Rollen mellom utbyggers forventninger og kommunens krav - stemningsrapport fra en privat plankonsulents hverdag

Transkript

1 Rollen mellom utbyggers forventninger og kommunens krav - stemningsrapport fra en privat plankonsulents hverdag Alf Petter Mollestad, gruppeleder Arealplan Kristiansand Multiconsult AS

2 Innledning Arealplanlegger = en allviter. Arealplanlegging er et eget fag. Vi må alle kunne faget, i tillegg til å ha kjennskap til alt hva faget vårt griper inn i. For enkelte temaer har vi alle en plikt. Våre utredninger skal være nøytrale (naturmangfold, miljø, barn og unge osv.) Over elleve års erfaring fra arbeid med arealplanlegging. ca. 50/50 erfaring fra kommunal og privat. Da kom Universell utforming for fullt (gjenspeiles i pbl 2008) I ettertid har det vært Naturmangfold, Klima (ras, flom m.m.) Nå er Folkehelse kommet Hva blir det neste? 2

3 Plan- og bygningsloven 1-1. Lovens formål Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhetog medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene Oppgaver og hensyn i planlegging etter loven. Planleggingen skal fremme helhetved at sektorer, oppgaver og interesser i et område ses i sammenheng gjennom samordning og samarbeid om oppgaveløsning mellom sektormyndigheter og mellom statlige, regionale og kommunale organer, private organisasjoner og institusjoner, og allmennheten. Planleggingen skalbygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring og ikke være mer omfattende enn nødvendig. Planer skal bidra til å gjennomføre internasjonale konvensjoner og avtaler innenfor lovens virkeområde. Vedtatte planer skal være et felles grunnlag for kommunal, regional, statlig og privat virksomhet i planområdet. 3

4 Hva forventer utbygger At han får bygge ut bidra til samfunnsutvikling Fleksibilitet Markedstilpasset Plan blir et verktøy for å få realisert dette - Nødvendig onde noe man må Utbygger har aldri noen skjulte agendaer At vi skal hjelpe han med å oversette forventningene til et realiserbart prosjekt Økonomi 4

5 Oppstartsmøte «med lua i handa» Starten på en plan Krav i forhold til loven De ulike kommunene har krav til hva som skal leveres før møtet Praksis er forskjellig fra kommune til kommune Kravene er forskjellig ut i fra hvem som er utbygger Er oppstartsmøtet bindende? (Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen.) Hva er hensikten med møtet? Kan medføre at utbygger endrer sine forventninger Kommunen har egne maler. Har kommunen noen ønsker? Personkjemi 5

6 Frem mot 1.gangsbehandling Varsel om oppstart Innspill Dialog frem til innsendelse Innsendt planmateriale; Ikke mer omfattende enn nødvendig? 6

7 Kommunens tilbakemelding Tverrfaglighet Kan oppstå stor avstand på hovedgrep - Burde vi sett det? Detaljerte endringer - Stort sett ok (ord-formuleringer) - Men oftest uenighet angående høyde og grad av utnytting - Mindre grad av fleksibilitet Nye krav som har dukket opp siden sist. Kjekt å ha Dokumentasjonskrav ivaretatt men ikke slik kommunen vil ha det - Perspektiver/sol/skygge m.m. Teknisk tilbakemelding mer enn en faglig tilbakemelding Er man uenige er det å overbevise saksbehandler vanskelig - Faglig uenighet eller faglig stolthet? - Forhandlingsplanlegging 7

8 Kommunens tilbakemelding Planbestemmelser - Skal det stå bør, eller bør det stå skal - Fleksible bestemmelser Takform Utenfor byggegrensen Utsette mest mulig til byggesøknad Rekkefølgekrav - Er kommunens maler til for faget eller til for å forenkle saksbehandlingen - Forskjell fra kommune til kommune saksbehandler til saksbehandler 8

9 Hva blir resultatet? Enig om å være uenige Politisk avgjørelse «Unødvendig» merarbeid ved lobbyvirksomhet Utbyggers navn har en betydning også for administrasjon - Inntrykk av frihet for Kommunen Veldedige organisasjoner o.l. Store bedrifter, viktige arbeidsplasser Andre private oppfatter dermed at det er forskjell på folk - Kommunens dilemma Bør administrasjonen i sterkere grad ta innover seg den politiske vinden? Godta at det optimale ikke skjer og dermed fokusere på å forbedre «det ikke-optimale» planforslaget? 9

10 Til ettertanke Hva bør utbygger forvente? - Skifte av saksbehandler - Saksbehandlers egne vurderinger er styrende - Personavhengig saksbehandling ulik tilnærming - Endrede forutsetninger og tilbakemeldinger (uforutsigbarhet) - At oppstartsmøte-referatet ikke er bindende - Forskjellsbehandling - At kommunale etater (særinteresser) avgjør planens innhold - Saken er uviktig nedprioriteres 10

11 En plan er ikke målet i seg selv, det er det ferdige resultatet som er målet. Hadde det ikke vært enklere å vedta framtida? Alf Petter Mollestad Gruppeleder Arealplan Kristiansand Multiconsult AS Epost: alpm@ Tlf: