Reguleringsplan for Kokkeplassen Øst - endelig behandling

Transkript

1 Saksprotokoll Reguleringsplan for Kokkeplassen Øst - endelig behandling Arkivsak-dok. 16/29340 Saksbehandler Gidske Houge Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /9 2 Bystyret /17 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for Kokkeplassen Øst med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Bystyret har behandlet saken i møte sak 18/17 Møtebehandling Saksordfører: Einar Krafft Myhren (SV) Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for Kokkeplassen Øst med plankart og bestemmelser datert , sist revidert side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Gidske Houge Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Reguleringsplan for Kokkeplassen Øst - endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven forslag til reguleringsplan for Kokkeplassen Øst med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg Vedlegg 1 Oversiktskart Vedlegg 2 Forslag til plankart Vedlegg 3 Forslag til bestemmelser Vedlegg 4 Planbeskrivelse Vedlegg 5 Illustrasjonsplan Vedlegg 6 Rapport Kulturhistorisk registrering Vedlegg 7 Rapport Kulturminner under vann Vedlegg 8 Rapport Naturmiljø Vedlegg 9 Rapport Støy Vedlegg 10 Notat Grunnforhold Vedlegg 11 Merknader til høringen Vedlegg 12 Frafall innsigelse fra Fylkeskommunen Bakgrunn Planforslaget er fremmet av Pollen Bygg & Eiendom på vegne av Øyvind Lyby Bakke og Birthe Engesland. Planområdet ligger på Kokkeplassen på Hisøya. Området avgrenses mot naboeiendommer i nord og i øst, mot Hølen og hovedhuset i vest og mot avkjøring ved fylkesveien i sør. Planområdet er på ca. 20 daa og omfatter både arealer på land og i vann. Planen legger til rette for etablering av en ny småbåthavn med inntil 120 plasser. Forslaget legger også til rette for etablering av næringsvirksomhet i form av bevertning i kombinasjon med landbruksdrift, samt ulike typer events. Tilhørende infrastruktur som bryggekant og parkering inngår også i planforslaget. Planforslaget er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Følgende er endret: Krysset ved fylkesveien er tatt ut av planforslaget. Vendehammer langs vannet er tatt ut av planforslaget. Byggegrenser i område p_l/n2 er justert og bestemmelser om høyder endret. Byggegrenser i område B2 er justert. Hensynssone mot p_l/n1 er økt og det er tatt inn bestemmelse om at det ikke tillates graving innenfor denne sonen. Byggeområdet er utvidet tilsvarende mot vest. Bestemmelser om høyder er endret. Område p_k1 er trukket inn 4 meter fra vest. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 9

3 Formål på småbåthavna er endret. Det er satt inn krav om sykkelparkering ved småbåthavna. Det er tatt inn bestemmelse om flomhøyder. Prosess Planarbeidet har pågått over lengre tid. Parallelt har det pågått andre prosesser med byggesak, regulering av naboeiendommen (His brygge) og kommunedelplan for His bydelssenter. Følgende avsnitt er skrevet for å gi oversikt over saksgangen. Planarbeidet ble startet opp 25. februar 2014 og varslet at det var planlagt småbåthavn med 120 båtplasser og tilhørende parkering, og det skulle ses nærmere på mulighetene for bolig og gårdsturisme/servering/events. Forslag til planprogram ble lagt ut på høring samtidig med oppstarten. Oppstartsmøtet ble holdt 27. februar. I høringsperioden kom det inn flere innspill, deriblant krav fra NVE om at grunnforhold måtte utredes grunnet fare for kvikkleire, samt krav fra fylkeskommunen og Norsk maritimt museum om arkeologiske undersøkelser. Planprogrammet ble fastsatt 5. november 2014 med tilleggskravet fra NVE. Første utkastet til reguleringsplan ble sendt kommunen 24. februar Dette var ikke en formell oversendelse, men det var ønske fra regulant med tilbakemeldinger. Det var da planlagt to boligblokker med fire boligetasjer over parkeringskjeller samt to områder med kombinerte byggeformål i tillegg til småbåthavna. Administrasjonen frarådet å gå videre med planer med boligblokker grunnet nærhet til den freda hovedbygningen. Parallelt med reguleringsplanen pågikk det arbeid med kommunedelplan for His bydelssenter. Reguleringsplanområdet ble i dette