LYNGDAL KOMMUNE - 2. GANGS OFFENTLIG ETTERSYN AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - INNSIGELSE.

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Lars Berg Holtan Saksgang Møtedato Saknr Hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø LYNGDAL KOMMUNE - 2. GANGS OFFENTLIG ETTERSYN AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - INNSIGELSE. Fylkesrådmannens forslag til vedtak 1. Fylkeskommunen mener kommunen har gjort en meget god jobb i arbeidet med revidert planforslag og ser det som svært positivt at de fleste innsigelsene vi reiste ved forrige behandling er imøtekommet. 2. Innsigelser til følgende områder ansees med dette imøtekommet: N5, FT1, B/N2, B24, N6, N8, B19/B22, FB61 og VA4 3. Fylkeskommunen finner likevel med hjemmel i plan- og bygningslovens 5-4 å reise innsigelser til følgende områder i planforslaget: a. T/B (Knertenland) da det etter vårt syn ikke må åpnes for boliger på stedet b. R1 (Akersmyr) på grunn av områdets store negative konsekvenser for bokvaliteten i omkringliggende boligfelt c. VA10 (Støa) på grunn av manglende hensyn til landskap og strandsonen d. FB70 (Indre Eigeland) på grunn av manglende hensyn til landskap og kulturmiljø e. FB72 og VA11 (Kråkestøl, Prestjordstranda) på grunn av manglende hensyn til landskapet 4. Fylkeskommunen gir faglig råd om å ta byggeområde B26 ut av planen da dette vil kunne begrense og hindre utvikling av Knertenland. 5. Fylkeskommunen gir faglig råd om å gjennomgå og kvalitetssikre bestemmelsene og forholdet til kulturminner, se våre merknader til disse. 6. Fylkeskommunen råder kommunen til å nyttiggjøre seg de råd og anbefalinger som fremkommer av saksfremlegget Vedlegg Arealplankart Bestemmelser Tilleggssak N7 på Bergsaker Referat fra befaring

2 Saksopplysninger Lyngdal kommune har sendt over kommuneplanens arealdel til 2. gangs offentlig ettersyn. Fylkeskommunen er gitt utsatt frist for uttalelse til å fange opp SAM-utvalgets møte Planen var sist lagt ut til ettersyn før sommeren 2014 og fylkeskommunen behandlet saken i SAM-utvalgsmøte som sak 56/14. Det ble der vedtatt innsigelse til flere nye byggeområder og i tillegg skulle befaringsutvalget, utvalgsleder og saksbehandler sammen med politikere og administrasjon fra Lyngdal kommune gjennomføre befaring og komme med sin anbefaling i neste SAM-utvalgsmøte ble det gjennomført befaring av aktuelle områder i Lyngdal. Til stede var politikere og administrasjon fra kommunen og fylkeskommunen samt representant fra Fylkesmannen, se vedlagte referat fra befaringen for detaljer. I SAM-utvalget ble det som sak 71/14 fattet vedtak om at SAM-utvalget kan trekke innsigelser ved neste ettersyn dersom de føringene gitt under befaringen følges opp i planforslaget. Samtidig ble mer informasjon om noen områder etterspurt før endelig standpunkt kan tas, men at også for disse områdene er det gitt signaler kommunen bes ta hensyn til. Fylkeskommunen og Fylkesmannen har også hatt to møter med Lyngdal kommune for å gjennomgå og kvalitetssikre planens bestemmelser. Dette har vært meget positivt og bestemmelsene fremstår på en helt annen måte nå enn ved forrige ettersyn og utenom neon små og få justeringer har vi ikke merknader til disse. Dette vil bli nærmere gjennomgått i vurderingen. Fylkeskommunen reiste følgende innsigelser ved forrige ettersyn: N5 Skrumoen, N7 Bergsaker ("Steintomta"), FT1 Lyngdal camping, B/N2 Myran og B24 Kvavik som er i strid med planens grønne strek T/B Knertenland, da det ikke må åpnes for boliger i opplevelsesparken N6 Agnefest, N8 Herdalen, B19, B22, FB61 og VA4 på grunn av manglende hensyn til landskap og friluftsliv N10 Akersmyr, på grunn av store negative konsekvenser for bokvaliteten i omkringliggende boligfelt I tillegg ga vi faglige råd om å ta område B26 Bjørkebakkene ut av planen, samt å kvalitetssikre planen hva gjelder kulturminner og kulturmiljø. Kommunen har nå bearbeidet planen og de fleste av våre innsigelser er tatt hensyn til, enten ved at områdene er tatt ut av planen eller ved at områdeavgrensningene er endret. Vi ser det som svært positivt at kommunen har tatt til seg de signalene vi har gitt og vil samtidig gi kommunen skryt for arbeidet med revidert planforslag. Noen områder er dog uendret og strider følgelig fortsatt mot de regionale interessene fylkeskommunen skal ivareta. Det er også lagt inn to nye områder for hytter i planen som ikke er tilstrekkelig utredet og der vi til tidligere planforslag har vært negative til endret arealbruk. Dette kommer vi tilbake til under vurderingene. Grepet med å utarbeide eget arealbrukskart og egne temakart i tillegg til hovedkartet der alt er samlet er også svært bra. Dette medfører økt lesbarhet, enklere forståelse av kartet og lettere tilgjengelig informasjon for allmenheten. Med andre ord er dette et 2

3 veldig godt grep og utelukkende positivt. Vi vil likevel gi råd om å ta inn tegnforklaring om hva de forskjellige nummereringene på hovedkartets hensynssoner gjelder slik at man slipper å lete i temakartene for å få klarhet i dette. Vurderinger Gjennomgang av tidligere reiste innsigelser gjøres i samme rekkefølge som ved forrige behandling. N5 Skrumoen: Området er tatt ut av planen og innsigelsen er følgelig imøtekommet. N7 Bergsaker: Mer kjent som Steintomta eller Helsehustomta og det ble ved forrige ettersyn reist innsigelse med bakgrunn i områdets konflikt med grønn strek og brudd på meklingsprotokollen fra Saken ble diskutert noe, men ikke forsøkt løst under befaringen I etterkant er det fremmet forslag til løsning som landbruksmyndighetene kunne godta, jfr. vedlagte "Tilleggssak N7 på Bergsaker". Kort fortalt går løsningen ut på at kommunen tilbakefører et sentrumsområde som i dag er regulert til fremtidig "Offentlig formål: skole/idrett" til landbruksområde, inkludert at den grønne streken flyttes for å omfatte dette området. Dette arealet er arealmessig om lag likt i størrelse som "Steintomta" (ca. 34daa) og vurderes som et fullverdig erstatningsareal for N7. Kommunen har per i dag ingen planer for bruk av området til skoleformål og dersom videregående skole i fremtiden velger å utvide sin drift har kommunen stilt nødvendig grunn til disposisjon annen steds. Kommunen har også satt av en noe større grønnstruktur sør for N7 enn ved forrige planforslag, i tillegg til bestemmelse om at fyllingshøyde ikke skal overstige Fv. 43. Fylkeskommunen anser med dette at saken rundt "Steintomta" er løst og innsigelsen imøtekommet. 3

