PLANPROGRAM M/ UTREDNINGSPROGRAM.

Transkript

1 Bergen 29 nov ÅSANE. NYBORG NÆRINGSPARK. DELER AV GNR. 191, 203 OG 207. OFFENTLIG OMRÅDEREGULERINGSPLAN. PLAN ID PLANPROGRAM M/ UTREDNINGSPROGRAM. Planavgrensning for områdereguleringsplanen 1

2 Innholdsfortegnelse Bakgrunn... 3 Planområdets avgrensning... 3 Planoppgaven... 4 Målsetting med planarbeidet... 4 Sentrale planoppgaver... 5 Planprogram... 5 Hva er en områdereguleringsplan?... 6 Planbeskrivelse... 6 Rekkefølgebestemmelser... 7 Konsekvensutredning... 7 Annen planaktivitet av betydning for områdereguleringen... 9 Sentrale overordnede føringer for planarbeidet... 9 Rikspolitiske retningslinjer... 9 Regionale føringer Nyborg - et næringsområde i endring Organisering, framdrift og medvirkning Organisering Medvirkning Framdrift Gjennomføring av planen Kronologisk oversikt over vedtatte planer (fortsatt gjeldende): Reguleringsplaner Kommunedelplan og kommuneplanens arealdel

3 Bakgrunn I Kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er det for området IKL 19 på Nyborg satt krav om felles planlegging for flere eiendommer, med omforming/fornyelse som målsetting. Det skal utarbeides en områdereguleringsplan (bestemmelsenes pkt. 22 og 27.5). Utsnitt av KPA med plangrense for områdergulering Planområdets avgrensning Kravet om utarbeidelse av en områdereguleringsplan er knyttet til hoveddelen av området IKL 19, nordvest og vest for Liavatnet. Det er imidlertid ønskelig å tilrettelegge for god internforbindelse mellom Åsane bydelssenter (S33) og Nyborg. Derfor foreslås det å innlemme Forvatnet med tilliggende arealer i planområdet. Det er ønskelig å se hele næringsområdet IKL 19 i sammenheng i forhold til internkommunikasjon og adkomstforhold. Det er også et mål å sikre og utvikle de blågrønne kvalitetene som er knyttet til Liavatnet med tilstøtende strandarealer. Plangrensen foreslås derfor trukket rundt Liavatnet og omfatter hele IKL 19. 3

4 En del eiendommer langs med veien Liamyrane og Litleåsvegen er tatt med i planområdet i forbindelse med at en må vurdere standard på veisystemet. Planområdet vil kunne bli innsnevret, og plangrensen justert i løpet av prosessen. Plangrense ved oppstart av planarbeidene Planoppgaven Målsetting med planarbeidet KPA 2010 fastslår at det er et overordnet mål å øke utnyttelsen i sentralt beliggende næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. I disse områdene skal næringer med høy tetthet av arbeidsplasser prioriteres. Næringsstrukturen i Åsane er kjennetegnet av et stort antall handelsvirksomheter med lav arbeidsplassintensivitet. Andelen kontorvirksomheter med mange arbeidsplasser er lav. Åsane bydel med sine innbyggere har derfor en omfattende arbeidspendling ut av bydelen. Det er et mål å tilrettelegge for kontorarbeidsplasser i Nyborg-området. Her bør det kunne utvikles clustere hvor ulike virksomheter kan ha gjensidig nytte av å være samlokalisert med f.eks. felles kantine- og parkeringsanlegg. 4

