Saksbehandler: Kjersti Wikstrøm Arkiv: PLAID 358 Arkivsaksnr.: 14/ Dato:

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjersti Wikstrøm Arkiv: PLAID 358 Arkivsaksnr.: 14/ Dato: GNR./BNR. 16/361 M.FL., SUNDLAND, FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING â INNSTILLING TIL: Formannskapet/Bystyret Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Sundland (områderegulering med tilhørende konsekvensutredning), datert vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens á Osmund Kaldheim rådmann Bertil Horvli byutviklingsdirektør

2 â GNR./BNR. 16/361 M.FL., SUNDLAND, FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING Hensikten med saken Hensikten med planen er å legge til rette for kvalitativ boligfortetting i bybåndet samt noe næringsutvikling. En viktig premiss for utvikling av Sundland er dermed at det skal etableres attraktive boligområder med urbane kvaliteter og trafikksikre, grønne, varierte og barnevennlige utearealer. En annen sentral forutsetning for planen er dennes bidrag til å komme videre med detaljert planlegging og gjennomføring av en manglende del av hovedveisystemet i Drammen. Tilfartsvei Vest, fra Kreftings gate til Sundland, inngår sammen med ny lokalvei for avlastning av Professor Smiths allè også i planforslaget. Hensikten med denne saken er å ta stilling til om planforslaget kan vedtas i henhold til Plan- og bygningsloven SAKSUTREDNING Bakgrunn Rom Eiendom AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning som er revidert etter 1. gangs behandling i henhold til politisk vedtak og innkomne høringsuttalelser. Reguleringsplan for Sundland erstatter gjeldende reguleringsplan for Skogliveien 4 m.fl., vedtatt , og har til hensikt å tilpasse området til nye rammebetingelser. Gjeldende reguleringsplan for Sundlandområdet omfattet ikke Tilfartsvei Vest, jfr. vedlegg 8. I forhold til vedtatt kommunedelplan for Tilfartsvei vest/tilfartsvei Konnerud fra , hvor det er vedtatt trasé fra Kreftings gate til E134 og Konnerud, jfr.vedlegg 9, ser Drammen Kommune nå nye muligheter med færre konsekvenser for eksisterende bygg og boliger, ved å integrere ny trasé for Tilfartsveg Vest i Sundlandplanen som en mer bytilpasset gate. Gjennom planens forslag om etablering av Sundlandgata, som både områdets interne hovedgate og viktig bindeledd mellom tilfartsveien og Baker Thoens allé, vil trafikken i Professor Smiths allé på sikt kunne flyttes lenger unna eksisterende bebyggelse da denne kan legges om til boliggate/busstrase, etter at Sundlandgata er gjennomført. Både Tilfartsvei Vest og Sundlandgata er en forutsetning for å bygge ut hele Sundlandområdet. Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan har planforslaget en redusert utnyttelsesgrad, fra ca m2 til ca m2 BRA, noe som sammen med en annerledes organisering av bebyggelsen og mer variasjon i byggehøyder, fører til vesentlig større og mer sammenhengende utearealer. Foreliggende forslag er tilpasset politiske signaler om bynære boliger for småbarnsfamilier gjennom revisjoner i henhold til politisk vedtak ved 1. gangs behandling. Reguleringsplanen er et resultat av et samarbeid med ROM Eiendom der Drammen kommune har tatt ansvar for planlegging av Tilfartsveg Vest for Statens vegvesen, og ROM Eiendom for resten av Sundlandområdet. Saken fremmes som en områderegulering etter plan og bygningsloven 12-2, hvor man innenfor deler av planområdet har utarbeidet en detaljregulering. Dette legger til rette

3 for at man kan gå rett på byggesaksbehandling under forutsetning av at man forholder seg til foreslåtte reguleringsbestemmelser og utarbeidede Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer. Øvrige deler av planområdet forutsettes detaljregulert før byggesaksbehandling. Parallelt med reguleringsplanen er det utarbeidet forslag til utbyggingsavtale. Denne behandles som egen sak etter at reguleringsplan er vedtatt. Planområdet Sundland ligger i nær tilknytning til Drammen sentrum, men vest for moreneryggen og dermed utenfor det som i dag oppfattes som sentrum. Området ligger også i direkte tilknytning til Gulskogen stasjon. Planområdet er ca. 280 daa, og foreliggende forslag gir utbyggbart potensial på ca kvm BRA. Av dette utgjør eksisterende bebyggelse m2. Størstedelen av området eies eller disponeres av ROM Eiendom AS gjennom delingsavtale mellom Jernbaneverket og NSB fra Det planlagte trase for Tilfartsveg Vest, fra rundkjøringen i Kreftings gate til Sundland, berører en rekke private eiendommer. Sundland i et byutviklingsperspektiv Sundland representerer et stort og viktig transformasjons- og fortettingsområde i fremtidig utvikling av Drammen. Utviklingen av bydelen vil gå over flere tiår og vil påvirke hele Gulskogen. Foreliggende planforslag gir rammer som vil sikre at Sundland integreres godt i bydelen for øvrig, samtidig som det skapes grunnlag for å etablere en egen identitet for området. Dette blant annet gjennom forslag om eget lokalsenter med varierte tilbud og møteplasser og et særlig forhold til eksisterende bebyggelse og områdets historiske spor. I et byutviklingsperspektiv er planen også viktig når det gjelder utviklingen av transportsystemet. Forslag til revidert trasè for første etappe av Tilfartsvei Vest, fra Kreftings gate til Sundland, inngår i planen. Det forutsettes at Tilfartsvei Vest finansieres gjennom offentlige midler/buskerudbypakke 2, mens Sundlandgata i hovedsak finansieres av utbyggerne gjennom den etappevise utviklingen av området. Dette fremgår av utbyggingsavtalen som er fremforhandlet parallelt med reguleringsplanarbeidet, og som behandles som egen sak. Veisystemet innenfor planområdet legger premisser for den etappevise utbyggingen. Forslag til reguleringsplan baserer seg på vedtatt reguleringsplan og forutsetter at inntil m2 BRA kan bygges ut før Tilfartsvei Vest fra Kreftings gate til Sundland er ferdig utbygd. Før det kan bygges ut mer enn m2 BRA må også Sundlandgata fra Vintergata til Tilfartsvei Vest være ferdigstilt med fullt tverrsnitt. Det legges opp til at Sundlandgata kan bygges ut i etapper og brukes for anleggstrafikk. Professor Smiths allé kan i begrenset grad brukes som adkomstvei til den nye bebyggelsen og det foreslås at inntil m2 kan bygges ut før Sundlandgata er ferdigstilt som en 2-felts veg med fortau. Dette gjør det mulig å legge om trafikken i Professor Smiths allé på et tidlig tidspunkt i utbyggingen. Hovedelementer i planforslaget Planforslaget bygger på en visjon om at Sundland skal formes på bakgrunn av prinsipper om bærekraftig byutvikling og i stor grad skal legge til rette for etablering av familievennlige bomiljø. Planforslagets søker i hovedtrekk å sikre: - god blanding av næring og bolig (maksimalt boliger) - variasjon og kvalitet i bebyggelse, funksjoner og boligtyper - lett tilgjengelige og gode offentlige rom

