Saksprotokoll Kommunestyret 18.06.2015 Sak: 46/15 Tittel: Saksprotokoll: Reguleringsendring Bolstadmoen Planid 1426-2011005 Arkivsak: 11/2000 Behandling: Plan- forvaltningsstyret si tilråding vart samrøystes vedteken. Vedtak: I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, godkjenner Luster kommunestyre reguleringsplan for Bolstadmoen-øvre. Postadresse: Besøksadresse: Rådhuset Telefon: 57 68 55 91 6868 GAUPNE GAUPNE Telefaks: 57 68 55 01
SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Inger Handegård Arkiv: L12 &21 Arkivsaksnr.: 11/2000 Reguleringsendring Bolstadmoen 2. gongs handsaming Planid 1426-2011005 Rådmannen si tilråding: 1: Plan- og forvaltningsstyret sluttar seg til rådmannen si tilråding for det som gjeld handsaming av innkomne merknader. 2: Planen får slike endringar etter at den har vore ute til offentleg ettersyn og før den vert sendt over til kommunestyret for endeleg vedtak: Gjeld reguleringsføresegnene utviding av 1: Det råka automatisk freda kulturminnet id 180396 som er markert i plankartet, kan fjernast utan krav om ytterlegare arkeologisk undersøking. Gjeld reguleringsføresegnene utviding av 3.3 punkt p: 3.3 Bustader tomt for tomannsbustad: p) I område B 7 skal det byggjast tomannsbustad. Krav om utbyggingsrekkefølge: B 1 og B 5 skal vera utbygd før B 7. Gjeld plankartet: Kulturminnet id 180396 vert markert i plankartet med tekst RpBg Id 18039. 3: Plan- og forvaltningsstyret rår til at kommunestyret gjer slikt vedtak: «I medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, godkjenner Luster kommunestyre reguleringsplan for Bolstadmoen-øvre.»
Saksutgreiing: Prenta vedlegg: 1: Planomtale og føresegner datert 20.11.2014 2: Reguleringsplankart datert 20.11.2014 Uprenta vedlegg: 3: Innkomne merknader etter offentleg høyring Samandrag: Området Bolstadmoen er tidlegare regulert. Som oppfølging av kommuneplanen, arealdelen, vedtatt i 2008, vart det i 2011 meldt oppstart av reguleringsplanarbeid for å omregulera to område i gjeldande reguleringsplan frå landbruk til byggeområde bustad. Planframlegg med planomtale og føresegner vart handsama på PVF møte 10.12.2013. Utkastet vart sendt attende til administrasjonen for utviding av bustadområdet slik at det også omfattar det regulerte friområdet Lerkeskogen. Planen var oppe til ny 1. gongs handsaming 04.02.2014. Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn med høyringsfrist 05.05.2014. Grunna krav om arkeologiske registreringar og lang ventetid på å få frigjeve området etter desse registreringane, har saka teke lang tid. Utval som har vedtaksmynde: Plan- og forvaltningsstyret for 2. gongs handsaming, handsaming av merknader, jf. reglane i 12-10 i plan- og bygningslova, og kommunen sitt politiske delegeringsreglement. Kommunestyret for det som gjeld godkjenning av reguleringsplan jf. 12-12, i plan- og bygningslova. Fakta: Den første reguleringsplanen for Bolstadmoen, Bolstadmoen I og II, er frå 1978 og har plan id 1426-1978002. Denne planen omfattar mesteparten av området på begge sider av Bolstadvegen til fv 333 sjå kart i planomtalen. I 2006 vart det vedtatt ny reguleringsplan for nedre delen av området, Bolstadmoen nedre, med plan id 1426-2006001. Denne planen startar ved friområdet Lerkeskogen og vidare forbi skulen til fylkesveg 55 og fv 333. I kommuneplanen, arealdelen, frå 2008 vart det lagt inn to nye område for bustadbygging, totalt 11 daa, på to område regulert til landbruk. Kommuneplanen har som mål å få plass til minst 10 nye tomter i desse områda og det er sett krav om reguleringsplan. Med bakgrunn i kommuneplanen vart det meldt oppstart av omregulering i 2011. Det kom inn seks innspel/merknader til oppstartsvarselet. Desse er omtala og kommentert i planomtalen. Eigar av gbnr 20/72 som ligg like nord for området, ynskte å få regulert inn ei bustadtomt lengst aust på sin eigedom og planområdet vart difor utvida til å omfatte også denne tomta. Luster kommune kjøpte etter planoppstart «losjehuset» som ligg på eit 1,4 daa stort område regulert til allmennyttig formål. Planområdet vart i februar 2013 utvida til å også omfatta denne eigedommen. Grunna jordvern er det sett krav om utbyggingsrekkefølgje for bygging av frittliggjande einebustader. Feltet B 4 (3 nye tomter) skal vera utbygd før ein startar å bygge ut B3 (6 nye tomter). Deler av området (B4 og B5) ligg innafor aktsemdsområde snø- og steinskred, og må området vurderast av geolog før området kan utbyggast. Reguleringsplanen følgjer opp intensjonane i kommuneplanen, då planutkastet viser ni nye einebustadtomter og tre områder for konsentrert bustadbygging. Områda for konsentrert bustadbygging bør kunne gi plass til minst 6 nye bueiningar. Dette betyr at planen gir minst 15 nye bueiningar på Skjolden. Det er eit krav/ynskje om høg utnytting i området, sidan deler av området er dyrka mark med høg bonitet og området er sentrumsnært. Dei flataste tomtene er regulert til konsentrert bustadbygging medan det i brattare deler av området er romslege einebustadtomter. Under 1. gongs handsaming av planen i møte 10.12.2013, sak 70/13, gjorde plan- og forvaltningsstyret samrøystes vedtak at det 2,4 daa store regulerte friområdet Lerkeskogen skulle omregulerast til tre einebustadtomter. Plan- og forvaltningsstyret meiner at det er nok
tilgjengelege friområde, regulerte og uregulerte, som stettar trongen for friområde i området også etter utbygging. Det viste seg at dette området har ei slik utforming at det var vanskeleg å få plassert tre einebustadtomter der. Tomtene vart for lange og smale med ei tomtebreidde på berre 19. meter. For å få betre utnytting av området vart det foreslått å dela området opp i ei tomt for frittliggjande einebustad og ei tomt til tomannsbustad. Ny 1. gongs handsaming av planen vart gjort på møte 04.02.2014, sak 2/14. Det vart der samrøystes vedtatt å leggje planframlegget med tre nye område for konsentrert bustadbygging og 10 nye tomter for einebustader, ut til offentleg ettersyn. Planen vert sendt ut på høyring 17.03.2014 og høyringsfristen vert sett til 05.05.2014. Det kom inn 8 merknader til planframlegget. Det vart sett krav om arkeologiske registreringar. Desse vart utførde i tida 20 til 22 oktober 2014 og rapport frå denne kulturminneregistreringa var ferdig 15.12.2014. Med bakgrunn i desse undersøkingane og rapporten søkte Sogn og Fjordane Fylkeskommune om å få område frigjeve. Svaret frå riksantikvaren kom til Luster kommune først 26. mai 2015. Innkomne merknader til planen: Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Natur- og miljøfaglege merknader: Gjeld omdisponering av friområdet Lerkeskogen på 743m2 til bustadbygging. Det fylgjer klart av Rikspolitiske retningslinjer for born og unge punkt 5d at eit friområde som blir omdisponert til utbygging, skal erstattast. Det er ikkje tilstrekkeleg å vise til at det allereie eksisterer andre friområde i nærleiken, slik plan- og forvaltningsstyret gjer. Fylkesmannen ser det som uheldig og i strid med overordna føringar å omregulere dette friområdet til bustadføremål. Dei rår klart i frå å omdisponere Lerkeskogen til bustadføremål utan å leggje inn erstatningsareal eller på anna måte leggje til rette for kompenserande tiltak. Viss friområdet likevel blir omregulert til bustadføremål, vil FM i det minste rå til å sikre god tilkomst til nærliggjande skogområde. Landbruksfaglege merknader: Arealbruken er i tråd med kommuneplanen og dei har elles ikkje avgjerande merknader til planframlegget. Merknader knytt til samfunnstryggleik og beredskap: På grunn av stor saksmengde vert ikkje planen vurdert ut frå omsyn til samfunnstryggleik og beredskap. Kommentar: Når det gjeld omdisponering frå friområde til bustadområde, viser rådmannen til vedtak i PVF 4.2.2014, sak 2/14. Innafor plangrensa er det uråd å leggja til rette for kompenserande tiltak utan å endre område for bustadbygging til friområde. Område i nærleiken som kan sjå ut som skogområde, er så bratte at dei er ueigna for leik/opphald. Alternativt skogsområde/leikeområde ligg over 400 meter unna. Dette/desse områda er også mykje brattare enn Lerkeskogen. Tilkomsten er via bilveg. For å bevara leikeområdet lengst råd, vert det sett rekkefølgekrav i området. I føresegnene som var ute på høyring var det sett rekkefølgekrav om at B 4 skal utbyggast før B3, for å bevara matjord lengst råd. Dette vert no utvida til at byggeområde for konsentrert bustadbygging B1 og B5 skal vera utbygd før B7. På denne måten vert 1,6 daa av friområdet Lerkeskogen bevart lengst råd. Det er viktig at ved utbygging av området B6 før B7, må utbyggar halde seg innafor tomta og at naturleg vegetasjon i område B7 vert tatt var på. Dei store, planta lerketrea i området B7 kan fellast, og må takast ut av området på ein terrengmessig skånsam måte.
Sogn og Fjordane Fylkeskommune Dei viser til brev dagsett den 08.09.2011 og 25.04.2013. Dei har stilt krav om arkeologiske registreringar innafor plangrensa for å oppfylle tiltakshavars undersøkingsplikt jamfør 9 i lov om kulturminne. Dei gjer oppmerksam på at planen ikkje kan vedtakast før forholdet til automatisk freda kulturminne er avklart og dei har gitt ei endeleg uttale i saka. Det vart gjort arkeologiske registreringar i perioden 20-22.10.2014. Eit automatisk kulturminne er påvist i form av eit førhistorisk dyrkingslag. Utbreiinga er på om lag 16x3 meter. Dyrkingslaget er C4 datert til eldre jernalder. Kulturminnet er slik sett ein klar indikasjon på førhistorisk busetjing i området allereie i eldre jernalder. Ingen andre automatisk freda kulturminne vart likevel påvist innanfor planområdet. Det er utarbeida ein rapport frå kulturminneregistreringa. Det påviste dyrkningslaget framstår som fragmentert som følgje av moderne jordbruk. Sidan ingen andre kulturminne er registrert innanfor plangrensa vil fylkeskommunen opne for å søkje riksantikvaren om frigjeving. Dei vurderer kulturminnet som tilstrekkeleg dokumentert og vil søkje om frigjeving utan krav til vidare arkeologisk undersøking. Kommentar: Planen vert ikkje 2. gongs handsama før Luster kommune har fått svar frå Riksantikvaren på at området var frigjeve. Riksantikvaren Riksantikvaren gjev samtykke til at reguleringsplanen for Bolstadmoen kan godkjennast utan føresetnad om arkeologisk utgraving av det råka kulturminnet. Sjå kart datert 24. mars 2015 og stempla Riksantikvaren. Kulturminnet, id 180396, skal merkast i plankartet som område for føresegn med signaturen RpBg Id 18039. Følgjande tekst skal inn i fellesføresegnene i reguleringsplanen: «Det råka automatisk freda kulturminnet id 180396 som er markert i plankartet kan fjernast utan krav om ytterlegare arkeologisk undersøking.» Kommentar: Det vart gjort arkeologisk registreringar i området oktober 2014. Svar på at Riksantikvaren frigav området vart motteke først 26.mai 2015, noko som har medført at sakshandsaminga har teke lang tid. Tillegget i føresegnene som Riksantikvaren set krav om er innarbeida i planen. Kulturminnet vert merka på plankartet før endeleg vedtak i kommunestyret. Rådet for menneske med