5 Det er aktuelt å vurdere om deler av planområdet også skal tilrettelegges for boligformål og allmennyttige funksjoner. Dette kan bidra til å utvikle Nyborg til et område med større mangfold enn i dag. Om det skal tilrettelegges for handel utover dagens virksomhet på Nyborg, blir også et vurderingstema. Her må man ha for øye at det nylig er vedtatt en reguleringsplan for Åsane sentrum. Det er ikke ønskelig at planen for Nyborg-området bidrar til å flytte tyngdepunktet bort fra sentrumsområdet, som er ment å være det urbane senteret i Åsane. Derfor er det viktig å vurdere hvilke formål man tilrettelegger for, og i hvilket omfang. Skal man lykkes med økt arealutnyttelse må man samtidig utvikle gode og attraktive kvaliteter som kan styrke Nyborg og gi området en positiv identitet. Redusert overflateparkering, bedre opplevelseskvaliteter for gående og syklende og god kollektivdekning vil være sentrale målsettinger. De positive opplevelseskvalitetene knyttet til Liavatnet og Forvatnet bør utnyttes. Den framtidige bybane-traséen mellom Bergen sentrum og Åsane, med mulig bybanestopp på Nyborg, vil ha betydning for hvordan planområdet og nærområdene bør utvikles. Sentrale planoppgaver - Å avklare viktig infrastruktur: o Trafikkavvikling og veinett o Gjennomgående gang- og sykkelveier o Sentrale plasser, torg og grønne arealer o Felles parkeringsløsning o Bybanetrasé, kollektivknutepunkt og holdeplasser - Å angi ambisjonene for Nyborg-området. o Utnyttelsesgrad og byggehøyder o Hvilke virksomheter og arealformål skal innpasses? - Sonedeling av planområdet o Hvor bør boliger og allmennyttige formål etableres? o Hvilke områder skal være offentlige? Planprogram Hensikten med planprogrammet er å klargjøre premissene og rammene for planarbeidet og fastsette et utredningsprogram. Planprogrammet skal belyse viktige problemstillinger i en tidlig fase, og tilrettelegge for medvirkning fra berørte parter. Planprogram legges ut til offentlig ettersyn samtidig med at det varsles oppstart av planarbeidet. Høringsperioden er 6 uker. Etter høringen fastsettes endelig planprogram av byrådet. 5

6 Hva er en områdereguleringsplan? Områderegulering er en ny planform innført i 2009, i forbindelse med ikraftsettelsen av plandelen til den nye plan- og bygningsloven. Områdereguleringsplaner gir muligheter for å kombinere en kommunedelplans overordnete arealbruksperspektiv med de juridisk bindende føringer som detaljreguleringsplaner kan gi. En områdereguleringsplan er et planleggingsverktøy som er egnet for å løse mange av utfordringene i Nyborg-området, særlig knyttet til behovet for et samlet plangrep. Planbeskrivelse På det tidspunktet hvor det foreligger et forslag til plan klart for offentlig ettersyn, skal det også foreligge en planbeskrivelse som redegjør for planens formål, hovedinnhold og virkninger. Planbeskrivelsen vil redegjøre for planens formål og for tema og fagområder som har betydning for planarbeidet. I planbeskrivelsen skal det inngå en konsekvensutredning av tema som kan ha særlig betydning for miljø og samfunn. Det vises til egen omtale av utredningsprogrammet på s.7. Tema som omtales i planbeskrivelsen er: - Bebyggelsesstruktur Områdereguleringsplanen skal i nødvendig grad definere en framtidig bebyggelsesstruktur som er godt lesbar og enhetlig, som er tilpasset landskapet og som definerer vei/ gateløp og byrom. - Støy og luftforurensing Støy og forurensing fra veitrafikk eller fra annen virksomhet kan være helsefarlig. Ømfintlig bebyggelse, som boliger og barnehager, skal ikke lokaliseres i utsatte områder. Aktuelle avbøtende tiltak skal beskrives og eventuelt innarbeides i reguleringsplanen. - Grønnstruktur Naturområder, tur-drag, friområder og parker skal registreres og beskrives. Tiltak for å forsterke grønnstrukturen og opplevelseskvalitetene knyttet til dem skal vurderes. - Avfallshåndtering Området bør tilrettelegges for moderne avfallshåndtering. Ulike metoder skal vurderes og nødvendig infrastruktur for valgte løsninger skal i nødvendig grad innarbeides i planbestemmelsene. - Eierforhold Planen skal angi hvilke arealer som skal være offentlige og hvilke som skal være fellesarealer (eiendom som forutsettes å ha flere eiere). For øvrige arealer tas det ikke stilling til eierforholdene. - Oppheving av planer Planarbeidet må ta stilling til hvilke gjeldende arealplaner i planområdet som skal videreføres og hvilke planer som skal oppheves. 6

