MØTEINNKALLING. Oppmøte i Sandsveien 344 kl for befaring. SAKSLISTE

Transkript

1 Utvalg: TEKNIKK- OG NATURUTVALGET Møtested: Møterom Havnås Møtedato: Tid: Kl Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING Oppmøte i Sandsveien 344 kl for befaring. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 14/12 11/838 KLAGE FRA RØNNAUG OG GERTFRIED MARSCHALLINGER PÅ VEDTAK I TEKNIKK- OG NATURUTVALGET SAK 6/12 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLANEN FOR BRUKSENDRING FRA FRITIDSBOLIG TIL BOLIG I SANDSVEIEN /12 12/99 NESVEIEN 211 GBNR 150/8 - SØKNAD OM DISPENSAJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR TILBYGG PÅ HYTTE 16/12 12/175 SØKNAD FRA BJØRN-INGE STRANDKÅS OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KIRKEBYÅSEN VEST 17/12 12/184 FORDELING AV EKSTRAORDINÆRE VEDLIKEHOLDSMIDLER /12 12/208 DELEGERTE SAKER Trøgstad, 5. mars 2012 Wenche Aaser Torp leder

2 Sak 14/12 KLAGE FRA RØNNAUG OG GERTFRIED MARSCHALLINGER PÅ VEDTAK I TEKNIKK- OG NATURUTVALGET SAK 6/12 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEDELPLANEN FOR BRUKSENDRING FRA FRITIDSBOLIG TIL BOLIG I SANDSVEIEN 344 Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 173/10,32,33 Arkivsaksnr.: 11/838 Saksnr.: Utvalg Møtedato 14/12 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. Klagen tas ikke til følge 2. I medhold av plan- og bygningsloven av 27. juni gis Rønnaug og Gerfried Marschallinger ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omdisponering av fritidseiendommen Sandsveien 344, gnr. 174, bnr. 32 og 33 til bolig. 3. Saken oversendes juridisk avdeling hos Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Behandling/vedtak i Teknikk- og naturutvalget den sak 6/12 Teknikk og naturutvalgets behandling: Følgende hadde ordet i saken: Ole M. Grønlien (SP.) Tormod Karlsen (Krf.) Roar Skansen (Ap.) Tormod Karlsen (Krf.) fremmet følgende forslag: 1. Klagen tas ikke til følge 2. I medhold av plan- og bygningsloven av 27. juni gis Rønnaug og Gerfried Marschallinger dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omdisponering av fritidseiendommen Sandsveien 344, gnr. 174, bnr. 32 og 33 til bolig. 3. Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold for videre behandling. Ved avstemningen ble det først stemt over forslaget fra Tormod Karlsen. Forslaget falt med 4 mot 3 stemmer (Krf.+Frp+H) Det ble deretter stemt over rådmannens innstilling som ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer (Krf. + H) Teknikk og naturutvalgets vedtak: 1. Klagen tas til følge 2. I medhold av plan- og bygningsloven av 27. juni gis Rønnaug og Gerfried Marschallinger ikke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omdisponering av fritidseiendommen Sandsveien 344, gnr. 174, bnr. 32 og 33 til bolig. Bakgrunn: Side 2 av 15

3 Sak 14/12 7. februar 2012 behandlet Teknikk- og naturutvalget i sak 6/12 klage fra fylkesmannens miljøvernavdeling på Teknikk- og næringsutvalgets vedtak i T/N-sak 60/11 og ga klager medhold. I brev av 27. februar 2012 klager så Rønnaug og Gerfried Marschallinger på Trøgstad kommunes vedtak i samme sak. Videre saksgang er at teknikk- og naturutvalget behandler klagen på vanlig måte. Dersom utvalget opprettholder sitt vedtak vil saken gå til Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Dersom utvalget velger å ta klagen til følge vil dette åpne for ny klageadgang for overordnet instans, som også denne gang er fylkesmannens miljøvernavdeling. Saksutredning: Klagen er mottatt i Trøgstad kommune 28. februar Dette er før klagefristens utløp og klagen tas dermed til behandling. Det var et flertall på 5 mot 2 stemmer i Teknikk- og naturutvalget som tok klagen fra fylkesmannens miljøvernavdeling til følge og omgjorde sitt tidligere vedtak om å gi Rønnaug og Gerfried Marschallingers dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omdisponering av fritidseiendommen Sandsveien 344, gnr.174, bnr. 32 og 33 til bolig. Dette var i tråd med rådmannens innstilling i saken. Klagebrevet ligger ved saken som vedlegg, da det er for langt til å refereres her. Argumentasjonen er stort den samme som i tilsvaret Marschallingers ga til fylkesmannens klagebrev som ble behandlet i sak 6/12. Den kan oppsummeres punktvis på denne måten: Søknaden gjelder bruksendring, ikke byggetiltak. Et dispensasjonsvedtak vil ikke skape presedens da det ikke finnes fritidseiendommer nærmere Øyeren med sammenlignbar beliggenhet. Eiendommen ligger i et område med boliger/næring og kommuneplanens utgangspunkt om nei til omdisponering fra hytter til bolig, vil derfor ha mindre tyngde Klager konkluderer med at fordelene med å gi dispensasjon, sett fra allmennhetens side, er klart større enn ulempene, og at det derfor er hjemmel i gjeldende lovverk for å gi dispensasjon. Vurdering: Rønnaug og Gerfried Marschallinger gjør i sin klage nok en gang grundig rede for sitt syn på saken, men bringer inn få nye momenter som ikke allerede er vurdert ved tidligere behandlinger. Vi velger å kommentere de punktene der vi mener søkers syn er i strid med overordnet regelverk og kommuneplanens arealdel. Den aktuelle eiendommen ligger delvis innenfor 100-metersbeltet mot Øyeren der kommunen har innført byggeforbud. Å gi dispensasjon vil for det første være en vesentlig tilsidesettelse av planformålet, og for det andre skape uheldig presedens. Det har mindre betydning at søknaden gjelder bruksendring og ikke byggetiltak. Det er uansett snakk om et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 i et område der kommunen har innført forbud mot dette. Vi deler heller ikke Marschallingers syn på at deres eiendom har en slik beliggenhet at andre hytteeiere med tilsvarende ønsker ikke kan hevde likebehandlingsprinsippet dersom klager skulle få medhold i denne aktuelle saken. Både Teknikk- og naturutvalgets flertall og fylkesmannen i Østfold sier tvert imot at begrunnelsen er av en generell karakter som kan fremlegges av mange hytteeiere med tilsvarende ønsker. Det sentrale her er at kommuneplanen har avsatt områder hvor det er tillatt å bygge et visst Side 3 av 15

4 Sak 14/12 antall boliger spredt hvert år, og at den omsøkte hytta ikke ligger i et slikt område. I tillegg til dette har kommunen i samme plan et ønske om fortetting innenfor tettstedene for å oppnå god arealøkonomisering, styrket handelsnæring, sentrumsdannelse og økt hyppighet og lønnsomhet i kollektivtilbudet med mindre biltrafikk som konsekvens. Reidun og Gerfried Marschallinger mener at deres eiendom ikke ligger i et typisk område for fritidsbebyggelse. De hevder derfor at kommuneplanens utgangspunkt om at omdisponering fra hytte til helårsbolig i områder for fritidsbebyggelse ikke skal finne sted, ikke kan tillegges like stor vekt i denne saken som dersom hytta hadde vært plassert i et hyttefelt. Til dette er det å si at bruken av naboeiendommene ikke sto sentralt i argumentasjonen da Teknikk- og næringsutvalget fattet sitt vedtak i sak 6/12. Det sentrale har hele tiden vært hensynet til planbestemmelsene og forhåndsuttalelsen fra overordnet myndighet. Kommunenes adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i arealplaner er begrensede. De ulike planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold, og det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan: 1. Ingen av hensynene bak den bestemmelsen/planformålet som det dispenseres fra, kan settes tilside i vesentlig grad. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 4. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 5. Uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet skal tillegges tilstrekkelig vekt. 6. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Til punkt 1: Hytta ligger i et område med både fritids- og helårsboliger, og dessuten gjelder byggeforbudet i 100-meterssonen mot Øyeren. Bruksendring fra fritidseiendom til helårsbolig blir å regne som spredt boligbygging, og denne søknaden må vurderes på samme måte som om kommunen hadde fått en søknad om oppføring av ny bolig på samme tomt. Å gi dispensasjon vil føre til at hensynet bak planbestemmelsen fravikes. Til punkt 3: Eiendommen ligger i et område som allerede er privatisert og en bruksendring vil trolig ha liten innvirkning på allmennhetens bruk av området. Til punkt 4: Det foreligger ingen regionale eller statlige planer for området som påvirkes av det omsøkte tiltaket. Til punkt 5: Side 4 av 15

