MERKNAD TIL PLANFORSLAG TIL RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - GNR. 119, BNR. 51 I BERGEN DERES SAKSNUMMER:

Transkript

1 Notat Til: Byrådsavdeling. for Miljø og Byutvikling Fra: Advokatfirma Harris v/advokat Henrik Lande Dato: 21. desember 2017 Saknr.: MERKNAD TIL PLANFORSLAG TIL RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - GNR. 119, BNR. 51 I BERGEN DERES SAKSNUMMER: INNLEDNING OG OPPSUMMERING Vi viser til Byrådssak 2017/ og inngir med dette merknad på vegne av Skeielia Næringspark AS, eier av gnr. 119, bnr. 51 i Bergen. Eiendommen her treffer meget godt på de kriteriene som er lagt til grunn for fortetting av fagetaten. Det er gangavstand til barneskole, gangavstand til bydelssenter og bybane, og gangavstand til busstopp (frekvens 10 min eller bedre). Naboeiendommene er i forslag til KPA lagt ut til fortettingssone 3, mens hele bnr. 51 er foreslått til sone 4. Vi vil i det følgende redegjøre for hvorfor denne eiendommen bør legges ut til fortettingssone 3 i samsvar med kommunens overordnede strategi. 2 KORT OM EIENDOMMEN: Vi viser til Byrådssak 2017/ og inngir med dette merknad på vegne av Skeielia Næringspark AS, eier av gnr. 119, bnr. 51 i Bergen. Eiendommen er lokalisert sentralt i Fana, mellom boligområder i øst, nord og vest, og grensende mot Rådalen miljøpark i sør: / harris.no Side 1 av 21

2 Eiendommens beliggenhet med nærhet til infrastruktur og flotte utsiktsforhold gjør at den bør benyttes til fortetting i samsvar med kommunens strategi: / harris.no Side 2 av 21

3 Eiendommen er i gjeldede KPA utlagt til bebyggelse og anlegg blandet, på samme måte som boligfeltene den grenser inn til: Eiendommen benyttes i dag hovedsakelig til næring, og en rekke virksomheter har midlertidige bygg/anlegg stående på tomten / harris.no Side 3 av 21

4 Mot øst er det en boligeiendom, Råtræet 58 (rød sirkel), barndomshjemmet til innehaver av Skeielia Næringspark AS, Kjetil Raa: / harris.no Side 4 av 21

5 Det er gangavstand til bydelssenter Lagunen med tilgang til bybane: / harris.no Side 5 av 21

6 Det er bussavganger hyppigere enn hvert 10. minutt fra Skeie skole like ved: / harris.no Side 6 av 21

7 Det er god kjørevegtilkomst til Fanavegen via Skeievegen-Hordnesvegen i sør, og mot Lagunen og Flyplassvegen via Grimseidvegen i nord. Det blir om få år meget kort veg til ny E39 Svegatjørn-Rådal under bygging / harris.no Side 7 av 21

8 Skeie barneskole (rød sirkel) er lokalisert like nord for vår klients eiendom (markert med gult): / harris.no Side 8 av 21

9 Råtun barnehage er i gangavstand til eiendommen: / harris.no Side 9 av 21

10 Det er kort vei til attraktive natur/rekreasjonsområder i Hordnesskogen like ved, og flotte idrettsanlegg ved Fana Stadion, Fana Golfklubb og Bjarghallen like ved / harris.no Side 10 av 21

11 Melkeviken badeplass er i gangavstand: / harris.no Side 11 av 21

12 3 FORSLAG TIL NY KPA: Eiendommen er foreslått utlagt til Byggesone 4 øvrig byggesone, jf. bestemmelsene til ny KPA 26.5: Den sørligste del er båndlagt til sone H740 for elforsyning / harris.no Side 12 av 21

13 I sør er det også markert rød støysone H210 på grunn av lokaliseringen til Fana Skytterlag (rød støysone synes på kommunens digitale kart å være omtrent sør for vår markerte stripe i rødt): Nord for den røde linjen er eiendommen markert med støysone gul på grunn av støy fra Fana Skytterlag. I forslag til ny KPA 22 er det vist til retningslinje T1442/2016. I retningslinjen pkt fremgår det om gul støysone: «Gul sone er en vurderingssone, hvor bebyggelse med støyfølsom bruksformål kan / harris.no Side 13 av 21

