SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne Merethe Andresen Arkiv: PLN 0529148 Arkivsaksnr.: 16/1904 REGULERINGSPLAN FOR SOLGÅRD (Øverbyvegen 24, Raufoss) - FØRSTEGANGSBEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11 vedtar Utvalg for teknisk drift og plansaker å legge forslaget til detaljreguleringsplan for Solgård (planid: 0529148), ut til offentlig høring under forutsetning av at endringer/ tillegg nevnt i saksutredningen endres/ innarbeides i forslaget. Det skal betales behandlingsgebyr i henhold til kommunens regulativ. Vedlegg: - Planbeskrivelse datert 15.2.2017 - Forslag til plankart datert 9.2.2017 - Forslag til planbestemmelser datert 13.2.2017 - Illustrasjonsplan, fase 1, datert 13.2.2017 - Illustrasjonsplan, fult utbygd, datert 13.2.2017 - Støyvurdering datert 18.1.2017 - ROS-analyse datert 19.1.2017 - Merknader ved oppstartsvarsel, 7 stk. - Planskjema Fakta: Forslagstiller er Bolig Partner AS Planen tilrettelegger for fortetting av boliger på eiendommen Øverbyvegen 24 på Raufoss. Denne er på vel 4.1 dekar og er per i dag bebygd med en enebolig. Forslaget legger opp til utbygging i to trinn: - I fase 1 er det planlagt 8 nye boenheter samtidig med at eksisterende enebolig beholdes. - I fase 2 er det planlagt at eneboligen rives og erstattes med 5 boenheter. Hovedgrepet er at boligene plasseres rundt et felles tun med en adkomst per byggetrinn. Hvert byggetrinn har et felles parkerings- og renovasjonsområde. Den nye bebyggelsen er planlagt som to- og tremannsboliger. Prosessen så langt: - Det ble holdt oppstartsmøte med kommunen 14.10.2016 - Oppstart ble varslet med brev til parter i saken og kunngjort på nett og i avis 10. - 12.11.2016, med frist for uttale den 12.12.2016. - Det kom inn 7 skriv til saken. - Det ble avholdt åpent møte om saken den 22.11.2016.
Skriv og innspill som kom fram i det åpne møtet er oppsummert og vurdert/ kommentert i planbeskrivelsen. Forslagstiller konkluderer med at det ikke er kommet inn merknader som planen ikke oppfyller. Vurdering: Planbeskrivelsen gir et godt bilde av både eksisterende forhold og planlagt utbygging, og detaljene er gjort rede for. Rådmannen slutter seg i hovedsak til denne, men ønsker å belyse noen sider av planforslaget: Bokvaliteter Det er lagt vekt på at utbyggingen gir gode bokvaliteter. Alle leiligheter har privat, liten plass og tilgang på felles, sentralt og godt plassert uteområde for lek og samhandling. Parkeringen er lagt så langt vekk fra dette fellesområdet som mulig. Forslaget til utbygging framstår som ryddig og velorganisert. Det er gjort studier av solforholdene som viser full utbygging. Rådmannen savner tilsvarende studie av fase 1 der eksisterende enebolig består. Estetikk Det er gode intensjoner om at utbygginga skal ha et godt og helhetlig uttrykk, tilpasse seg terrenget, omkringliggende bebyggelse i volum, ha en bevisst bruk av materialer og farger, samt ha et moderne utrykk. Dette er ikke fulgt opp i bestemmelsene. Det må utarbeides konkrete krav til den nye bebyggelsen. Det er viktig at dette også ivaretas i perioden der den eksisterende bebyggelsen skal stå. Universell utforming Universell utforming av uteområder og krav til tilgjengelige boenheter er ikke kommentert eller vurdert i planbeskrivelsen slik kommuneplanen krever i 1-4. Dette må inn i planmaterialet. Bestemmelsene pkt. 5.1.5 er ikke helt i tråd med kommuneplanen og må justeres. Byggegrense mot Rognerudvegen Planforslaget legger opp til 8 meter byggegrense fra senterlinje i Rognerudvegen. Teknisk drift har hatt innspill om at de ønsker at denne settes til 10 meter. Kommunen har foreløpig ingen overordnet strategi å legge til grunn, og byggegrense må derfor vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det er flere ting som skal vurderes: - Effektiv vegvedlikehold - Overvannshåndtering/ snølager (grøfter) - Ev. behov for fortau/ gang sykkelveg (nå og/ eller i framtida) - Effektiv utnyttelse av utbyggingsområder for å unngå ny bruk av landbruksareal til utbygging og effektiv bruk av eksisterende infrastruktur - Tett utnyttelse av arealer nær sentrum slik at en minsker behovet for bilkjøring og øker kundegrunnlaget for kollektivtransport - Flere boliger nær sentrum for å styrke og øke tilbudet/ livet i sentrum Kommunen disponerer 8 meter totalt vegareal. Selve vegbanen er 4,5 5 m bred forbi eiendommen. Vegen er ikke spesielt bred, men dette gir lav fart. Planforslaget argumenterer for ei byggelinje på 8 m fra senterlinje veg se planbeskrivelsen pkt. 4.3. Det er avsatt 2x3 m vegbredde og 1,75 m grøft/ annen veggrunn. Dette betyr at byggelinja fra tomtegrensa blir 3,25 meter (dette bør målsettes i plankartet).
En grov vurdering av behovet for fortau og/ eller gangveger langs boliggatene i kvartalene rundt viser at det er lite trolig at det er et behov for fortau i Rognerudvegen i overskuelig framtid. (Et fortau langs Rudslåtten gjennom Vestrumenga kan imidlertid være aktuelt.) Om det likevel er behov for et fortau i framtida, og dette skal ligge på denne siden av vegen uten innsnevring av kjørebanen, så har en altså 5 meter til rådighet mellom veg og vegg. Et fortau bør være 3 meter. Dette er altså mulig. Overvann fra Rognerudvegen skal fordrøyes (og ev. renne bort) i grøfta på 1,75 meter bredde - slik det er i dag. Vi vet at det i framtida vil være endringer i klimaet og nedbørsmengder, og det må derfor gjøres ei vurdering om klimaendringene vil kreve større grøfter enn kommunen disponerer i dag, og om dette da skal gjennomføres uten at kjørebanen blir smalere. En antar at dagens snølagring skjer i private hager(ved fresing) i tillegg til i grøfteareal. Denne muligheten vil i dette planforslaget, bortfalle. Ved flere slike fortettinger langs en og samme veg må det vurderes behov for egne snødeponier i rimelig nærhet. Slike tiltak vil medføre behov for annet og mer utstyr, økt arbeidstid og dermed økte utgifter til vedlikehold. Oppsummering av positive sider ved 8 meter byggelinje: - Større og bedre uteområde for beboerne, skjermet fra trafikken og med gode solforhold. - God utnyttelse av tilgjengelige byggeområder nær sentrum/ mulighet for mange boenheter. - Styrker bruken av sentrum. - Styrker kundegrunnlaget for kollektivtransport og minsker behovet for privatbil. - Helt i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. - Byggeområdene er på privat grunn og vegareal og grøfter beholdes som i dag. Oppsummering av negative sider ved 8 meter byggelinje: - Forslaget gir ikke kommunen mulighet til å erverve mer tomtegrunn til ev. utvidelse av veg/ grøfter. - Ev. framtidig fortau kan kreve noe mer av planlegginga med bebyggelsen tett inntil. - Fortetting vil gi behov for endret vegvedlikehold og økte utgifter på lengre sikt. Utnyttelse av arealene Både Fylkesmannen og Oppland fylkeskommune påpeker viktigheten av at byggeområdene utnyttes godt. Planforslaget setter i bestemmelsene krav til minimum 10 og maksimum 13 boenheter. Illustrasjonsplanen viser maksimal utnyttelse, dvs. 13 boenheter på 4,1 dekar. Dette betyr ca. 3,1 boenheter pr. dekar ved fullt utbygd område. Dette er en god utnyttelse i et eksisterende villaområde som her, men området kan tåle noe høyere utnyttelse ved mindre boenheter og dermed lavere krav til parkering. Rådmannen mener derfor at 13 boenheter bør være et minimumskrav i bestemmelsene. Kravene i bestemmelsene pkt. 5.1.1 og 6.4 bør derfor omarbeides med tanke på dette. Overvann
Det må sikres i bestemmelsene at overvann må håndteres på egen grunn. Bilkjøring, sykkel og gange Det er et overordnet mål at en ønsker mindre trafikk ved at flere bor i gangavstand til de fleste daglige gjøremål. Flere boliger så nær sentrum er derfor i tråd med dette. Rådmannen savner likevel en rask og enkel gangvegadkomst direkte ned på Øverbyvegen i retning sentrum. Spesielt er dette viktig i fase 1 av utbyggingen da eneboligen fortsatt skal ligge igjen og sperre for gangtrafikk gjennom dette området. Rådmannen ønsker at det ses på en snarveg for beboerne mellom BKS1 og BKS4 direkte ned på fortauet. Dette forutsetter port i støyskjermen, samt at det er usikkert om kravene til universell utforming kan oppfylles. Tiltaket bør likevel vurderes for å få en rask og effektiv snarveg Støy og støytiltak Støyvurderinga viser at det er nødvendig med en støyskjerm mot Øverbyvegen. Denne må minst være 1 meter høy. I tillegg er det nødvendig med tiltak på fasaden. Det er vist til rapporten i bestemmelsene, men det mangler krav til estetikk ved utførelse. Dette må tas inn i bestemmelsene. Plankartet: Fortauet langs Øverbyvegen er ikke bygd akkurat slik reguleringsplanen i krysset ved Rognerudvegen viser. Fortauet er forlenget inn i Rognerudvegen. Dette er ikke fanget opp i planforslaget. Rådmannen ønsker at fortauet legges inn slik det er bygget. Dette betyr at nordre del av SVT1(annen veggrunn) blir litt mindre her til fordel for fortau, men en kan ikke se at dette har noen innvirkning på planforslaget ellers. Store deler av renovasjonsområdene ligger innenfor siktsonene for kryss eller avkjørsler. I disse områdene aksepteres ikke sikthinder over 0,5 meter. Rådmannen mener at disse områdene ikke bør reguleres til renovasjon. Det er heller ikke greit at det parkeres her, men arealet kan være en del av et manøvreringsareal for parkeringsplassene eller grøntområde. Dette må gjøres tydeligere i planen. Digitalt plankart: Noe smårusk mht. doble linjer som ikke samsvarer 100 %, linjer som ikke avsluttes ved planavgrensning og planavgrensning som ikke stemmer 100 % overens med eksisterende planavgrensing. Konklusjon: Rådmannen mener at de fleste forhold som er nevnt i saksframlegget er enkelt å rette opp, har få eller ingen konsekvenser for utbygger, men vil forbedre planen. Når det gjelder byggegrensen ønsker rådmannen at foreliggende forslag sendes ut til høring for å få inn innspill til temaet. En endelig vurdering av dette kan da gjøres før eller i forbindelse med sluttbehandlingen.
Bjørn Fauchald rådmann Ola Langedal plansjef