5 Sak 14/12 Det foreligger både forhåndsuttalelse og klage fra fylkesmannens miljøvernavdeling som klart fraråder en dispensasjon. Dette er et sterkt argument som taler mot at klagen tas til følge. På bakgrunn av dette finner rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Klagen bør derfor ikke tas til følge. Vedlegg: Klagebrev fra Rønnaug og Gerfried Marschallinger. Ikke trykte vedlegg: Samlet saksfremstilling i sak 60/11 og 6/12 Øvrige dokumenter i arkivsak 11/838 Ikke trykte vedlegg ligger på eller kan fås ved henvendelse til kommunens servicetorg. Utskrift sendes: Rønnaug og Gerfried Marschallinger Fylkesmannen i Østfold Side 5 av 15

6 Sak 15/12 NESVEIEN 211 GBNR 150/8 - SØKNAD OM DISPENSAJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR TILBYGG PÅ HYTTE Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 150/8 Arkivsaksnr.: 12/99 Saksnr.: Utvalg Møtedato 15/12 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Tor Scott Hagen dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse nr. 26 (byggeforbud i 100-metersbeltet mot Øyeren, Øgderen og Glomma) for tilbygg på 9,5 m 2 på sin fritidseiendom gbnr. 150/8. 2. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: a) All øvrig bebyggelse på eiendommen må rives før tilbygget tas i bruk. b) Bygningsmessig utførelse skal være i samme stil som eksisterende hytte. Bakgrunn: Kommunen har mottatt søknad fra Tor Scott Hagen om tillatelse til å føre opp et tilbygg på ca. 9 m 2 til hytte på eiendommen gbnr. 150/8 ved Øyeren. Eiendommen er uregulert og er vist i kommuneplanens arealdel som LNF-område (landbruk, natur og friluftsliv). Hytta ligger innenfor 100-metersbeltet mot Øyeren, og det må derfor søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse nr. 26 om byggeforbud i 100-meterssonen langs Øyeren, Øgderen og Glomma. Saksutredning: 1. Beskrivelse av eiendommen og planstatus: Fritidseiendommen består av totalt 510 m 2 og eies av Tor Scott Hagen. Den er bebygd med en hytte på ca. 50 m 2 BYA (bebygd areal). I tillegg er det avmerket to mindre uthus på kartet hvorav det ene, etter søkers opplysninger, er revet. I kommuneplanen er eiendommen vist som LNF-område. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs Øyeren der kommunen har innført byggeforbud. Eiendommen ligger i et område ved Øyeren der det finnes flere fritidsboliger. Den ligger sydvendt i andre rekke med bebyggelse mot innsjøen. Terrenget er skrånende og bygningen delvis eksponert fra sjøsiden. Tilbygget er tenkt oppført som en forlengelse av et tidligere tilbygg mot vest i 2,5 meters lengde som en innbygging av en overbygd platting, som nå blir brukt som uteplass. Formålet med tiltaket er å innrede et kombinert garderobe- /oppbevaringsrom med vannklosett. Hytta har sommervann og det søkes nå om å få godkjent avløp til tett tank. Dersom dispensasjonssøknaden innvilges ligger forholdene til rette for at utslippstillatelse kan gis. Følgende momenter er anført som begrunnelse for dispensasjonssøknaden: Eiendommen 150/3,8 ble delt i 2011 (T/N-sak 46/10). Det er behov for en enkel oppgradering av hytta på eiendommen 150/8 Det finnes allerede en platting med et takoverbygg tilknyttet hytta i vestlig retning. Det nye tilbygget vil i praksis bli å bygge inn det allerede eksisterende overbygget til et rom. Side 6 av 15

