Saksframlegg. Saksb: Jan Gunnar Nyfløt Arkiv: HEIGB 53/111 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Jan Gunnar Nyfløt Arkiv: HEIGB 53/111 13/ Dato: GJØRTLERVEGEN 12 GNR. 53 BNR TILLATELSE TIL DELING. KLAGE FRA NABOER VEDLEGG: 1) Utsnitt av kommunens kartverk som viser omsøkt tomt. 2) Søknad om fradeling. Situasjonsplan fra BoligPartner AS. 3) Merknad fra nabo Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14, ) Merknad fra nabo Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14, ) Klage fra nabo Anne Marie Rolstad v/harald Skurdal, Gjørtlervegen 16, ) Klage fra nabo Aud og Per Otto Humberset, Gjørtlervegen 20, ) Klage fra nabo Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14, ) Klage fra naboer Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14 og Per Otto Humberset, Gjørtlervegen 20, Anne Marie Rolstad, Gjørtlervegen 16, Anna og Martin Pedersen, Gjørtlervegen 15, Helga Marie Sørhagen og Erling Brenn, Gjørtlervegen 17, Jorund og Kjell Rønningen, Gjørtlervegen 19A, ) Klage fra naboer Knut B. Müller og Per Otto Humberseth, SAMMENDRAG: Det er søkt om fradeling av boligtomt fra eiendommen Gnr. 53 Bnr. 111, Gjørtlervegen 12. Tjenesteområde Plan og Miljø ga tillatelse til deling av eiendommen med brev av Naboer til Gjørtlervegen 12 har påklaget vedtaket. Administrasjonen legger saken frem for planutvalget uten forslag til vedtak. SAKSGANG: Lillehammer kommune mottok søknad om deling av eiendommen Gnr. 53 Bnr. 111, Gjørtlervegen 12 den Foreløpig svar ble sendt Søknaden ble fullstendig med mottakelse av: Søknad om deling av eiendom etter plan- og bygningslovens 20-1 bokstav m og Rekvisisjon av oppmålingsforretning etter Matrikkellova kap.3 og 7, på e-post den Vedlagt søknaden om deling er en illustrasjonsplan som viser mulig utnyttelse av tomtene etter deling. Det er i vårt vedtak ikke tatt hensyn til denne illustrasjonsplanen og planlagt bebyggelse da dette er søknadspliktige tiltak som skal behandles av byggesaksavdelingen. Vedtaket om tillatelse til fradeling er ene og alene basert på gjeldende reguleringsforhold og bestemmelser i kommuneplanens arealdel for perioden

2 vedrørende krav til størrelse ved fradeling av boligtomter og fortetting i eksisterende byggeområder. Tiltakshaver har blitt informert om at byggesøknaden legges i bero til søknad om fradeling er behandlet. Søkere og rekvirenter er hjemmelshaver Lykstad og Owren Eiendom AS. Omsøkt tiltak er nabovarslet og Lillehammer kommune mottok 2 merknader.: Med brev av ble det gitt tillatelse til fradeling. Vedtaket ble påklaget i brev fra 3 av naboene. Klagene er innkommet innen fristen og gis klageberettigelse i samsvar med forvaltningsloven 28. På bakgrunn av innkomne klager ble Lillehammer kommune informert om at tiltakshaver ville ta initiativ til et møte med de involverte naboer for om mulig å komme frem til en omforent løsning. Lillehammer kommune informerte i brev av om at klagebehandling ville bli lagt i bero i påvente av møtets utfall. Partene kom ikke til enighet i møtet og Lillehammer kommune mottok 2 nye klager. Plangrunnlag: Gjeldende planer er: Kommuneplanens arealdel for perioden Reguleringsplan for Kringsjå - Hammerseng - Øvre Smestad, stadfestet Kommuneplan for det sentrale byområdet (Byplan for Lillehammer.) I kommuneplan er eiendommen vist som areal for boligbebyggelse. I reguleringsplan for Kringsjå - Hammerseng - Øvre Smestad er omsøkt parsell regulert til boligformål. I byplanen for Lillehammer ligger eiendommen innenfor områdetype B: Småhusbebyggelse. I disse områdene er tillatt utnyttelse på inntil 25 % BYA med en bebyggelse på inntil 5.5m gesimshøyde og en mønehøyde på inntil 8,5m. BYA, betyr: Bebygd areal ("fotavtrykket" av bygningene pluss areal til vedtektsfestet parkering) i prosent av tomtearealet. Felles atkomst inngår ikke i tomtearealet. For områdetype Småhusbebyggelse gjelder 7 i bestemmelsene: 7.2 Bygningsplassering: Ny bebyggelse skal være frittliggende bygninger, som opprettholder karakteren i området. Dersom byggegrense ikke fremgår av evt. Reguleringsplan, skal nye hus følge opp byggeskikken i området mht. avstand fra gate og garasjeplassering.