forslaget foreslått med de samme arealformålene som i kommuneplanens arealdel. Endringen bestod i en hensynssone kulturmiljø over store deler av området Kokkeplassen og en hensynssone naturmiljø over den gamle alleen. Ved behandling 26. august 2015 ble området Kokkeplassen tatt ut av planområdet for kommunedelplanen. Planforslaget ble formelt sendt over for behandling 18. mars De to boligblokkene var da redusert til en, og det var i de kombinerte byggeområdene nå ikke lenger åpnet for boliger. I forbindelse med innsending av forslag til reguleringsplan for His brygge, som også foreslo boligformål, ble det gitt tilbakemelding til begge regulantene om at trygg skolevei ikke var sikret, og at begge forslagene ut fra dette forholdet ville bli gitt en negativ innstilling fra rådmannen. Regulant på Kokkeplassen Øst ønsket etter å ta boligformålet ut av planforslaget. 22. desember 2016 mottok kommunen komplett planforslag der planbeskrivelsen med konsekvensutredning svarte på alle tema som ble listet i planprogrammet. Alle innspill fra oppstarten var også besvart. Administrasjonen vurderte da planforslaget som tilstrekkelig for politisk behandling. Det ble likevel gitt en anbefaling om å utvide planområdet slik at et gjennomført tiltak i området kom innenfor planavgrensningen og ble hjemlet gjennom reguleringsplanen. Planen ble førstegangsbehandlet 8. februar Planforslaget ble da lagt ut til offentlig ettersyn, men med krav om at kryssløsning måtte samordnes mot reguleringsplan for His brygge før vedtak. Etter høringen ble det kalt inn til et møte mellom regulantene på Kokkeplassen og His brygge, Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommune og administrasjonen i kommunen for å se på kryssløsninger. Det ble her enighet om at reguleringsplan for His brygge tegnet krysset og at reguleringsplanen for Kokkeplassen Øst ble avsluttet på toppen av alléen. Kommuneplanutvalget bifalt denne løsningen i møte 28. juni. Aust-Agder fylkeskommune fremmet innsigelse til planforslaget under det offentlige ettersynet. Innsigelsen er frafalt som følge av endringer som er foretatt. På grunn av omfanget av merknader som var kommet inn i høringsperioden, og uenighet mellom administrasjonen i kommunen og konsulent / forslagsstiller i hva som burde endres i planen, ble saken vurdert på nytt av kommuneplanutvalget 6. desember. Planens dokumenter er rettet i tråd med utfallet av saken. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 9

4 Innkomne merknader med kommentarer: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra til Det ble gitt utsatt høringsfrist til enkelte parter. Det kom inn 13 merknader fra offentlige myndigheter, velforening og naboer. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Viser til uttalelse i meldingsfasen. Mener det er uheldig at de to reguleringsplanene ikke er bedre samordnet seg i mellom, og sett i sammenheng med His bydelssenter. 2. Viser til at det legges opp til stor utbygging på His senter og båthavn og boliger i naboplanen. Mener området kunne bidra til bydelssenteret og omvendt, men at dette forutsetter bedre tilknytning mellom områdene. 3. Savner en bedre utredning av klima og energi. Mener det burde vært lagt opp til bedre og kortere gangforbindelser til His og parkeringsdekning burde vært vurdert. 4. Fylkesmannen vurderer at konsekvensutredningen er mangelfull. Det vises særlig til vurderingene knyttet til landbruksarealene. 5. Fylkesmannen mener det er uheldig å omdisponere dyrket mark. Det ønskes at det fremgår hvilke andre alternativer som er vurdert. 6. Det vises til fare for flom og at bestemmelsene må ha krav til plassering av bygninger. 1. Tas til orientering. Krav om felles planlegging ble vurdert i kommuneplanen, men ikke vedtatt. 2. Området er godt knyttet sammen med His bydelssenter via etablert sykkelfelt og fortau. Mot naboplanen er det eksisterende interne veier som knyttet områdene sammen. 3. Rådmannen er usikker på hva Fylkesmannen mener med denne merknaden. Det er allerede etablert gang- og sykkelforbindelser til bydelssenteret, og holdeplass ligger like ved området. I motsetning til boligene i reguleringsplanen for His brygge, er det ikke mulig å lage en raskere gangforbindelse ut fra de geografiske forholdene. Rådmannen mener heller ikke det er lagt opp til en høyere parkeringsdekning enn det som synes nødvendig. 4. Rådmannen er enig i at ikke alle tema i konsekvensutredningen er omtalt like utfyllende. Samtidig så skal omfanget av en konsekvensutredning tilpasses den enkelte planen. I dette tilfelle var det utslagsgivende kriteriet kulturmiljø, og ikke landbruksinteresser. Rådmannen mener at konsekvensene av reguleringsplanen kommer godt nok fram i saken. 5. Landbruksarealene i området er små og vurdert til klasse 3 i kommunens egen verdikartlegging. Eiendommen inneholder ikke udisponerte areal som ikke er dyrket mark. Alternativet ville da være en utfylling i vann som rådmannen mener ikke er ønskelig. 6. Det er tatt inn bestemmelse om minste kotehøyde 2,5 moh. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Kulturminnevern anbefaler at området K1 tas ut av planen og at funksjonen med adkomstbrygge lokaliseres innenfor areal avsatt i kommuneplanen. Dette da de mener at anlegget kommer for nærme den freda bygningen. 2. Fylkeskommunen fremmer innsigelse til område L/N2 da planforslaget legger opp til for stor utnytting av området. 3. Kulturminnevern anbefaler at området L/N1 trekkes lengre bort fra alléen da oppføring av bygg her kan få negative følger for kulturmiljøet. 4. Fylkeskommunen fremmer innsigelse til skissert kryssløsning ved fylkesveien da denne kan få negative følger for alléen. 5. Planavdelingen bemerker at planforslaget for His brygge og Kokkeplassen Øst burde vært bedre samordnet. Viser til at løsning for krysset er vist ulikt i de to planforslagene. 6. Det vises til at det er brukt feil formål på småbåthavn. 1. Innspillet ble vurdert av kommuneplanutvalget 6. desember. Flertallet i utvalget mente at forslagsstillers vurdering om å flytte anlegget fire meter inn ville være tilstrekkelig for at anlegget ikke ville virke uheldig inn på kulturminnet. 2. Planforslaget er endret etter innsigelsen. Innsigelsen er på denne bakgrunnen frafalt. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 9

5 3. Hensynssonen for alléen er økt og byggegrensen er justert slik at den kommer fem meter fra stammen på trærne. 4. Kryssløsning er tatt ut av planforslaget. Innsigelsen er på denne bakgrunnen frafalt. 5. Tas til orientering. Krav om felles planlegging ble vurdert i kommuneplanen, men ikke vedtatt. 6. Formål er endret. Aust-Agder fylkeskommune, arkeologi, e-post sendt Seksjon for kulturminnevern har ingen kjennskap til automatisk freda kulturminner i tiltaksområdet. Ønsker en bestemmelse om den generelle aktsomhetsplikten. Viser til at Norsk Maritimt Museum ikke har merknader til planforslaget. Tas til orientering. Generelle bestemmelser fra andre lovverk ønskes ikke tatt inn i bestemmelsene. Statens vegvesen, brev datert Vegvesenet minner om utredningskravet dersom en ønsker å utfordre byggegrensen langs fylkesveien på 50 meter. Det vises til planlagt vendehammer og parkering langs vannet og vegvesenet mener utredningsplikten ikke er fulgt. Det er knyttet stor usikkerhet til uttak av masser i dette området. Det forutsettes at vendehammer tas ut av forslaget da tiltaket er lite gjennomførbart. Det anbefales også å ta ut parkeringsplassene da en trolig må gå inn i ustabile masser. 2. Gjør oppmerksom på at reguleringsplanen ikke er av et slikt omfang at det utløser krav til etablering av nytt kryss og anbefaler derfor at dette tas ut av planforslaget. 1. Vendehammer er tatt ut av planforslaget. Forslagsstiller har meddelt at parkeringsplassene vil bli etablert på veien som allerede er utvidet. Det vil derfor ikke bli behov for å gå inn i skråningen. 2. Krysset er tatt ut av planforslaget. Kystverket, brev datert Mener det er uheldig å etablere bryggeanlegg ved siden av et badeområde da det kan gå utover sikkerheten til de badende. Innspillet ble vurdert av kommuneplanutvalget 6. desember. Flertallet i utvalget mente at dette ikke ville være problematisk. His nye vel, brev datert Velforeningen er positiv til næringsutviklingen i området i form av servering, festlokaler og brygger i nærområdet. 