4 - bevaring og gjenbruk av bygninger fra verkstedsindustrien i tråd med kulturminneregistrering - nye og utvidede friområder, samt styrking av landskapsmessige sammenhenger både internt og med omkringliggende områder - gang- og sykkelforbindelser som knytter området sammen med omgivelsene - bedret tilgjengelighet til hovedvegnett for hele bydelen - tilrettelegge for en trinnvis og fleksibel utvikling Grøntstruktur og friområder: I sammenligning med gjeldene regulering er foreliggende planforslag supplert med flere nye grøntdrag med viktige gang- og sykkelforbindelser som forbinder Sundland med omkringliggende områder. Ved Gulskogen skole, i planområdets vestlige ende, er det for eksempel foreslått et gjennomgående friområde som forbinder Professor Smiths allé i syd med sporområdet i nord. Friområdet foreslås opparbeidet for varierte aktivitetstilbud, lek og ballspill, samt tverrgående forbindelse til skolen og høy performativitet i forhold overvannshåndtering. Det er også foreslått en utvidelse av eksisterende friområde øst i planområdet, hvor (nord-syd gående) gang-sykkelvei nylig er etablert. Planen legger videre opp til grønne/beplantede gateløp, samt at minimum 50% av ny bebyggelse etableres med grønne tak for overvannshåndtering og uteopphold. Dette vil bidra til å styrke opplevelsen av Sundland som et helhetlig grønt og frodig område. Grønne takflater er mindre dominerende i landskapet enn andre typer tak, og vil dermed i tillegg virke proaktivt med hensyn til fjernvirkninger av høyere og større bygg. Offentlige rom: Planforslaget vektlegger god tilgjengelighet til varierte byrom i menneskelig skala. For eksempel foreslås et markant og identitetsskapende forløp av større byrom, Bygulvet, østvest gjennom det tidligere jerbaneverkstedet. Bygulvet er både sammenfallende med hva som vil oppfattes som Sundlands lokale sentrumsområde, og med planforslagets angivelse av en ny henssynsone for bevaring av kulturmiljø. I dette ligger en tanke om at bevisst bevaring av kulturminner og historiske spor kan bidra til kvalitet, diversitet og identitet i etableringen av sentrale offentlige rom. Leke- og uteoppholdsarealer: I tillegg til et finmasket nettverk av allment tilgjengelige plasser og passasjer for lek og opphold i de sentrale deler av området, legger planforslaget også opp til et større grønt leke- og oppholdsareal i planområdets vestlige ende mot Gulskogen skole. Dette området kan ses som en grønnforlengelse av Bygulvet og vil kunne være like attraktivt for besøkende til området og naboer som for de som bor, eller arbeider på Sundland. Forslagstiller ser det som ønskelig å etablere lekeplasser som ikke kun tilfører rekreative kvaliteter til beboerne på Sundland, men som også kan være tilgjengelige for beboere i omkringliggende boligområder. For å skape et variert tilbud til barn og unge i hele områdets utstrekning, foreslås deler av påkrevet areal til kvartalslekeplasser og ballplasser plassert i friområdene F1 og F4. Planforslaget legger også til grunn at mindre deler av påkrevet fellesprivat uteoppholdsareal i tilknytning til boligene kan legges som tilskudd til tilstøtende offentlig tilgjengelige byrom/ grøntarealer, forutsatt at det er bilfri adkomst til disse arealene. En slik løsning vil kunne bidra til å styrke både sammenhengene i mellom og kvaliteten av områdets felles uteoppholdsarenaer. Utover adkomst til parkering ved feltenes innfallsporter skal alle planens boligområder utformes som bilfrie soner.