7 - Vann- og avløpssituasjon Vann- og avløpssituasjonen i og omkring planområdet skal kartlegges, og det skal utarbeides en helhetlig rammeplan som dekker de framtidige behovene. Her må overvannshåndtering, flom-sikring og vassdraget gjennom området vektlegges. Rekkefølgebestemmelser En reguleringsplan består av plankart med tilhørende bestemmelser, herunder rekkefølgebestemmelser. Hensikten med rekkefølgebestemmelsene er å styre hvilken rekkefølge et område bygges ut etter, og sette krav om infrastruktur som må være etablert eller "økonomisk sikret" før utbygging kan finne sted. Dette skal sikre en god og rasjonell gjennomføring av planen. Rekkefølgebestemmelsene kan gi grunnlag for inngåelse av utbyggingsavtaler mellom flere parter, som sikrer at kostnadene til nødvendig infrastruktur fordeles. Konsekvensutredning Planen for Nyborg-området vil legge til rette for vesentlig høyere utnyttelse enn i dag. Planen kan derfor få "vesentlige virkninger for miljø og samfunn". Av Forskrift om konsekvensutredninger (2009) framgår det at det alltid skal utarbeides konsekvensutredning (KU) for relevante tema dersom planlagt utbygging overskrider m 2 bruksareal, eller har en investeringskostnad på over 500 mill. kroner. Områdereguleringsplanen for Nyborg-området forventes å oppfylle disse kriteriene. Planprogrammet skal derfor inneholde et program for konsekvensutredningen. Selve konsekvensutredningen vil inngå i planbeskrivelsen som følger planforslaget. Utredningene vil i utgangspunktet bygge på kjent kunnskap. For Nyborg-området skal planens virkning utredes og beskrives for følgende tema: - Transportbehov: Fortetting av området vil gi økt transportbehov. Transportkapasiteten i eksisterende vegnett og behov for utbedringer må vurderes. Planen må ta stilling parkeringsdekning og hvordan transportbehovet skal håndteres, inkludert kollektiv-, gang- og sykkeltransport. - Kulturminner og kulturmiljø: Eldre og nyere tiders kulturminner og kulturminnemiljø skal registreres. Eventuell regulering til bevaringsformål med hensynssoner i deler av planområdet skal vurderes. - Naturmangfold: Dyre og plantelivet i området, og konsekvenser planen kan få, skal beskrives. 7

8 - Landskapspåvirkning Viktige landskapstrekk skal beskrives. Den planlagte utbyggingens innvirkning på landskapsopplevelsen skal utredes. - Tilgjengelighet til uteområder, gang- og sykkelveier: Eksisterende ferdselsårer og oppholdsområder skal registreres. Planen skal tilrettelegge for attraktive gang- og sykkelforbindelser til viktige mål innenfor og utenfor planområdet. - Kriminalitetsforebygging Bergen er én av flere kommuner som av Verdens helseorganisasjon er utnevnt som "Safe community"-kommune. Formålet er å fokusere på trygge lokalsamfunn og kriminalitetsforebyggende arbeid. I hvilken grad områdereguleringsplanen og utbyggingen fremmer et trygt område å ferdes i, er en aktuell problemstilling. - Barn og unges oppvekst-vilkår Planens virkning på barn- og unges oppvekst-vilkår skal vurderes. Nyborg er i hovedsak et næringsområde, men har potensiale for økt bolig-andel. I den sammenheng må kapasitet for skole og barnehage vurderes. - Beredskap og ulykkesrisiko Aktuelle risiko- og sårbarhetstema skal kartlegges. Sannsynlighet og konsekvens av eventuelle hendelser skal vurderes. Dette kan være geologiske grunnforhold, forurensing i grunnen og i luften, trafikkulykker, inversjonsforhold, radon, høyspentledninger eller naturgitte hendelser. Målet med ROS-analysen er å avdekke om det er behov for avbøtende tiltak, eller om planene bør justeres. - Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet I den grad det er relevant skal nevnte forhold utredes og krav til ny bebyggelse vurderes. - Konkurranseforhold Nyborg-områdets konkurransemessige betydning for utviklingen av Åsane bydelssentrum skal vurderes. - Forhold til overordnete føringer Det skal vurderes hvordan planen tar hensyn til føringer gitt i overordnede regionale og nasjonale føringer (rikspolitiske og statlige retningslinjer, bestemmelser og planer). Følgende tema er ikke vurdert som relevante for konsekvensutredning i dette planarbeidet: - sikring av jordressurser (jordvern) - samisk natur- og kulturgrunnlag - befolkningens helse og helsens fordeling i befolkningen - risiko ved havstigning - klimagassutslipp (KPA 2010 har konkludert med at Nyborg-området bør fortettes). 8

