målsetning om at det skal være ledige boligtomter i tettstedene, må det legges til rette for utbygging av flere boligtomter i Heggen. En videre utbygging i Heggen er også en oppfølging av kommunestyrets budsjettvedtak for 2013, hvor det er avsatt midler til dette formålet. Det forutsettes at alle konsekvenser forbundet med reguleringen blir tilstrekkelig utredet gjennom planarbeidet.

3 Administrasjonen mener den påtenkte detaljregulering ikke vil få så vesentlige virkninger for miljø- og samfunn, jfr. Plan- og bygningslovens 12-9, at det er behov for eget planprogram eller faller inn under kravet til konsekvensutredning jfr. «Forskrift om konsekvensutredning». Administrasjonen foreslår at det varsles oppstart av planarbeidet i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 varsles oppstart av planarbeid med å detaljregulere område A,B, FP1, FP2 og LP1 i Heggen boligfelt. Formålet med planarbeidet: - Tilrettelegge for videre utbygging av boligfeltet, jfr. kravet om bebyggelsesplan/detaljregulering. Det forutsettes at alle konsekvenser med regulering blir utredet og belyst gjennom planarbeidet. Planutvalget ser ikke behov for eget planprogram i dette tilfellet, da reguleringsarbeidet ikke vil få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, jfr. plan- og bygningslovens Planutvalget behandlet saken den sak 8/14 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 varsles oppstart av planarbeid med å detaljregulere område A, B, FP1, FP2 og LP1 i Heggen boligfelt. Formålet med planarbeidet: - Tilrettelegge for videre utbygging av boligfeltet, jfr. kravet om bebyggelsesplan/detaljregulering. Det forutsettes at alle konsekvenser med regulering blir utredet og belyst gjennom planarbeidet. Planutvalget ser ikke behov for eget planprogram i dette tilfellet, da reguleringsarbeidet ikke vil få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, jfr. plan- og bygningslovens 12-9.

4 NYE SAKSOPPLYSNINGER: OFFENTLIG ETTERSYN OG HØRING TIL Det kom inn totalt 7 uttalelser. Hovedtrekkene i merknadene er referert nedenfor. Merknad GLØR IKS, brev datert , sak/dok.nr. 13/ Det er ikke mulig å se av planen hvordan en har tenkt seg renovasjonsløsningen innen for området med tett småhusbebyggelse. Det er derfor viktig for GLØR å påpeke at det må legges vekt på å finne en renovasjonsløsning som tilfredsstiller beboernes behov, samtidig som GLØR s krav til tilgjengelighet og sikkerhet må ivaretas. Lillehammer region brannvesen, e-post , sak/dok.nr. 13/ Brannvesenet minner med dette om behovet for adkomst og etablering av tilstrekkelig slokkevannsuttak. Når det gjelder adkomst, vises det til Forskrift til Brann- og eksplosjonsvernloven om brannforebyggende tiltak og tilsyn 5-5 og Gjeldende regelverk i plan- og bygningsloven med forskrift «Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap». Administrasjonen ser behovet for å presisere kravet til renovasjon. For området B1 innarbeides dette i bestemmelsene og det innarbeides et område for renovasjon som skal betjene områdene B2,B3 og B4. Merknaden tas tilfølge. Adkomst med tilstrekkelig snu muligheter er innarbeidet i planen. Plassering av hydranter vil bli prosjektert samtidig med vann og avløp i feltet. Når det gjelder slokkevannsuttak vises det til Forskrift til Brann- og eksplosjonsvernloven om brannforebyggende tiltak og tilsyn 5-5 og Gjeldende regelverk i plan- og bygningsloven med forskrift «Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap». Lillehammer Region brannvesen ber om at det monteres hydranter over bakkenivå i området Vi minner også om at det i enkelte større bygg kan bli stilt krav til nødnetts dekning. Beboere i Preståkervegen og Heggenfeltet, brev datert , sak/dok.nr. 13/ Forslaget til detaljreguleringsplan nevner ikke tomter for eneboliger med en eneste bokstav. Hva er kommunens tanker vedrørende prioriteringer