7 Sak 15/12 Søknaden er nabovarslet og det foreligger ingen merknader. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i kommuneplanen etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Vurdering: Kommunenes adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanen er begrensede. 1. Ingen av hensynene bak den bestemmelsen/planformålet som det dispenseres fra, kan settes tilside i vesentlig grad. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 4. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 5. Uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet skal tillegges tilstrekkelig vekt. 6. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Til punkt 1: Hytta ligger i et område med flere fritidsboliger, og området er allerede sterkt privatisert. Det omsøkte tiltaket vil ikke sette hensynet til bruken av området som LNF-område ytterligere til side, men det vil likevel være riktig å stille krav om at det foretas en opprydding i øvrig bebyggelse på eiendommen dersom dispensasjon skal gis. Til punkt 3 Det omsøkte tiltaket vil ha liten innvirkning på allmennhetens bruk av området. Til punkt 4: Det foreligger ingen regionale eller statlige planer for området som påvirkes av det omsøkte tiltaket. Til punkt 5: Det er innhentet forhåndsuttalelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling i saken. Rådgiver Ole Martinsen skriver at miljøvernavdelingens oppfatning er at dersom det skal gis dispensasjon til byggetiltak i strandsonen må det medføre en fordel for allmennhetens interesser på stedet. Han konkluderer med at dersom de vilkår som rådmannen stiller for å gi dispensasjon blir etterfulgt i kommunens vedtak, vil ikke miljøvernavdelingen ha noen innvendinger mot en eventuell dispensasjon. Dispensasjonssøknaden er også vurdert etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse Side 7 av 15

8 Sak 15/12 og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt kulturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. Til punkt 2: Det planlagte tiltaket anses som så lite omfattende at føre-var-prinsippet ikke kommer til anvendelse. Punktene 3 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. For at dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon være vesentlig større enn ulempene. I denne saken mener kommunen at det bare er fordeler. Tiltakshaver har et ønske om å heve standarden på sin fritidseiendom, og samtidig etablere en avløpsløsning som kommunen kan godkjenne. Tiltaket har en utforming som ikke vil virke sjenerende verken fra sjøsiden eller fra land, og det vil ikke føre til økt privatisering. Tvert i mot vil de vilkårene som rådmannen foreslår, rydde opp i bebyggelsen på stedet og forbedre allmennhetens muligheter for fri ferdsel i strandsonen. Konklusjon: Trøgstad kommune finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og går derfor inn for at søknaden imøtekommes. Vedlegg: Kartutsnitt Utskrift sendes: Tor Scott Hagen Fylkesmannens miljøvernavdeling Side 8 av 15

9 Sak 16/12 SØKNAD FRA BJØRN-INGE STRANDKÅS OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KIRKEBYÅSEN VEST Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 158/6 Arkivsaksnr.: 12/175 Saksnr.: Utvalg Møtedato 16/12 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 av 27. juni 2008 gis Bjørn-Inge Strandkås dispensasjon fra tomteinndelingen i gjeldende reguleringsplan for Kirkebyåsen Vest på følgende vilkår: 1. Det omsøkte arealet kan maksimalt deles inn i 5 separate tomter for eneboliger. 2. Maksimal mønehøyde på ferdige bygg skal ikke overstige 7,0 meter og maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 meter over overkant ferdige gulv i 1. etasje i henhold til reguleringsplanen 2.3 og Tomtenes utnyttelsesgrad skal ikke overstige 30 % BYA (bebygd areal) i henhold til kommuneplanens arealdel, bestemmelse nr. 17. Bakgrunn: 27. februar 2011 søkte Bjørn-Inge Strandkås om dispensasjon fra planlagt tomteinndeling i gjeldende reguleringsplan for Kirkebyåsen Vest. Han ønsker å kjøpe tomt nr. 1,2 og 3 i område B1 med det formål å bygge 5 like enetasjes eneboliger med carport på separate tomter. Som grunn for søknaden oppgir Strandkås at en slik tomteinndeling vil gi bedre utnyttelse av tomtearealet slik at en oppnår en ønsket fortetting i boligområdene. Saksutredning: Beskrivelse av tomten og planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som fremtidig tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan for Kirkebyåsen Vest, vedtatt av kommunestyret 4. september Eiendommen er regulert til område for boliger. Tomtene som Strandkås planlegger å bygge på, ligger i et privat boligfelt i Båstad. Grunneier er Petter Ole Kirkeby, og det omsøkte arealet er på ca. 3,3 dekar. I reguleringsplanen har området fått benevnelsen B1 område for boliger, og grensemarkeringene på reguleringskartet viser en tomteinndeling med 10 tomter. I reguleringsbestemmelsene er det ingen begrensninger på hvor mange boliger som kan bygges i det aktuelle området, og det er ikke vedtatt noen detaljert bebyggelsesplan utover reguleringsplanen. Tomteutnyttelsen reguleres nå av bestemmelse nr. 17 i kommuneplanen for Trøgstad som sier følgende: I boligområder i tettstedene tillates en utnyttelsesgrad på inntil 30 % med mindre arealplan eller reguleringsplan har bestemmelse om høyere utnyttelsesgrad. I den opprinnelige reguleringsplanen var utnyttelsesgraden satt til 25 %. Side 9 av 15

