Framlegg for revidering Gbnr. 15/129 m.fl., Eivindvik, reguleringsplan for Øvre Stølen I,II og III

Transkript

1 Arkivsak: 14/1481 Løpenummer: 15/84 Arkivkode: FA-L13, GNR-15/129 Saksbehandlar: Frank van den Ring Saksnummer Utval Møtedato 016/15 Hovudutval for plan og utvikling Formannskapet Framlegg for revidering Gbnr. 15/129 m.fl., Eivindvik, reguleringsplan for Øvre Stølen I,II og III Formannskapet har endeleg avgjerdsmynde i saka. Administrasjonen sitt framlegg til vedtak: I medhald av i Plan- og bygningslova vedtek Gulen kommune at framlegget til mindre reguleringsplanendring for Øvre Stølen plan I, II og III, Gbnr. 15/129, mfl., med PlanID (1411) , alternativ 2, vert godkjent. Sakstilfang Vedlegg: Plankart øvre stølen endring alt 1 Plankart øvre stølen endring alt 2 Føresegner for revidert reguleringsplan for Øvre Stølen Eivindvik Oppsummering av enrdingar i 3 reguleringsplanar for Øvre Stølen Føresegner Øvre Stølen erstatta Føresegner øvre stølen erstatta Ikkje utsende vedlegg: - plan- og bygningslova 2008 mfl. - kommuneplanen sin arealdel , kommuneplanen sin samfunnsdelen , reguleringsplan for Øvre Stølen I og II, reguleringsplan for Øvre Stølen III, ulike vedtak om mindre endringar - referatet for planoppstart for Prestesundet Bustader Eivindvik, Administrasjonen si saksutgreiing: Bakgrunn for saka: I 2010 vart starta opp rullering av kommunedelplan for Eivindvik. Den vart godkjent i Samtidig vart starta opp gjennomgang av alle relaterte reguleringsplanar innanfor planområdet for delplanen.

2 I 2012 vart søkt om mindre endring av plan for Øvre Stølen III. Her låg gangsti mellom bustadtomtar til leikeplass i vest langs Nordsjøløype. Søknaden vart godkjent i delegert vedtak ved administrasjonen. Øvre Stølen bustadfelt vart handsama i 1973 med første byggetrinn. I dag er Bustadfeltet nesten utbygt med noko få tomtar igjen. I 2014 har innvandrarar til Gulen ønskt å bygge hus i Eivindvik og har interesse å kjøpe tomt i feltet. Dei har søkt om frådeling og etablering ny tomt i tomt 15/129 eigt av kommunen. Etter samråding med oppmålingsingeniør fant me ut at reguleringsplanane frå det 90-talar treng mindre endringar. Dette var anledning i administrasjonen for undersøking av alle (vedteke) endringar i mellomtida, Me viser til vedlagt notat. Blant anna er gangsti mellom bustadtomtar frå tomt 22 til 30 ikkje lenger aktuelt. Me viser til vedtak i Fylkesmannen. Derimot vart matrikkelkart endra og tomtane frådelt med omsyn til gangstien. I tillegg har private aktørar søkt om planoppstart for ny bustadfelt vest for Øvre Stølen. Varsel vart godkjent administrativt i møte og ligg på høyring, frist Vurdering: Formannskapet er avgjerdsmynde i forhold til grunneigedomar og kommunale reguleringsplanar. Me foreslår at alle separate endringar frå før vert innarbeidd i digital reguleringsplankart med samla føresegner, slik at vidare handsaming av søknader innanfor området kan vurderast på gode grunnlag. I tillegg kan kommunen samarbeide med arkitekt som skal utarbeide plan for Prestesundet slik at begge planane henge saman. Utklipp delområdet I for arealforretting: (tal viser m2 tomtareal) totalsum er 287 m2

3 Utklipp delområdet III for arealforretting: (tal viser m2 tomtareal) totalsum er 134 m2 Administrasjonen har følgjande vilkår for utarbeiding revidert plan: - Vedtak ved fylkesmannen blir vidareført i planen - Endringar i byggtype tomannsbustad til einebustad eller liknande blir vidareført - Midlertidig leikeplass på tomt 31 blir definitivt ( 10 år er utgått ) - Endringar i vegar og krysset - Bruksendring av tomtar 9, 10 og 11 til friområde som ligg knytt til ny bustadfelt Prestesundet