4 FT1 Lyngdal camping: Området er ikke lenger foreslått som camping, men viderefører LNF-formålet fra tidligere kommuneplan. Innsigelsen er følgelig imøtekommet. B/N2 Myran: Fylkeskommunen reiste innsigelse til foreslåtte kombinerte bolig- og næringsformål da dette var i strid med planens grønne strek. Under befaringen ble det fra Fylkesmannen foreslått at arealene burde beholdes som LNFområde, men at den grønne streken kunne flyttes fra fjellveggen og ut til kanalen. Det aktuelle planområdet er dermed lagt utenfor det vernede landbruksarealet, men arealstatusen endres ikke før arealbruken er avklart. På den måten kan arealene sikres til fremtidig utbygging når/hvis det blir aktuelt. Dette var en løsning fylkeskommunens befaringsutvalg var enig i. Innsigelsen ansees med dette imøtekommet. B24 Kvavik: Fylkeskommunen reiste innsigelse da forslaget åpnet for boliger i en skogteig innenfor grønn strek. Vi hadde også tidligere uttalt oss negativt til oppstart av reguleringsarbeid i samme område for å tilrettelegge for boliger i strid med kommuneplanen. Under befaringen og diskusjonen i etterkant ble det fremsatt forslag om å ta foreslåtte skogteig ut av planen og heller endre arealet innenfor veien til boligområde da dette allerede er delvis utbygd, men med muligheter for fortetting. Kommunen har fulgt opp dette og endret arealformålene i tråd med hva som ble diskutert. Innsigelsen er følgelig imøtekommet. T/B Bjørkebakken, "Knertenland": Fylkeskommunen har i uttalelse til oppstart av reguleringsplanarbeid for området, samt i uttalelsen ved forrige ettersyn av kommuneplanen vært positiv til etablering av opplevelsespark og turistformål i området. Lokaliseringen er god med tanke på andre turist- og overnattingsanlegg i området og legger heller ikke beslag på dyrka mark. Vi reiste dog ved forrige ettersyn av kommuneplanen innsigelse til det kombinerte boligformålet. Etter vår mening er det uheldig å blande boliger og opplevelsespark og som tidligere uttalt ved forrige gangs høring bør området tilbakeføres til LNF-område eller friområde dersom det ikke blir noe av Knertenland. Dette ble også opprettholdt av befaringsutvalget under befaringen Da området er uendret fra forrige ettersyn opprettholdes innsigelsen til områdets boligformål. B26 Bjørkebakkene: Vi viser til våre vurderinger ved forrige behandling, samt uttalelse under befaringen. Fylkeskommunen fraråder sterkt å åpne for boliger her. N6 Holmsundet, Agnefest: Fylkeskommunen er ikke uenig i at Lyngdal kommune kan utvikle havna, men vi reiste innsigelse til området ved forrige ettersyn da det etter vår mening ikke tok tilstrekkelig hensyn til landskap og friluftsliv. På befaringen ble det vektlagt at vi er positive til utvidelse av havna og utsprenging av 4

5 Hogganstien, men at næringsområdet i heia kan være utfordrende, spesielt med hensyn til landskap, og konsekvensene for utbygging burde vært tilfredsstillende utredet allerede nå. Kommunen har nå endret området noe, ved å tilpasse det bedre til de topografiske forholdene. I tillegg ligger det igjen en større grøntbuffer mot øst, altså mot Rosfjordstrand og Skomrak. Det er i tillegg satt krav om landskapsanalyse ved regulering. Fylkesrådmannen ser at det for Lyngdal kommune er viktig å skaffe arealer til utvidelse av næringsarealer i tilknytning til havna og at N6 både gir fremtidig areal for utbygging, men også gir mye stein som kan brukes til utfylling i sjøen for utvidelse der. Samtidig vil igangsetting av dette arbeidet kunne bidra til en løsning på vegutfordringene i området som i praksis har fungert som byggeforbud for nye boliger på Svennevik, som selvfølgelig vil være positivt. Ved å justere avgrensningen av området og sette krav om landskapsanalyse ved regulering mener fylkesrådmannen at kommunen har imøtekommet innsigelsen. N8 Herdalen: Fylkeskommunen mener plasseringen er god når man ser på nærheten til eksisterende og fremtidig E39, men områdets utstrekning ved forrige ettersyn var problematisk både med tanke på landskap, friluftsliv og trekkveier for hjortevilt. Det ble på bakgrunn av dette reist innsigelse til foreslåtte utstrekning av området. På befaringen ble området nøye diskutert og rådet om å vurdere arronderingen av området ble videreført. Kommunen har nå endret utstrekningen av området på en slik måte at innsigelsen synes imøtekommet. Området er nå trukket vekk fra trekkvei for hjortevilt og det går ikke like langt opp i heia som tidligere. Vi vil likevel videreføre vårt råd om en buffersone mot boligområde B15. 5

6 R1 Akersmyr (tidligere N10): Fylkeskommunen reiste innsigelse til området da en utvidelse ville ha store negative konsekvenser for bokvaliteten i eksisterende og fremtidige (B15 og B21) boligområder grunnet støy, støv, rystelser og annet i forbindelse med råstoffutvinning, noe det også ble gitt uttrykk for på befaringen Kommunen har nå tatt noen grep for området. B15 er justert og redusert i omfang og ligger lengre unna R1 enn tidligere. Samtidig er R1 arrondert noe. Det er også satt krav om felles områdereguleringsplan for B15, B21 og R1, eventuelt en kommunedelplan med detaljreguleringsplankrav dersom kommunen heller finner dette formålstjenlig. Planene skal uansett vise utbygging og nødvendig infrastruktur, samt at for R1 må utbyggingstakta samordnes i forhold til boligområdene, en eventuell markagrense og langvarige konsekvenser for natur og friluftsliv. Selv om området nå blant annet er redusert og det er tatt inn plankrav er det etter vår mening fortsatt betydelige utfordringer ved å legge til rette for råstoffutvinning i slikt omfang rett ved siden av boligområder. Det vurderes å være et svært dårlig planmessig grep å åpne for en "samlokalisering" av kommunens største boligområde og en så massiv utvikling av råstoffutvinning. Vi er kjent med at det foreligger planer for etterbruk av råstoffområdet til f.eks. bolig, men dette er for det første langt fram i tid og for det andre er det ikke gitt at uttaket av masse harmonerer med hvordan et boligområde best tilrettelegges. Vi savner også en utredning som vurderer alternative lokaliseringer av råstoffutvinning, jfr. forskrift om konsekvensutredninger. Vi antar f.eks at det skal tas ut en del masse i Herdalen i forbindelse med de nye næringsområdene der. Til tross for at kommuneplanforslaget nå er noe bedre enn ved forrige ettersyn kan vi ikke se at det tar tilstrekkelig hensyn til bokvaliteten for omkringliggende eksisterende og nye boligområder. Vi finner derfor å opprettholde innsigelsen til område R1. B19 Aunevik: B19 og B 22 ved forrige ettersyn. Fylkeskommunen reiste innsigelse til områdets manglende hensyn til landskap og friluftsliv. Vi etterlyste spesielt grøntstruktur og byggegrense mot sjøen, samt at det etter vår mening allerede nå burde bli gjort en jobb for å se på landskapsvirkninger og sol/skygge-forhold for å se hvilke deler av området som i det hele tatt kan bebygges. På befaringen ble dette også et tema da leder av befaringsutvalget uttalte at det som legges inn som byggeområde i kommuneplanen bør harmonisere med det som faktisk kan bebygges. Som eksempel ble det foreslått at de markante toppene i planområdet fjernes som byggeområde allerede på kommuneplannivå. Det var likevel enighet at dersom det legges inn grøntstruktur langs sjø og settes krav om landskapsanalyse ved regulering bør det være mulig å ha en viss utbygging innenfor området. Det er nå lagt inn grøntstruktur på minimum 30 meter langs sjøen, med byggegrense 10 meter innenfor byggeområdet altså 40 meter fra sjøen. I tillegg er det satt krav om landskapsanalyse ved regulering. Fylkeskommunen anser med dette innsigelsen for 6

7 imøtekommet, men gir faglig råd om å allerede på dette nivået ta ut områder som åpenbart ikke kan bebygges, f.eks. Knolleheia. FB61 Stålstøl: Her reiste fylkeskommunen innsigelse da vi har stående innsigelse til reguleringsplanforslag som åpner for 35 hytter innenfor samme område. Etter vår mening burde området gjøres gjenstand for landskapsanalyse for å se om det i det hele tatt kan bebygges. I drøftingen etter befaring ble det avklart at Fylkesmannen har vært på befaring i området uten å ha videre merknader til at det åpnes for hytter her. Man tok således sikte på å løse dette administrativt. I etterkant har saksbehandler vært i kontakt med Fylkesmannen og fått bekreftet at dersom det tas tilstrekkelig hensyn i selve planarbeidet vil ikke en utbygging her gå på bekostning av nasjonale eller regionale landskaps- og naturinteresser. Kommunen har satt krav om landskapsanalyse ved detaljregulering, og vi anser på denne bakgrunn innsigelsen for imøtekommet. VA10 Støa: Småbåtanlegg i tilknytning til FB23. Fylkeskommunen reiste innsigelse til dette området ved ettersyn av kommunedelplan for Austadhalvøya 2012 da strandsonen her fremstår relativt urørt. Som kjent ble kommunedelplanen tatt inn i kommuneplanen og VA10 ble da flyttet noe nordover og lagt som en naturlig utvidelse av eksisterende byggeområde på Fleseland. Dette hadde vi ingen merknader til. Nå er VA10 foreslått tilbake på opprinnelige plass og selv om det nå har en noe annerledes utforming som reduserer inngrepene på land betraktelig vil et småbåtanlegg her inkludert tilførselsvei fortsatt ha negative konsekvenser for kystlandskapet og strandsonen. Vi opprettholder dermed innsigelse til småbåtanlegg VA10. Innsigelsen kan løses ved å flytte småbåtanlegget tilbake til plasseringen ved forrige ettersyn. 7

8 Austadhalvøya-plan Nye områder: FB70 Indre Eikeland: Området har kommet inn etter forrige ettersyn og er ikke konsekvensutredet. Området har samme utstrekning som reguleringsplanforslaget vi reiste innsigelse til i brev datert , lagt fram som delegert sak i NSMutvalgets møte hvor innsigelsen ble stående. Den gang var området avsatt til LNF-formål. Innsigelsen ble reist til reguleringsplanens planlagte havneområde som var i strid med nasjonale føringer for ivaretakelse av strandsonen, samt at havneområdet både medførte at karakteren til eksisterende havne-/sjøbodmiljø ble endret og at det hadde stor negativ visuell virkning i forhold til kulturmiljøet innerst i Egelandsfjorden. Innsigelsen ble reist i samråd med fylkeskonservator. Vi reiste også innsigelse til planlagte hytter nord i området som ble plassert i et markant høydedrag og således hadde negativ innvirkning på landskapsrammen omkring Egelandsfjorden, dette også i samråd med konservatoren. Vi ga videre en del faglige råd og betraktninger rundt kulturmiljøet i indre del av Egelandsfjorden, både i Lyngdal og Farsund kommune, som vurderes å ha lokal og regional verdi. Innsigelsesbrevet ligger vedlagt. Så vidt vi kjenner til ble reguleringsplanarbeidet stilt i bero etter ettersynet. Når kommunen nå legger området inn som byggeområde for fritidsboliger i kommuneplanen er dette i tråd med prinsipper for overordnet arealplanlegging. Vi har, som vi også påpekte i brevet , ingen spesielle merknader til innpassing av noe hyttebygging i området. Vi er videre innforstått med at det ved hyttebygging bør legges til rette for et visst antall båtplasser og det er ikke unaturlig at disse plasseres i tilknytning til eksisterende anlegg i Indre Eikeland. Vi mener likevel at slik området er lagt inn i kommuneplanforslaget uten bestemmelser som tar hensyn til kulturmiljøet, landskapet eller byggegrense mot sjøen ikke er tilstrekkelig. Området bør således gjøres gjenstand for en konsekvensutredning knyttet til våre interesser vi tidligere har tilkjennegitt ved vår innsigelse til nevnte reguleringsplanforslag. Vi viser også til at vi har en innsigelse til kommuneplanen for Spind i Farsund kommune da denne ikke har lagt inn hensynssone for bevaring av kulturmiljøet på Våge på andre siden av Eigelandsfjorden. Vi finner med begrunnelse i ovennevnte å reise innsigelse til FB70 med tilhørende havneanlegg. FB 72 og VA11 Kråkestøl, Prestjordstranda: Området har kommet inn etter forrige ettersyn og er ikke konsekvensutredet. Byggeområdet ligger eksponert mot Rosfjorden og vil kunne fremtre synlig i landskapsrommet innerst i fjorden. Nå er det store eksisterende bolig- og turistområder noe lengre inn i fjorden ved Skomrak, men FB72 har en utstrekning som vanskelig kan kalles en naturlig og sammenhengende 8