9 Annen planaktivitet av betydning for områdereguleringen - Byrådet fastsatte 28. juni 2012 planprogrammet for offentlig områderegulering: Åsane nord, E39 Midtbygda - Norhordlandsbroen, PlanId Denne planen vil influere på arbeidet med områderegulering for Nyborg. Det forutsettes etablert et nytt kryssområde ved Forvatnet, og planen kan få betydning for dimensjoneringen av lokalveisystemet. Ved et eventuelt lokk over E39 vil man bidra til etablere kontakt mellom Nyborg næringsområde og Åsane sentrumsområde, noe som mangler i dag. - Den ble Planprogram for bybanen Bergen sentrum Åsane sentrum, med forslag til aktuelle trasealternativer fastsatt. Her er bybanestopp på Nyborg aktuelt. Det ventes at anbefaling av bybanetrasé kan foreligge våren Reguleringsarbeidene vil da kunne starte opp. - Det ble kunngjort oppstart av privat regulering av Liamyrane næringsområde, langs Litleåsvegen sør for Nyborg, Plan Id De to planene overlapper hverandre på et mindre område, helt sør i Nyborg-planen. Ifølge kunngjøringsteksten tas det sikte på å tilrettelegge eksisterende industri/kontor/lagerområde (jfr. KDP Åsane sentrale deler) for "fleksible næringsformål". Begge områdene ligger i periferien til Åsane bydelssenter. De to planene har fellesnevnere knyttet til trafikk- og veisystem, samt funksjon. Etat for plan og geodata har dialog med et par andre aktører innenfor planområdet, som er i startgropen med tanker om å utvikle sine eiendommer. Sentrale overordnede føringer for planarbeidet Utover de lokale føringene som er gitt i: Kommuneplanens arealdel 2010 Kommunedelplan for Åsane sentrale deler Arkitektur- og byformingspolitikk (vedtatt 2011) vil bestemmelser og retningslinjer gitt i følgende dokumenter ligge til grunn for planarbeidet: Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for styrking av barn og unges interesser i planleggingen (T-2/08) Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (T-5/93) Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre I St.meld. nr. 41 ( ) Brann- og eksplosjonsvern Regjeringens handlingsplan for universell utforming Regjeringens arkitekturpolitiske dokument 2009 "Fremtidens byer", et program med varighet med hovedmål å redusere klimagassutslippene. 9

