DISPENSASJON jf. pbl. 19-2, OG GODKJENNING AV PLASSERING, jf. pbl ledd

Transkript

1 Kvernaas Arkitekter AS v/ Helene Hylseth Postboks KOLBOTN Arkiv: GNR 35/163 Saksnr.: 16/ Vedtak: UMP 308/16 Saksbeh.: SGRA Dato: DISPENSASJON jf. pbl. 19-2, OG GODKJENNING AV PLASSERING, jf. pbl ledd etter plan- og bygningsloven (pbl.) av 27. juni 2008 nr. 71 SAKSOPPLYSNINGER Gjelder: Uthus - nybygg Adresse byggested: Svartskogveien 11C Tiltakshaver: Finn Kjellid Søknad mottatt: Søknad komplett: Eiendommen er nå regulert til boligformål i felt B1 i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten, stadfestet I dette feltet tillates det eneboliger og eneboliger med sekundærleilighet. Eiendommen ligger innenfor området der statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er gjort gjeldende. Det foreligger dokumentasjon for nabovarsling i henhold til pbl. 21-3, se nærmere omtale under byggesakskontorets vurdering nedenfor. Tomtens bruttoareal er 1344 m2, 40 m2 er regulert til vei, i tillegg vil 16,9 m2 av tomtens boligareal bli overført til nabotomten når makeskiftet er gjennomført. I dette vedtaket legges det derfor til grunn at tomtens nettoareal er 1287,1 m2. Tillatt grad av utnytting på eiendommen er oppgitt til 17,8 %-BYA. Boligens gesims- og mønehøyde er da oppgitt til hhv. 8,1 og 7,3 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt BYA for eiendommen blir 229,1 m2, tomtens totale BYA etter tiltaket er oppgitt til 228 m2, inkludert dobbeltgarasje og ekstra parkeringsplass på terreng for sekundærleilighet. Maks tillatt areal for uthus og parkeringsanlegg på eiendommer med sekundærleilighet er 75 m2, jf. reguleringsplanen 6.3. Dette vil være fult utnyttet etter gjennomføringen av tiltaket. Søker opplyser at tiltaket ikke skal brukes til beboelse, og for øvrig er innenfor vilkårene for mindre frittliggende bygninger som er unntatt søknadsplikt i henhold til byggesaksforskriften 4-1. Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset Kolbotn Kolbotnveien 30

2 Oppegård kommune side 2 OPPSUMMERING Det gis dispensasjon for plassering av uthus delvis inn i område regulert til LNF2, jf. områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten Plassering nærmere nabogrense enn avstandskravene godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) ledd bokstav b. Selve tiltaket, uthuset, ansees å falle inn under Byggesaksforskriften (SAK) 4-1 tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. SAKENS BAKGRUNN Sakshistorikk Det ble gitt rammetillatelse til oppføring av enebolig med sekundærleilighet på eiendommen i vedtak datert Det er også gitt tillatelse til riving av anneks og utedo, samt oppføring av garasje (saksnr. 10/2132). Det er gitt delvis tillatelse til igangsetting i vedtak datert og Det er gitt tillatelse til endring av plassering i vedtak datert Og tillatelse til endring i vedtak datert (nytt saksnr. 15/547), samt igangsettingstillatelse for resterende arbeider i vedtak datert Det ble opprinnelig gitt utslippstillatelse i henhold til forurensningsloven i vedtak datert , og ny revidert utslippstillatelse i vedtak datert Videre er det gitt tillatelse til etablering av utvendig svømmebasseng med terrasse, samt oppføring av trapp i terrenget ned mot boligen, i vedtak datert (saksnr. 14/101). Det er også gitt tillatelse til grensejustering i vedtak datert Grensejustering medfører at 17m² av tomten er regulert til landbruks, natur og friluftsformål i henhold til områdereguleringsplanen. Gjennomføringen av vedtaket har etter tiltakshavers ønske foreløpig vært utsatt. Men denne vil bli satt i gang igjen innen rimelig tid på bakgrunn av tiltakshavers opplysninger i en telefonsamtale med kommunens byggesaksbehandler nylig. Byggesakskontoret ble i februar 2016 kjent med at uthuset allerede var delvis oppført. Det ble derfor fattet vedtak om øyeblikkelig stoppordre den