4 - Bustadtomt aust for tomt 50 ved gbnr. 15/127 - Administrasjonen får delegert oppgåve å tilby erverv av tidlegare gangsti ved direkte naboarar. Det gjeld tomtane 22, 26, og 28 i delplan I og tomtane 3, 5 og gbnr. 15/144 i delplan III (jf. tidlegare vedtak i sak 12/137). Arealoverføring blir gjort med forslag for mindre gebyr og tomtepris. Utklipp: delplan I og II: (sjå unnatak frå Fylkesmannen, skraverte areala) (sjå tomt 31 som er i dag leikeplass) Utklipp delplan II: (sjå tomt 50 og aust for dette ligg godkjent endring for ekstra tomt) (sjå tomt 21 og 21B som er i dag bustadtomt) Utklipp: delplan III (sjå utgått gangsti nord for tomt 3 og 5) (sjå brattlend areal ved tomt 9, 10 og 11)

5 Alternativ vurdering: Administrasjonen har vurdert to alternativ for endringa av del av området mot vest som skal kopla seg saman med ny reguleringsplan for bustadfelt «Prestesundet» med plan ID

6 Vurdering gjeld tomtane 9, 10 og 11 i bustadfelt Øvre Stølen III, sjå tidlegare versjon av plankart. Fakta: tomtane har bredde ca. 30 meter og høgdeforskjell er 10 meter. Det betyr ein falling 1:3. Kvar tomt er ca. 900 m2. Dei er enno ikkje selt sidan 1999.

7 Alternativ 1: Føremål blir endra til grønstruktur og det blir lagt inn gangsti som skal kopla saman begge bustadfelt. Området skal fungere som buffersone og samtidig vere leikeområde. Grunngjeving er at falling 1:3 er for bratt for prosjektering av bustad på ein «smal» tomt. Planleggarar frårår bygging på areal med skråning 1:3 eller brattare. Tilkomst til tomt har som ulempe at vegen ligg på oppsida. Andre bustader i bustadfelt vart bygd og slik med mykje påfulling. Dei hadde derimot meir bredde for å plassere bustad. Vidare føring av veg Framtidig utvikling for ny bustadfelt Prestesundet

8 Alternativ 2: Føremål blir framleis bustad, og tal tomtar blir endra til 2 einingar i stad av tre. Nye tomtar 9 og 10 får meir areal, ca m2 slik at hus kan plasserast betre i brattlend terreng. Tomt 10 syner meir skanse for plassering av bustad, nøyleg vart det interesse for kjøp, men diverre kunne dei ikkje plassere ønskt bustad på tomten. Administrasjonen vil vente med å avskrive desse tomtane og definere som grøntareal. Konklusjon: Administrasjonen foreslår å godkjenne mindre endringar i samla reguleringsplan for Øvre Stølen, planid med alternativ 2. Føresegner blir nesten uendra vidare ført. Jamfør i lova blir innarbeidde mindre endringar førlagt til partar og der med ikkje trengs høyring. Endringar vert gjort på følgjande vilkår: - Unnateke vedtak ved fylkesmannen blir vidareført i planen - Endringar i byggtype tomannsbustad til einebustad eller liknande blir vidareført

9 - Midlertidig leikeplass på tomt 31 blir definitivt ( 10 år er utgått) - Endringar i vegar og krysset - Endring av tomtar 9, 10 og 11 til 2 tomtar knytt til ny bustadfelt Prestesundet for betre plassering av hus. - Bustadtomt aust for tomt 50 ved gbnr. 15/127 Formannskapet har avgjerdsmynde for å gje tilbod til naboarar om mulig erverv av del av gangvegar. Administrasjonen skal leggje fram forslag til formannskapet seinare. Forslag: «Administrasjonen får delegert oppgåve å tilby erverv av tidlegare gangsti ved direkte naboarar. Det gjeld tomtane 22, 26, og 28 i delplan I og tomtane 3, 5 og gbnr. 15/144 i delplan III (jf. tidlegare vedtak i sak 12/137). Arealoverføring blir gjort med forslag for mindre gebyr og tomtepris.»