10 Sak 16/12 Bjørn Strandkås planlegger å bygge 5 like enetasjes eneboliger med carport på et samlet areal på ca. 3,3 dekar. Hvert bygg har et BYA (bebygd areal) på 128 m 2 noe som gir en samlet tomteutnyttelse på ca 19 %. Dette er godt innenfor de begrensninger som gjelder i arealplanen. I alt 5 naboer og gjenboere er varslet skriftlig om dispensasjonssøknaden, og det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunen kan med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i reguleringsplaner etter skriftlig søknad og nærmere angitte saksbehandlingsregler. Vurdering: Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser utfyller hverandre ved styringen av arealbruken innenfor et planområde. Det vil ofte bero på en hensiktsmessighetsvurdering om man skal bruke kart eller bestemmelser til å fastlegge forhold innenfor et reguleringsplanområde. Miljøverndepartementet slår fast, senest i Planjuss nr. 1/2012 at dersom tomteinndelingen er inntegnet på reguleringsplankartet er denne juridisk bindende. Kommunenes adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte arealplaner er begrensede. De ulike planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan: 1. Ingen av hensynene bak den bestemmelsen/planformålet som det dispenseres fra, kan settes tilside i vesentlig grad. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 4. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 5. Uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet skal tillegges tilstrekkelig vekt. 6. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Til punkt 1: Det området som de aktuelle tomtene ligger i er regulert til område for boliger. Dette planformålet berøres ikke av søknaden fra Bjørn Strandkås. Til punkt 3: Dispensasjon fra den opprinnelige tomteinndelingen i planen medvirker til en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen til småhusbebyggelse. De planlagte husene er i en etasje med en takvinkel på 22 o. Maksimal mønehøyde blir ca. 4,43 m. målt fra bakkenivå, og vil passe fint inn i terrenget. Til punkt 4: Fylkesplan for Østfold har en arealstrategi som legger vekt på fortetting og konsentrert arealbruk som middel for å ta vare på dyrket mark og klima. Ny kommuneplan for Trøgstad følger i hovedsak opp disse målene gjennom å ha som målsetting å bygge innover og i Side 10 av 15