3 Av bestemmelsene i kommuneplanens arealdel ( ) framgår det at ved deling av bebygde eneboligtomter, skal både gjenværende og ny tomt være på minimum 600 m 2. Tomtestørrelsen for eiendommer med tomannsboliger skal være på minimum 800 m 2. Videre skal det legges særlig vekt på tiltakets plassering på tomten, topografi, atkomstforhold, parkering, uterom samt til nærområdets bebyggelsesstruktur og områdekarakter. Eiendommen Gnr. 53 Bnr. 111: Eiendommen Gjørtlervegen 12 gnr. 53 bnr. 111, er i dag på brutto m 2, m 2 netto. Det er gitt rivingstillatelse på eiendommens nåværende bolig. Situasjonsplanen som følger søknaden om fradeling viser at det tas sikte på oppføring av en enebolig og en to-mannsbolig på separate eiendommer. Det er gitt tillatelse til fradeling av en tomt med nettoareal på minimum 600m 2, for oppføring av enebolig. Gjenværende eiendom blir på over 800 m 2. Adkomst: Det er søkt om adkomst fra Gjørtlervegen og over naboeiendommene Gnr. 53 Bnr. 2 og Gnr. 53 Bnr Erklæring om adkomstrett er utarbeidet. Det er satt som vilkår for fradeling at avtalen underskrives av berørte hjemmelshavere og returneres kommunen før avholdelse av oppmålingsforretning. Avtalen vil bli tinglyst samtidig med opprettelse av den nye eiendommen. Vann og avløp: Det ligger kommunale vann- og avløpsledninger i Gjørtlervegen. Det er utarbeidet erklæring som ivaretar den nye eiendommens rett til å ha privat VA-ledning liggende på avgivereiendommen. Nye opplysninger: Kommunen har etter delingsvedtaket blitt gjort oppmerksomme på at private VA-ledninger tilhørende Gjørtlervegen 14 og 16 krysser omsøkt parsell. Disse må ivaretas i form av tinglyst rett til vedlikehold og eventuell bestemmelse om at utbygger må legge om ledningene for egen regning dersom dette er nødvendig for realisering av byggeprosjekt. Det tillegges at parsellen som er godkjent fradelt vil kunne bebygges uten å komme i konflikt med ledningene. Oppsummering av klager: De deler av klagene som berører byggesaken fremstilles ikke i dette saksfremlegget. De deler av klagene som dreier seg om delingsvedtaket er oppsummert nedenfor: Klage fra nabo Anne Marie Rolstad v/harald Skurdal, Gjørtlervegen 16, datert Det bes primært om at delingsvedtaket omgjøres. Argumenter for synspunktet er tomtestørrelse på avgivereiendommen. Det henvises til et «båndlagt» område mot Gjørtlervegen (dette vil bli omtalt i kommunens kommentarer). - Sekundært ønskes utarbeidelse av ny erklæring vedrørende adkomstrett og private VA-ledninger, eksisterende og nye. Klage fra nabo Aud og Per Otto Humberset, Gjørtlervegen 20, datert Det bes om at delingsvedtaket omgjøres da de frykter at «bordet fanger» og at skissert bebyggelse/utnyttelse av tomtene ikke vil bli vurdert på et fritt grunnlag. - Det påpekes at maks utnyttelse av tomtene er et stilbrudd i området - Ny tomt får en lite hensiktsmessig utforming med tanke på bebyggelse

