Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: HRENR 36 12/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SÆTER III, NORDSETER.

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: HRENR 36 12/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR LILLEHAMMER SÆTER III, NORDSETER. GODKJENNING Vedlegg: 1. Plankart, sist revidert Bestemmelser, sist revidert Planbeskrivelse, datert , sist revidert ROS-analyse, datert Felles kart for Lillehammer Sæter II og III Sammendrag: Forslag til reguleringsplan for Lillehammer Sæter III, Nordseter, er oversendt kommunen for behandling. Formålet med forslaget er å legge til rette for 52 nye hyttetomter. Forslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes. Fakta: Søker Familien Holte er grunneier på de aktuelle arealene, og søker om å etablere nytt hyttefelt på Nordseter. Planråd AS er konsulent for tiltakshaver. Planområdet Planområdet ligger på Nordseter, sørvest for Landetjern. Øst for planområdet planlegges Lillehammer Sæter II, som er til behandling parallelt med Lillehammer Sæter III. Planområdet er litt over 200 daa stort, og består i dag hovedsakelig av skog og kratt. Det er ingen eksisterende bygninger i området. Ei skiløype går gjennom planområdet. Eksisterende planer Størstedelen av planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Mot sørvest er planområdet avsatt til LNF, mens skiløypa er lagt inn som framtidig grønnstruktur. Planforslaget Planforslaget legger til rette for etablering av fritidsboliger. Området får adkomst for bil fra Nordsetervegen og gjennom område for Lillehammer Sæter II. Reguleringsbestemmelsene følger i hovedsak retningslinjer for fritidsboliger på Nordseter som er gitt i kommuneplanens arealdel. Alle bygg skal ha saltak og materiale og farger skal harmonere med miljøet i området.

2 Hovedtrekk i område avsatt til fritidsbebyggelse: 52 hyttetomter 1 hovedhytte med en eller to boenheter, maks. BRA 120 m 2 totalt. 1 anneks/uthus pr. boenhet, maks. BRA 30 m 2 pr. anneks/uthus. Maks. BYA 25 %. Maks. mønehøyde 5,65 m, maks. gesimshøyde 3,4 m over ferdig planert terreng. Oppstugu tillates. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte ble holdt den Planoppstart ble sendt til berørte parter og kunngjort i Lillehammer Byavis den Planforslaget ble mottatt av Lillehammer kommune den , og sendt på offentlig ettersyn med frist for uttalelse den Lillehammer kommune mottok 14 uttalelser: Ruth Mustad Bevreng, brev datert : Hvor blir det av naturopplevelsen når skiløypa går gjennom et hyttefelt? Protesterer på ev. inngjerding av hele planområdet. Protesterer på at det kun blir en utkjøring for alle hyttene, eksisterende hytter på Lillehammer Sæter I, Trondmyra, Grøtåsen og Lillehammer sportell. Vår kommentar: Lillehammer Sæter II og III får felles innkjørsel fra Nordsetervegen. Denne vil kun brukes for adkomst til disse to hyttefeltene. Andre tema som er tatt opp diskuteres under avsnitt «Vurdering». Karen Marie Fougner Wang og Hans Jørgen Wang, brev datert : Forutsetter at gjerdeplan er behandlet og godkjent i forkant av omreguleringen. Ønsker å beholde historisk inngjerding. Gunnar og Sissel Ramberg, brev datert og Lillehammer Sæter Hytteeierforening, brev datert : Tilfreds med reguleringsformålet. Forutsetter at gjerdeplan er behandlet og godkjent i forkant av omreguleringen. Ønsker å beholde historisk inngjerding. Forutsetter at drenering/grøfting på sitt område blir utført og bekostet av utbygger slik at deres veier ikke «renner bort» under flom, og at felles veier deretter blir overført fra utbygger til Lillehammer Sæter. Vår kommentar: Forhold mellom Lillehammer Sæter og utbygger er ikke tema i denne saken. Andre tema som er tatt opp diskuteres under avsnitt «Vurdering». Forsvarsbygg, brev datert : Ingen merknader. Naturvernforbundet i Lillehammer, brev datert : Gropmarka er et unikt friluftsområde for Lillehammers befolkning, og hyttebebyggelse må ikke ses fra Gropmarka. Det er stor sannsynlighet for at området vil gi lysforurensning mot Gropmarka. Det er svært viktig at den nye bebyggelsen blir liggende bak høydedraget på Grøtåshaugen sett fra Gropmarka. Det er foreslått å fjerne de 16 hyttetomtene som ligger lengst mot sørvest. Bygningsstørrelse, antall hus per tomt m.m., må rette seg etter kommuneplanens bestemmelser for Nordseter.