14 oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.» Det må således avklares i en eventuell byggesøknad hvorvidt eiendommen har tilfredsstillende støyforhold i henhold til retningslinjen, noe det er all grunn til å anta at den har. Støyen fra skytterlaget er begrenset her, og er ikke til hinder for boligfeltene rundt vår klients eiendom. Det synes fullt mulig å finne gode løsninger som skjermer her. I sør og midt på eiendommen er det markert faresone H390 forurensning, som inntegnet med røde striper innenfor sirkelen over. Dette gjelder faresone fra Biogassanlegg i Rådalen. Fra rapporten Luktrisikovurdering Bergen Biogassanlegg, av mai 2017 hitsettes fra konklusjonen: Som det fremgår vil det i et worst case scenario kunne komme utslipp som gir korttidseksponering som vil kunne oppleves om plagsomt, men ikke farlig. Det fremgår at det er fullt mulig å iverksette tiltak som gjør at faren for utslipp er liten / harris.no Side 14 av 21

15 Deler av boligfeltet mot øst er innenfor denne sonen slik det fremgår av kartet over, men utslippsproblematikken er så liten at nærheten til biogassanleget ikke bør regnes som en hindring for utbygging her. Utslippsfaren må også antas å bli enda mer redusert i fremtiden etter hvert som tiltak iverksettes. 4 PÅGÅENDE REGULERINGSARBEID RÅDALEN MILJØPARK Tiltakshavere NCC Roads, BIR, Ragn-Sells, FSG og Bergen kommune arbeider p.t. med å ferdigstille planprogram for foreslått detaljreguleringsplan Rådalen miljøpark, gnr. 119, bnr. 985 m.fl. Arbeidet startet opp i juni 2017, og er således i en tidlig fase. Formålet er å legge til rette for videre næringsutvikling lokalt. Sikringssonen i ytterkant av planforslaget synes foreslått å dekke den søndre del av vår klients eiendom (markert med rødt), jf. innspill planverksted: / harris.no Side 15 av 21

16 102082/ harris.no Side 16 av 21

17 Foreløpig plangrense er inntegnet slik (vår klients eiendom markert med rødt): Som påvist ovenfor under gjennomgangen av forslag til ny KPA, er den sørlige del av eiendommen i alle tilfelle dekket av sikringssone. Vi antar derfor at reguleringsplanforslaget ikke vil påvirke utnyttelsesmulighetene for gnr. 119, bnr. 51, da det sørligste området uansett ikke er egnet til boligformål. Det er likevel viktig at den endelige reguleringsplangrensen ikke går lenger nord enn nødvendig slik at mest mulig av boligbyggingspotensialet på bnr. 51 bevares. 5 EIENDOMMEN BØR LEGGES UT TIL BOLIGOMRÅDE I NY KPA Eiendommen her treffer meget godt på de kriteriene som er lagt til grunn for utbygging av fagetaten. Vi viser til Byrådssak 2017/ , vedlegg G, fagetatens gjennomgang av områder for fremtidig boligbebyggelse i KPA I vedlegget er kriterier for fremtidige boligområder vurdert i forhold til det overordnede tema om reduksjon av personbiltransport. Momentene som er vektlagt er: / harris.no Side 17 av 21

