PLANID - 20170009, PLANNAVN - Arkiv: Grønnåsen 7 og 8, GBNR - 42/473, GBNR - 42/474, FE - 611, FA - L13 Arkivsak: 17/5605-25 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: 16.11.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 058/17 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne 07.12.2017 247/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 13.12.2017 Gbnr 42/473 og 42/474 - Grønåsen 6, 7 og 8 - Detaljregulering - Førstegangs behandling Rådmannens innstilling: Detaljregulering for Grønåsen 6, 7 og 8 datert 08.11.2017, med tilhørende dokumenter, vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 12-11, med følgende endring: 1. Byggegrense mot kommunens eiendom gbnr. 42/870, settes til 4 meter i henhold til plan- og bygningsloven 29-4. Hensikten er å forebygge eventuelle fremtidige konflikter ved bruk av friområdet. 2. I forslag til reguleringsbestemmelser, punkt 4 rekkefølgebestemmelser, tas følgende tekst inn: «Før det gis igangsettingstillatelse må det sikres tilstrekkelig brannvannkapasitet for å dekke eksisterende og nye boenheter» Detaljreguleringen opphever deler av reguleringsplan for Grønåsen, vedtatt 29.10.1965, planid 19650004. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne behandlet saken 07.12.2017: Behandling: RMNF fremmet følgende tilleggspunkt: RMNF oppfordrer til å bygge etter livsløpsstandard. RMNF slutter seg enstemmig til rådmannens innstilling med tilleggspunkt. RMNF- 058/17 Vedtak: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne avgir følgende uttalelse: RMNF slutter seg til rådmannens innstilling med tilleggspunkt: 1
RMNF oppfordrer til å bygge etter livsløpsstandard. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 13.12.2017: Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 247/17 Vedtak: Detaljregulering for Grønåsen 6, 7 og 8 datert 08.11.2017, med tilhørende dokumenter, vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 12-11, med følgende endring: 1. Byggegrense mot kommunens eiendom gbnr. 42/870, settes til 4 meter i henhold til plan- og bygningsloven 29-4. Hensikten er å forebygge eventuelle fremtidige konflikter ved bruk av friområdet. 2. I forslag til reguleringsbestemmelser, punkt 4 rekkefølgebestemmelser, tas følgende tekst inn: «Før det gis igangsettingstillatelse må det sikres tilstrekkelig brannvannkapasitet for å dekke eksisterende og nye boenheter» Detaljreguleringen opphever deler av reguleringsplan for Grønåsen, vedtatt 29.10.1965, planid 19650004. SAKSUTREDNING Behandling Saken legges frem for RMNF og ER til uttalelse. Hovedutvalg for miljø- og plansaker fatter endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Andreas E. Øvrum og Pål Andre Schwital, og omfatter eiendommene Grønåsen 6, 7 og 8. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for ny boligbebyggelse. Det har tidligere blitt søkt om fradeling av to tomter fra Grønåsen 8. Søknad om dispensasjon ble godkjent av Sandefjord kommune, men ble senere påklaget. Kommunens vedtak ble stadfestet av fylkesmannen, men ble senere omgjort av Sivilombudsmannen. I etterkant av dette har Sandefjord kommune signalisert at eventuelle fradelinger må sees gjennom en endring av eksisterende reguleringsplan. I utgangspunktet har kommunen ønsket at hele eksisterende reguleringsplanen for Grønåsen sees på i en områderegulering hvor deler av planen kan detaljplanlegges. Grunneiere for Grønåsen 6, 7 og 8 har valgt å varsle oppstart av detaljregulering for sine eiendommer. Planforslaget vil oppheve deler av eksisterende plan for Grønåsen, vedtatt i 1965. Beskrivelse av planen Planområdet er på ca 10,4 daa og legger til rette for frittliggende småhusbebyggelse. 2
Eksisterende boliger innenfor planområdet skal beholdes og området utfylles med ny bebyggelse. Planforslaget legger klare føringer i forhold til estetikk, slik at ny bebyggelse skal tilpasse seg karakteren i området. Det er satt krav til flate tak eller tak med maksimalt 5 grader takhelling. I illustrasjoner som følger planforslaget er det vist seks nye enheter innenfor planområdet. Planens bestemmelser setter imidlertid ikke krav til maks antall boenheter. Dette styres i hovedsak av bestemmelser om høyder og utnyttelsesgrad. Områdene B1-3 på plankartet er eksisterende bebyggelse, med BYA på 25 %. Innenfor nye boligområder, FS1-3, er det satt maks BYA på 30% for FS1 og 35% for FS2 og 3. Det legges til rette for at det skal opparbeides et felles lekeområde på 200 m², sentralt plassert i planområdet. Det vises for øvrig til vedlagt planbeskrivelse. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Det ble varslet oppstart av planarbeid for Grønåsen 7 og 8 den 01.04.2017, med frist for uttalelse 03.05.2017. For Grønåsen 6 ble det varslet oppstart 29.04.2017, med frist for uttalelse 30.05.2017. Det har totalt kommet inn 17 merknader i saken. Hovedpunkter fra disse er sammenfattet under og kommenter under rådmannens merknader. Alle merknader følger saken som vedlegg. Forslagstillers kommentarer fremkommer i planbeskrivelsen på side 6. Statens vegvesen viser til at sikten i krysset Stadionveien/Grønåsen bør kontrolleres. Ellers ingen merknader. Lars Frode Holth ønsker en avklaring av konsekvenser som følge av reguleringen. Beboere i Grønåsen har i likelydende brev bedt om innsyn i dokumenter i saken, kommuneplanen og i utredninger som følger av reguleringsarbeidet. Kjell Rue på vegne av 9 naboer i området viser til at eksisterende plan er laget for