2. Viser til den fredede bygningen på området og at det tas hensyn til denne i planen. Er bekymret for planlagt bebyggelse nær huset og brygger i forkant. 3. Ønsker mer styring over «flytende marked». Er bekymret for om det kommer butikk eller marina. 4. Mener bryggeanlegget blir for stort. Det pekes særlig på negative virkninger for hovedbygningen og kulturmiljøet på Kokkeplassen. 5. Viser til at deler av anlegget allerede er etablert. Det er forvirrende for naboer og nærområdet. 6. Viser til at krysset ved Vesterveien må utformes slik at det blir en trafikksikker løsning for alle trafikanter. 1. Tas til orientering. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 9

6 2. Byggeområdet rett øst for hovedbygningen er redusert i størrelse. Bryggeanlegget i forkant er trukket fire meter inn. 3. Område K1 er vannareal og det tillates kun etablert flytebrygger i området. Det fjerner mulighetene for etablering av både butikk og marina, men åpner for boder og lignende. 4. Tas til orientering. Området er avsatt til småbåtanlegg i kommuneplanens arealdelen og således i tråd med overordna føringer. 5. Tas til orientering. 6. Krysset er tatt ut av planforslaget. Arendal båtsportklubb, brev datert Klubben har senere år arrangert NM Grand Prix i området og er avhengig av å kunne benytte planlagt adkomstbrygge. Viser til klubbens arbeid med å skape aktivitet og ungdomsarbeid. Tas til orientering. Anlegget er ikke tatt ut av planforslaget. Ragnar Paulsen og Signe-Judith Paulsen, Vesterveien 140, brev datert og Råder kommunen til å legge nøye føringer for planen. Kommer med flere eksempler på hendelser i området. Planforslaget gir etter rådmannens vurdering tilstrekkelig styring over området. Gerd Sofie Bakke, Vesterveien 130, brev datert Er nærmeste nabo til område B1, B2 og K1. Da flere av anleggende allerede er i bruk har de allerede erfaring med bråk fra gjester og båttrafikk. Nabo frykter konsekvensene av økt bruk med tanke på bråk, endret landskapsbilde og sjenerende oppførsel fra gjester. Det er ønske om å flytte planlagt adkomstbrygge innenfor området S1 eller sette klarer føringer for området. Fest og musikk i lokalene sjenerer ikke like mye, og det presiseres at de ikke ønsker å hindre næringsdrift. Det vises ellers til flere tidligere hendelser i området og stilles spørsmål om en bruksrett. Området K1 ble vurdert av kommuneplanutvalget 6. desember. Flertallet i utvalget mente at anlegget ikke ville medføre ulemper så store at det burde fjernes. Rådmannen påpeker at det kun tillates flytebrygger i området, noe som begrenser mulighetene for hva som kan etableres der. Innspillet tar ellers opp flere privatrettslige forhold som ikke har relevans for planforslaget. Freddy og Moy Maren Larsen, Vesterveien 124, brev datert Viser til at utforming av anlegget kan få stor betydning for deres eiendom og deres bruk av strand, brygge og vannbaserte aktiviteter. Har sett ulike tegninger og lurer på hvilken som er korrekt. Det vises til at det tidligere har vært tilfeller med oljesøl fra båter og at flere båtplasser fører til økt fare for forurensning. Larsen har også opplevd problemer med fremkommelighet pga. feilplasserte biler. Bryggenes plassering er ikke angitt i planen. Småbåtanlegg medfører fare for forurensning, og flere hendelser med oljesøl kan derfor forekomme. Parkering er regulert i planforslaget. Marit Elisabeth Lyby Bakke og Olaf Nordbø Bakke, Vesterveien 142, brev datert Er positiv til planforslaget. Tas til orientering. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 9

7 Bjørn og Wenche Bakke, Vesterveien 136, brev datert Er naboer til planområdet og driver tilsvarende bedrifter som ønskes i området Kokkeplassen Øst. Bjørn og Wenche Bakke er positiv til næringsutviklingen i området men ønsker like prosesser. Det vises til at flere av tiltakene i planen allerede er gjennomført. Det vises til den fredede bygningen på området og at det tas hensyn til denne i planen. Er skeptisk til planlagt bebyggelse nær huset og brygger i forkant. Er også skepsis for mulighetene for overnatting i området. Viser til opptegning av kryssløsningen ved Vesterveien i de to planforslagene. Byggeområdet rett øst for hovedbygningen er redusert i størrelse. Bryggeanlegget i forkant er trukket fire meter inn. I forhold til kulturmiljøet er det utforming av byggene som vil få størst innvirkning, og i mindre grad innholdet. Planforslaget setter klare bestemmelser om utforming og høyder for alle byggeområdene. Kryssløsningen er tatt ut av planforslaget. Arendal havn, brev datert Har ingen kommentarer til planforslaget. Tas til orientering. Østre Agder Brannvesen, e-post sendt Minner om branntekniske krav. Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen Planområdets landareal er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Planområdets sjøareal er avsatt til småbåthavn, og bruk og vern av sjø og vassdrag. Planforslaget er delvis i tråd med og delvis i strid med kommuneplanens arealdel og er derfor vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredning. På grunn av nærhet til Kokkeplassens hovedbygning som er fredet etter kulturminneloven er det satt krav til konsekvensutredning. Generelt om planen Flere av tiltakene som er foreslått i planen er allerede gjennomført. Noen er omsøkt, behandlet og godkjent, mens andre ikke er omsøkt eller godkjent. Det pågår for tiden arbeid ved byggesaksavdelingen med å gå gjennom de gjennomførte tiltakene i forhold til gitte tillatelser. Det er i den følgende vurderingen av planforslaget tatt utgangspunkt kun i de allerede godkjente tiltakene, mens oppførte og ikke godkjente tiltak er vurdert som om de ikke er gjennomført. Næring Det drives i dag flere virksomheter fra Kokkeplassen. Gjennom Kokkeplassen Mat og vinhus tilbys selskapslokaler fra 10 til 250 gjester. Det tilbys servering både innendørs og utendørs i telt. Kokkeplassen huser også bakketrading, festogbryllyp.no og Kokkeplassen brygge. I planforslaget er det foreslått to næringsområder forbeholdt bevertning, samt to kombinerte byggeområder næring/landbruk. I området B1 (bevertning) er det i dag oppført en bygning. Bygningen er godkjent som en traktorgarasje, noe som var vurdert å være i tråd med LNF-formålet. Det er her gitt en dispensasjon fra plankravet knyttet til 100-metersbeltet mot vassdrag. Bygningen med innredning bærer preg av å være noe annet enn en tradisjonell traktorgarasje. Det drives også utleie til selskaper i bygningen. Det er søkt om bruksendring av bygget men søknaden er stilt i bero i påvente av reguleringsplanen. Planforslaget åpner for en noe økt utnyttelse (90 % BYA) men det er ikke plass til utvidelse i bredden slik at en eventuell utvidelse av dagens bygg må tas i bakkant. Dokumentnr.: 16/ side 6 av 9

8 Høyden av eksisterende bygning er ifølge søknaden 8,5 meter over terreng. Planforslaget åpner for bebyggelse opp til kote + 11,5 moh. I forlengelse av B1 er det tatt inn et område B2. Det er her ikke åpnet for like høy utnyttelse som i område B1. Byggegrense begrenser hvor det kan bygges og høyden trappes ned fra kote 11,5 i B1 til kote 5,0 i B2. I området L/N2, mellom traktorgarasjen og hovedbygningen, ligger det i dag en platting. Her rigges det til telt for utleie til selskaper. Plattingen er ikke omsøkt. Den ligger i LNF-område og i 100- metersbeltet til vassdrag og er derfor avhengig av dispensasjon. Planbeskrivelsen skisserer muligheter for et bygg med humledyrking til ølproduksjon, cider-produksjon fra gårdens egen eplehage og servering. Høringsforslaget åpnet for en større utbygging her, men dette ble møtt med en innsigelse fra fylkeskommunen. Etter endringer er innsigelsen frafalt. Byggegrenser begrenser muligheter for å sette opp nybygg mot hovedbygningen. Utnyttelsesgraden er senket fra 70 % til 40 %. Mønekote for hovedbygget er satt til 9,5 meter, men med kotehøyde 5,5 meter på mellombygget mot B1. Området L/N1 ligger i linje bak hovedbygningen. Her åpner planforslaget for et kombinert byggeområde med muligheter for verksted, lager og overnatting. Høyden er satt til kote 15. På grunn av skrånende terreng vil byggets høyde variere. I tilknytning næringsdelen er det regulert en allerede opparbeidet parkeringsplass. I tillegg foreslås et annet mindre område til parkering. På disse to parkeringsplassene skal det være fiberduk og grusdekke for å muliggjøre