3 Lillehammer region brannvesen, brev datert : Slokkevann etableres i form av hydranter, tilgjengelighet for brannvesenets biler må ivaretas, ROS-analysen manglet brann som tema, dette kan ofte være aktuelt i byggeperioden. DNT Lillehammer, brev datert : Det må legges avgjørende vekt på at det meste av Lillehammer Sæter III ligger innenfor hensynsområde for friluftsliv i kommuneplanen. Det foreslås at de vestligste hyttetomtene tas ut av planen av hensyn til Gropmarka. Det er viktig at opplevelsen av å gå tur i naturen tas vare på i skiløypene. Det bør være 20 m fra midtlinje skiløype til tomtegrense, samt at bygninger plasseres lengst mulig vekk fra skiløypa. Nordseter Utvikling BA, brev datert : Positive til prosjektet som et aktivt tilskudd for videre utvikling av Nordseter. Bredden på skiløypa må utvides betraktelig. Stiller seg bak DNT Lillehammer sin uttalelse. Kommunen må synliggjøre behovet for gang- og sykkelveg mellom Sjusjøenkrysset og vegbom på Nordseter. Vår kommentar: Gang- og sykkelveg er regulert inn på strekningen Sjusjøenkrysset vegbom, øst for vegen. Flere hytter på Nordseter gir mer trafikk og øker behovet for å realisere gang- og sykkelvegen. Petter Støre, brev datert : Stiller seg bak uttalelsen til Lillehammer Sæter Hytteeierforening. Er svært kritisk til fortetningsgraden det legges opp til, som står i sterk kontrast til føringer så langt ved utbygging av Lillehammer Sæter. Oppland fylkeskommune, brev datert : Deres merknader fra varsel om oppstart er fulgt opp, men henviser til Veileder T1450, Planlegging av fritidsbebyggelse. Ber kommunen vurdere om bestemmelser som omhandler ivaretakingen av naturverdier og terrengendringer er konkrete nok som styringsverktøy for kommunens saksbehandling, da de åpner for stor grad av skjønnsmessige vurderinger. Det er ikke funnet automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Vår kommentar: Veileder T1450 er brukt ved behandling av saken. Bestemmelser om ivaretakingen av naturverdier og terrengendringer er diskutert og bearbeidet med de deler av administrasjonen som vil behandle planen videre. Statens vegvesen, brev datert : Alle kommentarene knytter seg til forslag til reguleringsplan for Lillehammer Sæter II. Fylkesmannen i Oppland, brev datert : Forutsetter at arealoppgaven i planbeskrivelsen oppdateres før planen vedtas. Oppfordret i varsel om planoppstart om å legge til rette slik at konflikter mellom beitebruk og framtidige hytteeiere kan unngås. Dette er ikke tatt til vurdering, men utsatt til seinere, jf. planbestemmelse om gjerder. Frarår sterkt at kommunen vedtar planen før det er gjennomført en prosess med bl.a. beiterettshaverne om dette. Vår kommentar: Arealoppgaven i planbeskrivelsen er oppdatert. Kirsti og Henning Bull, brev datert : Støtter Lillehammer Sæter Hytteeierforening sine merknader. Er positive til områdene avsatt til fritids- og turistformål, men skeptiske til

4 omfanget av butikker og serveringssteder. Skeptisk til fortettingsgrad og at det skal tillates oppstugu. Forventer at området ikke ser ut som en byggeplass i årevis. Vår kommentar: Det må forventes at hyttefeltet bygges ut trinnvis, slik at anleggstiden kan trekke ut i tid. Plan- og bygningsloven sikrer opprydding etter anlegg av den enkelte hytte. Vurdering: Innsyn fra Gropmarka Det meste av planområdet ligger innenfor hensynsområde friluftsliv i kommuneplanens arealdel. I henhold til kommuneplanens retningslinjer innebærer dette at det skal tas særlig hensyn til områdets verdi for friluftslivet, for opplevelsen av urørthet og stillhet. Planområdet ligger i et stort sammenhengende hensynsområde for friluftsliv som strekker seg fra Øvre Ålsbygda og østover til kommunegrensa, med unntak av det meste av Nordseter. I arbeidet med kommuneplanens arealdel var sørvestlig grense for fritidsbebyggelse i planområdet et tema. Opprinnelig var det kommet innspill om at området for fritidsbebyggelse kunne