5 Bokvalitet og boligsammensetning: Planforslaget legger til rette for variasjon av både boligtyper og størrelser. En utvikling av området i henhold til foreliggende illustrasjonsplan legger til rette for en større andel familieboliger i felt B1 og langs Professor Smiths allé, mens strøket i nærhet av Bygulvet og Sundlandsgata viser et mer sammensatt boligtilbud. Alle felt er tilrettelagt med kvaliteter for barnefamilier og en stor andel 1.etasje leiligheter med direkte adgang til terreng. Etablering av forhager og beplantede, eller aktive forsoner (jfr Retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer s22-28) er vektlagt i hele området. Foreliggende reviderte plan legger opp til en større grad av variasjon i byggehøyder og bygningstyper enn gjeldende plan og tilbyr samtidig langt flere kvadratmeter til lett tilgjengelige friområder, grønne uteoppholdsarealer og byrom for lek og opphold. Sistnevnte anses som en viktig forutsetning i å tilrettelegge området for barnefamilier. Revidering av planforslaget etter 1. gangs behandling og offentlig ettersyn. Familieboliger i felt B1 Ved førstegangsbehandling av planforslaget i formannskapet ble følgende forutsetning lagt til vedtaket om utleggelse til offentlig ettersyn: I reguleringsplanens bestemmelser må det sikres at: I utbyggingsområdene mellom Professor Smiths Allé og Sundlandgata må andelen av boliger for barnefamilier være klart større enn 50 % og en vesentlig andel av bygningene har boliger med direkte bakkekontakt tilpasset barnefamilier. For å imøtekomme dette politiske vedtak er reguleringsplanen revidert med følgende tilføyelse til bestemmelsenes 6-4 Felt B1: c) Boligtyper - Minimum 60 % av leilighetene innenfor feltet skal være familieleiligheter (3-roms leiligheter eller større) og ha følgende sammensetning: o Min. 30 % 3-roms leiligheter eller større o Min 30 % 4-roms leiligheter eller større - Alle leiligheter med direkte adgang til tilstøtende uteoppholdsareal skal etableres som familieleiligheter og ha minimum 2 soverom. Byggehøyder, byform og byrom i nordlig del av felt C1a Forut for 1.gangsbehandling var også følgende forutsetning lagt til vedtaket på grunnlag av rådmannens anbefaling: Formannskapet forutsetter at den nordlige delen av planområdet, feltene C1a og C2 langs jernbanesporene bearbeides nærmere med hensyn til byform, byggehøyder og byrom før sluttbehandling. For å kunne ta stilling til reelle konsekvenser av foreslåtte byggehøyder og disses plassering, må det foreligge langt mer detaljerte planer for utforming av disse områdene enn det som er tilfellet for 1.gangsbehandlet planforslag. Revidert planforslag går dermed inn for at det legges inn en bestemmelsesgrense med krav til detaljreguleringskrav for nordre del av felt C2 (nord for NSB skolen) i planen. Byggehøyder for området fastlegges gjennom fremtidig detaljreguleringsprosess. Videre er maksimal byggehøyde for felt C1a, bygulvet og arealer mot Sundlandgata og jernbanelinja, redusert fra kote + 40 (ca 35m over terreng) og kote +36 (ca 31m over terreng) til kote +32 (27m over terreng). Planens reguleringsbestemmelser angir i tillegg at 70% av bebyggelsen i felt C1a tillates med maksimal byggehøyde inntil kote +24 (ca 19m over terreng).