Tiltakshavers opplysninger Søknaden er innsendt av Kvernaas Arkitekter AS v/ Helene Hylseth på vegne av tiltakshaver, den Imidlertid manglet enkelte dokumenter som ble ettersendt den I forbindelse med behandlingen av någjeldende vedtak fikk ikke byggesakskontoret opplysningene om tomtens nettoareal, bebygde areal og gesims- og mønehøyde til å stemme med informasjonen i søknaden om siste endringstillatelse i boligsaken. Byggesakskontoret ba derfor i epost om å få bekreftet hva som var riktig tall. Etter å ha sjekket tegningene i boligsaken på nytt var vi også usikre på om gesimshøyden for boligen var målt til riktig sted. Det viste seg at gesimsen var målt på feil sted i boligsaken. Den siste endringen av høyden på boligen var derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen. Det ble innsendt søknad den og kommunen fattet nytt vedtak om endringstillatelse, delvis omgjort, med dispensasjon fra maks gesimshøyde i vedtak den Siden områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten tar utgangspunkt i boligens gesims- og mønehøyde for å avklare hva som er tomtens tillatte grad av utnytting, jf. 6.3, var det nødvendig å avklare dette før vi kunne fortsette behandlingen av søknaden om uthuset.

3 Oppegård kommune side 3 Vi mottok ny, oppdatert BYA-beregning i epost fra ansvarlig søker den , som viser at tiltaket er innenfor tomtens tillatte bebygde areal. Etter gjennomføringen av tiltaket vil det kun 1,1 m2 igjen av tomtens bebygde areal som ikke er utnyttet. Søker har vist til at det i planen er tillatt med uthus og parkeringsanlegg på maks 75 m2 for eiendommer som gjelder bolig med sekundærleilighet. Totalt areal for garasje/bod og det nå omsøkte tiltaket blir akkurat 75 m2. I tillegg er det tillatt med konstruksjoner som ikke medregnes i BRA på maksimalt 15 m2 pr boenhet. Søkers begrunnelse for dispensasjonen Med bakgrunn i at tiltaket delvis oppføres på areal regulert til arealformålet LNF søkes det om dispensasjon fra arealformålet i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten, jf Søker viser til at 22 i reguleringsplanen ikke tillater oppføring av nye bygninger i LNF 2 og oppgir at hensikten med dette er å verne området slik at natur og friluftsinteresser blir ivaretatt. Videre anfører hun at tomten i Svartskogveien 11 c er stor, 1344 m2, men at den er svært bratt og at den har en lang, smal form som strekker seg oppover lia opp mot en fjellskrent. Uthuset ønskes plassert helt øverst på tomten, der det er en naturlig liten «hylle» med flatere helning i terrenget. Ny eiendomsgrense mot øst vil bevare denne naturlige hyllen Det er ikke andre naturlige steder å plassere et uthus, både pga. tomtens topografi og form, men spesielt fordi store deler av tomten er utnyttet til to infiltrasjonsanlegg for nabotomtene Svartskogveien 11 A og B. De to infiltrasjonsanleggene båndlegger et areal av tomten på ca. 140 m2 hvor man ikke kan plassere bebyggelse. Dette utgjør 10,4 % av eiendommens totale areal. Etter en samlet vurdering av eiendommens karakter og form, mener de at den beste plassering av uthuset er øverst i tomtens sydøstre hjørne. Plasseringen blir innenfor egen tomt som følge av makeskiftet. Det samlede arealet for allmenhetens benyttelse på felt LNF2 vil ikke endres da arealet som vil få status "bolig" utenfor eiendommen like fullt vil kunne utnyttes til friluftsliv. "Tap" av det areal som utnyttes til del av uthus oppveies av arealet som blir gjort tilgjengelig ved flytting av grensen. Konklusjonen er derfor at tiltaket ikke vil være en ulempe for de almene friluftsinteresser i området da tilgjengelig areal for allmenheten forblir det samme. Det berørte arealet ligger i et bratt område og det er ikke kjent almen ferdsel i nærheten i form av stier el.i. Konsekvensene vil derfor være ubetydelige. Når det gjelder fordelene med en dispensasjon opplyser søker at