18 Gangavstand til barneskole Gangavstand til lokalsenter Gangavstand til bydelssenter Gangavstand til busstopp (frekvens 10 min eller bedre) Gnr. 119, bnr. 51 kommer meget godt ut på disse kriteriene, slik gjennomgangen ovenfor har vist. Kommunens strategi om fortetting nær bydelssentrene passer ut fra disse kriteriene meget godt på denne eiendommen. Særlig den nordre delen av eiendommen (ovenfor støysone rød) er velegnet til fortetting. Denne delen bør utvilsomt kunne utlegges til fortettingssone 3, jf. forslaget til KPA 26.4 Denne sonen er ment for områder som har forholdsvis sentral beliggenhet og god kollektivdekning, slik som eiendommen her. Det er vanskelig å se hvorfor denne delen av eiendommen skal behandles annerledes enn naboeiendommene i øst som er utlagt til sone 3. Det er her verdt å merke seg at denne delen ikke omfattes av faresonen for akutt forurensning, i motsetning til naboeiendommene i øst, som likevel er lagt ut til fortettingssone 3 i forslaget til ny KPA. Når det gjelder den midtre delen av bnr. 51 som er innenfor sirkelen som markerer faresone for akutt forurensning, men nord for rød støysone, tilsier hensynet til hensiktsmessig utvikling og likebehandling at også denne delen legges ut til fortettingssone 3, på samme måte som naboeiendommene i øst. 6 ADMINISTRASJONENS VURDERING AV BNR. 51 Ved epost av 10. august 2017 har rådgiver Malin Aasen ved plan- og bygningsetaten påpekt en del forhold ved eiendommen som etter administrasjonens vurdering gjør at det ikke er ønskelig å utvikle den til boligformål. Vi skal i det følgende gjennomgå disse forholdene, og påvise at vurderingen må nyanseres og revurderes for mesteparten av eiendommen. 6.1 Eiendommen er ikke aktuell som lokasjon for ny godsterminal Administrasjonen påpeker at eiendommen har vært foreslått som lokasjon for ny godsterminal. Dette har vært et av flere forslag til lokalisering. Denne problemstillingen oppfatter vi ikke lenger å være relevant i vurderingen av eiendommen, siden signalene fra Samferdselsdepartementet er tydelige på at det ikke vil bli truffet noen beslutning om lokalisering av ny godsterminal, i alle fall ikke i perioden frem til Ny godsterminal i Bergen er således ikke inntatt i Nasjonal transportplan I stedet er det besluttet å oppgradere Nygårdstangen, jf. NTP, side 196. Det er da usikkert om det overhodet vil bli bygget ny godsterminal i Bergen utenfor Nygårdstangen / harris.no Side 18 av 21

19 Siden det i alle tilfelle ikke i overskuelig fremtid vil bli vedtatt utbygging av ny godsterminal i Bergen, er det ikke grunnlag eller rimelig å båndlegge bnr. 51 til dette formålet ved å unnlate å legge den ut til fortettingssone 3. Vi minner her om Byrådsnotat av 2. oktober 2017, hvor byråden uttaler: «Byråden viser i denne sammenheng til at fagetatens anbefaling om å ta områder som i KPA 2010 er avsatt til fremtidig boligutbygging, «B-områder2», ut av plankartet fordi de gir bilbasert utbygging, kan være krevende. Forslaget framstår som et nødvendig grep for å følge opp føringer i KPS, Strategisk temakart (bystyresak 23/17) og for å nå Grønn strategis mål om 10 % reduksjon av personbiltrafikk i 2020 og 20 % reduksjon av personbiltrafikk i Det framstår ikke som realistisk at kommunen vil få utviklet disse områdene. Kollektivstrategien går ut på å oppruste og bygge opp under eksisterende kollektivtraseer. Dette forsterkes av at Statlige retningslinjer for samordnet bolig-, arealog transportplanlegging og Nasjonale forventninger til arealplanlegging gir føringer om en mer restriktiv arealbruk for å redusere transportbehov. Samtidig er Byvekstavtalen inngått under en klar forventning om at kommunen ivaretar slike føringer i sin arealplanlegging, selv om avtalen ikke angir konkrete løsninger. Det bemerkes for øvrig at kommunen ikke har anledning til å anvende arealformål bebyggelse og anlegg, samtidig som området «fryses» for videre utvikling, dersom rekkefølgekrav ikke er realistiske, og det er heller ikke hjemmel til å båndlegge arealet med hensynssone på dette grunnlag.» Det er vanskelig å se at byrådets argumentasjon for ikke å innta de såkalte B-områdene i ny KPA kan harmonere med at en mulighet for lokalisering av godsterminal i Rådalen som nå fremstår som hypotetisk skal brukes som argument for å nekte fortetting av enn eiendom som ellers er egnet for dette. 6.2 Mulighet for noe forurensning i deler av grunnen hindrer ikke fortetting I nevnte epost uttales det uten nærmere begrunnelse/dokumentasjon at forurensning i grunn er sannsynlig. Det er usikkert hvilket grunnlag denne uttalelsen bygger på, eller hvilke deler av eiendommen det siktes til. Det kan selvsagt ikke utelukkes at det kan være noe forurensning i deler av de masser som er på eiendommen, men det er ikke holdepunkt for å anta at det dreier seg om så alvorlige problemer at utbygging ikke kan skje. Det er således en rekke virksomheter som med dagens grunnforhold holder til på eiendommen. Grunneier forutsetter likevel at det skal foretas masseutskifting ved utbygging til bolig. Dette er ifølge grunneier fullt mulig å gjøre på en god og sikker måte. Det er ellers ikke uvanlig i Bergen sentrum at det settes som vilkår for igangsettingstillatelse under byggesaksbehandlingen til bolig at forurensede masser i grunnen må behandles/deponeres på trygg måte. Undertegnede er derimot ikke kjent med at utbygging i sentrum nektes med den begrunnelse at masseutskifting er nødvendig. Det er normalt bare et spørsmål om kostnader for utbygger, med mindre det er tale om helt spesielle forhold. Det har vi ikke dokumentasjon for, eller grunnlag for å anta her. For å gjøre masseutskifting økonomisk forsvarlig må den delen av eiendommen som skal bygges ut fortettes med en utnyttingsgrad som samsvarer med byggesone 3. For å kunne / harris.no Side 19 av 21