6 For å sikre at de høyeste byggehøyder plasseres der dette i minst grad vil påvirke eksisterende bebyggelse og oppholdskvaliteten på feltets sentrale offentlige rom og uteoppholdsarealer, er et krav om at plassering av høyder og utomhusarealer og prinsipper for volumutforming vurderes gjennom en overordnet utomhusplan som omfatter hele felt c1a tilføyet. Følgende punkt er lagt til planens reguleringsbestemmelser ( 3-2 punkt e) for å sikre dette: Det skal foreligge godkjent overordnet utomhusplan for hele felt C1a (jfr. 3-3 Dokumentasjonskrav, punkt f), før første rammesøknad for felt C1a kan behandles. Overordnet utomhusplan for felt C1a kan kreves fremlagt for politisk behandling. Revidering av planforslag i henhold til innkomne høringsuttalelser Planen har vært lagt ut til offentlig ettersyn etter 1.gangsbehandling og kommunen har i den forbindelse mottatt en rekke uttalelser og innspill til planen. Disse er oppsummert og omfattende utsvart i vedlegg 1. Flere mindre og større endringer er gjort i planen som følge av uttalelser. Nedenfor refereres utelukkende uttalelser og endringer med større konsekvens for planen, samt innspill til endringer som ikke vurderes å kunne imøtekommes. Kulturhistorie og arkitekturvern Store deler av eksisterende bygningsmasse med tilknytning til det nedlagte jernbaneverkstedet på Sundland er gitt status som kulturminner i ny kommunal kulturminneregistrering jfr. vedlegg 9, 10. Enkelte av disse byggene vil bli berørt, eller revet i forbindelse med etablering av Tilfartsvei Vest og Sundlandgata. ROM Eiendom ser til gjengjeld store potensialer i å bevare ikke-berørte deler av eksisterende bygningsmasse og historiske spor i videre transformasjon av området. I forbindelse med forslag til ny hensynssone for bevaring (angitt som H570_1 og i planforslaget) tas det ikke stilling til hva som skal bevares på sikt og hvordan dette skal gjøres, men forslås at det stilles krav til utforming av en separat bevaringsstrategi ved første tiltak som påvirker kulturmiljøet eller dets direkte tilstøtende omgivelser. Dette for å kunne gjøre en helhetlig vurdering av hvordan kulturminnene på Sundland best kan bevares, og inngå som vesentlige identitet skapende faktorer

7 gjennom tilknytning til planens forslag om et bygulv sentralt i området, på et tidspunkt hvor premisser og rammer i forhold til for eksempel tilfartsveien i større grad er klare. I uttalelse av og gjennom brev av (oppfølging av dialogmøte), utrykker Fylkeskommunen bekymring for at bevaringsspørsmålet utsettes til bevaringsstrategi og uttaler på prinsipielt grunnlag at bevaringsspørsmålet bør håndteres og utredes som del av pågående planarbeid. Dersom dette ikke kan imøtekommes anbefaler Fylkeskommunen at det stilles krav til detaljregulering i forbindelse med hensynssonen, slik at blant annet bred offentlig medvirkning sikres ved en eventuell fremtidig utvikling som berører/påvirker kulturminnene. Revidert planforslag går ikke inn for at bevaringsspørsmålet avgjøres på områdeplannivå, eller at det stilles krav til detaljregulering av området innenfor hensynssonen. Det vises til 1.gangsbehandlet utgave av planens reguleringsbestemmelser, hvor det foreslås at strategien skal oversendes Fylkeskommunen for uttalelse. Videre imøtekommes til en viss grad Fylkeskommunens anbefaling gjennom en tilføyelse til planens reguleringsbestemmelse at bevaringsstrategien også skal fremlegges for politisk behandling. Byggehøyder Gjennom uttalelser utrykker både Gulskogen vel og beboere i Onshuusveien og Smithestrøm utilfredshet med planens byggehøyder. Dette gjelder særlig i områder mot jernbanen og Smithestrøm bro, men følges også av en generell kommentar om at byggehøyder bør følge gjeldende plan (18m over terreng, samt inntil 24m for enkeltstående signalbygg). Foreliggende reviderte plan legger opp til en langt større grad av variasjon i byggehøyder og bygningstyper enn gjeldende plan og tilbyr samtidig en langt større andel kvadratmeter til friområder, grønne uteoppholdsarealer og byrom for lek og opphold. Sistnevnte anses som en viktig forutsetning i å tilrettelegge området for barnefamilier. Trafikk Trafikk og tilgjengelighet er kommentert i flere høringsuttalelser, blant annet Statens vegvesen, Gulskogen Vel, beboere