dispensasjonen gir mulighet for en naturlig plassering av uthuset i terrenget og følgelig blir det mindre terrenginngrep øverst på tomten. Man får en bedre fordeling av de bygde elementene i den bratte tomteprofilen opp mot skrenten - fra nederst til øverst: garasje/gårdsplass, bolig, uteoppholdsareal med basseng og uthus/ hagestue. Plasseringen av bebyggelsen blir dessuten naturlig i forhold til de nå godkjente eiendomsgrensene. Søker oppgir at dispensasjon i LNF område kan medføre en fare for presedens og dermed uthule vernehensynene. Søker anser at dette har mer formell karakter da det reelt sett ikke begrenser allmenhetens bruk. Makeskiftet gir et tilleggsareal til 35/18 på 16 m2 med status "bolig". Formålet bolig har i denne sammenheng ingen betydning da arealet ikke kan bebygges selvstendig. Det lille arealet vil inngå i eiendommen 35/ 18 og benyttes som øvrig LNF område. NABOMERKNADER Det er mottatt nabomerknader fra nabo Anne Lise Syverud i Svartskogveien 13A, i epost datert Hun viser til de ulemper en dispensasjon måtte gi med tanke på mulige presedensvirkninger og risiko for å uthule vernehensynene. Hun påpeker at LNF-området er flittig brukt av rådyr, ekorn og en mengde forskjellige fuglearter. Hun viser til at tiltakshaver uten samtykke skal ha felt mange gamle trær på annen manns grunn, og er derfor i tvil om tiltakshaver har forståelse for hvordan LNF-området skal ivaretas på en forsvarlig måte. Det er flere trær på dette LNF området som hun mener bør bevares, bl.a. flere store gamle blodbøker.

4 Oppegård kommune side 4 Hun håper derfor at Oppegård kommune respekterer sine egne reguleringsbestemmelser for Bålerud, Rødsten og Bekkenstenområdet. Søkers tilsvar til nabomerknadene Kvernaas arkitekter AS har i brev datert besvart naboens merknader med at det i forbindelse med detaljprosjekteringen ble sørget for en innmåling av til sammen 15 trær på/ rundt tomtens øvre del, som ble inntegnet i utomhusplanen etter koordinater. Det er ikke registrert blodbøk i eller i umiddelbar nærhet av det angjeldende LNF- området. Da det avstås samme areal fra boliggrunn til LNF- området kan de ikke se at forholdene for dyrelivet blir skadelidende. UTTALELSER FRA ANDRE MYNDIGHETER Byggesakskontoret har ikke innhentet uttalelse fra eksterne myndigheter i saken. Vi har forelagt spørsmålet for Fylkesmannen over telefon. Da det gjelder et svært lite areal av LNF-området og det ikke er registrert spesielle bevaringsverdige arter akkurat her har de samtykket i at kommunen kan behandle saken uten at saken oversendes på forhånd. Kopi av vedtaket vil imidlertid bli oversendt i ettertid, slik at Fylkesmannen kan klage på vedtaket dersom det likevel skulle være forhold som vi ikke har fått godt nok opplyst. BYGGESAKSKONTORETS KOMMENTAR Nabovarsling Det foreligger dokumentasjon på at søknaden er nabovarslet. Det er imidlertid ikke sendt nabovarsel til Oppegård kommune som er eier av gnr./bnr. 50/40, som er offentlig vei. Byggesakskontoret mener at kommunen blir lite berørt av endringene og at det derfor kan gis fritak for nabovarsling av eiendommen gnr./bnr. 50/40, jf. pbl ledd. Tiltak som i utgangspunktet ikke er søknadspliktig Søknaden gjelder oppføring av et uthus på 34,6 m2. Det plasseres på tvers av eiendomsgrensen slik den er i dag. Det foreligger imidlertid et vedtak som gir tillatelse til grensejustering mellom eiendommene. Dersom grensejusteringen gjennomføres i henhold til tillatelsen vil uthuset plasseres med en avstand på 0,7 meter fra grensen i øst og 1,1 meter i sør. Det foreligger en samtykkeerklæring datert fra Knut M. Arnesen, styreleder og hovedaksjonær for Strømmen Entreprenør AS, som er hjemmelshaver til naboeiendommen gnr/bnr. 35/18. Det samtykkes her til at uthuset plasseres inntil tomtegrensen til deres eiendom. Det vises for øvrig til at det inngått avtale om makeskifte som senere