følge tomtegrensa knappe 100 m lenger mot sørvest. Av hensyn til innsyn fra Gropmarka ble denne grensa trukket tilbake gjennom prosessen med kommuneplanen, bl.a. på bakgrunn av befaring av området. Ved offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan for Lillehammer Sæter III er det kommet uttalelser fra bl.a. Naturvernforbundet og Turistforeningen, som mener grensa for fritidsbebyggelse bør trekkes enda lenger mot nordøst. De har også kommet med et konkret forslag til hvilke tomter som bør tas ut av planen. Grøtåshaugen ligger vest for planområdet, og vil skjerme Gropmarka mot lysforurensning fra planområdet mot vest/nordvest. Terrenget sørover fra foreslått område for hyttebebyggelse består av flere mindre høydedrag og skrenter, men hovedtrekket er at terrenget heller sørover. Når man ferdes i Gropmarka langs Nordsetervegen og på østsiden av Nordsetervegen kan det ikke utelukkes at bebyggelse og lyskilder i planområdet vil være synlig. Enkle kartanalyser tyder på at både planområdet og andre deler av bebyggelsen på Nordseter vil være synlig herfra. For å minimere denne ulempen er det lagt til en bestemmelse som sier at utebelysning skal gi indirekte/skjermet lys, slik at oppadrettede lyssøyler unngås. Fargebruk på hyttene skal harmonere med omgivelsene. Administasjonen mener dette må være tilstrekkelig avbøtende tiltak, da grensa for fritidsbebyggelse ble justert under arbeidet med kommuneplanen. Skiløype Eksisterende skiløype er nøyaktig innmålt og lagt inn i planen. Skiløypa er lagt inn med en bredde på 30 m, videre er byggegrensa på de hyttetomtene som grenser til løypa lagt 30 m fra midten av skiløypa. Dette er i tråd med siste vedtatte plan på Nordseter. I bestemmelsene for skiløypa er det nedfelt at vegetasjon i randsonen til skiløypa skal ivaretas, dette vil gi en ekstra buffer mot bebyggelsen. Det er forutsatt planfri kryssing av skiløypa for adkomstvegen inn til hytteområdet og det er satt en rekkefølgebestemmelse som sier at før bygging av den enkelte hytte skal den planfrie kryssingen være etablert. Dette innebærer at noe anleggstrafikk kan krysse skiløypa før den planfrie kryssingen etableres. Slik ev. anleggstrafikk vil være rettet mot infrastruktur. Det er stilt spørsmålstegn i høringsrunden ved naturopplevelsen ved å gå på ski gjennom planområdet når hyttene er bygget. Det er administrasjonens syn at når skiløpere kommer til

5 Nordseter, så vil det være en naturlig del av opplevelsen at det er hytter langs løypa. Med gitte bestemmelser sikres det likevel en viss avstand til hyttene. Beiteinteresser/gjerder I reguleringsbestemmelsene som ble lagt til offentlig ettersyn stod det ang. gjerder: «Oppføring av gjerder er kun tillatt etter at det blir fremmet og godkjent en helhetlig gjerdeplan. Søknad skal sendes og godkjennes av Lillehammer kommune.» Fylkesmannen mener formuleringen utsetter problemet til seinere, og mener det bør gjennomføres en prosess med bl.a. beiterettshavere om gjerder. Alternativt bør oppføring av gjerder forbys. Lillehammer kommune har ingen kommunal gjerdeplan. På det nåværende tidspunkt har administrasjonen heller ikke kapasitet til å følge opp et slikt arbeid. Gjerder i hytteområdet vil beskytte hyttetomter mot beitedyr, men det vil også frata dyrene beitearealer. Det kan privatisere områder, men det kan også sikre at offentlige områder framstår som allment tilgjengelige. Oppsetting av gjerde er håndtert forskjellig i de nyeste vedtatte reguleringsplanene på Nordseter. På eksisterende Lillehammer Sæter (reguleringsplan vedtatt i 2005) er det tillatt med gjerde i tilknytning til inngangspartier eller utearealer, videre er det satt opp gjerde langs Nordsetervegen og langs Nevelfaret. Resultatet av inngjerdingen langs Nordsetervegen og Nevelfaret er at hele området framstår privat, noe som i praksis holder allmennheten borte fra området. I Høgfjellia (reguleringsplan vedtatt i 2005) må inngjerding skje