i Onshuusveien og Smithestrøm, Rød-Knutsen Arkitekter AS på vegne av Union Eiendomsutvikling AS. Forslag til reguleringsplan bygger på den forutsetning at det ikke kan bygges mer enn m2 på Sundland før nedre del av Tilfartsvei Vest er ferdig utbygd og tatt i bruk. Dette er også i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det hadde vært formålstjenlig om både finansiering og gjennomføring hadde vært avklart, men basert på de trafikkanalyser som er gjennomført mener man at gjeldende reguleringsplan kan legges til grunn for utbyggingen. Forslag til reguleringsplan med tilhørende utbyggingsavtale gjør det mulig å starte utbyggingen av lokalveisystemet, spesielt Sundlandgata, allerede i en første etappe av Sundlandutbyggingen. Den etappevise utbyggingen av Sundlandgata er trukket frem i flere av uttalelsene. Planforslaget bygger på den forutsetning at Sundlandgata skal ta fremtidig biltrafikk gjennom området slik at trafikk kan overføres fra Professor Smiths allé. I tillegg åpner planforslaget for at man kan vurdere en stengning av Professor Smiths allé for gjennomfartstrafikk. Når det gjelder anleggstrafikk skal denne i så liten grad som mulig belaste Professor Smiths allé. Etter rekkefølgekrav kan det ikke settes i gang utbygging av mer enn m2 innenfor feltene A1-2, B1 og C1a-b før Sundlandgata er ferdigstilt som midlertidig trase fra Vintergata til dagens adkomst til Sundland. Planforslaget forutsetter at nåværende adkomst til Sundlandområdet fra Professor Smiths allé beholdes i en midlertidig fase. Både Statens vegvesen og Gulskogen Vel kommenterer dette og det

8 foreslås derfor at reguleringsbestemmelsene presiseres på dette punkt slik at det klart fremgår at dagens adkomst kan beholdes midlertidig. Statens vegvesen påpeker at utformingen av Tilfartsveg Vest er lite detaljert, blant annet frisiktsoner mangler. Både ut fra behovet for endringer og midlertidige anleggsområder utenfor formålsgrensen anbefales en hensynssone på 50 m til hver side av hovedvegen som ikke kan bebygges før vegen faktisk er etablert, og slik at de første m2 da legges utenfor et slikt reservert areal. I tråd med uttalelsen fra Statens vegvesen foreslås det å regulere inn en hensynssone på begge sider av Tilfartsveg Vest. Den må imidlertid tilpasses eksisterende bebyggelse som helt eller delvis skal beholdes. Dette har som konsekvens at Kreftings gate 37 (Union Eiendomsutvikling AS) ikke kan bebygges før Tilfartsvei Vest er etablert. Protesten til planen fra Rød-Knutsen Arkitekter på vegne av Union Eiendom vil derfor ikke tas til følge, men spørsmål knyttet til utforming av kulvert mm kan tas opp i den detaljplanleggingen som vil ligge forut for bygging av veien. Beboere langs Onshuusveien og Smithestrøm har bedt om at tunnelen forlenges for å redusere for støy og bedre det visuelle inntrykket i forhold til eksisterende bebyggelse. Revidert reguleringsplan er justert med sikte på å forlenge kulverttaket. Statens vegvesen påpeker at det bør legges til rette for gange og sykling til Strømsø sentrum, Gulskogen stasjon og skoler, og at det at det ikke er vist tydelig gang- og sykkelsystem gjennom området med en separat og høyverdig sykkelveg med fortau. Forslag til reguleringsplan bygger på en overordnet intensjon om et godt gang- og sykkelsystem, både internt og i tilknytning til byen i øvrig. Alle gater, med unntak av deler av Tilfartsveg Vest, er tilrettelagt med både fortau og for noen strekninger sykkelfelt i tillegg. Det er foreslått en sentral og bilfri forbindelse øst-vest gjennom området som forbinder offentlige friområder og viktige byrom. Det legges også opp til en separat sykkelveg med fortau gjennom den østlige del av området fram mot Grønland og Strømsø (GS2). Den første del av