rundt det? Slik forslaget til detaljreguleringsplanen presenteres nå, så legger kommunen opp til bare 2-4 mannsboliger for hele felt A og B inkl. USBL. Dette vil innebære opp mot 35 stk. boenheter på et areal på bare 11,9 daa. Vi i Preståkervegen vil gjøre kommunen oppmerksom på en del forhold som kommunen selv ikke kan ha tenkt igjennom: Det er per i dag satt opp 4 tomannsboliger i Preståkervegen. I tillegg er det satt opp en 6-mannsbolig og en 4-mannsbolig. Utbygger brukte 2 år på å selge alle boenhetene i første bygget som Merknaden tas tilfølge. Ut i fra jordvernhensyn og sentrumsnære arealer er det viktig med en høy arealutnyttelse, og det er ikke forenelig med eneboligtomter. Illustrasjonsplanen for Heggen har også vært veiledende i forhold til plassering av type boligbebyggelse, i illustrasjonsplanen er det lagt opptil leilighetsbygg/bygg med flere boenheter. Administrasjonen mener det ut i fra ovennevnte kommentarer er mest hensiktsmessig å legge ut disse områdene til leilighetsbygg/tomannsboliger. Når det gjelder forholdet til mangelen på eneboligtomter er administrasjonen i gang med å foreta de nødvendige grepene for å komme i gang med neste byggetrinn i Heggen så raskt som mulig, det vil si

5 var 6 mannsboligen, 4 mannsboligen er ferdig, men foreløpig er ingen boenhet solgt. Videre er det satt opp flere leilighetsbygg i Kornhaugparken, her foreligger det godkjente planer om flere bygg. Det er i tillegg satt opp flere 2-4 mannsboliger i Follebu og flere er under planlegging. Hva er da tanken til kommunen vedrørende at de mener det er forsvarlig å legge til rette for, som kommune selv kaller en «intensiv arealutnyttelse» i Heggen, med opp mot 35 stk. boenheter på under 12 daa? Poenget her er at det pr. dags dato begynner å bli manko på enebolig-tomter tilgjengelig i Follebu. Av erfaring ser vi at det er eneboligtomter som etterspørres. Det er også derfor et veldig viktig moment for kommunen å ha dette disponibelt til enhver tid. Kommunen har tidligere gått ut i media og gitt uttrykk for at de ønsker å være en kommune som er attraktive for småbarnsfamilier å bygge/bosette seg i. Hvordan vil Gausdal kommune svare på spørsmålet fremover fra de som ønsker eneboligtomter i Follebu? tilrettelegging av eneboligtomter. Vi i Preståkervegen vet om flere småbarnsfamilier som ønsker å bygge enebolig i Heggen-feltet. Pr. i dag er det bare to ledige tomter igjen, begge disse tomtene lar seg vanskelig forenes med hus de ønsker å bygge. De har vært i kontakt med kommune vedrørende felt A og B. De har fått til svar fra kommunen at USBL har rett til hele området. For det første er det feil svar fra kommunens sin side, det er bare nederste del som er USBL sitt. For det andre så er dette et signal som skaper større ringvirkninger enn det kommunen kanskje hadde sett for seg. Hvorfor skal dere legge opp til bare 2-4 mannsboliger i felt A og B? USBL legger opptil 11 tomannsboliger i sin del av feltet. Hva er argumentasjonen for at dere for resten av feltet også legger opp til 2-4 mannsboliger framfor eneboliger? Som historien viser, og den kommer til å gjenta seg også her hvis dette får gjennomslag, så vil en sånn ansamling av tette boenheter føre til mindre forutsigbare bomiljø. Barnefamiler som ønsker å bygge for å bo mange, mange år uteblir. Det blir høy grad utskiftning av beboere. Kort og godt langt mer ustabile forhold i nærmiljøet, med en uforsvarlig stor trafikkbelastning. Et forhold som vi også stiller oss kritiske til er lekeplassen/lekeområdet som er inntegnet. I opprinnelige tegninger og skisser fremgår det at kommunen legger opp til at lekeplassen skal være på ca. 2.3 daa. Nå i forslaget til detaljreguleringsplan er lekeplassen nede i 1,4 daa. Hva begrunner kommunen denne prioriteringen av areal med? Vi har allerede vært i kontakt med kommunen om viktigheten av lekeplassen, som i tillegg