Saksframlegg. Saksb: Kenneth Ulen Arkiv: HEIGB 41/114 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kenneth Ulen Arkiv: HEIGB 41/114 13/ Dato: SNEKKERVEGEN 1. M.FL. - ENDRING AV RAMMETILLATELSE GNR. 41/114 M.FL. KLAGE FRA STATOIL Vedlegg: 1. A) Søknad om endring av gitt tillatelse, datert B) Vedlegg til søknad om endring, situasjonsplan datert Endring av gitt rammetillatelse. 3. Klage på vedtak fra Statoil Fuel & Retail Norge AS, datert Tillegg til klage fra Statoil Fuel & Retail Norge AS, datert Utsnitt fra reguleringsplanen for Skurva-Smestadmoen-Industrigata. Sammendrag: Det ble gitt rammetillatelse til nybygg forretning, 2 bygninger (bl.a. Bohus), den Vedtaket ble ikke påklaget. Et viktig tema i saksbehandlingen har vært atkomstforholdet over Statoil sin festede eiendom. Lillehammer kommune har fra starten av saken påpekt at felles atkomst til øvre del av næringsarealet over arealet til Statoil ikke synes å gi en god trafikkavvikling. Endring av rammetillatelse ble gitt Igangsettingstillatelse for utstikking, grunn og fundamenter som omfatter 1.byggetrinn som gjelder ca. halvpart av hovedbygg ble gitt også Endring av rammetillatelse er påklaget av Statoil Fuel & Retail Norge AS, hovedtrekket i klagen er at det ikke ønskes atkomst over Statoil sin eiendom. Bakgrunn: Det er i Planutvalgets behandling i møte bl.a. gitt vilkår om at øvre del av området skal vurderes på nytt. Dette gjelder felles trafikale løsninger for Dekkmann og Statoil bensinstasjon. Dette vedtaket er også fulgt opp som vilkår i rammetillatelse. I endringssøknad fra tiltakshaver av søkes det om at hovedatkomst til området skal skje fra Snekkervegen. Fakta: Det er i gjeldende reguleringsplan for Skurva-Smestadmoen-Industrigata innregulert tre atkomster til området/eiendommene.

2 Som oppfølging av tidligere behandling av saken foretok planutvalget befaring den , planutvalget ble også orientert om status i saken av bl.a mottatte innspill og skisseforslag. Saken ble drøftet i planutvalgsmøte etterpå, med følgende konklusjon: «Planutvalget anser ikke atkomst til Dekkmann over Statoils bensinstasjon for å være en god løsning. Partene oppfordres til videre dialog og administrasjonen fortsetter sitt arbeide for å finne en løsning». Lillehammer kommune, ved byggesak og planavdeling, har søkt å få til en samhandling med involverte parter i saken for å få en konstruktiv saksgang. I den forbindelse har Lillehammer kommune invitert til, og avholdt flere møter for å løse atkomstforholdet. Her har ansvarlig søker, tiltakshaver, Statoil og kommunens representanter deltatt. Det har ikke lyktes å få på plass en atkomstløsning som partene har blitt forent om. På grunn av endring av tiltaket og for å imøtekomme krav om bedre atkomst, søkes det om endring av rammetillatelsen den Denne endringen skjer ved at man imøtekommer vilkår gitt i Planutvalgets vedtak angående trafikale løsninger over Statoil sin eiendom, ved at hovedatkomst til området vil skje fra Snekkervegen. Veirett over Statoil på oversiden mot Gudbrandsdalsvegen skal forbli uendret. Trafikale forhold på øvre del av området skal vurderes i forbindelse med planer om endelig utbygging. Plangrunnlag: Området er kommuneplanens arealdel vedtatt avsatt til kombinert formål bolig/næring, og i reguleringsplanen for Skurva-Smedstadmoen-Industrigata, vedtatt regulert til næringsformål. Kommuneplanen arealdel gjelder foran reguleringsplanen der det er motstrid mellom arealbruksformål. I kommuneplanens arealdel stilles det krav om regulering innenfor områder avsatt til utbyggingsformål, herunder transformasjons- og fortettingsområder. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til kombinert formål bolig/næring med områdetype BN, transformasjons- og fortettingsområde. For områdetype BN gjelder Det er krav til at nye byggeprosjekter på mer enn 2000 m2 skal ha minst 10 % og maks 60 % av bruksarealet avsatt til boligformål. I kommuneplanens arealdel er transformasjons- og fortettingsområdene vist med hensynssoner. Iht. kommuneplanens arealdel 6.4 er det krav om felles planlegging og planløsning for disse områdene. Intensjonen med transformasjons- og fortettingsområdene er å legge til rette for et betydelig antall nye boliger i kombinasjon med næring. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal ivareta at dette skjer gjennom helhetlig planlegging. Prosjektet Byomforming Nord Byomforming Nord er et byomformingsprosjekt som har som mål å transformere dagens næringsarealer i Nordre Ål til et attraktivt bo- og arbeidsområde. Bakgrunnen for oppstart av arbeidet med en forstudie for prosjektet Byomforming Nord er føringer lagt i kommuneplanens arealdel. Prosjektet er grunnlaget for å kunne realisere en byutvikling mot nord. Forstudien skal føre fram til anbefalte byplangrep for utviklingen. Innholdet skal være konsentrert om den overordna strukturen, prinsipper for utvikling, grunnlag for saksbehandling som sikrer helhetsgrep, bokvalitet og næringsinteresser. Prosjektet forankres hos grunneiere og gårdeiere i området, samt andre utviklere, politikerne og etter hvert byenes befolkning for øvrig. Forstudien,

3 som vil foreligge ved utgangen av 2013, er ingen plan, men skal gi føringer for områdereguleringsplaner. Statusrapporten for byomformingsprosjektet ble utarbeidet og lagt fram for planutvalget i juni Det er gjennomført tematiske registreringer av planområdet. I samarbeid med grunneierne er det registrert arealbruk, og framtidig behov. Arbeidsgruppa for prosjektet har på grunnlag av registreringer, verkstedsamlinger og egne drøftinger utarbeidet forslag til prinsipper for videre analyse og diskusjon. Registreringen og prinsippene er presentert i form av skisser, beskrivelser og et opplegg for sjekklister. Forstudien skal gi grunnlag for saksbehandling av pågående prosjekter i byomformingsområdene. Siden forstudien og behandlingen av områdeplanen er forutsatt å vare over noe tid, er det svært viktig å etablere en saksbehandlingsmekanisme for prosjekter som er klare til å bli realisert/igangsatt. Saksbehandlingsrutiner Planutvalget fikk seg forelagt statusrapporten fra forstudien i møte med forslag til saksbehandlingsrutiner. Planutvalget vedtok føringer for saksbehandlingsrutiner av søknader i de ulike byomformingsområdene før eventuelle områdereguleringer er ferdige. Det omsøkte tiltaket omfattes av følgende saksbehandlingsrutine: Saksbehandlingen skal baseres på hovedprinsippene som er skissert i statusrapport for forstudien (juni 2013) og ventes stadfestet i sluttrapport (desember 2013). Dette skal sikre felles planløsning/byplangrep for delområdet. Det er en forutsetning at det gis dispensasjon fra kravet til felles plan. Planskisse/Sjekkliste/tematiske analyser skal brukes som grunnlag for dispensasjonsbehandling. Byggesøknader/rammesøknader behandles i tråd med hovedprinsippene. Innarbeides som del av eventuell områdereguleringsplan. Dispensasjon: Lovgrunnlag for dispensasjon fra planer er plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Før det eventuelt innvilges dispensasjon må saken sendes på høring til slik at naboer, regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt får mulighet til å uttale seg. Dispensasjon behandlet administrativt: Tiltaket innebærer søknad om dispensasjon fra følgende bestemmelser i «Reguleringsplan for Skurva Smestadmoen, i Lillehammer kommune», vedtatt Varemottak er plassert utenfor byggegrense mot Snekkerveien. Prosjekterte byggehøyder er høyere enn plankravet. Teknisk oppbygg på tak er større enn plankravet. Dispensasjon behandlet i Planutvalget: Tiltaket innebærer søknad om dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommuneplanens arealdel: om reguleringskrav om krav til boligandel i prosjektet.