nedsett funksjonsevne Rådet har ikkje merknad til planen, men føreset at området så godt som mogleg vert universelt utforma. Kommentar: Det er ikkje lett med universell utforming i eit hellande område. Dei flataste områda nærast samlevegen er dei områda som egnar seg best. Dette gjeld spesielt dei to områda B1 og B5 for konsentrert bustadbygging. I føresegnene er det sett krav til at minst ei bueining i området B1 skal vera universelt utforma med tilgjenge for alle. Advokathuset Horten AS for Rune og Frida Asheim grunneigar gbnr 20/72 På vegne av grunneigarane kjem dei med fylgjande merknader: Gjeld regulering av området B2 Reguleringsføresegnene legg opp til at området B5 skal ha konsentrert bustadbygging med ei utnytting på opp til 60% og takvinkel på maksimum 40 grader. Grunneigar meiner at dette er ei alt for høg utnytting av området og at ein takvinkel på 40 grader vil kunne gi ruvande bygg som ikkje harmonerer med noverande byggeskikk for området. Ein viser til at tilgrensande område i hovudsak er bygd med bustader i 1,5 etasje. Ein slik utnyttingsgrad samt takvinkel vil bryte opp etablerte byggetradisjonar og vil verta svært dominerande både frå avstand og frå eksisterande busetnad. Grunneigar meiner kommunen har plikt til å ta omsyn til den
estetiske framtoninga i området i tillegg til ønske om buutvikling. Ei utnyttingsgrad på 60% vil innebæra ei grunnflate på over 1.300m2. Gjeld gesimshøgde på 5,5 meter Dersom kommunen tillet bygg med gesimshøge 5,5 meter samt tak med takvinkel opp mot 40 grader vil dette kunne innebæra ruvande bygg som vil bryte med eksisterande bebyggelse og kunna vera skjemmande for den vakre naturen i området. Dei meiner at det bør setjast krav om maks mønehøgde på 5,5 meter. Høgre bygg enn dette i kombinasjon med 40 grader takvinkel, vil øydelegge for utsikten til fjord og fjell for eksisterande hus. Dette vil igjen kunne føra til ein vesentleg verditap for etablerte bustad/fritidseigedommar. Og dette forholdet vil verta vurdert følgt opp av berørte partar. Kommentar: Det er i merknaden vist til område B2 og B5, men me antek at merknaden gjeld område B5 som er naboeigedommen, ikkje område B2 som er eit område som er regulert til bustadbygging i gjeldande reguleringsplan. Reguleringsføresegnene seier at BYA er minimum 40%-maksimum 60%. Dette betyr ikkje at 60% av tomta på 2,2 daa kan byggjast ut som ein samla bygningskropp. Areal for parkering inngår i BYA. Reguleringsføresegnene set krav om høg utnytting, dvs. minimum fire bueiningar på denne tomta og til kvar bueining er det krav om minimum 1,5 biloppstillingsplass. Ein biloppstillingsplass kan vera i garasje, carport eller i det fri. I snitt reknar ein at det går med 18 m2 til ein biloppstillingsplass, dvs. minst 108 m2 går med berre til biloppstilling. Når det gjeld gesimshøgde på 5,5 meter, så er dette ei høgde som samsvarer godt med tradisjonell byggeskikk i området og er den gesimshøgda som vert sett som max høgde for hyttebygging i Luster kommune. Når det gjeld forringing av verdien til eigedommen grunna høge hus på naboeigedommen, så er det her snakk om vanleg byggehøgde der det vert høve for å innreia andre etasje for opphald. Men fire meter byggegrense frå naboeigedommen vert avstanden frå næraste byggekropp til eksisterande bustadhus minimum 23 m. Grunna naturleg helling mot syd ligg eksisterande bustadhus noko høgare i terrenget enn nye hus på felt B5, noko som vil vera med å redusere problem med innsyn, manglande utsyn og skjerming for lyset. Med bakgrunn i dette vert merknaden ikkje teke til følgje. Jens A Bolstad grunneigar gbnr 20/187 (nabo reguleringsplanen ved Bolstadvegen) Det er teikna inn fortau som grensar