skulle være ferdig før første hus var fullført i Preståkervegen. Altså for over 3 år siden! Vi ønsker gjerne å være en samtalepartner for å diskutere løsninger for området fremover da dette er av felles interesse både for oss innbyggere og for kommunen. Statens vegvesen, brev datert , sak/dok.nr. 13/ Vegvesenet oppfatter at hensynet til gående og syklende er Reduksjonen i arealet skyldes framføring av gangveg. Administrasjonen finner denne prioriteringen fornuftig i da det i umiddelbar nærhet til lekeplassen er større sammenhengende friarealer som kan benyttes til leik. Merknaden tas ikke tilfølge. Frisiktlinjer var innarbeidet i plankartet som ble oversendt

6 godt ivaretatt i planen, ettersom den interne gangvegen er knyttet til et større gangnett i området. Av hensynet til trafikksikkerheten anbefaler Vegvesenet at planen sikre nødvendig frisikt i de interne vegkryssene. Mål på siktsonene er avhengig av reguleringsform i kryssene. til offentlig ettersyn og det anses at siktforholdene i de interne kryssene er tilfredsstilt gjennom det avsatte vegarealet Utover dette har ikke Vegvesenet merknader til planen. Oppland fylkeskommune, e-post datert , sak/dok.nr. 13/ Fylkeskommunen ser det som positivt at tilgjengeligheten til lekearealer og til friluftsområder er godt i varetatt. Det er også positivt at det i reguleringsbestemmelsene er fokusert på god terrengtilpasning og estetisk utforming. Området er sentrumsnært hvor det forventes høy utnytting av arealene. Dette kunne med fordel vært synliggjort i bestemmelsene gjennom fastsettelse av minimum antall boenheter. Kulturarvenheten har ingen merknader til planen. Utover dette har Fylkeskommunen ingen merknader til planforslaget. Norges vassdrag og energidirektorat, brev datert , sak/dok.nr. 13/ Det renner en bekk gjennom planområdet og hellingsforholdene er slik at erosjonsfare må påregnes. Flomfaren er omtalt i ROS-analysen, spesielt knyttet til anleggsfasen. Det skal settes inn tiltak for å hindre at bekken eroderer når toppdekket fjernes og masser forflyttes. Planbestemmelsene 2.8 åpner også for omlegging av bekk. NVE minner om at dette er tiltak som omfattes av vannressurslovens bestemmelser. Et slikt tiltak er ikke beskrevet eller vist i planen. Ved utførte tiltak som er konsesjonspliktige etter vannressursloven vil NVE med hjemmel i vannressursloven 59 vurdere pålegg om retting. Tiltakshaver er ansvarlig for ev. skader og ulemper for private interesser som følger av tiltaket. NVE anbefaler derfor at bestemmelsen ikke åpner for omlegging. I plankartet er nærmeste tomtegrense snaut 20 meter. Byggegrense er ca.22 meter, men det åpnes for garasjebygg 1 meter fra tomtegrensa. Det betyr faktisk at byggegrense for bygg som omfattes av sikkerhetskravet i TEK er ca. 20 meter. Dette er i tråd med NVE`s retningslinjer 2/2011 der anbefalte minste avstand til vassdrag er 20 meter der man ikke gjennomfører vannlinjeberegninger. NVE gjør oppmerksom på at dette er forhold som burde vært omtalt i ROS-analysen for utsjekk av flomfare. Videre burde man ha omtalt terrengformasjoner og høydeforskjeller. NVE konkluderer med at man endrer bestemmelsen 2.8 og at man begrunner flom og erosjonsvurderingene i ROSanalysen bedre, jf. NVE`s merknader. Fylkesmannen i Oppland, brev datert , sak/dok.nr. 13/ Arealutnyttelse Ved oppstart av planarbeidet uttalte Fylkesmannen blant annet at det ut fra jordvernhensyn var viktig med en høy arealutnyttelse, og at det i sentrumsnære arealer bør tilrettelegges for boformer som gir en bedre arealutnyttelse Merknaden tas etterretning. Minimum antall boenheter for område B3 og B4 innarbeides i bestemmelsene. Merknad tatt tilfølge. Administrasjonen tar merknaden til etterretning og endrer bestemmelsen i tråd med NVE`s anbefaling, samt utreder flom og erosjon i ROS-analysen. Merknaden tas tilfølge. Planbestemmelsene endres.