4 - Det vises til «båndlagt» område mot Gjørtlervegen og dets påvirkning på tomtestørrelse for avgivereindommen (dette vil bli omtalt i kommunens kommentarer). - Erklæring vedrørende adkomst og private VA-ledninger ønskes utvidet og omarbeidet Klage fra nabo Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14, datert Ny tomt blir kritisk liten og får en lite hensiktsmessig utforming med tanke på bebyggelse - Det vises til «båndlagt» område mot Gjørtlervegen og dets påvirkning på tomtestørrelse for avgivereindommen (dette vil bli omtalt i kommunens kommentarer). - Erklæring vedrørende adkomst og private VA-ledninger ønskes utvidet og omarbeidet Klage fra naboer Sigrid L. og Knut Brostrup Müller, Gjørtlervegen 14 og Per Otto Humberset, Gjørtlervegen 20, Anne Marie Rolstad, Gjørtlervegen 16, Anna og Martin Pedersen, Gjørtlervegen 15, Helga Marie Sørhagen og Erling Brenn, Gjørtlervegen 17, Jorund og Kjell Rønningen, Gjørtlervegen 19A, datert Ny tomt blir kritisk liten og får en lite hensiktsmessig utforming med tanke på bebyggelse - Fradeling og fortetting av dette omfang vil forringe bokvalitetetn i området - Naboene kan godta oppføring av en tomannsbolig på eiendommen, dersom den ikke deles. Klage fra naboer Knut B. Müller og Per Otto Humberseth, datert Deling og bebyggelse bryter med områdets stil og karakter. - Ny tomt blir kritisk liten og får en lite hensiktsmessig utforming med tanke på bebyggelse - Det er ikke tatt hensyn til at private VA-ledninger tilhørende Gjørtlervegen 14 og 16 krysser omsøkt parsell. - Areal til utvidelse av adkomstveg tas fra eiendommen Gnr. 53 Bnr Hvordan påvirker dette tomtestørrelsen/utnyttelsesgraden? - Det vises til «båndlagt» område mot Gjørtlervegen og dets påvirkning på tomtestørrelse for avgivereindommen (dette vil bli omtalt i kommunens kommentarer). VURDERING: Administrasjonen har vurderdert og kommenterer klagene tematisk. Ny tomt: Omsøkt tomt er regulert/avsatt til boligformål. I kommuneplanens arealdel for perioden står det i planbestemmelsene 1.5.2, 4. ledd, bokstav b): «For at deling av bebygde eneboligtomter skal kunne innvilges, skal både gjenværende og nye tomter være minimum 600 m 2. I enkelte områder kan kommunen etter skjønn godkjenne ned til 500 m 2». Videre skal det legges særlig vekt på tiltakets plassering på tomten, topografi, atkomstforhold, parkering, uterom samt til nærområdets bebyggelsesstruktur og områdekarakter. Etter administrasjonens skjønn kan tomta bebygges med en mindre enebolig innenfor de rammer som ligger i kommuneplanen og oppfyller dermed gjeldende kriterier for å gi tillatelse til fradeling. Det fremholdes i klagen at en utvidelse av adkomstveg inn til

5 omsøkt parsell skal skje på avgivereiendom og ny tomt. Dette reduserer ikke arealet som er regulert til boligformål, men felles adkomstveg skal trekkes ifra grunnlaget for BYA (beregning av totalt bebygd areal) og får således betydning for utnyttelse av tomtene. «Båndlagt» areal mot Gjørtlervegen: I forslagsstillers situasjonsplan som følger søknaden er det vist en byggegrense i en avstand på 6,7 meter mot Gjørtlervegen. Arealet mellom byggegrense og eiendommens tomtegrense mot Gjørtlervegen utgjør ca. 268 m 2, og det er dette som omtales som «båndlagt» areal i klagene. Byggelinjen på 6,7 meter i innsendt situasjonsplan er ment for å gi plass