Evje og Hornnes kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/287-5 Saksbehandler: STL Dato: 27.02.2014 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 30/14 Plan- og Bygningsrådet 21.03.2014 1. gangsbehandling- Hornåsen trinn 3, planid 201302, gnr. 15, bnr. 103, 122 Rådmannens forslag til vedtak: Plan og bygningsrådet fremmer saken og legger detaljplan for Hornåsen trinn 3, planid 201302, ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. Før planen legges ut skal 1.2.2 i bestemmelsene oppdateres. Ordet tomannsboliger fjernes fra 1. setning, og følgende setning legges til: I delfelt B1-B3 kan det tillates oppføring av tomannsboliger. Saksbehandlingsgebyr kr 20 000,- betales Evje og Hornnes kommune, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1. I tillegg kommer kostnad for annonsering. Saksprotokoll i Plan- og Bygningsrådet - 21.03.2014 Behandling: Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Plan og bygningsrådet fremmer saken og legger detaljplan for Hornåsen trinn 3, planid 201302, ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og 12-10. Før planen legges ut skal 1.2.2 i bestemmelsene oppdateres. Ordet tomannsboliger fjernes fra 1. setning, og følgende setning legges til: I delfelt B1-B3 kan det tillates oppføring av tomannsboliger. Saksbehandlingsgebyr kr 20 000,- betales Evje og Hornnes kommune, jfr. Plan- og bygningslovens 33-1. I tillegg kommer kostnad for annonsering. Saksutredning Planforslaget Forslag til detaljregulering for Hornåsen trinn 3 er mottatt fra BoligPartner AS på vegne av Hornåsen Eiendom AS.
Planforslaget som foreligger til behandling består av: Plankart i målestokk 1:1000 datert 19.02.2014. Reguleringsbestemmelser datert 19.02.2014. Planbeskrivelse datert 28.01.2014. ROS-analyse datert 28.01.2014. I tillegg er det levert inn 7 lengdeprofiltegninger for vegsystemene. Disse er ikke lagt ved saken. Planområdet ligger på Hornnes som en forlengelse av det kommunale byggefeltet Hornåsen. Hensikt med regulering Hensikten med reguleringsarbeidet er tilretteleggelse for etablering av et boligområde med 47 boligtomter. Det er fra forslagsstillers side planlagt en variasjon av boliger fra frittliggende/kjedet eneboligbebyggelse til 2-mannsboliger. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene 15/103 og 15/122. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel, område B6- fremtidig boligbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan Den nye planen erstatter deler av reguleringsplanen for Hornåsen byggefelt, planid 198701. Formålet er det samme, boligbygging. Innkomne merknader til planoppstart Varsling ble kunngjort gjennom avisa Setesdølen 14. mai 2013, direkte brev og på kommunens hjemmeside. Ved fristens utløp 25.06.13 var det kommet inn 4 uttalelser, tre skriftlige og en muntlig. De skriftlige følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er referert og kommentert av forslagsstiller nedenfor. Administrasjonen støtter forslagsstillers kommentarer. Fylkesmannen i Aust-Agder (Datert 04.06.2013) Det påpekes følgende som bør vurderes og gjøres rede for i planarbeidet: 1) Støy 2) Landskapsestetikk 3) Trygg skolevei og sikre lekearealer. Dersom arealer bebygges som i dag er i bruk til lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. 4) Universell utforming. 5) Det må gjennomføres ROS-analyse. Resultatet fra analysen må innarbeides i plan og bestemmelser. Videre opplyses det om at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Forslagsstillers kommentar: 1) Støy anses ikke som en aktuell problemstilling for planområdet. Se begrunnelse side 9 i planbeskrivelsen. 2) Tomtene er relativt store, det skal gis mulighet for å ta vare på deler av skogen i området, både innenfor definert grønnstruktur, men også på de enkelte tomter. Fjernvirkningen må ivaretas med minst mulig utfordrende terrenginngrep. 3) Trygg skolevei og sikre lekearealer er hensyntatt og beskrevet i planbeskrivelsen side 6-7. Lokale gangveger kan benyttes frem til planområdet og planforslaget legger opp til en videreføring av gang-/sykkelveg langs veien som er benevnt o_kv1 i plankartet. Lekearealer er regulert inn i plankartet og benevnt L1 og L2. 4) Universell utforming blir hensyntatt gjennom TEK10. 5) ROS-analyse er gjennomført og aktuelle tiltak på bakgrunn av resultater er innarbeidet i plan og bestemmelser. Ingen hendelser ansees å havne i rød kategori, men i forhold til registrert
