PLANINITIATIV BOLIGER TUSSEVEIEN / TJERNSLIVEIEN DATO: 26.06.2016 Fig. 1 INNHOLD: Luftfoto med planområdet markert 1.0 Bakgrunn Side 2 1.1 Forslagsstiller og plankonsulent Side 2 1.2 Formål med planinitiativet Side 2 1.3 Eierforhold Side 2 1.4 Tidligere vedtak / gjeldende regulering Side 3 2.0 Beskrivelse av tomteforhold 2.1 Tomtebeskrivelse Side 3 2.2 Grunnforhold Side 3 2.3 Støyforhold Side 4 3.0 Beskrivelse av planinitiativet 3.1 Omlegging av eksisterende vei Side 5 3.2 Formål og tomteutnyttelse Side 6 3.3 MUA Side 7 3.4 Universell utforming Side 8 3.5 Trafikale forhold Side 8 3.6 Parkering Side 8 3.7 Overordnede infrastrukturtiltak Side 8 3.8 Tilstøtende tomtearealer Side 9 1
1.0 Bakgrunn 1.1 Forslagsstiller og plankonsulent Forslagsstiller: Tomter Lodge AS v/ Hans Petter Tomter Glosliveien 38 1443 Drøbak Plankonsulent: Søyland arkitekter AS v/ Siv.ark. Jan Ellef Søyland Hausmanns gate 16 0182 Oslo 1.2 Formål med planinitiativet Formålet er tosidig: 1. Forslagsstiller ønsker en samlet utbygging av det samlede planområdet med en større utnyttelse og annen bygningsstruktur enn det som foreligger i gjeldende regulering. 2. Kommunen har tatt et initiativ til å endre veitraseen og stigningsforholdet i Tjernsliveien ved å legge veien inn på forslagsstillers tomt. 1.3 Eierforhold Planområdet består av 7 tomter, delvis med forskjellige eiere. Tomter Lodge AS koordinerer og administrerer planinitiativet. Tomter Lodge AS eier tre av tomtene og har opsjonsavtale med Oppegård vel om å kjøpe to tilstøtende tomter ned mot Tusseveien. I tillegg er det inngått avtale om samarbeid med eierne av to større tomter mot øst. Disse tomtene er i dag vanskelig å bygge ut pga. manglende adkomstvei. Nedenfor følger en oversikt over eierne: Tomt Eier Areal Kommentar Gnr./Bnr. 44/229 Cato Oddsett f. nr 24.04.1958 2 047 m² Avtale om samarbeid 44/252 Føniks Eiendosutvikling Eier Øyvind Hornnæss 2 159 m² Avtale om samarbeid org 914952158 44/348 Tomter Lodge as Org nr 990771324 Hans Petter Tomter 922 m² Forslagsstiller 44/903 Tomter Lodge as Org nr 990771324 Hans Petter Tomter 1 012 m² Forslagsstiller 44/904 Tomter Lodge as Org nr 990771324 Hans Petter Tomter 448 m² Forslagsstiller 44/436 Oppegård Vel V/ Styre leder Geir Hokholt 305 m² Avtale om kjøp av tomt 44/437 Oppegård Vel V/ Styre leder Geir Hokholt 182 m² Avtale om kjøp av tomt SUM 7 075 m² Fig. 1.3.1 Tabell med eierforhold 2
Fig. 1.3.2 Kart med tomtegrenser 1.4 Tidligere vedtak / gjeldende regulering De to tomtene mot øst er uregulert, mens de øvrige tomtene inngår i reguleringsplan for Tjernsliveien 7 (planidentifikasjon 4424), men i tillegg også i Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse (planidentifikasjon 2014002). Det er avholdt forhåndskonferanse og utarbeidet en rammesøknad for en tomannsbolig i Tjernsliveien 7B (Gnr./Bnr. 44/903), men denne avventer videre behandling av dette planinitiativet. 2.0 Beskrivelse av tomteforhold 2.1 Tomtebeskrivelse Planområdet er relativt bratt og sydvendt med gode sol- og utsiktsforhold. På den vestre delen av planområdet er vegetasjonen på er preget av løvtrekratt, som forutsettes redusert. I tillegg er det noen større furu- og løvtrær mot nord i dette området som bør bevares. Tomtene mot øst fremstår som skogkledde med hovedsakelig vegetasjon av bartrær, som må tynnes ut for at tomtene skal kunne bebygges. Tunnelen for E6 går under tomten, men etter gjennomgang med Statens vegvesen er avstanden ned til tunnelen så stor at det ikke byr på problemer med å sprenge på tomten, så lenge dette kontrolleres med vibrasjonsmålinger. 2.2 Grunnforhold Det er skrinn jord med innslag av fjell i dagen. 3
2.3 Støyforhold Det foreligger to registreringer av støyforhold. Kommunens støysonekart har i hovedsak registrert støy fra Fv156 (gamle E6). I tillegg har Follohus AS i forbindelse med gjeldende reguleringsplan for området utarbeidet en rapport med vurdering av støy fra vei- og jernbanetrafikk. Kommunens støykart viser at den østre delen av planarealet, i hovedsak den østre del av tomt Gnr./Bnr. 44/229, vil ligge i gul sone. Det støyutsatte området er svært bratt og det er ikke planlagt bebyggelse eller utearealer som inngår i MUA-regnskapet i dette området, siden området egner seg best til frilek. Se Fig. 2.3.1. Fig. 2.3.1 Kommunens støysonekart med registret støy fra Fv156 (gamle E6). Kommunens støykart viser ikke støy fra jernbanen. Dette er registrert i støyrapporten som er utarbeidet av Follohus AS. Denne viser at den sydvestlig del av planområdet ligger i rød sone. Dette gjelder i hovedsak tomt Gnr./Bnr. 44/336, sydligste del av 348 og 904. Deler av det øvrige planområdet, som inneholder bebyggelse og uteoppholdsareal, ligger i gul sone i forhold til støy fra jernbanen. Se Fig. 2.3.2. Det vil si at det i første rekker er støy fra jernbanen som påvirker planområdet og at det må iverksettes støyregulerende tiltak på tomtens sydvestlige hjørne mot jernbanen. Vi ser for oss att dette utføres i forbindelse med omleggingen av veien i det samme området. Adkomstveien til området vil ligge høyere enn den omlagte Tjernsliveien, slik at en støyskjerming som følger adkomstveien vil være et effektivt tiltak for å redusere støyen for uteoppholdsarealene og bebyggelsen. Den visuelle virkningen av en støyskjerming vil kunne reduseres med beplantning av trær i den oppfylte skråningen. 4
Fasader som vender mot jernbanen må utføres med støydempende oppbygging av tett vegger og vinduer. Leilighetene må utføres med balansert ventilasjon. Balkonger og takterrasse foreslås utført med høye rekkverk i klart glass som skjermer mot støy i tillegg til å skjerme mot vind. Fig. 1.3.2 Støysonekart med tomtegrenser 3.0 Beskrivelse av planinitiativet 3.1 Omlegging av eksisterende vei Bakken i Tjernsliveien ned krysset med Tusseveien ved underkjøringen under jernbanen er svært bratt. For å rette ut denne veien og gjøre bakken slakere er det foreslått å legge om veien slik at den blir liggende inne på den sydligste delen av tomten. Dette medfører at kjøring under jernbanebroen ikke lenger er mulig (med mindre man legger veien tilbake i en sløyfe over tomtene til Statens vegvesen). Kommunen har opplyst at det ikke er nødvendig med annet enn en gang- og sykkelvei under jernbanen. 5
Fig. 3.1.1 Kart med omlegging av vei i krysset mellom Tjernsrudveien og Tusseveien Omleggingen av veien legger beslag på ca. 200 m² av tomtearealet for planområdet. 3.2 Formål og tomteutnyttelse Det foreslås at reguleringsformål og utnyttelse endres for å få en helhetlig og samlet utbygging med småblokker lagt inn i terrenget. Forslagsstiller ser for seg en bebyggelse delt opp i to dobbeltvolumer med fem etasjer mot syd og tre etasjer mot nord. Pga. det skrånede terrenget er det forslått parkering i nederste etasje. Den nederste boligetasjen vil bli liggende i andre etasje med vindusfasade mot syd og på én gavlvegg, avhengig utforming av bygningsvolumene tilpasset det skrånede terrenget. Det er illustrert en bebyggelse med et bebygd areal på til sammen ca. 1 280 m²: Dette gir en %BYA på 18%. Det er foreslått 32 boenheter fordelt på to-, tre og fireroms leiligheter med BRA fra ca. 50 m² til 90 m². Se Fig. 3.2.1. Bebyggelsen på nordsiden av planområdet ligger vesentlig høyere enn gesims på foreslått bebyggelse, slik at nybyggene ikke vil være til sjenanse for naboene. Se Fig.3.2.2. 6
Fig. 3.2.1 Plan med skissemessig bebyggelse inntegnet Fig. 3.2.2 Terrengsnitt med skissemessig bebyggelse inntegnet 3.3 MUA Siden tomten er strekt skrånende vil det være nødvendig å sprenge ut for de to nederste etasjene bygningene. Overskuddsmassen vil bli brukt til å fylle opp mot Tusseveien for å etablere et større flatt areal på sydsiden. Dette vil bli uteoppholdsarealer med skjerming mot jernbanen og Fv156 i tillegg til adkomstvei langs tomtegrensen mot syd. 7