20 realisere denne eiendommen som fortettingsområde i samsvar med kommunens strategi er man således avhengig av at den utlegges til sone 3. Eventuell grad av forurensning, og hvilke deler av eiendommer hvor undersøkelser viser at masseutskifting er nødvendig vil selvsagt bli kartlagt under byggesaksbehandlingen. En udokumentert påstand om mulighet for forurensning i grunn bør derfor ikke forhindre at eiendommen legges ut til sone 3 for en hensiktsmessig fortetting av området. 6.3 Støyforhold er tilfredsstillende på mesteparten av eiendommen Administrasjonen viser generelt til støyproblematikk, uten at det nyanseres mellom ulike deler av eiendommen. Som påvist ovenfor er det kun den sørligste delen som er inntatt i sone rød. Alt ovenfor denne har akseptabelt støynivå, og i det minste på linje med naboeiendommene i øst som er utlagt til fortettingssone 3. Gjennomgangen ovenfor viser at administrasjonens uttalelse på dette punkt er alt for generell, og kan ikke benyttes som begrunnelse for å hindre at mesteparten av en velegnet eiendom utnyttes til fortetting. 6.4 Biodieselanlegget Administrasjonen viser til at biodieseltanker skaper luktproblematikk. Heller ikke på dette punkt nyanseres det i forhold til ulike deler av eiendommen. Det påpekes heller ikke hvilket omfang luktproblematikken har, eller hvilke tiltak som kan iverksettes. Som påpekt ovenfor er boligområde i fortettingssone 3 øst for bnr. 51 innenfor forurensningssonen, uten at det har hindret disse eiendommene fra å bli utlagt til fortettingssone 3. Bnr. 51, derimot, er bare delvis dekket av denne sonen, men hele eiendommen er utlagt til sone 4 i forslag til KPA. Dette fremstår ikke som rimelig og hensiktsmessig, og kan under enhver omstendighet ikke begrunnes ut fra en begrenset fare for kortvarige luktutslipp fra biodieselanlegget som påvist ovenfor. 6.5 Oppsummering De forhold som kommunens administrasjon har påpekt i forhold til bnr. 51 kan verken enkeltvis eller samlet begrunne hvorfor ikke mesteparten av eiendommen skal kunne legges ut til fortettingssone 3. Det fremstår som urimelig i forhold til naboeiendom hvor fortettingssone tre er benyttet, og bidrar ikke til en hensiktsmessig fortetting av området i samsvar med kommunens overordnede strategi / harris.no Side 20 av 21

21 7 ILLUSTRASJON SKISSE SOM VISER MULIGHET FOR HENSIKTSMESSIG FORTETTING Vedlagt er skisse/mulighetsstudie som viser et eksempel på fortetting. Skissen er ment å vise hvilke muligheter for utvikling som er på denne eiendommen. Bilag 1: Tomtevurdering av Bark arkitekter/geir Brekke / harris.no Side 21 av 21