etter godkjent gjerdeplan. I Høgfjellia var det et viktig prinsipp at beitedyrene ble sikret gjennomgående traseer innenfor planområdet. I brev datert gjør ordfører Johnsen rede for kommunens praksis og syn på gjerder i forbindelse med spørsmål fra Nordseterlia Vel ang. beitende storfe på Nordseter. I brevet står det: «I to områder er det etter søknad godkjent inngjerding av hele området. Det er forutsatt at området allikevel skal være åpent for allmenn ferdsel, ved ferister med mer. Det er krav til type gjerde, for eksempel ikke nettinggjerde.». For Lillehammer Sæter II og III har administrasjonen forsøkt å videreutvikle bestemmelsen som omhandler gjerde, slik at det sikres passasjer for allmennheten, samtidig som hytteeierne kan beskytte deres tomt mot beitedyr. Administrasjonen mener det bør tillates inngjerding av flere tomter som naturlig hører sammen. Samtidig mener vi det bør være en restriktiv holdning til gjerder som krysser områder avsatt til friluftsformål, da selv et gjerde med port vil få området til å framstå privat og ikke allment tilgjengelig. Videreutvikling av Nordseter I henhold til kommuneplanens arealdel bør hyttetomter i allerede regulerte områder på Nordseter tas i bruk før nye områder utbygges. For Høgfjellia (2005) er det argumentert med at det kan være fordelaktig at videre utvikling av Nordseter fordeles på flere aktører, samt at flere aktører på hyttemarkedet kan gi positiv virkning på næringsutviklingen på Nordseter. Dette argumentet gjelder fortsatt. Kulturminner Det er ingen eksisterende bygninger i planområdet. Så langt kommunen kjenner til er det ingen ruiner av kvalitet som det er verdt å ta vare på innenfor planområdet, men dette kan ikke utelukkes. Kommunen har ikke oversikt over lokale verneverdige kulturminner på Nordseter. Automatisk freda kulturminner er beskyttet gjennom reguleringsbestemmelsene og gjennom lovgivning.

6 Størrelse på bygninger i planområdet Forslag til bestemmelser som lå til offentlig ettersyn var tiltakshavers forslag, ikke bearbeidet av kommunen. Flere høringsparter har kommentert hyttestørrelsen, og mener at reguleringsbestemmelsene må følge retningslinjene i kommuneplanen. Dette er administrasjonen enig i, og vi har bearbeidet bestemmelsene slik at de hovedsakelig følger retningslinjene i kommuneplanen. Endringer etter offentlig ettersyn Bestemmelsene for områdene for bebyggelse og anlegg er hovedsakelig tilpasset kommuneplanens retningslinjer 4.4 (Fritidsbebyggelse i regulerte områder på Nordseter). Ved å følge retningslinjene sikres det at ny bebyggelse får konkurransedyktige vilkår uten å bryte vesentlig med ønsket utvikling på Nordseter. Det er administrasjonens vurdering at disse endringene ikke utløser behov for et nytt offentlig ettersyn av saken. Dette begrunner vi med at endringene medfører at planen følger de retningslinjene som kommunen har for Nordseter, og at de utelukkende bidrar til å gjøre bebyggelsen mindre. Endringene imøtekommer og er i tråd med flere av de innkomne uttalelsene. Ingen uttalelser indikerer at det vil være motstand mot disse endringene. På denne bakgrunn mener vi nytt offentlig ettersyn vil være unødvendig tidskrevende for høringspartene, kommunen og tiltakshaver. Konklusjon: Planen legger til rette for etablering av nytt hyttefelt på Nordseter, og er i tråd med kommuneplanens arealdel. Det kan ikke utelukkes at ny hyttebebyggelse kan bli synlig sett sørfra. Dette avbøtes med fargebruk som harmonerer med omgivelsene og med kun å tillate indirekte utelys. Hyttene vil ligger min. 30 m fra skiløypa, noe som er i tråd med siste vedtatte plan på Nordseter. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til I N N S T I L L I N G : Forslag til reguleringsplan for Lillehammer Sæter III, med plankart sist revidert og planbestemmelser sist revidert godkjennes. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Christian Fotland Rådmann Lars Rudi kommunalsjef