4 6.4 om krav til felles planlegging og krav om boligandel i prosjektet. I kommuneplanens arealdel 1.11 er det bestemmelser om parkering. For nye større utbyggingsprosjekter kan kommunen kreve parkering under bakken. I det omsøkte prosjektet er det forutsatt at all parkering skal skje på bakkenivå. Søknad om dispensasjon og søknad om rammetillatelse ble sendt inn samtidig (mottatt i kommunen ). Tiltaket ble nabovarslet Det kom inn en merknad fra naboeiendom, Statoil. Merknaden gjaldt i hovedsak saksbehandlingsprosessen for søknaden og atkomsten over deres eiendom. Merknaden ble besvart av søker. Det ble ikke foretatt noen endringer i tiltaket. Planutvalget sin behandling: Planutvalget behandlet dispensasjon i møte Her ble det fattet følgende vedtak: Søknad datert om dispensasjon for utbygging av Snekkervegen 4 innvilges. Det gis dispensasjon fra følgende bestemmelser i kommuneplanens arealdel: om krav til regulering om krav til boligandel i prosjektet om krav til felles planlegging og krav til boligandel i prosjektet om krav til parkering under bakken. Dispensasjon ble innvilget med følgende vilkår: 1. Prinsippet om en urban utbyggingsstruktur mot gate tilstrebes imøtekommet i søknaden om rammetillatelse. Mot Industrigata innebærer dette tiltak som reparerer/fyller inn en byggelinje langs gata. Denne byggelinja må defineres nærmere i situasjonsplanen og godkjennes av kommunen. Tiltak kan for eksempel være at noe parkering legges under tak. Tiltakene må prosjekteres og omsøkes før igangsettingstillatelse gis, og gjennomføres før ferdigattest gis. I tillegg skal det tas hensyn til mulig grøntstruktur/vegetasjon/gangveg langs gata. 2. Øvre del av området skal vurderes på nytt. Dette gjelder felles trafikale løsninger for Dekkmann og Statoil bensinstasjon. Når det gjelder urban utbyggingsstruktur vurderes tilsvarende tiltak som i pkt. 1. mot Gudbrandsdalsvegen. Planutvalget ønsker status i neste møte. 3. Håndtering av overvann/fordrøyning må inngå i søknad om rammetillatelse. Klage: Klage datert fra Statoil Fuel & Retail Norge AS, vedrører følgende i tillatelsens pkt Hovedatkomst til området vil skje fra Snekkervegen. Her ønsker Statoil at hovedatkomst erstattes med: atkomst. Området er ikke definert i tillatelse og bes erstattet med eiendommene. Vil skje fra kan oppfattes som upresist og bes erstattes med: er fra. Statoil mener at setningen bør ha følgende formulering: Atkomst til eiendommene er fra Snekkervegen. Begrunnelse: Med foreslåtte endring unngås spørsmålet blir tatt opp igjen på et senere tidspunkt. 2. Veirett over Statoil på oversiden mot Gudbrandsdalsvegen skal forbli uendret. Statoil ber om at setningen strykes.