å hindre oppdeling. Det påpekes at ledningsnettet i området har dårlig kapasitet samt at det finnes områder for utklekking av frosk innenfor planområdet. Rue mener kommunen i referat fra oppstartsmøtet, punkt 18, taler mot sine egne tidligere ønsker. Paal Andre Schwital informerer om at det er varslet regulering for Grønåsen 6 og at det er innledet samarbeid mellom eierne av Grønåsen 6, 7 og 8 for å legge til rette for en helhetlig utvikling av disse eiendommene. Vestfold fylkeskommune er ikke kjent med at det konflikt med kulturminner eller kulturmiljøer og finner ikke behov for ytterligere undersøkelser. Fylkesmannen i Vestfold viser til krav om ROS-analyse og risiko for økt belastning på overvanns- og avløpsnett. Videre fastslår fylkesmannen at det ikke er registrert viktige naturverdier i området, men at det kan se ut til at det er forekomst av eik innenfor området. Det vises til forskrift om utvalgte naturtyper. Rådmannens merknader: Rådmannen mener temaene adkomst, støy, biologisk mangfold, grunnforhold og sosial infrastruktur er tilstrekkelig gjort rede for i planbeskrivelsen som følger saken. Kjell Rue hevder i sin merknad at kommunen i referat fra oppstartsmøtet taler imot sine tidligere ønsker. Rådmannen viser til at Sandefjord kommune tidligere har uttrykt ønske om at en eventuell utvikling i området må ses på i en reguleringsprosess. Det er nå satt i gang regulering for deler av området. 3
Rue viser til at det finnes områder for utklekking av frosk innenfor planområdet. Det er gjennom søk i naturbase og artsdatabankens artskart ikke funnet noen registreringer av utvalgte eller prioriterte arter eller rødlistede arter innenfor planområdet. Rådmannen mener det er gjort tilstrekkelige undersøkelser til at krav i naturmangfoldsloven 8 er oppfylt. Naboer har til varsel om oppstart bedt om innsyn i dokumenter i saken. Rådmannen viser til at konkrete forespurte dokumenter er oversendt. Øvrige dokumenter i saken er tilgjengelig via kommunens kartløsning/digital plandialog eller på forespørsel. Naboer påpeker at ledningsnettet i området har dårlig kapasitet. Ny bebyggelse i Grønåsen forutsettes tilknyttet eksisterende, kommunalt vann- og avløpsnett i Grønåsen. Sandefjord kommune ved kommunalteknikk har beregnet kapasiteten på offentlig vannforsyning i området, samt undersøkt trykkforholdene. Resultatet viser at maksimalt vannforbruk i et normal døgn vil gi tilfredsstillende vannforsyning i området. I perioder med større totalforbruk (f.eks ved mye hagevanning) vil det kunne oppleves lavere vanntrykk. Restkapasiteten på vannforsyningen er imidlertid ikke tilfredstillende og det må gjøres avklaringer i forhold til løsning for hvordan brannvannskapasiteten skal ivaretas. Det anbefales derfor at det tas inn rekkefølgekrav som ivaretar at dette er sikret før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger i området. Eksisterende reguleringsplan for Grønås ble vedtatt i 1965. Planen legger sterke føringer for type bebyggelse og estetikk innenfor planområdet. Naboer i området har vist til at denne planen er laget nettopp for at det ikke skal kunne fradeles tomter eller gjøres endringer i området, og har gjort en henvendelse til fylkesmannen med spørsmål i forhold til dette. Fylkesmannen har besvart dette med en redegjørelse om at planmyndighet ligger hos kommunen. Rådmannen er enig med naboer i området at Grønåsen er et boligområde med kvaliteter som det er ønske om å ta vare på. Rådmannen mener imidlertid at det likevel kan skje en viss utvikling i området. Grønåsen har store innslag av grøntområder, og det er viktig at det grønne preget bevares. Området er bygget ut med særpregede arkitekttegnede bygg med flate tak i funkisstil. Ved fortetting av området er det viktig at områdets karakter ivaretas og videreføres. I bestemmelsenes punkt 1.8 og 2.3 hensyntas dette ved at det settes krav til arkitektonisk utførelse, enkle og få bygningsdetaljer og at materialbruk skal gi et helhetlig og dempet uttrykk. Bestemmelsen kunne vært ytterligere forsterket ved at det tas inn krav til natur-/jordfarger på bebyggelsen. Administrasjonen har anbefalt dette, men forslag som fremmes til behandling har ikke tatt dette tilfølge. Dette bør vurderes frem mot 2. gangs behandling. Videre er bestemmelse om takform fra eksisterende plan viderført. Det legges til rette for frittliggende småhusbebyggelse og det grønne preget i området videreføres. Rådmannen merker seg at det mot kommunens eiendom gbnr. 42/870 er lagt inn en byggegrense på 2 meter. Kommunens eiendom inngår i reguleringsplan for Bugårdsparken og er regulert til friområde, park. Det er viktig at bruken av friområdet ikke blir begrenset som følge av byggegrenser i tilgrensende planer. Rådmannen anbefaler at det legges til grunn fire meter byggegrense i henhold til plan- og bygningsloven, for å hindre mulige fremtidige konflikter med bruk av friområdet. Etter en totalvurdering er rådmannen av den oppfatning at detaljplanen for Grønåsen 6, 7 og 8 legger til rette for en naturlig fortetting, i tråd med eksisterende bebyggelse og arkitektur. Det anbefales at forslag til detaljregulering med foreslåtte endringer, vedtas lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagstiller: Spir arkitekter AS, post@spir.no, telefon: 33 38 18 80/ 905 09 804. 4
Vedlegg i saken: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Illustrasjon_Sydvest Illustrasjon_Sydøst Merknader til varsel om oppstart Oversiktskart 5