vil øke avstanden til deres tomtegrense når makeskiftet er formelt i orden. Byggesakskontoret var noe usikker på hvordan dette passet på omsøkte tiltak siden oppmålingsforretningen ikke er gjennomført og tiltaket pr i dag er plassert over eiendomsgrensen. Men vi har i telefonsamtale med Knut Arnesen fått bekreftet at han samtykker til at tiltaket plasseres slik som vist på situasjonskartet. Søker opplyser at tiltaket ikke skal benyttes til beboelse og for øvrig, med unntak av plasseringen, er i tråd med vilkårene for mindre frittliggende bygninger som er unntatt søknadsplikt i byggesaksforskriften 4-1. Dette vedtaket gjelder derfor kun godkjenning av plasseringen og dispensasjon fra arealformålet. Tiltakshaver er for øvrig ansvarlig for at tiltaket er i tråd med regelverket. Tiltakshaver må huske å sende inn melding til kommunen for føring i matrikkelen og i kommunens kartverktøy senes når tiltaket er ferdigstilt. Det anbefales å bruke Direktoratet for byggkvalitet sitt skjema nr Skjemaet kan lastes ned her: For ordens skyld bemerker byggesakskontoret at det ved befaringen på eiendommen fremgikk at det var lagt inn rør til toalett/vask i uthuset. Det er ikke tillatt med våtrom i bygninger som er unntatt søknadsplikt i henhold til SAK 4-1. Søker har presisert i forbindelse med søknaden om godkjennelse i ettertid at rørene vil bli plombert og at det ikke vil bli innredet toalett i uthuset.

5 Oppegård kommune side 5 Vi vil også bemerke at det har vært spørsmål underveis i saken, om bestemmelsen i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten 6.3 nest siste avsnitt som sier at det er maks tillatt med konstruksjoner som ikke medregnes i bruksareal på 15 m2 pr. boenhet på eiendommen. På innsendte tegninger er det vist en del trapper, plattinger osv. i tilknytning til uthuset. Etablering av trapper, plattinger osv. er ikke søknadspliktige og skal derfor ikke behandles av byggesakskontoret. Det er imidlertid et vilkår at også slike tiltak er i tråd med bestemmelser i lovverket, forskriftene og reguleringsplanen. Da det allerede er godkjent en del konstruksjoner på tomten, deriblant svømmebasseng, legger byggesakskontoret til grunn at tiltakshaver påser at dette vilkåret blir ivaretatt. Sist minner vi om 5.5 i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten vedrørende estetikk, utforming og materialbruk. Det er tiltakshavers ansvar at utformingen av uthuset er i tråd med planen. Byggesakskontoret har ikke tatt stilling til bygningens visuelle kvalitet eller utforming. Men vi minner om at kommunen kan forfølge eventuelle brudd på plan- og bygningslovens eller reguleringsplanenes bestemmelser også når det gjelder bestemmelser av kvalitativ karakter. Med tiltakets plassering og eksponering ut mot sjøen og i høyden av skråningen på Bålerud vil vi spesielt minne om forbudet mot sterkt reflekterende byggematerialer. Vurdering av nabomerknader Byggesakskontoret viser til innsendte utomhusplan som viser at uthuset ligger innenfor radiusen til 2 av de innmålte trærne på eiendommen. Ansvarlig søker opplyser at det ikke var blodbøk registrert blant disse. Byggesakskontoret vil videre bemerke at blodbøk er en kultivert avart av vanlig bøk, og at bøketrær i følge artsdatabanken er en livskraftig art som ikke trenger spesiell beskyttelse. I forbindelse med utarbeidelsen av områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten ble det foretatt naturtyperegistreringer i området. Dette førte bl.a. til at deler av det aktuelle LNFområdet ble klassifisert som rik edelløvskog med or-askeskog, og vurdert som regionalt viktig i bevaringssammenheng. Dette området ligger imidlertid noe lenger sør for både omsøkte og naboens tomt. Det er ikke registrert spesielle bevaringsverdige arter akkurat i det området som nå omsøkes. Byggesakskontoret er enig med naboen i at LNF- formålet også har til