5 Begrunnelse: Dette er et privatrettslig forhold og vedrører ikke rammetillatelsen. Blir det stående kan tiltakshaver på et senere tidspunkt hevde at kommunen har tatt et standpunkt. Strider likeledes med vilkårene i områdeplanen for nordre Lillehammer hvor det fremgår at det skal legges til rette for utviklingsmuligheter for eiendommene i planområdet. 3. Trafikale forhold på øvre del av området skal vurderes i forbindelse med planer om endelig utbygging. Statoil ber om at setningen strykes. Begrunnelse: Setningen er uklar og det er derfor vanskelig å oppfatte meningen. Tiltakshaver er allerede gitt tillatelse til å oppføre omsøkte 2 bygninger. I brev av kommer Statoil Fuel & Retail Norge AS med presiseringer og tillegg til klage. Dette tillegget tar for seg det samme temaet, atkomsforhold over Statoil sin eiendom og at denne bør opphves. Statoil mener at: behovet for atkomst til utbyggingsområdet over Statoils festeeiendom ikke lenger vil være til stede under og etter utbyggingen av utbyggingsområdet, da det vil være to andre gode og naturlige atkomster lenger sørvest i Snekkervegen og man kan nå alle de planlagte næringene fra disse atkomstene. Statoil mener at denne atkomsten, over deres eiendom, vil begrense fremtidige muligheter for utvikling av eiendommen sin. Statoil informerer også om at de nå, på grunn av denne atkomsten/veiretten, vil se på muligheter for å få omregulert vegarealet over eiendommen til næringsareal. De har i den forbindelse tatt kontakt med aktører i området, som er i gang med reguleringsarbeid, for å utrede muligheten for å inkludere den regulerte atkomstveien i den større omreguleringsplanen som skal lages for området sørøst for Statoil sin eiendom. Vurdering: Statoil har påklaget punkt 2 andre og tredje avsnitt som lyder: Vilkår gitt i Planutvalgets vedtak angående trafikale løsninger over Statoil sin eiendom er løst på følgende måte: Hovedatkomst til området vil skje fra Snekkervegen. Veirett over Statoil på oversiden mot Gudbrandsdalsvegen skal forbli uendret. Trafikale forhold på øvre del av området skal vurderes i forbindelse med planer om endelig utbygging. Administrasjonen er av den oppfatning at tredje avsnitt gjengir bare planutvalgets dispensasjonsvedtak av Dette er ikke påklaget, klagefristen er utløpt, og kan da ikke påklages. Anmodningen fra Statoil om at tredje avsnitt tas ut kan derfor ikke tas til følge, jf. plan og bygninsloven 1-9 andre ledd. 1-9.Forholdet til forvaltningsloven og klage Forvaltningsloven gjelder med de særlige bestemmelser som er gitt i denne loven.

6 Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Administrasjonen har likevel valgt å behandle klagen fra Statoil, siden atkomstforholdet har vært et viktig tema i møter med parter i saken og i saksbehandlingen av dette tiltaket. Når det gjelder avsnittet som sier: Veirett over Statoil på oversiden mot Gudbrandsdalsvegen skal forbli uendret, så mener Statoil at med dette kan tolkes om at Lillehammer kommune har tatt et standpunkt. Det foreligger, i følge ansvarlig søker, en tinglyst atkomstrett over Statoil sin eiendom. Denne veiretten er, også etter at dette tiltaket er lagt frem for Statoil, nylig bekreftet, formalisert og tinglyst. Når det nevnes at veirett skal forbli uendret, er dette nevnt nettopp for at kommunen ikke har anledning til å «terminere» denne privatrettslige veiretten. Vi har med denne formuleringen valgt å ikke ta stilling til denne privatrettslige avtalen. Skal veiretten endres, er dette et forhold som må avklares mellom partene. Atkomstforholdet kan for øvrig, slik Statoil selv nevner i sin klage, løses ved at Statoil vil se på muligheter for å omregulere atkomsten. Dette kan gjøres i forbinelse med omreguleringsarbeidet som er i gang i området sørøst for Statoil sin eiendom. Konklusjon: Løsningen som er kommet på plass må ses på som et kompromiss for tiltakets offentligrettslige atkomst i henhold til reguleringsplan, i påvente av den mer helhetlige planleggingen av området som er i gang. Administrasjonen kan ikke se at vedtaket er en ulempe for Statoil, vi ser det mer som en løsning som taler i Statoil sin favør, siden det nå vil bli hovedatkomst fra Snekkervegen og ikke over Statoil sin festede eiendom. Selv om det er regulert atkomst og det foreligger veirett over eiendommen til Statoil, har kommunen godkjent søker sitt forslag om at hovedatkomst vil skje fra Snekkervegen, og fattet et vedtak som begrenser trafikken over eiendommen til Statoil. To alternative vedtak: Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan vedtaket utformes slik; 1. Klage i brev av og , fra Statoil Fuel & Retail Norge AS vedrørende adkomst over Statoils eiendom, tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen for videre behandling. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge, må planutvalget fatte vedtak om endring. 2. Klage i brev av og , fra Statoil Fuel & Retail Norge AS vedrørende adkomst over Statoils eiendom, tas til følge. Planutvalget fatter vedtak om endring. Tjenesteområdeleder legger saken fram uten forslag til

7 Vedtak: Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen Tjenesteområdeleder Kenneth Ulen Saksbehandler