denne forbindelsen er allerede etablert på Sundland. Dette er også i tråd med forslag til sykkelstrategi i kommuneplanens arealdel. Hovedsykkelnettet fra Sundland til Strømsø via Sundhauggata og Grønland er etablert basert på gjeldende planer. En høystandard sykkelveg langs jernbanen kan etableres suksessivt i forbindelse med de enkelte byggeprosjektene langs Kreftings gate. Forslag til reguleringsplan er ikke endret når det gjelder prinsippene for gangog sykkeltrafikk. Gulskogen Vel stiller flere spørsmål knyttet både til eksisterende data om trafikken og de analyser som er gjort i tilknytning til trafikk, støy og lokal luftforurensning. Det er gjort trafikktellinger i området med sikte på å få best mulig oversikt over trafikkbildet, og disse gir ikke grunnlag for å endre de vurderinger som er gjort når det gjelder trafikkanalysen. Støyutredning, vurdering av lokal luftforurensning og ROS-analyse er gjort av kompetente rådgivere basert på retningslinjer etter Plan- og bygningsloven. Disse er lagt til grunn for arbeidet med reguleringsplanen. Når det gjelder øvrige forhold i høringsuttalelsene knyttet til trafikk vises det til vedlegg 3. Forhold til jernbanen Jernbaneverket viser til samarbeidsavtalen mellom Jernbaneverket, NSB AS, ROM Eiendom AS og Drammen kommune som ble undertegnet hvor blant annet forholdet til reguleringsplanarbeidet for Sundland et av avtalepunktene. Det kan også vises til forslag til Samarbeidsavtale 2, som ble behandlet i bystyret , hvor forhold knyttet til forslag til reguleringsplan for Sundland er omhandlet. Jernbaneverket anmoder om at det tegnes inn byggegrense angitt i meter langs omkjøringssporet. Etter avklaring med Jernbaneverket er denne satt til henholdsvis 15 og 20 m i revidert

9 reguleringsplan. Jernbaneverket mener at midlertidige byggegrenser i forbindelse med Bankesporene, og tilhørende reguleringsbestemmelser bør revurderes med sikte på å markere at Bankesporene skal benyttes til jernbanevirksomhet inntil de kan frigis av Jernbaneverket. Det vises til samarbeidsavtalen og man går inn for å opprettholde de rekkefølgebestemmelser som allerede gjelder i tilknytning til vedtatt reguleringsplan for Skogliveien 4 m.fl. og som er videreført i forslag til reguleringsplan. Det pågående arbeidet med InterCity-prosjektet for strekningen Drammen-Kobbervikdalen er påpekt i uttalelsen fra Jernbaneverket. Forholdet til InterCity-prosjektet for strekningen Drammen- Kobbervikdalen er også omhandlet i forbindelse med forslag til ny samarbeidsavtale. Det forutsettes at ny reguleringsplan for Sundland ikke vil være til ytterligere hinder for fremtidig regulering av ny Vestfoldbane. Ny Vestfoldbane må ta hensyn til planlagt trasé for Tilfartsveg Vest. Eventuelle justeringer av planen for Sundland må derfor tas opp i forbindelse med reguleringsplan for ny Vestfoldbane og krever ikke endringer av det foreliggende forslag til reguleringsplan for Sundland. RÅDMANNENS VURDERING Familieboliger i felt B1 Rådmannen vurderer at forslag til revisjon av planens bestemmelser med hensyn til at 60% boligene felt B1 skal særlig tilrettelegges for barnefamilier, og at dette krav omfatter alle boenheter som har mulighet for direkte bakkekontakt, svarer på forutsetningene som ble knyttet til planforslaget gjennom 1.gangsbehandling. Byggehøyder, byform og byrom i nordlig del av felt C2 og C1a Rådmannen vurderer at tilføyet bestemmelsesgrense med plankrav i nordre del av C2, samt krav om at byggehøyder, byform og byrom i felt C1a skal vurderes gjennom overordnet utomhusplan vil sikre at formannskapets forutsetning ved 1.gangsbehandling om at den nordlige delen av planområdet, feltene C1a og C2 langs jernbanesporene bearbeides nærmere med hensyn til byform, byggehøyder og