10 Regionale føringer Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel (2002) Fylkesdelplan for energi, Fylkesdelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv Fylkesdelplan for kulturminne, Fylkesdelplan deltaking for alle universell utforming Klimaplan for Hordaland, Nyborg - et næringsområde i endring Mesteparten av byggearealene i planområdet har siden begynnelsen av 70-tallet primært vært tiltenkt en rolle som industri- og lagerområde. En stor del av virksomhetene i området driver fortsatt med næringsaktiviteter som passer inn i disse formålene. Salg av diverse detaljvarer har foregått lenge. Vesentlig har det vært lagerutsalg og engroshandel av ulike slag. Etter hvert har vi fått en utvikling i retning av et handelsområde. I deler av planområdet har man fått innslag av andre typer næringsvirksomheter, som treningssentre, skjønnhetspleie, ulike former for helsetjenester, kontorvirksomhet og detaljhandel med klær og diverse nips. Med ett unntak, Coop sin tomt i Åsamyrane 271, ble det ikke reguleringsmessig tilrettelagt for detaljvarehandel før i 2007, da reguleringsplanen for Liamyrane 4 og 4A ble vedtatt. Det ble da godkjent utsalg av arealkrevende varer på et 18 daa stort tomteareal. Her selger Lefdal elektriske artikler og XXL sportsutstyr. Gullgruven kjøpesenter ble i sin tid etablert med dispensasjon fra plankravet. Åsamyrane 4 og 4A. Foto: Google Street View. I sørenden av Liavatnet har eksisterende næringer i større grad karakter av industrivirksomhet, lagerformål og arealkrevende varehandel som bilutsalg. 10

11 Organisering, framdrift og medvirkning Organisering Planprosjektet ledes av prosjektleder ved Etat for plan og geodata. En prosjektgruppe, sammensatt av andre planleggere ved Etat for plan og geodata bistår i planarbeidet. Det vil bli kjøpt konsulenttjenester til utførelse av deler av arbeidet. Det rapporteres ved behov, til kommunaldirektør for byutvikling, klima og miljø. Det tas foreløpig ikke sikte på å etablere fast styringsgruppe eller referansegruppe. Medvirkning Planarbeidet vil ha interesse både for eiere, brukere, utbyggere, ulike bransjeorganisasjoner og allmennheten. Det er ønskelig å etablere god kontakt med direkte berørt parter tidlig i planarbeidet, slik at innspill til planprosessen kan fanges opp. Det legges opp til medvirkning på flere nivå, i samsvar med plan- og bygningsloven. Oppstart av planarbeidet blir kunngjort i pressen og på kommunens hjemmeside. Berørte grunneiere og naboer, samt offentlige høringsinstanser, blir varslet skriftlig. Skriftlige merknader og innspill til det forestående planarbeidet mottas. Det vil bli arrangert et orienteringsmøte, samt en "kontordag" i planområdet for grunneiere og næringsdrivende våren Hovedhensikten er å orientere om målsettingen med planarbeidet, samt motta innspill. I forbindelse med høring og offentlig ettersyn av utkast til planforslag (minimum 6 uker), vil det bli arrangert åpent informasjonsmøte, for å orientere om planforslaget. Det vil også bli arrangert en kontordag i planområdet. Skriftlige merknader og høringsuttalelser mottas. Det vil for øvrig fortløpende være åpent for dialog og møter, etter behov. Når planen er vedtatt av bystyret, vil dette bli kunngjort i samsvar med plan og bygningslovens bestemmelser. Det vil bli orientert om adgangen til å påklage vedtaket. 11

12 Framdrift Målsettingen er at vedtatt plan skal foreligge innen utgangen av Dette vil avhenge av hvilke konfliktområder og problemstillinger som dukker opp i løpet av planprosessen. Trasé for Bybane og ny E39 gjennom Åsane er eksempel på to usikkerhetsfaktorer som kan påvirke framdriften. Skisse til framdrift: Januar 2013: Melding om oppstart og høring av planprogram Vår 2013: Fastsetting av planprogrammet. Vår 2013: Innledende planfase, orienteringsmøte, ideutvikling m.m. Høst 2013: Fortsettelse idéutvikling, konsekvensutredninger m.m. Vår 2014: Ferdigstille planforslag med bestemmelser Sommer 2014: Politisk behandling av planutkast, offentlig ettersyn / høring, infomøte. Høst 2014: Revisjon av planforslaget, politisk sluttbehandling. Gjennomføring av planen Områdereguleringsplanen vil inneholde retningslinjer og bestemmelser om offentlige og private tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planen. Rekkefølgebestemmelser om slike forhold vil legge grunnlaget for eventuell bruk av utbyggingsavtaler for å få infrastrukturen på plass. Planprosessen vil avdekke om det er behov for bruk av utbyggingsavtaler. 12