9 utvidelse. Da området både er eksponert og delvis kupert bør det gjøres en konsekvensutredning spesielt for å få avklart interesser knyttet til landskapet. For øvrig reiste fylkeskommunen innsigelse til foreslått turistanlegg langs sjøen her i tilknytning til kommuneplanprosessen i 2007, jfr. NSM-sak 80/2007 i møte Dette turistanlegget var betraktelig mindre i utstrekning, og lå langs sjøen rundt der VA11 er plassert. Vår begrunnelse den gangen var at anlegget i vesentlig grad vil bryte opp den overveiende ubebygde naturrammen langs østre del av Rosfjorden og samtidig være i direkte konflikt med det generelle byggeforbudet i strandsonen. Selv om kulturminnevernet ikke var en del av selve innsigelsen ble det bemerket at det var knyttet ikke ubetydelige kulturmiljøinteresser til området. Innsigelsen ble den gang løst ved at kommunen trakk området i meklingen. Fylkeskommunen finner på bakgrunn av ovennevnte å reise innsigelse til området FB72 og tilhørende småbåtanlegg VA11. Øvrige merknader: Område SB7 Dragland: Spredt boligbygging med til sammen 10 nye boliger i planperioden. Det er fremmet reguleringsplanforslag for en liten del av området som åpner for til sammen 11 nye boliger. I uttalelse til offentlig ettersyn av denne reguleringsplanen uttalte vi: "Det kan ikke legges opp til ytterligere utnytting av området uten at dette vil være i strid med intensjonen og de føringer som ligger for arealbruken i kommuneplanforslaget. Slik vi ser det må derfor kommuneplanen endres før endelig vedtak da reguleringsplanforslaget legger beslag på samtlige tomter. Med andre ord kan det ikke åpnes for flere boliger innenfor kommuneplanens 9

10 foreslåtte SB7 og arealer utenfor reguleringsplanforslaget må tilbakeføres til reine LNF-formål samt at regulerte område får status som eksisterende byggeområde." Vi forutsetter at kommunen følger opp våre merknader i det videre kommuneplanarbeidet eller gjør endringer i reguleringsplanen før endelig vedtak av denne. Bestemmelsene: I etterkant av forrige ettersyn inviterte vi kommunen til samarbeidsmøter for å få bestemmelsene best mulig. På disse møtene stilte også Fylkesmannen. Resultatet er at bestemmelsene til planen fremstår godt gjennomarbeidet, forståelige og med logisk inndeling. Vi har ved gjennomgang av bestemmelsene følgende merknader: 2.3.5: Området omtalt som FUR2 er unntatt plankrav for fortetting med konsentrert småhusbebyggelse inntil 70% BYA. Etter vår mening burde hele området mellom Stasjonsgata og Agnefestveien hatt krav om felles reguleringsplan, noe vi også har uttalt til diverse dispensasjonssøknader og oppstartsmeldinger av reguleringsarbeid de senere årene. Området har et klart potensiale for fortetting og da er det etter vår mening en klar fordel å se området som en helhet for å få til de gode løsningene, spesielt med sin plassering mellom nye store utbygginger på Bergesletta og skoleområdet. Vi gir kommunen råd om å omarbeide denne bestemmelsen : Vurdere omfang av SB7, jfr. våre merknader over : Her må det settes tall for omfang av utbygging. 5.6: Se merknad fra fylkeskonservatoren. Forholdet til kulturminner: Fylkeskonservatoren har følgende merknader: 1) Bestemmelsene 5.6: Bevaring kulturmiljø H570 ( 11-8 c) Det er positivt med eget temakart for kulturminner i tillegge til de avsatte hensyns- og bevaringssonene på arealkartet. Men i tillegg ber vi kommunen om å skrive alle områdene som er markert på kartet som kulturmiljø bevaring også her i bestemmelsene. 2) Vi ber kommunen om å inkludere følgende områder: a. Hele område rundt Austre, Kjøpsøy, Korshabn Revøy (H-570). b. Hausvik område (H-570 krigsminne) c. Hele Børøy (H-570). d. Austad (H-570 og H-730). e. Grønndokka, gnr 167, bnr 8 er fredet (H-730). f. Lyngdal kirke og kirkegård (H-570, H-730 og kirkeloven, jfr, rundskriv T- 3/2000). g. Hele Bringsjord område, dvs. begge sider av E39 samt mot elva (H- 730). h. Ytre Foss (H-750 og H-730). i. Gitlestad, gnr 249, bnr 3 (H-570). j. Hele område fra Kvås kirke i nord og Moi i sør, langs fv 43 (H-570 og H730). Fylkeskonservatoren kan gjerne delta på et felles møte med kommunen dersom det er behov for det. 10

11 Økonomiske konsekvenser Planen gir ingen økonomiske konsekvenser for fylkeskommunen. Kristiansand, 16. februar 2015 Regionalsjef Seksjonsleder, plan og miljø 11