11 Sak 16/12 høyden (fortette). Omsøkte tiltak bidrar til litt mer fortetting enn det som opprinnelig var planlagt, og medvirker på denne måten til effektiv arealutnytting. Til punkt 5: Dersom planer kun berører lokale forhold har kommunen et noe større handlingsrom ved vurdering av den enkelte dispensasjonssøknad enn dersom statlige eller regionale myndigheters interesser er berørt. I denne saken er sakens kjerne arealutnyttelse, og dette er et spørsmål som må sies å være av lokal karakter. Det er derfor ikke innhentet forhåndsuttalelse fra overordnet myndighet i saken. Generelt kan det sies at betydelige eller vesentlige fravikelser fra reguleringsplanens bestemmelser normalt bør skje ved reguleringsendring i samsvar med plan- og bygningsloven Hva som er å anse som en betydelig eller vesentlig fravikelse fra reguleringsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser, vil måtte vurderes konkret i forhold til reguleringsplanens bestemmelser og forholdene i det aktuelle området. Dersom tillatelse til et byggetiltak er i strid med reguleringsformålet, eller medfører en betydelig endring i byggestil og utforming av det aktuelle boligfeltet, bør bygningsmyndighetene normalt gå veien om reguleringsendring. Ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring vil et sentralt moment også være om fraviket er ment å være konkret og midlertidig, eller som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet. Denne saken gjelder et konkret forhold i en mindre del av et større boligfelt. Det foreligger ingen negative merknader fra naboer, hustypen som skal settes opp vil ikke ruve i terrenget, og utnyttelsesgraden i prosjektet er godt innenfor de begrensninger som reguleringsbestemmelsene setter. Det er derfor ikke sannsynlig at utsyn og utsikt for naboer vil påvirkes negativt i forhold til om det hadde blitt bygget 3 store eneboliger på de aktuelle tomtene. På bakgrunn av disse fakta og at reguleringsendringen ser ut til å være lite omstridt, mener rådmannen derfor at den er å anse som mindre vesentlig jf. plan- og bygningsloven Dispensasjonssøknaden er også vurdert etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. Side 11 av 15

12 Sak 16/12 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt kulturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. I forbindelse med utarbeidelse av kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for Kirkebyåsen Vest er dessuten konsekvensene for arter, økosystemer og naturtyper kartlagt tidligere med det resultat at de omsøkte arealene er godkjent til utbygging. Punktene 2 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. For at dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon være vesentlig større enn ulempene. I denne saken finner rådmannen at søkers argumenter om fortetting og en tydelig etterspørsel i markedet etter mindre boliger er utslagsgivende. Dette gir samtidig et signal til grunneier om at det kan være behov for å gjennomgå tomteinndelingen i hele Kirkebyåsen Vest. Feltet består gjennomgående av forholdsvis store eneboligtomter, og dersom det kan være ønskelig å endre tomteinndelingen på større områder bør dette fortrinnsvis skje gjennom reguleringsendringer og ikke ved dispensasjonsvedtak. Konklusjon: Rådmannen finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og går derfor inn for at søknaden fra Bjørn-Inge Strandkås om dispensasjon fra reguleringsplanen for Kirkebyåsen Vest innvilges. Vedlegg: Situasjonsplan Reguleringsplankart Utskrift sendes: Bjørn-Inge Strandkås Petter Ole Kirkeby Side 12 av 15

13 Sak 17/12 FORDELING AV EKSTRAORDINÆRE VEDLIKEHOLDSMIDLER 2012 Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: 223 Arkivsaksnr.: 12/184 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/12 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: Av ekstraordinære midler til vedlikehold i 2012 benyttes kroner til vedlikehold av bygninger og kroner til asfaltering i boligfelt. Bakgrunn: I budsjettet for 2012 er det avsatt 1,6 mill. kroner til ekstraordinært vedlikehold på veier og bygninger. Teknikk- og naturutvalget skal foreta en fordeling av disse midlene. Saksutredning: Helt siden slutten av 90-tallet har det vært avsatt midler til såkalt ekstraordinært vedlikehold i kommunens årsbudsjetter. Avsetningen var lenge på 1 mill. kroner og gikk under betegnelsen vedlikeholdsmillionen. Fra 2008 har beløpet variert mellom og 1,4 mill., og i 2012 er altså beløpet 1,6 mill. Ved hjelp av vedlikeholdsmillionen har tekniske tjenester kunnet utføre sterkt påkrevet vedlikehold som det ikke har vært mulig å finne dekning for i de ordinære driftsbudsjettene. Likevel har det på langt nær vært tilstrekkelig for å hente inn et stadig økende etterslep på vedlikehold av bygninger og veier. Siste grovkartlegging av vedlikeholdsbehovet ble gjort i 2009 i forbindelse med fordeling av den statlige tiltakspakken etter finanskrisen. En del av de mest akutte oppgavene ble da løst, men mye gjenstår fortsatt. Følgende behov som fremkom ved denne gjennomgangen er fortsatt uløst: BYGNINGER OG ANLEGG: Rehabilitere fyringsanlegget på Skjønhaug skole kr Skifte vinduer på Skjønhaug skole Nytt ventilasjonsanlegg i gymsalen på Skjønhaug skole Nye vinduer på deler av Havnås skole Skifte fyringsanlegget i Trøgstadhallen Ny takpapp på kommunens del av Trøgstadsenteret Utvendig maling: Kommunehuset og Trøgstadheimen Ny asfalt på alle skoleplasser Utvendig og innvendig rehabilitering Skjøndal Samlet kostnad på bygninger og anlegg kr Etter at denne oversikten ble utarbeidet er det avdekket behov for å reparere taket over gymsal og vestibyle på Båstad skole. I samme bygg er det dessuten nødvendig å skifte ventilasjonsanlegget i gymsalfløya og totalrenovere gymnastikkgarderobene. Dette er tiltak som vil koste ca. 3 mill. kroner, og som på grunn av den praktiske gjennomføringen, må ses Side 13 av 15