byrom vil bli ivaretatt. Utviklingsperspektivet for Sundland er svært langsiktig. Rådmannen ser på denne bakgrunn det som fornuftig at utviklingsplanene for området modnes før prinsipper for byggehøyder og volumer fastsettes endelig for det nordøstlige området. En helhetlig vurdering av byggehøyder og volumer i sammenheng med feltetenes uterom og hensynet til de registrerte kulturminnene, vil sikre at feltene etableres på en slik måte at målsetningene knyttet til tetthet og byrommenes oppholdskvalitet, samt byformmessige krav knyttet til høydevariasjon ivaretas. Bevaring av kulturminner på Sundland Rådmannen vurderer at etableringen av nytt veisystem har stor betydning for Drammen som helhet og må prioriteres høyere enn bevaringshensynet i denne saken. Det vises til at kommunal kulturminneregistrering av 2014 er nettopp en registrering av bygg og miljøer med verneverdi som skal bidra til å gi grunnlag for faglige vurderinger av ulike hensyn opp mot hverandre i et planarbeid. I planen har derfor hensynssonen for bevaring av kulturminner fått mindre utstrekning enn i kulturminneregistrering. I den reviderte plan er det forslag om at det utarbeides en bevaringsstrategi som skal oversendes Fylkeskommunen, samt fremlegges politisk før det kan tillates noen tiltak innenfor eller tilstøtende hensynsonen for bevaring av kulturmiljø. Rådmannen vurderer at dette vil gi et godt grunnlag for å sikre at kulturminnene på Sundland vil kunne bevares i det omfang dette er mulig.

10 Trafikk Rådmannen vil peke på betydningen av å få en reguleringsmessig avklaring av Tilfartsvei Vest, og anbefaler den justering forslaget til reguleringsplan innebærer i forhold til den vedtatte kommunedelplan for Tilfartsvei Vest/Tilfartsvei Konnerud. Forslag til trasé er også fleksibelt i forhold til den pågående planleggingen av ny Vestfoldbane, og rådmannen vil i denne sammenheng vise til Samarbeidsavtale 2. Rådmannen er enig i at det må sikres en hensynssone på hver side av hovedvegen som ikke kan bebygges før vegen faktisk er etablert, og denne må tilpasses eksisterende bebyggelse. Rådmannen anbefaler også at reguleringsplanen justeres med sikte på å forlenge kulverttaket. Den etappevise utbyggingen av veisystemet er svært viktig, ikke bare i forhold til det eksisterende nabolaget, men også bydelen og hovedveisystemet forøvrig. En tidligst mulig utbygging av Sundlandgata er grunnleggende, og rådmannen legger vekt på at man legger fram et planforslag som forutsetter at det ikke settes i gang utbygging av mer enn m2 før Sundlandgata er ferdigstilt som midlertidig trase fra Vintergata til dagens adkomst til Sundland. Forhold til jernbanen Rådmannen viser til Samarbeidsavtale 2 hvor partene er enige om at forslaget til reguleringsplan kan legges til grunn for det videre samarbeidet. Ny Vestfoldbane må ta hensyn til planlagt trasé for Tilfartsveg Vest. Konklusjon Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan vedtas i henhold til Plan- og bygningsloven Vedlegg 1. Revidert plankart, Reviderte reguleringsbestemmelser, datert Oppsummering av høringsuttalelser med kommentarer 4. Reviderte retningslinjer for offentlige rom, bebyggelse og utomhusarealer, datert Planbeskrivelse med illustrasjoner, Rom Eiendom AS 6. Sykkelkart, forslag til sykkelforbindelser på Sundland 7. Reguleringsplan for Skogliveien 4 m.fl., vedtatt Kommunedelplan for Tilfartsveg Vest/Tilfartsveg Konnerud, vedtatt Høringsuttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn 10. Kulturminneregistrering Registrering og vurdering av verneverdig bebyggelse i Sundlandområdet, Sundland: Trafikkanalyse, Norsam Reguleringsplan Sundland: Støyutredning, Rambøll Sundland: Lokal luftforurensning, Rambøll, juni Sundlandområdet: ROS-analyse, Rambøll á