for eventuell framtidig gang- og sykkelveg slik som vist i reguleringsendringen for «gamle Hammerseng Pensjonatskole» (tilgrensende reguleringsplan). Gjeldende reguleringsplanen for Gnr. 53 Bnr. 111viser ingen byggegrense mot Gjørtlervegen. Det foreligger heller ingen planer for omregulering av området. Byggegrensen finnes ikke i gjeldende reguleringsplan og er dermed ikke juridisk bindende. Arealet er regulert til boligformål som en del av Gnr. 53 Bnr Disse forholdene har uansett ingen betydning for vårt vedtak om fradeling av en parsell på minimum 600 m 2 for oppføring av enebolig. Fortetting og tomteutnyttelse: Situasjonsplanen som følger delingssøknaden viser en tomt for enebolig og en for tomannsbolig. Ved å gi tillatelse til fradeling av tomt for enebolig innebærer ikke det samtidig tillatelse til å bebygge nabotomta med en to-mannsbolig. Tjenesteområde byggesak vil behandle byggesøknaden når delingen er gjennomført. Vår tillatelse sier at fra eiendommen Gnr. 53 Bnr. 111 kan det fradeles en tomt på minimum 600 m 2 for oppføring av en enebolig etter gjeldende bestemmelser. Det er tatt hensyn til at avgivereiendommen også lar seg bebygge etter fradeling. Utnyttelse av tomtene vil bli behandlet ved en fremtidig byggesøknad og er ikke tema for vedtaket om fradeling. Erklæring vedrørende adkomstrett og private vann- og avløpsledninger: Det er utarbeidet erklæring som ivaretar den nye eiendommens adkomstrett og rett til å ha private VA-ledninger liggende på avgivereiendommen Kommunen har etter delingsvedtaket blitt gjort oppmerksomme på at private VA-ledninger tilhørende Gjørtlervegen 14 og 16 krysser omsøkt parsell. Disse må ivaretas i form av tinglyst rett til vedlikehold og eventuell bestemmelse om at utbygger må legge om ledningene for egen regning dersom dette er nødvendig for realisering av fremtidig byggeprosjekt. Erklæring om adkomstrett ønskes utvidet til å omfatte alle eksisterende eiendommer som benytter vegen. Lillehammer kommune vil på bakgrunn av ovennevnte opplysninger utarbeide en ny erklæring vedrørende adkomstrett og private VA-ledninger. Det er satt som vilkår at slik erklæring må signeres av hjemmelshavere og returneres Lillehammer kommune før gjennomføring av fradelingen. KONKLUSJON: Tillatelse til fradeling er gitt i tråd med bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Klagene inneholder ikke noen nye momenter.

6 Det foreligger to alternativer. Ønsker planutvalget ikke å ta klagene til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klager fra naboer på vedtak datert vedrørende søknad om fradeling fra gnr 53/111, Gjørtlervegen 12 anbefales ikke imøtekommet. Vedtak datert opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Ønsker planutvalget å ta klagene til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klager fra naboer på vedtak datert vedrørende søknad om fradeling fra gnr 53/111, Gjørtlervegen 12 imøtekommes. 2. Vedtak datert oppheves. Tjenesteområdetleder legger saken fram uten forslag til vedtak. Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Rådgiver Jan Gunnar Nyfløt Teamleder Kart og Oppmåling