14 Sak 17/12 på som et stort rehabiliteringsprosjekt, som virksomheten ikke har dekning for på årets budsjett. Det er også mange store og små oppgaver i de fleste boliger og bygninger, som totalt sett representerer betydelige kostnader. Dette dreier seg blant annet om utbedring og maling av tak og vegger, utskifting og reparasjon av slitte dører og beslag, utskifting av innredninger m.m. Kommunen har også utleieboliger som trenger opprusting for å kunne leies ut videre. Pr. dags dato er behovet for vedlikehold størst i Skoleveien 5 A og Hølandsveien 11. VEIER: Asfaltarbeider på boligveier, Skjønhaug kr Asfaltarbeider på boligveier, Båstad Asfaltarbeider på boligveier, Havnås Kantforsterking på asfaltveier Grøfterensking inkl. transport av masser Kvisting langs veikanter Forsterking av grusveier inkl. duk lag grusing alle grusveier inkl. transport Samlet kostnad for veier kr De siste årene har asfalteringsarbeider på veier i boligfelter blitt tilgodesett med en del midler fra den ekstraordinære vedlikeholdsposten. Dette har i praksis ikke endret behovet for vedlikehold på kommunale veier, og de beregnede kostnadene holdes derfor uendret. Vurdering: Midlene til ekstraordinært vedlikehold skal fordeles av teknikk- og naturutvalget. Dette er en grei måte for administrasjonen å informere politisk nivå om hvor behovet for vedlikehold er størst, men fordelingen av midlene bør være veiledende og lite detaljert da det kan skje uforutsette ting i løpet av året som gjør at prioriteringene må endres. Slik situasjonen er i dag er det et stort behov for å gjøre tiltak både på asfaltering i boligfelt og på noen kommunale bygninger. Vi tenker her særlig på Skjøndalbygget, taket på kommunens del av Trøgstadsenteret og boligene i Skoleveien 5A og Hølandsveien 11. Rådmannen foreslår derfor å bruke kroner til bygningsvedlikehold og kroner til vedlikehold av kommunale veier i Den åpenbare prioriteringen av bygninger, ses som mest hensiktsmessig av økonomiske årsaker. Rådmannen har ved flere anledninger påpekt at særlig kommunens bygninger forringes på grunn av manglende vedlikehold. Det samme kan sies om veier og anlegg, men det er likevel på bygninger det langsiktige tapet er størst dersom ikke planmessig vedlikehold hindrer forfall og økt skadeomfang. Veivedlikeholdet kan i noen grad holdes på et lavere nivå uten at kapitalverdiene forringes, mens både bruksegenskaper og de estetiske forhold ved bygningsmassen vil lide sterkt under mangelfullt vedlikehold. Utskrift sendes: Regnskapsavdelingen Side 14 av 15

15 Sak 18/12 DELEGERTE SAKER Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 12/208 Saksnr.: Utvalg Møtedato 18/12 Teknikk- og naturutvalget Liste over delegerte saker Side 15 av 15