hensikt å ivareta leveområdene for dyr og fugler. Det er derfor ikke tilstrekkelig å bare henvise til at allmenhetens ferdsel ikke blir berørt av tiltaket, slik ansvarlig søker har opplyst. Byggesakskontoret kan likevel ikke se at hensynet til dyrene blir vesentlig forringet som følge av at ca. 9 m2 av uthuset plasseres inne på LNF området, eller at to av trærne må hugges. Hele LNF- området er relativt stort sammenlignet med den delen som blir berørt av tiltaket. En dispensasjon vil ikke medføre at ferdselsårer for rådyr eller andre større dyr blir avstengt, og det er ikke registrert at truede fugler har hekkeområde akkurat her. Naboen viser til at tiltakshaver skal ha felt flere gamle trær på annen manns grunn. Etter det byggesakskontoret kjenner til gjelder dette trær på en eiendom på nedsiden av Svartskogveien. Byggesakskontoret kan ikke se at dette har direkte betydning i denne saken, men er et privatrettslig spørsmål mellom tiltakshaver og eier av den aktuelle tomten. Reguleringsplanen har ikke bestemmelser som forbyr hugging av de aktuelle trærne. Vurdering av dispensasjonen Ca. 9 m2 av uthuset ligger inne på område regulert til arealformålet LNF2. I henhold til reguleringsplanen 22.1 er det ikke tillatt å gjennomføre byggetiltak i dette området, med unntak av de tiltakene som er nevnt i Ingen av unntakene kommer til anvendelse på dette uthuset. For at tiltaket skal kunne realiseres kreves det derfor dispensasjon fra arealformålet LNF2 og 22.1 i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2 at følgende vilkår må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis:

6 Oppegård kommune side 6 hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke vesentlig bli tilsidesatt fordelene må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket Begge vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Hovedhensynet bak byggeforbudet i LNF- områder er å avsette områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og / eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygget, eller bare bebygges i tilknytning til landbruk og reindrift og for områder til friluftsliv. Tynt befolkede kyststrekninger rundt i landet skal normal avsettes til dette hovedformålet. I saksforberedelsen har byggesakskontoret oversendt saken til uttalelse hos kommunens planavdeling, seksjon for Samfunnsutvikling, som har påpekt at hensynet bak arealformålet i denne planen er å ivareta et område med store verdier knyttet til terreng, landskap, vegetasjon og natur, i en eksponert skråning mot Bunnefjorden. Seksjon for samfunnsutvikling er derfor skeptiske til at det gis dispensasjon fra dette arealformålet. Byggesakskontoret mener at det bør vises tilbakeholdenhet med å gi dispensasjoner for bygging av privatiserende tiltak innenfor dette arealformålet. I dette tilfellet kan vi likevel ikke se at hensynet blir vesentlig tilsidesatt. Uthuset vil beslaglegge ca. 9 m2 av et større LNF- område. Som kompensasjon for dette området har de avgitt et tilsvarende område av sin boligtomt gjennom et makeskifte. Det arealet som avgis er for lite til at det kan bebygges, og vil derfor i realiteten fremstå som et LNF-område. I følge innsendte utomhusplan var det kun to trær, T12 og T15 som blir berørt av uthusets plassering. En annen plassering av uthuset inne på egen tomt ville sannsynligvis medført at T9, T12 og T10 kom i veien for tiltaket. I begge tilfeller ville eksponeringen mot Bunnefjorden være den samme. Ellers vises det til byggesakskontorets redegjørelse til nabomerknadene over. På bakgrunn av dette kommer vi til at hensynet bak bestemmelsen blir tilsidesatt ved at det bygges i et LNF- området, men at det ikke kan sies å være vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet blir i det følgende om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelene med en dispensasjon er at tiltakshaver kan