13 Kronologisk oversikt over vedtatte planer (gjeldende planer): Reguleringsplaner : Reguleringsplan for del av Midtbygda i Åsane (PlanId ). I store trekk omfattet denne planen det samme området som nå foreslås regulert. Mesteparten av arealene langs vestsiden og nordsiden av Liavatnet ble tilrettelagt for industriformål. Kun én tomt, der hvor dagens Coop-butikk ligger, ble tilrettelagt for forretningsformål. Sørøst og nordøst for Forvatnet ble det regulert til boligformål. Innenfor regulert industriformål skulle 1/3 av tomten være ubebygd. Maksimal tillatt byggehøyde 20 meter. Liavatnet Reguleringsplan for del av Midtbygda i Åsane (1973) Denne planen gjelder fortsatt i store deler av området, men er på noen områder avløst av nyere planer. 13

14 - November 1973: Reguleringsplan for Rolland - Storåsen (PlanId ). Planen omfatter store utbyggingsområder sør for Litleåsvegen. Utsnitt av reguleringsplan for Rolland Storåsen (1973) - Oktober 1976: Reguleringsplan for felt 1, Flaktveit (PlanId ). Omfatter Liavegen og nordre del av Flaktveitvegen som berøres av den nye områdereguleringen. For øvrig er dette en boligplan for områdene sørover i Flaktveit. Liavatnet Reguleringsplan for felt 1, Flaktveit 14

15 - August 1978: Reguleringsplan for Nordre innfartsåre, parsell Eidsvåg Vågsbotn (Plan Id ). Regulerer deler av veien Åsamyrane, men er i stor grad erstattet av Plan Id (2008). Reguleringsplan for Nordre innfartsåre, parsell Eidsvåg Vågsbotn (1978) - Mars 1979: Reguleringsplan for gnr. 91 bnr. 4, forslag til reguleringsplan for ervervsområde (PlanId ). Ervervsformål omfatter ikke butikk eller varehandel, men det er unntak for salg av produkter som produseres av bedriften. Maksimal tillatt utnyttelsesgrad = 0,8 og maks byggehøyde 4 etg. eller 15 meter. Reguleringsplan for gnr. 91 bnr. 4 (1979) 15

16 - September 2000: Reguleringsendring gnr. 207 bnr. 1 langs østsiden av Liavatnet, ved krysset mellom Liavegen og Flaktveitvegen, Eik landbrukssenter (Plan Id ). Reguleringsendring gnr. 207 bnr. 1 (2000) - Mai 2007: Reguleringsplan for Liamyrane 4, Forretning og nytt kryss (Plan Id ). Med unntak for veiareal og et grønt belte langs strandsonen inneholder planen forretningsformål (salg av arealkrevende varer), med maksimal tomteutnyttelse TU=65% og byggehøyde inntil 10,0 meter. Liavatn et Reguleringsplan for Liamyrane 4 (2007) 16

17 - Juni 2008: Reguleringsplan for Åsanevegen, parsell Forvatnet - Heiane med tilliggende veger (Plan Id ). Omfatter ny kryssløsning ved nye Ikea, samt opprusting av vegen Liamyrane med bl.a. to rundkjøringer (kryss ved Forvasshaugen og ved Litleåsvegen). Liavatnet Reguleringsplan for Åsanevegen, parsell Forvatnet-Heiane med tilliggende veger - Juni 2011: Reguleringsplan for Liavika (PlanId ), nordsiden av Liavatnet. Foruten avsatte grøntareal, bla. langs strandsonen, inneholder planen rent forretningsformål (salg av arealkrevende varer). Maksimal byggehøyde 10 meter og maksimal tomteutnyttelse BRA=195 %. Reguleringsplan for Liavika (2011) 17