til tomta deira Sandalunden 2. Her har det tidlegare vore store problem med overflatevatn som har runne ned i tunet og påført dei store kostnader grunna vasskader på grunnmur og ny drenering. Vatnet kom frå Bolstadvegen/Steingjelen, det rann ned i tunet som vart til eit basseng. Huset ligg for låg i terrenget. Etter synfaringar og møter med tilsette i Luster kommune vart hellinga på vegbana endra slik at overflatevatnet vart leia til den andre sida av vegen, mot Kiresbærhagen. Dei er redd at hellinga vil verta endra ved bygging av fortau og at dette vil på nytt gi dei problem med overflatevatn som renn inn på eigedommen deira. Ved bygging av fortau må ein også flytta gatelyset og setja opp støttemur i tomtegrensa. Der er det vanskelege grunnforhold med evje/leire. Dei foreslår at: 1: Vegbana vert uendra og fortauet langs deira eigedom vert tatt ut av planen. 2: Dersom ein bygger fortau må ein vera nøye med kantstein/innkøyrsla til nabotomta deira og noverande helling må oppretthaldast for å unngå at overflatevatn renn inn i innkøyrsla til nabotomta og deira tun. Kommentar: Det vert regulert fortau slik som vist på plan utlagt til offentleg ettersyn, men ved bygging av dette er det viktig å passe på høgder/fall/kantstein slik at overflatevatn frå Bolstadvegen ikkje renn ned på eigedommen Sandalunden gbnr. 20/187.
Norvald Hovland grunneigar gbnr 20/171 (nabo til reguleringsplanen i område B4) Dei har lenge sett fram til at området vert regulert då det ikkje er kjekt å ha ein så uryddig nabo som kirsebærhagen. Dei har fått høyre av naboar at hovudvegen ikkje skal ha verken asfalt eller gatelys. Den eksisterande vegen er bygd og kosta av tomteeigarane frå 1974 og utover. Når kommunen no skal byggje ut, forventar dei at vegen i eit kommunalt bustadfelt får same vegstandard som resten av Bolstadmoen. Underteikna har for nokre år sidan søkt om kommunal overtaking av vegen, utan å få svar. Kopi av dette brevet vert lagt ved. Kommentar: Det er rett at naboar ikkje har fått svar på om vegen skal asfalterast og om det vert gatelys, då dette ikkje er ein del av reguleringsplanen/reguleringsføresegnene - men oppfølging av endeleg godkjent reguleringsplan. Spørsmålet om dekke og lys må takast opp i samband med utbygging av området etter at planen er godkjent. At tidlegare søknad ikkje er svart på er uheldig, men ikkje ein del av denne reguleringsplanprosessen. Anders Fortun grunneigar gbnr 11/17 (nabo til reguleringsplan ved snuhammar KP3 i område B4) Han ynskjer å senke vegen ned til huset sitt med ca. 1 meter frå parkeringsplassen. Spør om status på den private vegen B4. Ynskjer at kommunen skal overta denne med asfalt og lys på grunn av utbygginga av område B4. Kommentar: Reguleringsplanen omtalar vegen KP3 som privat veg og den delen av planen som gjeld denne vegen, byggjer på eksisterande og tidlegare regulert vegline, med nokre mindre justeringar. Ei senking av vegen på ein meter ved eigedommen gbnr 11/17 vil truleg gi ein brattare veg enn 1:15, som er maks stigning sett i reguleringsplanen. Detaljutforming av vegen må gjerast som ein del av oppfølging av reguleringsplanen, sjå svar på merknad over. Vurdering: Reguleringsplanframlegget er i samsvar med vedtak gjort i plan- og forvaltningsstyret. Etter at planen har vore ute til offentleg ettersyn har det komme inn nokre merknader som er foreslått innarbeida i plankart og føresegner. Desse endringane er ikkje av ein slik karakter at grunneigarane må varslast før vedtak eller at planframlegget må leggjast ut til nytt offentleg ettersyn. Dato: 04.06.2015 Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum rådmann plansjef Særutskrift skal sendast: m/kopi til: