Planbeskrivelse Detaljplan for gnr 23 bnr 228, Stemhei 14 Vennesla kommune Plan nr. Dato 15.02.2015 Bakgrunn Egerdahl & Nordbø AS er engasjert av God Driv AS til å utarbeide detaljreguleringsplan for Stemhei 14 i Vennesla sentrum. God Driv AS har som hensikt å utvikle eiendommen til boligformål med konsentrert småhusbebyggelse. Forsamlingslokalet er eid av God Driv AS i dag. Tidligere var det eid av Norges frilynte ungdomslag. Ungdomslaget har i dag begrenset aktivitet, noe som medfører at laget ikke har behov for lokalet og heller ikke inntekt til å eie og drive eget bygg. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Eiendommen er på 4692m2 og ligger på vestsiden av Otra, syd for Bruveien. Den er bebygd med et forsamlingslokale som er brukt og eid av Norges frilynte Ungdomslag. Eksisterende bygning er på ca 360m2 i 2 plan. Byggeår er 1960 med tilbygg i 1979. Eiendommen strekker seg ned til Otra og har en vannlinje på 90m. Den er bevokst med store gran og lauvtrær i skråningen langs elva. Terrenget utenfor ungdomshuset ligger på kote +60 og faller ned til kote +38 ved elvekanten. Eiendommens øvre del omfatter den terrengmessige høyeste delen av boligområdet på Stemhei. Eiendommen har gode solforhold hele dagen. Terrenget rundt ungdomshuset er fra kote +58 til kote +60. Nærområdet består av hovedsakelig eneboliger, mot nord nede ved elva, ligger brannstasjonen.
Planstatus Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er del av eiendommen avsatt til boligformål. Den østre delen er avsatt til LNF-område med friluftsliv som dominerende formål. Generelt gjelder 60 meters byggeforbudsbelte til Otra. I nordre del av eiendommen er et mindre areal avsatt til industri/forretningsformål. Arealet som er avsatt i kommuneplanen til boligformål omfatter ca 2daa. I reguleringsplanen for Hunsøya datert 17.04.2009 er LNF-området definert og vi har lagt denne grensen til grunn for avgrensingen mellom boligbebyggelse og LNF-område. Kommunen har signalisert at de ikke har interesser for bruk av den nordlige delen til industri (brannstasjonen). Arealet er sentrumsnært og det åpnes for høy arealutnyttelse i sentrumsnære områder. Eiendommen ligger eksponert og i tilknytning til etablerte boliger. Planforslaget
Hovedgrep Hovedgrepet i planen er en boligbebyggelse med tilfredsstillende utnyttelse, som ivaretar det gjeldende gode boligområdet og som er godt tilpasset terrenget. Bebyggelsen består av 3 sammenbygde 4-mannsboliger i 2 plan. Boligene vil få adkomst fra vestsiden. Alle boligene på bakkeplan vil være tilgjengelige boenheter. Boligene er ikke planlagt med heis. 50% av boenhetene vil være tilgjengelige boliger for rullestolbrukere. I konseptet 4-mannsboliger kan man ikke oppnå mer enn 50% tilgjengelige boenheter uten at det installeres heis, en kostnad som ikke kan forsvares i et bygg med kun 4 boenheter. Dagens innkjøring beholdes. Det er plass til12 utendørs parkeringsplasser mot nord. 12 parkeringsplasser, sportsboder og søppelrom er plassert i underetasjen. Det er utvendig adkomst fra parkeringsarealet til boenhetene. Terrasser og uteområder er plassert mot vest og syd. Lekeplassen er plassert mot vest. Boenhetene vil ha et bruttoareal på 80-90 m2 og terrasser på 15-20m2. Arealbruk og utnyttelse Planområdets størrelse er på 2630m2. Reguleringsformålene fordeler seg slik: Bebyggelse og anlegg: Konsentrert småhusbebyggelse KB1 = 881m2 Lekeplass: 76m2 Uteareal: ut1=791m2, ut2=177m2 og ut3-5=79m2 Parkeringsplass =432m2 Gangvei: 149m2 Annet veiareal: 45m2 %-BYA for boligbebyggelsen er satt til 35% av hele planområdet. Parkeringsplassene på gårdsplassene skal ikke tas med i beregning av BYA. Bebyggelse, struktur og tiltak Det er foreslått 3 sammenbygde 4-mannsboliger med til sammen 12 boenheter. Bebyggelsen er tenkt i 2 hovedplan med saltak. Den nordlige delen har underetasje. Utnyttelsen er ca.5 enheter pr daa, noe som kan forsvares med at en god tomteform gir en effektiv utnyttelse. Alle krav i kommuneplanen til grøntareal og parkering er oppfylt. Alternative løsninger som er utredet Det er utredet 2 alternative løsninger. Begge utkastene har garasjer i underetasjen med innkjøring fra felles gårdsplass. Innkjøringen er flyttet parallelt med ungdomshuset. I det ene utkastet er ungdomshuset revet og erstattet med nybygg. I det andre utkastet er del av ungdomshuset ombygd til leiligheter. Begge utkastene har 12 boenheter i 2 plan. Terrasser og uteområder er plassert mot vest. Det samme er lekeplassen. Boenhetene vil ha et bruttoareal på 80-90 m2 og terrasser på 15-20m2. Begge utkastene krever en utfylling med en delvis høy forstøtningsmur mot Otra.
Alternativ uten ungdomshus Alternativ med ombygd ungdomshus
Og et tredje alternativ med flatt tak Uteområde/lekeareal Kommuneplanen setter krav til sandlekeplass på min. 75m2 og minimum uteoppholds areal på 50m2 pr boenhet. Uteområdet inklusive lekeplassen er på 1125m2, hvorav ca 530m2 av arealet har en stigning som er mindre enn 1:3. I tillegg har boenhetene vest-vendte terrasser på 15-20m2. Arealet ned mot Otra er ikke egnet for lek og må sikres med gjerder. Lekeplassen ligger med godt overblikk fra alle boenhetene. Den har en beliggenhet ved kjøreveien og må inngjerdes. Utearealene har de beste solforholdene da de ligger syd og vestvendte. Det er sol på mer enn 50% av utearealet kl15 vår/høst jevndøgn. Uteområdet har en god utforming og kan opparbeides for opphold og rekreasjon. Arealberegning på uteoppholdsareal som ikke er brattere enn 1:3 og som er syd eller vestvendt. Ca.90% av dette arealet har sol klokken 15 jevndøgn. Krav til uteoppholdsareal i kommuneplanen: 12 boliger x 50m2= 600m2 Terrasser 18m2 x12boliger = 216m2 Lekeareal = 76m2 Uteoppholdsareal ut2 = 202m2 Uteoppholdsareal ut3 = 51m2 Uteoppholdsareal ut4 = 70m2 Uteoppholdsareal ut5 = 46m2 Del av Uteoppholdsareal ut1 = 100m2 (som ikke er brattere enn 1:3) Sum Uteoppholdsareal = 761m2 Trafikk Det er i kommuneplanen satt krav til 2 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette er løst ved parkering i underetasjen og frittliggende parkeringsplass. Det er plass til 12 parkeringsplasser i underetasjen. På utvendig parkeringsplass er det regulert 12 parkeringsplasser, hvorav en er HC-plass. Trafikkbelastningen i området vil endre seg. Ungdomshuset kan i dag ha en stor trafikkbelastning når det er tilstelninger, enten det er på dag eller kveldstid. Da kan det bli parkert biler langs internveien, når egen parkeringsplass ikke strekker til. 12 boenheter vil også representere en trafikkbelastning med ut og innkjøringer, men boligene har god parkeringsdekning for eget bruk og til besøkende. Det vil sannsynligvis ikke være behov for å
parkere langs internveien og trafikkforholdene vil ikke bli like uoversiktlige som de kan bli med dagens bruk. Det er 12 eneboliger som i dag er knyttet til denne adkomstveien. Veinavn Dagens veinavn er Stemhei, og det foreslås ingen nye gate- eller vegnavn. Tilgjengelig boenhet På eiendommen Stemhei 14 kan 50% av boenhetene bli tilgjengelige boenheter. Kommuneplanen setter krav til minst 70% av nye boenheter skal være tilgjengelige, men ved etablering av 4-mannsboliger har det vært praksis i andre saker i Vennesla å godkjenne at 50% av boenhetene er tilgjengelige for rullestolbrukere. På denne eiendommen er det vanskelig å oppnå 70%. Det ikke krav til heis når atkomst fra inngangsparti til boenhet går over en etasje. Det er høydeforskjell mellom parkering og hovedplan. I følge Plan- og bygningsloven gjelder ikke kravet om trinnfrihet og stigning til bygning med boenhet uten krav om heis dersom terrenget er for bratt til at kravet om stigningsforhold kan oppnås. Barn og Unges interesser Det har ikke kommet tilbakemelding fra barn og unges representant på varsel om igangsetting av detaljplan. Vi har i planarbeidet oppfylt krav i kommuneplanen. Det er avsatt areal til sandlekeplass innen planområdet og til annen utendørs lek. De viktigste uteområdene er tilgjengelige for funksjonshemmede. Gang-og sykkelveger Planområdet ligger langs en internveien. Internveien er privat eid av Hunsfos Næringspark AS. Den er en rundkjøring med en veibredde på 6m. Internveien har ikke fortau eller sykkelvei. Skole og barnehager I området sogner skoleelevene til Moseidmoen skole. Fra planområdet og til Moseidmoen skole er skoleveien ca 1,3km. Solsletta Barnehage er nærmeste barnehage og den ligger ca 600m fra Stemhei 14. Friområder, lekeplasser og idrettsanlegg Moseidmoen Idrettsplass er ca 1,3km unna planområdet. Langs Otra i LNF-området planlegges det en natursti fra Bruveien til Hunsøya. Videre planlegges det grøntareal med turvei langs vannkantene på Hunsøya. Risiko og Sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet følger vedlagt. Eventuelle forekomster av radon må kartlegges før byggearbeider igangsettes. Bygningene innenfor reguleringsplanen må utføres med radon forebyggende tiltak. Det finnes områder i nærheten som har høye radonstrålingsverdier, men det er stor variasjon innen korte avstander. Miljøkonsekvenser a) Støy Det vises til støyrapporten. b) Forurensing, energiforbruk og lukt
Det er ikke lagt føringer for hvilke energikilder som skal brukes i drift av bygningene innenfor reguleringsplanen, men bygningene vil ha piper og være tilrettelagt for vedfyring. c) Levekår og livskvalitet Planområdet gir en mulighet for et variert og tilfredsstillende botilbud. Foreslått bebyggelse er med på å gjøre bomiljøet i området mer attraktivt og ettertraktet. Området er med på å videreføre tanken om varierte bomiljøer. d) Bærekraftig utvikling Planområdet er nært tilknyttet barnehage, skole, arbeidsplass, nærbutikk og kollektivtransport. Fortettingen skjer på en tilpasset og miljøvennlig måte uten at grønne lunger bygges ned, gir uheldig trafikkbelastning eller reduserer bokvaliteten. e) Biologisk mangfold Forslaget har ingen konsekvenser for biologisk mangfold. f) Kriminalitets forebyggende Ungdomshusets utomhusområde er i dag et ettertraktet sted for «råning» med mindre kjøretøy. Utbyggingen stenger rundkjøringen rundt ungdomshuset. Det vil etter utbygging bli innsyn til gårdsplassen fra boligene. g) Helse forebyggende Tomten har klimatiske gode forhold. Den er sydvest vendt og solrik. Den nye bebyggelsen vil ikke kaste skygge på nabotomtene. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Forslaget vil ikke medføre økte kostnader for kommunen. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte og varsel om oppstart av reguleringsarbeid. Oppstartsmøte: 31.10.2013 Annonse og utsendelsesdato: 15.11.2013 15.12.2013 Innkomne merknader Det er kommet inn 4 merknader Vest-Agder fylkeskommune, plan og miljøseksjonen, brev datert 13.12.2013 Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader til igangsetting av planarbeidet. Fylkeskonservatoren er varslet og har ingen merknader i forhold til vernebestemmelser i kulturminneloven. Hunsfos Næringspark AS ved Terje Mangseth Gjør oppmerksom på at veien til eiendommen er privat eid og at bruk av veien må avtales nærmere. Kommentar: God Driv AS avklarer dette med Hunsfos Næringspark. Agder energi
Det er ikke sikkert at området har tilstrekkelig forsyning. Forsterkninger kan bli nødvendig. Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, brev datert 28.11.2013 Miljøvernavdelingen mener at planområdet er lite og bør utvides slik at planen omfatter et større naturlig avgrenset område. Grønnstrukturen i området bør sikres i planen. Kommentar: Man har lagt grensen som er definert i reguleringsplanen for Hunsøya til grunn for avgrensingen av planområdet mot Otra. Grønnstrukturen er sikret i denne planen. Øvrige grenser av planområdet er eiendomsgrenser, bortsett fra mot veien. Her har vi valgt veikanten som en naturlig avgrensing. Planarbeidet bør skje i samsvar med arealutnyttelsen vist i overordnet plan. Kommentar: Arealutnyttelsen er boligformål og i samsvar med kommuneplanen. I oppstartsmøtet signaliserte kommunen den definerte grensen i Hunsøya-planen som en naturlig planavgrensing mot Otra. Denne avgrensingen er brukt som avgrensing mellom byggeformålet og LNF-formålet. Det ble signalisert at man kunne velge en mer hensiktsmessig form på byggeområdet, enn den som var avsatt i kommuneplanen. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig, framtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Stemhei er et boligområde med eneboliger og rekkehus. En fortetting av boligområdet vil styrke bomiljøet. Tomten med ungdomshuset er i dag en utfordring for omgivelsene i form av uro. Stemhei har en sentral beliggenhet i Vennesla med kort vei til kollektivtrafikknettet. Naturmangfoldet Kommentar: I følge Miljødirektoratets database er det ikke gjort registreringer av naturmangfold av noen slag i planområdet. Barn og unge/funksjonshemmede Kommentar: Representanter for barn og unge og funksjonshemmede er tilskrevet. Det er ikke kommet innspill utover det som er hjemlet i kommuneplanen. Kommunen bør kartlegge/vurdere om det er områder som kan være forurenset. Kommentar: Grunnforholdene er fjell og det finnes ingen forurenset fyllinger eller liknende. Grenseverdier for støy må overholdes. Kommentar: Se vedlagt støyrapport. Risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Kommentar: Bratt ned mot Otra og boligområdet må inngjerdes mot øst. Vennesla kommune, Enhet for plan og utbygging, brev datert 8.5.2014 Forstøtningsmur mot Otra er opptil 8m høy og den nordlige 4-mannsboligen er plassert 2m fra vegkant. Kommentar: På bakgrunn av dette er de to alternativene skrinlagt og det er utarbeidet nytt planforslag.