18 Kommunedelplan og kommuneplanens arealdel - September 2006: Kommunedelplan for Åsane sentrale deler (Plan Id ). Arealet som foreslås å inngå i områdereguleringsplanen er i kommunedelplanen hovedsakelig utlagt som areal for erverv, eller som område for industri- og lager i sørlige deler. Kommunedelplanen opphever ingen av de overnevnte reguleringsplanene, men planens bestemmelser gjelder foran reguleringsbestemmelsene når det er motstrid. Industriområder: Kommunedelplanen viderefører reguleringsplanenes intensjoner om at ny etablering av detaljhandel, kontor- eller servicebedrifter ikke skal tillates i industriområdene. Maksimal tomteutnyttelse settes til TU=150 % og maksimal gesimshøyde = 12,0 meter. Av planens retningslinjer framgår det at "industriområdene forbeholdes arealkrevende virksomheter med lavt antall ansatte og besøkende". Områder for erverv: Kommunedelplanens bestemmelser fastslår at det er tillatt med lett industri, engrosfirma, lager og salg av plasskrevende varer (nærmere definert), samt større møbelsentre, teppesentre og hvite-/brunevarer. For øvrig er ny etablering av detaljhandel, større kontoreller servicebedrifter ikke tillatt. Det framgår av planens retningslinjer at næringsområdene / ervervsområdene forbeholdes arealkrevende virksomheter med lavere antall ansatte og lavere besøksfrekvens enn i områder for sentrumsrelatert virksomhet. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 180 % TU og gesimshøyde ikke over 15 meter. Utsnitt fra kommundelplan for Åsane sentrale deler. 18

19 - Juni 2008: Kommuneplanens arealdel , PlanId Det anbefalte planområdet for områderegulering ble i sin helhet lagt ut som byggeområde, med unntak for arealet sørvest for Forvatnet som ble lagt ut som del av senterområdet S33. Av planbestemmelsene framgår det at detaljhandel inntil 1500 m 2 kan etableres uavhengig av senterstrukturen i byggeområdene (f.eks. i Nyborg-området). Men samlokalisering av flere enheter som kan skape nye tyngdepunkt for handel skal ikke tillates. Detaljhandel med bruksareal over 1500 m 2 skal etableres i kommuneplanens senterområder, i direkte tilknytning til eksisterende handels- og kollektivknutepunkt. Det ble tillatt at større anlegg for arealkrevende varer kan lokaliseres i senterområder og i industri-, kontor- og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet. Arealkrevende varer er definert som: biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre. Tillatt utnyttelsesgrad i byggeområdene ble satt til TU=50 % og maksimal byggehøyde 9 meter. Kommuneplanens arealdel

20 - Juni 2012: Kommuneplanens arealdel 2010 (ikke stadfestet av departementet). I denne reviderte kommuneplanens arealdel er i all hovedsak området, som områdereguleringsplanen omfatter, utlagt som Næringsbebyggelse, men inndelt i de to områdene I/K/L 18 og I/K/L 19. Arealene rundt Forvatnet i vest er utlagt som byggeområde og grønnstruktur. KPA 2010 supplerer kommunedelplanen fra På noen definerte områder gjelder KPA foran kommunedelplanen: hensynssone for omforming/fortetting krav om områderegulering parkeringsbestemmelsene støyhåndtering rettskraft for eldre reguleringsplaner. I/K/L 19 er utpekt som en særskilt hensynssone omforming/fortetting, noe som er bakgrunnen for at det skal utarbeides en samlet områdereguleringsplan. Det er et overordnet mål å øke utnyttelsen av sentralt beliggende næringsområder ved de viktigste kollektivaksene, samt prioritere næringer med høy tetthet av arbeidsplasser. Utsnitt av KPA 2010 (ikke endelig stadfestet) 20