oppføre et uthus som også delvis kan benyttes som oppholdssted øverst på tomten. Tomten er bratt, og det vil kunne være utfordrende å benytte denne delen av tomten uten noen form for tilrettelegging. Tiltaket er plassert på et sted som er noe flatere, og hvor det lar seg gjøre å bearbeide terrenget uten å måtte gjøre inngrep i fjellet, kun i løse masser. Riktignok mener byggesakskontoret at det ikke er nødvendig å oppføre en bygning for å kunne ta i bruk området til opphold, lek og rekreasjon, men vi legger til grunn at tomtens tillatte bebygde areal på tomten ikke er fult utnyttet og at tiltakshaver ønsker å utnytte dette potensialet på en slik måte for å kombinere uteaktiviteter med skjermingen fra et uthus. Ulempene ved en dispensasjon er at det må gjøres inngrep i landskapet og naturen i et LNFområde, men som redegjort for over mener byggesakskontoret at disse inngrepene trolig er mindre enn de inngrepene som måtte gjøres om tiltaket skulle plasseres et annet sted på egen tomt. Eiendommen er relativt nedbygd allerede da det er godkjent både en bolig og et svømmebasseng på tomten. Eneste område som er mulig å benytte til oppføringen av uthuset vil derfor være det øverste området mot nordøst. Dette området kan imidlertid ikke bebygges siden naboen har tinglyst rett til å bruke deler av omsøkte tomt som spredningsgrøft for sitt infiltrasjonsanlegg. Riktignok vil det sannsynligvis være offentlig vann- og avløpsanlegg i området om få år, noe som gjør at behovet for spredningsgrøften ikke lenger er til stede. Byggesakskontoret legger likevel til grunn at dette området vil forbli ubebygd også i fremtiden da eiendommen vil være fult utnyttet etter omsøkte tiltak.

7 Oppegård kommune side 7 Byggesakskontoret mener at det er viktig å ivareta skillelinjene mellom boligområdene og verneområdene, men kan ikke se at disse linjene blir utvisket i denne konkrete saken. LNF-området er relativt stort i forhold til det området som berøres av det omsøkte tiltaket. Om uthuset strekker seg et par meter inn i LNF-området eller om det ligger helt inntil grensen på boligtomten har liten betydning for grensedragningen i dette konkrete området. Fjernvirkningene mot Bunnefjorden blir minimalt annerledes om tiltaket plasseres der det nå er omsøkt, eller om det flyttes noen meter lenger mot nord, innenfor det området som er regulert til bolig, men som ikke kan bebygges på grunn av infiltrasjonsanlegget. Videre vil det normalt være en ulempe ved en dispensasjon at den kan få presedensvirkninger for andre lignende tiltak og dermed uthule bestemmelsene i planen. Da reguleringen stort sett har fulgt eiendomsgrensene for boligtomtene og dette er den eneste eiendommen som søkte om makeskifte rett før planen trådte i kraft, kan byggesakskontoret vanskelig se at denne saken kan få presedensvirkning for andre saker. Avslutningsvis vil byggesakskontoret bemerke at grad av utnytting i følge planen er relativt liten, i dette tilfellet 17,8 %-BYA, spesielt sett hen til tomtestørrelsen som i følge planen skal være minst 1350 m2. Det bør derfor normalt være mulig å finne flere steder å plassere bygninger på slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon for lignende situasjoner. Denne eiendommen skiller seg imidlertid ut fra andre eiendommer i området da den er en av de siste eiendommene som fikk tillatelse til å bygge ut etter tidligere kommuneplaner, og derfor hadde en pågående byggesak gjennom hele perioden med midlertidig forbud mot tiltak, og nå har kommet inn under nye planen for de siste tiltakene på tomten. Det betyr at utviklingen av tomten har fulgt flere ulike regelsett underveis, og søknadene har blitt behandlet i henhold til de reglene som har vært gjeldende til enhver tid. På den måten har tomten fått tillatelser til enkelte tiltak som kanskje ikke hadde blitt tillatt i dag, jf. gesimshøyden på boligen, svømmebassenget og de ulike konstruksjonene på tomten. Siden den nedre delen av tomten er brukt til boligen, adkomsten og parkering og den midtre delen av tomten er benyttet til svømmebassenget som ikke skal medregnes i BYA, er det kun den øvre delen av tomten som gjenstår for å realisere tillatt grad av utnytting på eiendommen. Byggesakskontoret ser at denne tomten er utnyttet på en måte som ikke er fullt i tråd med intensjonene i områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten om ivaretagelse av det grønne preget, landskapet osv. Tiltakene er imidlertid godkjent i henhold til reglene på de ulike tidspunktene for søknadsbehandlingene. Tiltakshaver har fortsatt noe gjenstående areal som han kan bebygge tomten med og har da rett til å utnytte dette potensialet. Byggesakskontoret har etter en helhetlig vurdering kommet til at det vil være lite forskjell for omgivelsene, eksponeringen mot Bunnefjorden og planens hovedintensjoner om gjenstående tillatt areal på tomten plasseres på det ubebygde arealet mot nord øst, eller omsøkte område mot sør øst. Som sagt lar det seg ikke gjøre å plassere uthuset mot nordøst på nåværende tidspunkt på grunn av spredningsgrøften til naboens avløpsanlegg. Byggesakskontoret legger til grunn at tomten nå er fullt utnyttet, med unntak av 1,1 m2 BYA, og det vil derfor heller ikke kunne bebygges ytterligere på dette området i fremtiden. En dispensasjon åpner altså ikke for at vi i fremtiden får ytterligere fjernvirkninger eller nedbygging av tomten. Byggesakskontoret har derfor kommet til at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, jf. pbl ledd, og under tvil konkludert med at det da også bør gis dispensasjon i denne saken, jf. pbl ledd. Plassering i strid med avstandskravet til nabogrense Hovedregelen for avstand til nabogrense er i følge pbl tiltakets halve høyde, eller minst fire meter. I SAK 4-1 er det imidlertid gjort et unntak for mindre frittliggende bygninger som er unntatt søknadsplikt. Disse kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrensen. Omsøkte tiltak er plassert over eiendomsgrensen slik den er i dag, og 0,7 meter fra fremtidig eiendomsgrense etter gjennomføringen av makeskiftet. Kommunen kan i følge pbl ledd godkjenne plassering nærmere eiendomsgrensen enn avstandsreglene fastsetter dersom det enten

8 Oppegård kommune side 8 foreligger samtykke fra nabo (bokstav a) eller det gjelder en mindre garasje, uthus eller lignende tiltak (bokstav b). Når det gjelder plasseringen på tvers av eksisterende grense viser byggesakskontoret til samtykket fra Strømmen entreprenør. Samtykket er imidlertid noe uklart i forhold til om det også samtykkes til plassering nærmere ny grense enn det som følger av lovverket. Byggesakskontoret behandler derfor søknaden om godkjenning av plassering i henhold til det siste alternativet (bokstav b) om mindre lignende tiltak. Det fremgår av rundskriv H-8/15 fra kommunal- og moderniseringsdepartementet at formålet bak plan- og bygningsloven 29-4 bl.a. er brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse, samt hensyn til terreng og omgivelsestilpasning. Kommunen skal anvende bestemmelsen slik at en oppnår en arealdisponering, som på en god måte ivaretar både utbyggers interesser og ønsker, offentlige interesser samt hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. Bestemmelsen er dermed en viktig styringshjemmel for kommunene. Omsøkte tiltak plasseres 30 cm nærmere nabogrensen mot LNF- området enn det som er tillatt i henhold til SAK 4-1 for denne typen tiltak. Området er naturlig nok ubebygd og kan brukes av allmennheten eller være et friområde for dyr og fugler. Byggesakskontoret kan ikke se at plasseringen har konsekvenser for brannvernhensyn, hensynet til avstand mellom nabobebyggelse, eller at det kan redusere opplevelsen av lys og luft. Byggesakskontoret mener dessuten at