Et krav til 50 m² uteoppholdsareal pr. boenhet vil genere et totalt krav til MUA på 1 600 m². Etter utfylling vil det være et større flatt uteareal på sydsiden av bygningsvolumene på ca. 1 100 m² uten adkomstveien. På baksiden av boligene er det vist et sammenhengende uteareal på ca. 600 m². I tillegg er det lagt opp til flate tak med felles takterrasse for å kunne få glede av kveldssolen. I det illustrerte forslaget er ikke den østligste delen av tomten bebygd, slik at dette fremstår som et skogkledd uteareal. Dersom utnyttelsesgraden kan økes mer, vil det være plass til ett ytterligere bygningsvolum. 3.4 Universell utforming Det er lagt opp til én heis i hvert dobbeltvolum, til sammen to heiser for å tilfredsstille krav til UU. Dette forutsetter et adkomstgalleri på nordsiden av de leilighetene som ligger nærmest heisen på hver side. 3.5 Trafikale forhold 32 nye leiligheter vil nødvendigvis medføre økt biltrafikk på boligveiene fra Oppegård stasjon til planområdet. Omleggingen av Tjernsliveien vil medføre at denne delen av veien blir bredere og mer oversiktlig. Etter anleggsperioden vil trafikken hovedsakelig være personbiler med tilknytning til området og noe trafikk til friluftsområdet ved Tussetjernet. Det vil ikke være gjennomgangstrafikk siden Tjernsliveien/Tusseveien ender blindt ved Tussetjernet. Planområdet ligger ca. 0,5 kilometer fra Oppegård stasjon. Pga. nærhet til kollektivt transporttilbud/kollektivknutepunkt foreslås det at antall parkeringsplasser holdes lavt i reguleringsbestemmelsene. 3.6 Parkering Pga. nærhet til kollektivt transporttilbud ønsker utbygger å få vurdert en parkeringsnorm tilsvarende den vedtatte reguleringen for Myrvoll. Dette innebærer minimum 0,8 og maksimum 1,2 P-plasser per boenhet. Som omtalt i avsnitt 3.2 foreslås det å legge parkeringen i laveste underetasje. Som et tiltak for å redusere antall biler vil det bli vurdert å reservere noen P-plasser for bildeling. Det er startet opp et prosjekt for bildeling i Oppegård kommune og det ligger etter vår oppfatning godt an til å implementere denne ordningen i dette prosjektet. 3.7 Overordnede infrastrukturtiltak Etter initiativ fra Oppegård kommune er følgende overordnede infrastrukturtiltak vurdert for innarbeidelse planforslaget. 1. Omlegging av Tjernsliveien/Tusseveien inn på forslagsstillers eiendom for å rette ut veien og gjøre bakken i Tjernsliveien slakere ned mot krysset med Tusseveien, slik det er beskrevet i Pkt. 3.1. 2. Oppegård kommune har planer for en turvei fra Oppegård stasjon til Tussetjernet og det er diskutert om reguleringen av turveien fra grensen for områdeplanen for 8
området rundt Oppegård stasjon og sørover til Tusseveien skal innarbeides i planforslaget. 3. Broen over jernbanen i Sætreskogveien mellom Skiveien og Oppegård stasjon er i dårlig forfatning og må utbedres. Oppegård kommune ønsker at dette boligprosjektet skal bidra økonomisk til dette tiltaket, basert på et avtalt tilskudd pr. kvadratmeter bruksareal. Tilbakemeldingen fra kommunen er nå at Pkt. 1 med omlegging av Tjernsliveien/Tusseveien og Pkt. 2 med økonomisk tilskudd for å kunne bygge opp en konto for utbedring av broen over jernbanen er mest aktuelt. 3.8 Tilstøtende tomtearealer Statens vegvesen eier en riggtomt som ligger mellom Tusseveien og Rv156. Denne ønsker de ikke å selge, men de er åpne for å justere grensen mot Tusseveien. Det kan være aktuelt å diskutere videre om Statens vegvesen er interessert i å fylle opp tomten med eventuelle overskuddsmasser fra planområdet og også eventuelt om det aksepteres at det etableres støyskjerming mot sydøst på denne tomten, hvor skjerming for alle de bakenforliggende boligene vil være mest effektivt. 9