7 enn eneboliger. Slik sett er planen i tråd med Fylkesmannen sitt innspill om at eneboliger gir en for dårlig arealutnyttelse. Fylkesmannen påpeker noen feil og mangler i planbestemmelsene, og ber om at planbestemmelsene blir endret så de samsvarer med planen. Folkehelse og universell utforming Ut i fra plandokumentene legger Fylkesmannen til grunn at hverdagsaktivitet for befolkningen blir sikret gjennom trygge adkomster til grønnstruktur og gang- og sykkelveger i og utenfor planområdet. Gangvegene i området er i tråd med overordnet plan, men som følge av bratt terreng i området er de relativt brattere enn anbefalingene for universell utforming. Fylkesmannen oppfordrer til å se på muligheten for å utbedre stigningsforholdene, slik at gangvegene kan brukes av flest mulig. Når det gjelder den planlagte boligbyggingen ser det ut til at kravene til universell utforming vil bli ivaretatt. Merknaden tas til etterretning. Endringer etter førstegangsbehandling De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: Pkt. 2.8 i bestemmelsene; fjernet tekst som går på omlegging av bekk. Pkt. 3.1 annet ledd; tilføyd «På område B1 skal det bygges leilighetsbygg». Pkt. 4.4; fjernet «2 oppstillingsplasser/garasjer pr boenhet for eneboliger» Pkt. 2.4 Krav til utbygger; lagt til renovasjonsløsning. - Pkt. 3.1 nytt pkt. bokstav e) I område B3 skal det oppføres minimum 4 boenheter, for område B4 skal det oppføres minimum 6 boenheter. Nytt pkt. 3.4 Renovasjon Plankart endret, renovasjonsformål innarbeidet. Som ledd i kvalitetssikringen av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser, er det gjort mindre endringer. NY VURDERING: Det vises til høringsuttalelsene ovenfor og administrasjonens vurdering med kommentarer. Det er ikke varslet innsigelser til planen fra fylkeskommunen, nabokommuner eller statlige fagmyndigheter hvis saksområde blir berørt. Kommunestyret kan dermed vedta reguleringsplanen. Samlet vurdering: Planforslaget er bearbeidet etter førstegangsbehandling og ivaretar nødvendige hensyn. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til høy arealutnyttelse på sentrumsnære arealer og beboere i området som mener en ansamling av tette boenheter vil føre til mindre forutsigbare bomiljø. Barnefamilier som ønsker å bygge for å bo i mange år uteblir. Det blir høy grad utskiftning av beboere og ustabile forhold i nærmiljøet, med en uforsvarlig stor trafikkbelastning. De påpeker samtidig på mangelen av eneboligtomter i Follebu.

8 Administrasjonen er klar over mangelen på eneboligtomter og vil umiddelbart gripe tak i dette. Når det gjelder trafikksikkerheten, støtter administrasjonen seg til Vegvesenet uttalelse. Administrasjonen legger vekt på jordvernhensynet og innspillene fra regionale planmyndigheter som mener arealutnyttelsene for sentrumsnære arealer bør være høy legges til grunn for sluttbehandling og forslag til vedtak i saken. Som ledd i kvalitetssikringen av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser, er det gjort mindre endringer i bestemmelsene og på plankartet. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget detaljregulering for «Heggen boligfelt område A og B vedtas. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjennes forliggende detaljreguleringsplan for «HEGGEN BOLIGFELT OMRÅDE A OG B», slik som vist på plankart med tilhørende planbeskrivelse og planbestemmelser, sist revidert