det er det faktum at dette området er bebygd i det hele tatt som vil kunne medføre forstyrrelse for brukere av LNF-området, om bygningen plasseres 1 meter eller 70 cm fra tomtegrensen vil utgjøre liten forskjell for disse. Så lenge tomten er regulert til bolig og den bebygges i henhold til tillatt grad av utnytting må omgivelsene akseptere at det oppføres en bygning her. Byggesakskontoret finner normalt liten grunn til at det skulle være nødvendig å bygge i strid med avstandskravet på denne måten når det gjelder et nybygg på en så stor tomt. I dette tilfellet mener vi likevel at det er begrunnet. Tomten er som nevnt svært bratt, og tiltaket ligger på en hylle over den midtre delen av tomten der svømmebassenget er plassert. Terrengforskjellen mellom disse to nivåene er relativt stor og uthuset plasseres ikke så alt for langt fra kanten nedenfor. Skal det være mulig å komme forbi uthuset på forsiden, f.eks. i forbindelse med vedlikehold, må det være en viss klaring mellom forsiden av uthuset og skrenten videre nedover. Byggesakskontoret godkjenner derfor plasseringen med 0,7 meters avstand til fremtidig tomtegrense. Ved ferdigstillelse skal det sendes inn plasseringsdokumentasjon som viser tiltakets faktiske plassering i marken i forhold til eiendomsgrenser. Oversikt behandlingsgebyr Dispensasjon Gebyrreg. D bokstav e kr ,- Godkjenning av plassering Gebyrreg. E bokstav a 3.000,- Sum behandlingsgebyr: kr ,-

9 Oppegård kommune side 9 VEDTAK 1. Etter ovennevnte vurdering anses det at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, og i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra områdeplanen for Bålerud, Rødsten og Bekkensten, planid , 22.1 for oppføring av uthus delvis inn i område regulert til LNF2, i samsvar med søknad mottatt ,med senere tilleggsdokumentasjon. 2. I henhold til pbl ledd bokstav b godkjenner byggesakskontoret også plassering nærmere nabogrense mot øst enn avstandskravet i SAK 4-1. Uthuset kan plasseres inntil 0,7 meter fra ny eiendomsgrense etter gjennomført oppmåling. 3. For ikke-søknadspliktige tiltak må det sendes inn «Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt» til kommunen slik at kart og matrikkel kan ajourføres. Vilkår Vilkår beskrivelse: Vilkår må oppfylles: Vilkår stilt: Vilkår oppfylt: 1. Behandlingsgebyr må innbetales innen forfall. Faktura pålydende kr ,- sendes tiltakshaver. 2. Ved ferdigstillelse skal det sendes inn plasseringsdokumentasjon som viser tiltakets faktiske plassering i marka og avstand til eiendomsgrensene. 3. Når tiltaket er gjennomført må det sendes inn melding om bygning som er unntatt søknadsplikt til matrikkelføring. Ved forfall, se faktura. Ved ferdigstillelse Ved ferdigstillelse Følges opp av regnskapskontoret Dispensasjonen er gyldig i 3 år. Dersom arbeidet ikke er satt i gang innen tre år etter at dispensasjonen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles (stanses) i en periode på to år eller lengre, jf. plan- og bygningslovens For tiltak som er søknadspliktige er det tilstrekkelig at det foreligger vedtak om byggetillatelse innenfor tre års fristen. Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett.

10 Oppegård kommune side 10 Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Bygg og Kart Sofie Grøntvedt Railo juridisk rådgiver Bygg og Kart Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Finn Kjellid, Bergstien 4c, 0172 OSLO Synnøve Margrethe Kjellid, Bergstien 4c, 0172 OSLO Anne Lise Syverud, Svartskogveien 13A, 1420 SVARTSKOG Strømmen Entreprenør AS, v/ Knut M. Arnesen, Vestvollveien 6, 2019 SKEDSMOKORSET Akershus Fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 OSLO Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep., 0032 OSLO v/marit Louise Lindholm Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist Viktig tilleggsinformasjon til deg som har fått byggetillatelse.