aktsomhetsområde for rasfare (NGI) som påvirker planområdet et par steder, er det regulert inn en faresone for å hindre byggeaktivitet innenfor disse områdene. Grunneier naboeiendom bnr:15 gnr:10 (Muntlig tilbakemelding) Grunneier sør for planområdet ønsker at det skal legges heft på tomtene mot sør, at det ikke kan tynnes eller hugges ned trær (pga. solforhold, parabol etc.) og at eiendommen hans ikke skal bli brukt som lagerplass for søppel, ved, bilhenger, gamle biler etc. Forslagsstillers kommentar: Ønsket blir tatt hensyn til med en hensynssone for grønnstruktur, benevnt H540 i plankartet, langs den sørlige eiendomsgrense/plangrensen til delfelt B5 og B8, byggegrense er satt 2 m utenfor dette igjen, noe som tilsvarer en byggegrense på totalt 7m fra eiendomsgrense/plangrense. Statens vegvesen (Datert 03.07.2013 ): Statens vegvesen oppfatter oppstartsmeldingen som meget generell og gir på bakgrunn av dette generell tilbakemeldinger som de mener kan ha betydning for planarbeidet. 1)Avkjørsel/kryss: Av hensyn til trafikksikkerhet ønsker de å begrense antall avkjørsler fra offentlig veg. De forutsetter derfor at det blir benyttet eksisterende avkjørsel/kryss langs riksveg 9, og at regulant påser at det er tilstrekkelig sikt i krysset og innarbeider rekkefølgekrav i forhold til dette. Slik de vurderer det er det stor sannsynlighet for at sikten i krysset må utbedres på g/s-vegen og riksvegen. HB017 vil være styrende for utformingen. 2)Skolevei:I planbeskrivelsen må regulant informere om hvilken skole boligfeltet hører til, og vurdere/beskrive hvilke tiltak som må iverksettes for at skoleveien skal oppleves/defineres som trygg. Det forutsettes også her at det innarbeides rekkefølgekrav som sikrer at tiltak for myke trafikanter er gjennomført før boligbygging finner sted. Ellers minner de om at anleggsfasen er en kritisk fase i forhold til myke trafikanter slik at dette bør tillegges vekt med tanke på de valg som gjøres i planarbeidet. Forslagsstillers kommentar: 1) Eksisterende avkjørsel fra Rv 9 vil bli benyttet. Adkomst til planområdet fra Rv9, må skje via Hornåsvegen (plan for Hornåsen som inkluderer avkjørsel fra RV9 vedtatt 09.04.1987) og videre via Bevervegen (plan for Hornåsen revidert vedtatt 06.04.2006). Disse veiene er ikke inkludert i denne planprosessen, og et eventuelt behov for utbedring av kryss ved gang- og sykkelvei/rv9 er det dermed ikke tatt stilling til. 2) Skolevei til de mest aktuelle skolene er beskrevet under Barn og unges rettigheter side 6 og 7 i planbeskrivelsen. Lokale gang- og sykkelveier må benyttes. Det er lagt opp til videreføring av gang-/sykkelvei gjennom planområdet langs vei benevnt o_kv1 i plankartet. Rekkefølgebestemmelser er også knyttet til dette. Administrasjonens kommentar: Sikt i krysset ved rv. 9 anses å være tilfredsstillende og det settes derfor ingen rekkefølgekrav. Aust-Agder fylkeskommune (Datert 18.06.2013) Plan- og naturseksjonen har vurdert oppstartsmeldingen og har ingen merknader. Det forutsettes at det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek og ballspill, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt friluftsliv og universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Seksjon for kulturminnevern hadde ingen merknader. Lekeplasser Det er satt av 2 større lekeplasser innenfor området. Arealet totalt er på ca 2.5 daa. Planen har også bestemmelser som sikrer opparbeidelse av disse før det gis brukstillatelse for boligene. Området blir lite brukt til lek i dag og en utbygging vil derfor ikke få negative konsekvenser for barn og unge. Infrastruktur og vegnavn Det etableres hoved atkomst via dagens boligfelt, Hornåsen. Da planområdet ligger i forholdsvis bratte omgivelser er det i bestemmelsene satt krav til at vegene skal utføres på en skånsom måte, tilpasset eksisterende terreng. I tillegg skal vegskjæringer og fyllinger istandsettes.