tilbakeføring til jordbruksareal. Småbåtanlegg Det ligger i dag flere utriggere i området. Noe av anlegget ble godkjent i 2015 gjennom en midlertidig dispensasjon og tatt i bruk. Andre deler av anlegget er ikke omsøkt. Planforslaget definerer to områder med brygger. Det ene omfatter i sin helhet området avsatt til småbåtanlegg i kommuneplanens arealdel, et område som strekker seg rundt 125 meter langs land og stikker på det meste 60 meter ut i Hølen. Reguleringsplanen åpner her for inntil 120 båtplasser. I kommunedelplanen for småbåthavner skisseres det rundt 70 plasser. Den store økningen er ikke nærmere begrunnet i planforslaget. Nærmere hovedbygningen åpner planen for en brygge til kombinert bruk. Her kan etableres båtutleie og næringsvirksomhet i form av detaljhandel og servering. I tillegg skal området fungere som adkomst til område B1. Det skal ikke etableres permanente båtplasser i dette området. Dette området er ikke i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Langs vannet har det tidligere blitt søkt om og gitt tillatelse til heving av veien. I dag ligger derfor strandlinjen lenger ut enn grunnkartet viser. Det er usikkert om gjennomføringen har blitt gjort i tråd med tillatelsen, blant annet er det noe usikkerhet knyttet til muren langs vannkanten og hvor langt nordover arbeidet har blitt foretatt. Planforslaget hjemler det som har blitt gjennomført, og det planlegges ikke noen ytterligere utvidelse i vannet. Langs strandlinjen planlegges det noen parkeringsplasser og sykkelparkering. Det åpnes også for en mindre vaktbu i forbindelse med småbåtanlegget. Kulturminner, kulturmiljø og landskapsvirkninger Det er ikke registrert freda kulturminner eller SEFRAK registrerte bygninger innenfor planområdet. Grensende inntil planområdet ligger et fredet bygg, Kokkeplassen (Marienlund). Det er gjennom planarbeidet påpekt både fra kommunen, fylkeskommunen og Fylkesmannen sin side at planforslaget må ta hensyn til dette. Det vises da særlig til landskapshensyn. Videre er det vist til viktigheten av å bevare hageanlegget som er knyttet til hovedbygningen. Selv om dette anlegget ikke er fredet etter kulturminneloven er det knyttet mye kulturhistorie til dette, og det er derfor viktig å ivareta området som en helhet. Planforslaget har basert seg i stor grad på ideen om vern gjennom bruk. Grunneier ønsker å åpne opp kulturminnet slik at flere kan få oppleve området. Rådmannen er positiv til dette, samtidig som en klart ser behovet for klare rammer og føringer når det skal bygges så nært en fredet bygning. Dokumentnr.: 16/ side 7 av 9

9 Traktorgarasjen i området B1 er allerede godkjent. Rådmannen kan ikke se at en endring av bruken vil få negative konsekvenser for ivaretakelse av kulturminnet. En mulig utvidelse i bakkant synes mindre problematisk. Området B2 gir muligheter for utvidelse av serveringsstedet i retning bort fra hovedbygningen. Et nytt bygg med avtrappende høyde synes akseptabelt med tanke på at det i denne retningen også ligger annet bolighus og garasje. Utbygging i område L/N2 er vurdert av fylkeskommunen under høringen. Planforslaget er revidert og redusert i forhold til høringsforslaget. Området L/N1 ligger lenger bak hovedbygningen. Området ligger som LNF-område i kommuneplanen, og det kan derfor føres opp landbruksbygg i området uten dispensasjon. Planforslaget åpner for at en i tillegg kan legge til rette for overnatting. Byggegrensa er satt slik at en kommer utenfor 100-metersbeltet mot vassdrag. Mot alleen er det tatt inn en hensynssone som skal ivareta trærne. Denne er økt i bredde etter merknader på høringen. For småbåtanlegget er det i planbeskrivelsen vist til at det kun vil være aktuelt med mindre båter i området, da en ikke kommer inn med seilbåter under de to broene (Vippa og Strømmen). Det er ikke gjort noen grundig vurdering av «smertegrensen» på antall båter som anlegget kan åpne for. Sør for småbåtanlegget i retning mot hovedbygningen åpner planforslaget for en ekstra brygge til kombinert bruk. Det er ikke planlagt permanente båtplasser her. Konsekvensene vil med dette kunne sees på som små, selv om Rådmannen mener det er uheldig at bryggeanleggene strekkes mot Kokkeplassen og ikke holdes innenfor området avsatt i kommuneplanens arealdel. Parkeringsplassene er delt opp i fire, slik at inngrepet spres noe. Den største parkeringsplassen vil bli liggende bak foreslått bebyggelse. De landskapsmessige konsekvensene vurderes som små. Plassen er i dag gruset ferdig og kan vurderes til å være i tråd med LNF-formålet. De andre plassene vil bli liggende langs veien ut ved småbåtanlegget. Alleen Alleen er avsatt med hensynssone bevaring kulturmiljø. Retningslinjen knyttet til hensynssone sier at trærne skal bevares. Kulturminnevernseksjonen hos fylkeskommunen har kommentert at de ikke ønsker bebyggelse for nær alléen. På denne bakgrunn er hensynssonen utvidet slik at byggegrensen er satt fem meter fra stammen. Det er også satt bestemmelser om at det ikke tillates graving innenfor hensynssone. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er i forbindelse med planarbeidet utarbeidet en rapport om naturmiljø. Denne viser at for naturmiljøet har området på land liten verdi og området i vann liten/middels verdi. Småbåtanlegget og tilhørende endring av strandlinjen vil være av middels negativt omfang på land grunnet tap av et lite belte med svartorskog og lite-middels negativt omfang i vann. Konsekvensvurderingen konkluderer etter dette med at naturmiljøet på land vil få ubetydelig konsekvens og naturmiljøet i vann vil få liten negativ konsekvens. Planbeskrivelsen har en god vurdering i forhold til naturmangfoldsloven. Friluftsliv Området er i dag lite brukt av allmennheten. Området er delvis utbygd og består ellers av jorder, hager og annet privatisert areal som ikke er tilgjengelig. Universell utforming Det er ikke stilt egne krav i reguleringsplanen slik at teknisk forskrift styrer grad av tilrettelegging. Landbruk Planforslaget innebærer en omdisponering av et område som er vurdert som lokalt viktig. Her er det allerede etablert parkeringsplass og platting. Landbruksrådgiver har ikke motsatt seg endringen, og har pekt på at området ligger inneklemt. Støy Området grenser til Vesterveien i øst. Da det var planlagt boliger i området er det utarbeidet en støyrapport som viser fylkesveien sin påvirkning på området. Det er tatt hensyn til støy i bestemmelsene for de berørte byggeområdene. Dokumentnr.: 16/ side 8 av 9

10 Klima, energi og sosial infrastruktur: Kollektiv: Området ligger rett ved fylkesveien som er godt frekventert av busser. Det satses også betydelig på utvikling langs denne veien og det er dermed grunn til å tro at frekvensen vil økes. Det ligger busstopp rett ved avkjørselen. Sykkel og gange: Langs fylkesveien er det sykkelfelt og fortau. Fra området til His bydelssenter er det gangavstand, ca. 500 meter. Fra området til Arendal sentrum er ca. 3,5 km. Parkering: Det legges opp til totalt 46 parkeringsplasser i området. Disse skal kunne benyttes til både småbåtanlegget og næringsvirksomheten. For båthavna er det satt krav til en minstedekning på 25 %. I tillegg er det satt av et område for sykkelparkering ved båthavna. Teknisk infrastruktur Beredskap: Det er tilstrekkelig trykk i vannledning i Vesterveien men i løpet ned til Kokkeplassen er det ikke like mye vann. Det går ikke frem av planbeskrivelsen om det er behov for endringer på dagens ledningsnett. Dette må da løses i de kommende tekniske planene. Flomhøyde: Det er satt krav om at minstekote på bygg skal være 2,5 meter. Adkomstvei: Det planlegges ingen endringer av dagens adkomstvei til området. Renovasjon: Det er ikke regulert inn egne renovasjonsområder. Småbåthavna vil legges opp slik at hver bruker tar med seg søpla hjem. Næringsvirksomhetene har egne løsninger. Risiko- og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalyse følger planforslaget. Etter krav fra NVE er også utført en undersøkelse av grunnforholdene i området. Notatet ligger vedlagt planforslaget. Konklusjon Rådmannen anbefaler at revidert planforslaget vedtas. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det planlegges ingen offentlige anlegg og planforslaget innebærer derfor ingen økte kostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 8. januar Dokumentnr.: 16/ side 9 av 9