Forslagsstiller har kommet med forslag til vegnavn. Administrasjonen mener det er hensiktsmessig å videreføre 4 av forslagene: o_kv1: Bevervegen (videreført vegnavn fra Hornåsen) o_kv2: Hjortevegen o_kv4: Ørnevegen o_kv5: Tiurvegen Grønnstruktur Etter ønske fra grunneier sør for planområdet, reguleres det inn en 5 meter bred hensynssone for grønnstruktur på de tomtene som ligger inntil den sørlige plangrensen. Denne skal sikre at det ikke tynnes eller hugges ned trær (pga. solforhold, parabol etc.) og at naboeiendommen ikke blir brukt som lagerplass for søppel, ved, bilhenger, gamle biler etc. Det er satt av friluftsområder mellom de ulike delfeltene. I felt B7 og B9 er det lagt innen båndleggingssone for bevaring av vegetasjon. Disse arealene hvor det skal være begrenset avvirkning av skog er tenkt å kunne bidra til reduksjon i eksponering og siluettvirkning. Det er satt MUA minste uteoppholdsareal på minimum 200 m 2 pr tomt. Blir det for den enkelte tomt utviklet tomannsboliger, skal det settes av MUA på min. 150 m 2 pr. bolig. Arealer på veranda, balkong og terrasser inngår i beregningen. For eventuelt sekundærleilighet skal det medregnes 50 m 2 eget adskilt og skjermet uteoppholdsareal. Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Naturmangfoldsloven Det skal vurderes om planen vil berøre naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 7. Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Direktoratet for naturforvaltnings Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i planområdet. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper i planområdet. Det er etter administrasjonens oppfatning derfor ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av tiltaket og det dermed ikke kan påvises nevneverdige effekter på truet eller verdifull natur, legger administrasjonen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven 9-12. Universell utforming Planforslaget og fremtidig bebyggelse vil forholde seg til TEK10, der krav om tilgjengelig boenhet og universell utforming er angitt. Planbestemmelsene setter krav til lekeområdene ifht universell utformet møteplass og tilgjengelighet. Samlet vurdering: Hensikten med planen er å legge til rette for etablering boligbebyggelse i et attraktivt område på Hornnes. Planområdets beliggenhet er slik at bort imot alle tomtene får flott utsikt og gode solforhold. Siden området er forholdsvis bratt er det satt krav om utenomhusplan og maks høyder på skjæringer. Planen legger også opp til at friluftsområdene skal skjøttes på en skånsom måte, og det skal ikke forekomme flatehogst. Planforslaget hjemler 47 nye boligtomter. Av disse foreslås det at det på alle tomtene kan bygges enebolig, enebolig med sekundærleilighet eller tomannsboliger. Administrasjonen mener det er uheldig å tillate tomannsboliger i hele feltet. Erfaringer tilsier at bygging av tomannsboliger kan bli sett på som negativt i områder hvor det i all hovedsak er eneboliger. Ved å ikke avsette konkrete tomter til formålet skapes det en viss usikkerhet for tomtekjøpere for hvor mange
naboer de får i fremtiden. Administrasjonen mener derfor det vil være naturlig å begrense utbygging av tomannsboliger. Det er derfor lagt til et tilleggspunkt i vedtaket om at bestemmelse 1.2.2 endres slik at tomannsboliger kun er tillatt i delfelt B1-3. Disse tomtene er store og passer således godt til formålet. I nærliggende boligområdet er det i hovedsak tradisjonell arkitektur med saltak. Utbygger ønsker i Hornåsen trinn 3 at det skal legges til rette for relativ frie utformingsbestemmelser. Det vil for eksempel si at det tillates bebyggelse med saltak, pulttak eller flatt tak. Administrasjonen er enig i at det er etterspørsel etter slike tomter. Tomtene er relativt store, og man ser det som uproblematisk å tillate forskjellige arkitektoniske utforminger. Ett forbehold er tatt, og det er at bebyggelse innenfor samme delfelt skal ha en harmonisert utforming. Adkomstvegen til området kobler seg på Bevervegen i Hornåsen. Eksisterende veg fra rv9 til tilkoblingspunkt er i dag etablert med gang- og sykkelveg. Denne vil bli videreført inn o_kv1 i planområdet. Dette sikrer skolevegen for beboere i området. Vegvesenet har i oppstartsmeldingen kommentert at siktforholdene i krysset mellom Hornåsenvegen og rv.9 må sikres. Administrasjonen mener forholdene her er tilfredsstillende og har derfor ikke satt noen rekkefølgekrav om dette. Områdene som er avsatt til lekeplasser er sentrale og vil kunne fungere som et samlingspunkt. Det er satt som rekkefølgekrav at lekeplassene skal opparbeides samtidig med byggearbeidene i de forskjellige delfeltene. Det gis ikke brukstillatelse/ferdigattest før lekeplassen er ferdig. Forslag til detaljregulering ivaretar kommuneplanens område B6 på en tilfredsstillende måte. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget Detaljregulering for Hornåsen trinn 3, planid 201302 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Evje, 24.03.2014 Rådmann Vedlegg 1 140128-planbeskrivelse 2 140128-ROS-analyse 3 140219-Planbestemmelser 4 140219-plankart 5 Innspill til planarbeid- Fylkesmannen i Aust- Agder 6 Innspill fra Aust-Agder Fylkeskommune 7 Innspill fra Statens Vegvesen Andre dokumenter i saken: