Del 1 Tilstandsrapport. ELSENESS - KYRKJETANGEN Kyrkjetangen, Fana

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport ELSENESS - KYRKJETANGEN Kyrkjetangen, Fana

2 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 10 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT ELSENESS - KYRKJETANGEN Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Arealer Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan

3 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 10 TILSTANDSRAPPORT ELSENESS - KYRKJETANGEN Eiendommen Elseness Kyrkjetangen består av i alt tre bygg, hhv. hovedhus, naust og badehus. Hovedhuset er oppført i Alderen på de øvrige to er ikke kjent, men de er yngre, spesielt badehuset. Totalt BTA for eiendommen er 228 m 2 i følge kommunens arealoppgave. Hovedhuset og badehuset benyttes i dag av Alrekstad skole for spesialundervisning, mens naustet er leid ut til Bergens Kajakklubb som benytter det til lagring av kajakker og utstyr. OPAKs hovedinntrykk av eiendommen er at bygningsmassen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Hovedhuset fremstår i relativt tilfredsstillende stand utvendig, bortsett fra yttertaket. Innvendig er det behov for betydelige oppgraderinger. Naustet har behov for oppgraderinger av fasader og tak, mens badehuset bør skifte panel på fasadene og legge nytt tak og ny platting. Hovedhuset er fundamentert på hva vi antar er en gammel gråsteinsmur satt på fjell. Ingen tegn til setninger. Huset har full kjeller med grovt betonggulv. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i både grunnmur og gulv, hvilket indikerer sviktende drenering. Bygget er et bindingsverksbygg utvendig kledt med liggende panel av typen weatherboards på to av fasadene og en buet, falset kledning på to vegger. Ytterkledningen er relativt ny, trolig fra etter år Vinduene er tradisjonelle trevinduer. Det er nye trelags vinduer i deler av 1. etasje, mens øvrige vinduer er eldre isolerglassvinduer fra Flere av de sistnevnte er malingsslitte innvendig. Innvendig fremstår hovedhuset med gammel standard på alle flater inkl. innerdørene som er originale trefyllingsdører. Mye slitasje både på gulv, vegger og tak, spesielt i 2. etasje. Yttertaket er et tradisjonelt saltak tekket med lakkerte stålplater av ukjent alder, men trolig fra 1980-tallet. Her er det mye avflassing. Renner og nedløp i plast og stål i noe dårlig stand. Pipen er rehabilitert i de senere årene i følge omviser, men det mangler pipehatt. Høyt fuktinnhold er målt i skorsteinen i 2.etasje. Naustet er et enkelt grovt bindingsverksbygg satt på en stablesteinsmur. Bygget har uisolerte yttervegger med ny panel på to av veggene, gamle stålplater på en og gammel, råtten panel på den siste. Taket er trolig fra byggeåret med skiferfliser. Det er registrert flere løse/ødelagte skifersteiner. Det er en stor trykkimpregnert platting utenfor inngangssiden. Bygget har ingen tekniske anlegg og har behov for omfattende oppgraderinger de nærmeste årene om det skal fortsatt benyttes som i dag. Badehuset er også et enkelt uisolert bindingsverksbygg satt direkte på fjell. Huset har ingen vinduer/dører. Kledningen er i dårlig stand likeså plattingen mot sjøen. Utvendige områder består av et mindre tilsådd areal rundt huset. Det resterende er naturtomt med naturstier. Huset ligger flere hundre meter fra parkeringsplass. Er kun tilgjengelig til fots. Bygget har i hovedsak eldre røranlegg med vann fra brønn uten rensing, som betjenes med håndpumpe. Vannet anses å være forurenset da det frarådes å drikke vannet urenset i følge omviser. Det må etableres rensing for vann og avløp. Det er en mull-do i bygget. Det er generelt dårlig inneklima i bygget som mangler forskriftsmessig ventilasjon. El-anleggene er for det meste fra en nyinstallasjon i 2011 og fremstår i god stand. Belysningen og varmeovnene er fra samme tid. Det er manuelle røykvarslere i bygget. El-anleggene kontrolleres regelmessig av kommunens egne fagfolk (internkontroll-elektro). Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 2,22 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 75 % vedlikeholdskostnader og ca. 25 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være 40 år+. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør kr 9 753,-/m 2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Elseness - Kyrkjetangen inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep, herunder moderate behov for utvikling og modernisering». Det sistnevnte pga. mange utidsmessige/lovstridige løsninger. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, endringer i reguleringsplanen, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av OPAK AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Jan Ove Strandheim Tjenestestedsleder - Verneombud Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 20/18 Adresse: Kyrkjetangen Postnr/Sted: Fana Byggeår: 1920 BTA: 228 Antall bygninger 3 Vernestatus: Ukjent Antall etasjer: 1-3 Reguleringsforhold: Ukjent Etasjer under terrengnivå: 1 Tomtestørrelse: m 2 Bygningstype: Fritidsbygg Bygningen brukes i dag til: Undervisning Tomteopparbeidelse: Ca m 2 Bygningens tidligere bruk: Fritidsbolig Ant. P-plasser: Ant. plasser (ca.) Større påkostninger: Ny ytterkledning og vinduer samt nytt el-anlegg Vei/adkomst: Ingen vei frem til bebyggelsen. Ferdigattest: Ikke fremlagt Vannforsyning: Brønn Bygningsbrannklasse: 1 Avløp: Ledning ut i sjøen for gråvann Antall brukere/ kapasitet Ikke opplyst, men forutsetter fem for bruk i tabell for risikobasert tilstandsregistrering. Antall ansatte - Andre bruksformål - antall pers. -

5 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport OPAK AS, v/john Morten Kvam Tilstandsrapporten er kontrollert Henrik Syvertsen Kvalitetssikrer Kristin Hygen Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater OPAK AS RIB John Morten Kvam, siv.ing RIE Ola Thingelstad, ing RIV Ola Thingelstad, ing Andre (ARK, RIBR etc.) - Oppsummering fra vernerunde Ikke fremlagt. Oppsummering fra kartlegging av helseplager Ikke relevant Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ikke relevant samt arbeidsplasser Andre rapporter? Beskriv rapporttype Ikke relevant Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling John Morten Kvam Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) - Belysning/ støy utført ved behov Utlegging/innhenting av Utføres av Bergen kommune EBE. sporfilmer Radon Analyse av sporfilmer - Tidligere asbestkartlegging Ingen rapporter fremlagt. Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av driftsansvarlig Jan-Ove Strandheim. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Protimeter MMS CO2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke aktuelt Belysning Ikke aktuelt

6 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 10 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstanden deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett 10 år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år og 6-10år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 10 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 1 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av tre bygg, men to av disse er under 100 m 2. Disse er medtatt under utendørs hva angår tiltak og kostnader. Hovedbygget er fra 1920 Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: 40 år +. Elseness - Kyrkjetangen -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: 228 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 (anbefalte forbedringer) U 0 Bygning V U 0 VVS V U Elkraft V U 0 Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V 0 U 0 Utendørs V U Dokumentasjon - V 0 rapporter - HMS U 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,6 6,5 1, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Holde alle lufteventiler til enhver tid, spesielt når bygget ikke er i bruk. Ansvar Bruker Investeringsplaner: Elseness - Kyrkjetangen er ikke nevnt spesifikt i Budsjettplanen 2014 for Bergen kommune. Vi påpeker imidlertid at det i Byrådets forslag til budsjett for 2015, ikke fremgår spesifikt hva som er avsatt til denne type bygg.for ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3.

9 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 10 Elseness - Kyrkjetangen, ble oppført i 1920 (hovedbygget). Eiendommen ligger i Fyllingsdalen bydel, sør for Bergen sentrum. Eiendommen ligger ned til sjøen med egen strandlinje. Hovedhuset er opprinnelig en fritidsbolig meg eget naust (båthus) og badehus. Eiendommen benyttes i dag av Alrekstad skole til spesialundervisning. Naustet leies ut til Bergen Kajakklubb. Bygningsmessig Hovedhuset står på en pusset/slemmet gråsteinsmur fundamentert direkte på fjell. Det er ingen tegn til setninger i byggets grunn/fundamenter, men det er registrert høye fuktkonsentrasjoner i grunnmur og gulv som indikerer sviktende drenering. Bygget er oppført i grovt, uisolert bindingsverk utvendig kledt med liggende panel. Panelet er skiftet de senere årene. Det er benyttet vanlige weatherboards på to av fasadene og buet, falset panel på de øvrige. Vinduene i stuen i 1. etasje ble byttet i 2006, øvrige er fra Generelt fremstår ytterveggene i tilfredsstillende stand. Innvendige vegger består av bindingsverksvegger kledt med malt panel. Gjelder også ytterveggene. Innerdørene er originale trefyllingsdører. Generelt mye slitasje, spesielt i 2. etasje hvor det er mye avflassing. Det er ulike typer linoleum/vinyl på gulvene, generelt utgått på dato. Malte panelhimlinger i hele huset også med mye malingsslitasje. Yttertaket er et tradisjonelt saltak tekket med stålplater av ukjent alder, men trolig fra 1980-tallet. Det er registrert en del avflassing av belegget. Takrenner og nedløp i plast og noe stål i mindre god stand. Taket fremstår i mindre god stand kort restlevetid. VVS Bygget har i hovedsak eldre røranlegg med vann fra brønn uten rensing som betjenes med håndpumpe. Vannet anses å være forurenset da det ikke er tilrådelig å drikke urenset vann. Avløpsrørene (gråvann) er for det meste standard soilrør av eldre årgang. Vannledningene består i hovedsak av stive kobberrør og plastledning, også av eldre årgang. Bygget har ikke anlegg for svartvann. Det må etableres rensing av brønnvannet og avløpet ut av bygget fornyes iht. gjeldende forskrifter. Bygget har kun naturlig ventilasjon via klaffventiler i yttervegg. EL-anlegg De elektrotekniske anleggene er fra en etablering av el i Fremføring av de elektrotekniske installasjonene i hovedbygget er hovedsakelig basert på åpent forlagte kabler. Alt av elinstallasjoner er fra 2011 og vurderes å være i god stand. Fordelere er også fra 2011 med automatsikringer og utført som stålplateskap montert på vegg. Spenningssystemet er 230 V-IT. Anleggene fremstår i god stand med lang forventet restlevetid. Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer og kompaktlysarmaturer hovedsakelig fra Belysningen vurderes som god, med lang forventet restlevetid. Oppvarmingen i bygget, er primært basert på panelovner fra 2011, men det er også to gamle vedovner i 2. etasje og en åpen peis i stuen i 1. etasje. Sistnevnte er ikke særskilt vurdert, men de skal fungere tilfredsstillende i følge omviser. El ovnene er i god stand, med lang restlevetid. Det er manuelle røykdetektorer i bygget. Det forutsettes at disse skiftes ut regelmessig (drift). Utendørs Til eiendommen hører et naust oppført i grovt bindingsverk satt på en stablesteinmur, trolig fra rundt Ytterveggene er kledt utvendig med trepanel (på tre av veggene) og stålplater på en. To av ytterveggen er kledt om med ny panel de senere årene. En har gamle, slitte stålplater. Den ene gavlen har gammel, råtten kledning. Ingen vinduer, men en stor dobbeltport. Naustet har saltak tekket med skiferstein, trolig fra byggeåret. Bygget trenger en total oppgradering innvendig og utvendig. Bygget har ingen tekniske anlegg (VVS/elektro).

10 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 9 av 10 Badehuset står på motsatt side av odden, i forhold til naustet, med en stor platting i front. Bygget består av enkelt paneltkledt bindingsverk satt rett på fjellet. Ingen vinduer eller dører. Det er registrert mye råte og skader i kledningen og på plattingen. Bygget trenger en total oppgradering. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-byggnavn Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Tilbakemontere pipehatt Etablere renseanlegg for vann og avløp Etablere nødlysanlegg Videre anbefaling (1-10år): Basert på ovennevnte vurderinger og med referanse til skjema risikobasert tilstandsregistrering, vil følgende hovedtiltak måtte påregnes utført de neste 10 årene: Legge ny drenering rundt huset Rengjøre og male fasader og vinduer Skifte ut vinduer fra 1992 Male innvendige vegger og himlinger i 2. etasje Male innvendige vegger og himlinger i 1. etasje Skifte utslit gulvbelegg i begge etasjer Reparasjon og impregnering av kjellergulvet Tekke om yttertaket inkl. nye takrenner og nedløp Ny kjøkkeninnredning Utskifting av eksisterende sanitæranlegg/utstyr Etablere forskriftsmessig ventilasjon i bygget Oppgradere Naustet og Badehuset

11 Etat for bygg og eiendom ELSENESS-KYRKJETANGEN Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det er ikke foretatt noen byggspesifikke målinger ifb. med denne tilstandsvurderingen annet enn enkle fuktmålinger for å avdekke eventuell unormal fukt i vegger/gulv i kjelleren i hovedhuset. Det ble benyttet en fuktmåler type Protimeter MMS. Det ble mål over 5-6 ganger så mye fukt i deler av flatene i forhold til tørre kontrollflater. Dette tyder på at dreneringer ikke lenger fungerer etter hensikten. Det ble også registrert avskallinger i pussen på innsiden av grunnmur Radon Bergen kommune har foretatt radonmålinger, ref. brev datert mars Måleresultatene er gjengitt under. Sporfilmer er analysert av Radonlab i rapport datert Sporfilmnr. Bygg/ fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Tiltaksbehov JA/NEI Kjøkken Nei Stue/klasserom Nei Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Målinger med sporfilm må ligge ute i minimum 2 mndr i vinterhalvåret og skal etter nye krav for skoler og barnehager legges ut i alle rom beregnet for opphold mot bakkeplan, samt minimum 10% i øvrige etasjer hvorav minimum 1 sporfilm i hver etasje. Radon skal måles regelmessig og etter hver ombygging. Kildehenvisning: Statens Strålevern 2.2 Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 228 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 154 m 2. Differansen er 74 m 2 som utgjør 32 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10%. Arealdifferansen vurderes være langt utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDV-system/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt. 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side.

12 Elseness - Kyrkjetangen Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Elseness - Kyrkjetangen Objektnr: /-02/-03 Risiko 0-9 Tilstandsgrad 0-3 Risiko = KG x S Konsekvenstype 1-9 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score Hovedbygg TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U 3 VVS V U Elkraft V U 5 Tele og automatisering V U 6 Andre installasjoner V 0 U 7 Utendørs V U 9 Dokumentasjon - rapporter - HMS V 0 U 1,5 1,8 1,3 1,0 #DIV/0! 1,8 1,8 7,1 5,8 6,8 3,0 #DIV/0! 6,2 5,9 1,71 1,20 1,00 1,00 #DIV/0! 2,40 1, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva Kostnadstype V+U % % % ,6 6,5 1, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 7

13 Elseness - Kyrkjetangen RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING - ETAT FOR BYGG OG EIENDOM Elseness - Kyrkjetangen HMS-konsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Hovedbygg Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Andre bygg Objektnr: /-02/-03 Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = = Stor/ kritisk risiko Areal BTA (m 2 ): 228 Antall brukere: 5 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og- endringer Byggeår: 1920 Registreringsdato: Utført av: OPAK AS BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning 210 Grunn og fundamenter Bygget står på en pusset/slemmet gråsteinsmur antatt fundamentert direkte Legge ny drenering rundt huset pga. utgått levetid. Ca lm. på fjell. Ingen tegn til svikt eller skader i fundamentene, men det er registrert forhøyet fuktinnhold i grunnmur og kjellergulv. Dette indikerer svikt i dreneringen som er utgått på levetid. Bilde nr 6 til 9 Hjemmel TG KT KG S R Score År Sum eks. mva: Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) ENØK off. tilskudd potensiale (av U) Bæresystemer Byggets bærende systemer er i tre i form av grovt bindingsverk og bjelkelag Ingen tiltak i byggets restlevetid. i etasjeskillere. Det er ikke registrert synlige tegn til svikt eller skader i form av råte. Lang restlevetid. 225 Brannbeskyttelse bærende konstruksjon 230 Yttervegger Ytterveggene består av uisolerte, grove bindingsverksvegger med relativt ny Skrape og male vinduene fra stk. panel utvendig. Av uviss grunn er det benyttet ulik paneltype på veggene. Panelets restlevetid er lik byggets. Vinduene er fra hhv og 2006 og i tilfredsstillende stand. Behov for maling av vinduene fra 1992 i løpet av 3 år. Fasader og øvrige vinduer bør males i løpet av ca. 5 år. Vinduen fra 2006 antas å ha restlevetid lik byggets. 230 Yttervegger Rengjøre og male fasader og de nye vinduene. 230 Yttervegger Bytte vinduene fra stk Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann- og eksplosjonsvernloven 11. Diskr.- og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVU-dok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Bildenummer fotoserie 4 og 14 1, 2, 3 og 5 4 og 14 Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 0-3 Konsekvenstype Konsekvensgrad 0-3 Sannsynlighet 0-3 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstype r: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd( KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(20-50%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (1-10) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING Innervegger Innerveggene består av malte panelte bindingsverksvegger med trefyllingsdører fra byggeåret. Veggene/dørene fremstår i relativt god vedlikeholdt stand i 1. etasje, mens de i 2. etasje er svært malingsslitte. Medtar kostnader for oppgradering av vegger og dører i 2. etasje. Male vegger i 2. etasje - beregnet 2 malere i tre dager. 240 Innervegger Skrape og male vegger i 1. etasje - beregner 2 malere i en uke. 10, 11, 13 og og Side 2 av 7

14 Elseness - Kyrkjetangen BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen, men Ingen tiltak. brannsikkerheten syntes å være godt ivaretatt. 250 Dekker Huset har etasjeskillere med trebjelkelag med panelte gulv. Dekkene har en forventet restlevetid lik husets. 255 Gulvoverflater Det er ulike typer vinylbeleggi hele huset. Generelt vurderes tilstanden som mindre god med slitte, utidsmessige belegg. Det er også registrert kantreisning i skjøtene i stuen. Generelt kort restlevetid. Ubehandlet betonggulv i kjelleren, med noen kratere. 255 Gulvoverflater Utbedre kratere i kjellergulvet og impregnere for å minske fuktoppsuget og støvbinding. Ingen tiltak. Skifte gulvbelegg ved utgått levetid - ca. 150 kvm. Reparere og impregnere gulv - ca. 50 kvm. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) og 19 8 og Himlinger Himlingen ei huset består av malt trepanel i begge etasjer. I kjelleren ligger bjelkelaget åpent. Tilstanden vurderes som tilfredsstillende i 1. etasje, mens det i 2. etasje er regsitrert omfattende avskallinger og hva vi antar er en gammel skade pgs. lekkasje rundt pipen. Skrape og male himlinger i 2. etasje inkl. utbedring av gammel skade etter lekkasje. 2 mann i 2 dager. 17 og Himlinger Skrape og male himlinger i 1. etasje. 2 mann i 2 dager Yttertak Yttertaket er et tradisjonelt saltak med en ark mot sør. Taket er tekket med gamle korrugerte plater, trolig fra 1980-tallet. Det her tidliger vært lekkasjer fra rundt pipen, men det skal være tett i dag i følge omviser. Takrenner og nedløp i plast og noe i stål. Ut fr avanlige levetidbetraktninger og takets tilstand anser vi tekkingen for å ha kort restlevetid. Dette gjelder også renner og nedløp. Disse er også gjengrodd. Anslå takets størrelse til ca. 80 kvm. Legge nye taktekking, beslag, nedløp og renner pga. utgått levetid - ca. 100 kvm. 270 Fast inventar Det er et gammelt "hjemmelaget" kjøkken i 1. etasje. Dersom bygget skal Ny kjøkkeninnredning (enkel standard). forsette dagens bruk anbefales det å montere et nytt, mer moderne kjøkken. 270 Fast inventar Bygget har en murt teglpipe. Pipem ble, i følge omviser, rehabilitert for få år Tilbakemontere pipehatt. siden. Pipen mangler pipehatt. Skiferhellen ligger usikret på taket og utgjør en fare dersom den faller ned. Pipeløpet innvendig ser også tilfredsstillende ut, men det er målt et relativt høyt fuktinnhold i muren i 2. etasje. Kan skyldes at det mangler pipehatt Trapper, balkonger mm Bygget har to trapper, en mellom 1. og 2. etasje og en fra 1. etasje ned til kjelleren. Begge er gamle tretrapper, trolig fra byggeåret. Trappen ned til kjeller er en svært bratt rettløpstrapp. Begge trappene er malt og mangler Slipe og male trapp til kjeller og montere håndløper på vegg. håndløper på veggen. Kjellertrappen er svært malingsslitt, mens trappen mellom 1. og 2. etasje fremstår i god vedlikeholdt stand Trapper, balkonger mm Slipe og lakkere trapp mellom 1. og 2. etasje + montere håndløper Andre bygningsdeler Ikke vurdert. Snittverdi pr registrering 1,5 7,1 1, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVS-installasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Det er vann inn via håndpumpe fra utvendig brønn. Vannet kan ikke drikkes i Planlegging og utskifting av alle gamle vannledninger pga. utgått levetid. følge omviser. Det er avløp ut i fjorden.røranlegget er i all hovedsak Etablere rensing av drikkevannet. gammelt. Avløpsrørene er for det meste standard soilrør av eldre årgang, mens vannledningene i hovedsak består av stive kobberrør og plastledninger, også av eldre årgang. Det er en lukket mulltoalett. Avløpssystemet for gråvann med avrenning ut i fjorden anses være forskriftsstridig. Skifte ut gamle rustne avløpsrør og etablere renseanlegg for gråvannet og Side 3 av 7

15 Elseness - Kyrkjetangen BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 320 Varmeinstallasjoner Bygget har en åpen peis i 1. etasje samt to gamle vedfyringsovner i 2. Ingen tiltak. etasje. Det er uvist hvorvidt ovnene i 2. etasje benyttes i dag, men pipen er nylig rehabilitert. Antar at tilstanden på ovner/peis er tilfredsstillende. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Brannslokking OPAK AS har ikke foretatt noen brannteknisk kontroll av eiendommen. Det Ingen tiltak utover utskifting av pulverapparater ved behov. Ingen kostnad vurderes å være tilfresstillende med pulverapparater, som kontrolleres årlig. medtatt da dette hører inn under driften Gass og trykkluft Ikke relevant. 350 Prosesskjøling Ikke relevant. 360 Luftbehandling Det er kun klaffventiler i yttervegg i de fleste rom. Det må etableres et forskriftsmessig ventilasjonsanlegg i bygget dersom det skal fortsatt benyttes som i dag, dvs. med opphold for elever og lærere. Etablere forskriftsmessig ventilasjon i hele bygget (Villa-vent el. tilsv.) Komfortkjøling Ikke relevant. 380 Vannbehandling Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,8 5,8 1,20 53 SUM VVS NETTO Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft De elektrotekniske anleggene er fra Fremføring av de elektrotekniske Ingen tiltak. 1, 4 installasjonene i bygget er hovedsakelig basert på åpent forlagte kabler. 0 0 og 6 Kabler og brytere er fra Høyspent forsyning Trafo er plassert utenfor bygget. Netteiers ansvar. Ingen tiltak nødvendig. 430 Lavspent forsyning Kablene er fra Fordelerskap er fra 2011 med automatsikringer i Brytere, stikk, underfordeler og ledninger må skiftes ved utgått levetid. stålplateskap. Spenningssystemet er 230 V-IT. Tilstanden vurderes som god med lang restlevetid Lys Belysningsanlegget i bygget består av lysrørarmaturer og kompaktlysarmaturer fra Anlegget vurderes å være i god stand. Belysningen skiftes ut ved utgått levetid Nødlysutstyr Det er ikke rømnings- og ledelysanlegg i bygget. Etablere nødlysanlegg Elvarme Oppvarmingen i bygget, er basert på panelovner fra 2011, plassert under Utskifting av alle elovner ved utgått levetid vinduene. Det er også flere gamle vedfyringsovner Reservekraft Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,3 6,8 1,00 20 SUM ELEKTRO NETTO Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Ikke relevant. 520 Integrert kommunikasjon Ikke relevant. 530 Telefoni og personsøking Ikke relevant. 540 Alarm- og signalsystemer Ikke relevant. 542 Brannalarm Det er manuelle røykdetektorer i bygget av nyere dato. Skifte røykdetektorer ved utgått levetid Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Ikke relevant. 544 Pasientsignal Ikke relevant. 550 Lyd- og bildesystemer Ikke relevant. 4 og 5 2 og 3 Side 4 av 7

16 Elseness - Kyrkjetangen Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 560 Automatisering Ikke relevant. 570 Instrumentering Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,0 3,0 1,00 7 SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant Person og varetransport Ikke relevant. 630 Transportanlegg for småvarer Ikke relevant. 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant. 650 Avfall og støvsuging Ikke relevant. 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant. 0 0 virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant. 690 Andre tekniske installasjoner Ikke relevant. Snittverdi pr registrering ### ### #### 0 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO 0 7 Utendørs 700 Utendørs generelt Uteområdene består av et mindre tilsådd grøntområde rundt huset med noe For tiltak se relevante punkter under. beplanting langs grunnmuren, mens den øvrige tomten er naturtomt med naturstier. Det er et naust og et badehus i tilknytning til huset. Naustet leies ut til Bergens Kajakklubb. Uteområdet nærmest huset fremstår som noe 0 0 ustelt. 710 Bearbeidet terreng Ikke relevant. 720 Utendørs konstruksjoner Det er to uthus på eiendommen. Det ene er et naust (båthus) som er leid ut til Bergen Kajakklubb. Bygget består av enkle panelvegger utenpå grove bindingsverksvegger. Saltak med gammel skifertekking. Utenfor er det er stor impregnert platting. To av ytterveggene har fått ny kledning, mens de andre to er i dårlig vedlikeholdt stand. Også taket, som trolig er fra byggeåret, må legges om. Eksisterende skiferstein kan gjenbrukes. 720 Utendørs konstruksjoner Det er et lite badehus sør for hovedhuset. Huset er en liten, åpen konstruksjon uten dør og vinduer, på ca. 6 kvm. Det er en platting foran huset med en brygge. Det er regsitrert mye tørr, sprukken panel og flere råtne bord på plattingen. Anbefaler å kle om huset og legge nye bord på plattingen. 720 Utendørs konstruksjoner Bygget har tre utendørs trapper i betong. Det er en med et trinn ved hovedinngangen, en ved nedgang til kjelleren med to trinn og en opp til balkongdøren i stuen med i alt fem trinn. Trappene er belagt med skifer i inntrinn. Trappene fremstår som slitte men hele, uten nevneverdige skader. Trappen opp til balkongdøren er bratt, har ikke topprepos og mangler rekkverk/håndløper. Trappene bør alle pusses opp og den største trappen bør få montert rekkverk og håndløper. 730 Utendørs røranlegg Det er utvendig brønn med hva vi antar er forurenset vann ( i følge omviser). Det er avløp for gråvann rett ut i fjorden. Det foreligger ingen ytterligere opplysninger om brønn eller avløpssystemet. Oppgradere Naustet utvendig (vegger og tak). Oppgradere badehuset. Oppgradering av utvendige trapper. 1 til 4 5 til Etablering av renseanlegg både av brønnvann og avløpsvann er medtatt i kap. 3 over. 0 0 Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Utendørs elkraft Det er ikke noe utvendig belysningsanlegg. Etablere utelys ved inngangen Side 5 av 7

17 Elseness - Kyrkjetangen TG KT KG S R Score År Kalkyle netto Vedlikeholdskostnad kostnad potensiale Utviklings- off. tilskudd TOTALT BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak (V+U) (V) (U) (av U) 750 Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant Veier og plasser Ikke relevant. 770 Parker og hager Huset har hovedsakelig naturtomt bortsett fra et lite område nærmest huset Rydde opp i uteområdet. som er beplantet. Området trenger en generell opprydding. Brukerne kan trolig gjøre en stor egeninnsats. Medtar kun materialkostnad Utendørs infrastuktur Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 1,8 6,2 2,40 74 SUM UTENDØRS NETTO Dokumentasjon - rapporter - HMS Her gis en oppsummert beskrivelse av foreliggende dokumentasjon og/ eller beskriv tilstand/ registeringer og anbefalinger utfra befaring/ intervju. Skjønnsmessig fagvurdering med mindre ikke annet er nevnt under. Aktuelle rapporter skal vedlegges sluttrapport. 901 FDV-dokumentasjon Ingen FDV-dokumentasjon fremlagt. Tvilsomt om noe eksisterer, annet enn Etablere FDV-dokument system. Ingen kostnad medtatt. for elektroanleggene. Det må etableres et enkelt FDV-dokument system Fagrapport bygningsvern kulturminne Det er ikke opplyst at bygningen er vernet på noen måte. Ingen tiltak. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Basert på ovennevnte registreringer er det OPAKs vurdering at eiendommen er lite tilpasset dagens krav til universell utforming både innvendig og utvendig, Eiendommen er blant annet ikke tilgjengelig for bevegelseshemmede da det ligger flere hundre meter fra nærmeste vei. Hele huset anses også vær utilgjengelig for bevegelses-hemmede. Hele eiendommen anses være vanskelig å forbedre med hensyn til UU uten omfattende ombygginger. Ut fra byggets størrelse, beliggenhet og bruk anser vi heller ikke dette for å være aktuelt. 904 Fleksibilitet Bygget er lite, noe som gir begrensede muligheter for ombygginger. Det er bærende vegger som gjør ombygginger komplisert.. Bygget anses således som lite fleksibelt. Ingen tiltak. Ingen tiltak. Bilde nr Hjemmel Arealbruk Arealbruken vurderes som tilfredsstillende i forhold til dagens bruk, men Ingen tiltak. effektiviteten reduseres betydelig pga. små etasjer Enøkrapport Ikke relevant. 912 Energiattest/ Energimerking Ikke relevant. 913 Energivurdering av tekniske anlegg Ikke relevant. 920 Helsemessige forhold-generelt Som nevnt tidligere er det advart mot å bruke brønnvannet som drikkevann i Ingen tiltak. følge omviser. OPAK kjenner ikke til flere detaljer omkring dette. Anbefaler at det tas prøver av vannet for å forsøke å finne årsaken til dette. Ingen kostnad medtatt. Hva angår innklima er det helle rikk eher meldt om spesielle problemer. Dette skyldes trolig at personbelastingen er liten. Vi har likvel medtatt installering av et enkelt ventilasjonsanlegg under kap. 3 over Side 6 av 7

18 Elseness - Kyrkjetangen BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 940 Miljømessige forhold-generelt Det er ingen kjente forekomster av miljøgifter i bygget. Etter det OPAK Ingen tiltak. kjenner til er det ikke foretatt noen kartlegging mht. mulige asbestforekomster. Det anses ikke være behov for nærmere undersøkelser og prøvetakinger hverken innvendig eller utvendig. Hva angår avløpet for gråvann anser vi ikke dette være noe stort problem, da anlegget brukes sjelden og med liten personbelastning. Anbefaler likevel at forholdet bringes i orden. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) Vedlikeholdskostnad (V) 960 Sikkerhetsmessige forhold-generelt 961 Branntekniske forhold OPAK foretar ingen brannteknisk kontroll ifb. med tilstandsregistreringen. Det er ikke fremlagt noen brannteknisk dokumentasjon for eiendommen, som har manuelle røykdetektorer i hver etasje. Ingen tiltak. Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Elektrotekniske forhold Anlegget er fra Det er ikke fremlagt noen rapport (Internkontroll) for de Ingen tiltak. elektrotekniske anleggene. Det opplyses at kommunen selv foretar slik kontroll regelmessig. Det er et forskriftskrav at det skal kunne dokumenteres å være utført regelmessig kontroll av anleggene og at disse er i forskriftsmessig stand. Etter som anlegget kun er fem år gammelt anser vi dette for å være i orden Tilfluktsrom Ikke relevant. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Ikke relevant. 967 Ras- og flomsikring Ingen rasfare, men Naustet og Badehuset står utsatt til ved springflo. 0 0 Snittverdi pr registrering 1,8 5,9 1,38 67 SUM RAPPORTER-DOKUMENTASJON-HMS netto 0 SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,6 6,5 1, Side 7 av 7

19 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 1 av 8 Bilde nr Husets østgavl med hovedinngangsparti. Bilde nr Sørvesthjørnet med buet panel og weatherboards, begge av nyere dato. Bilde nr Sørveggen med inngang til stuen. Bilde nr Vindu fra 1992 med begrenset restlevetid. Bilde nr Vestgavlen med nedgang til kjeller. Bilde nr Bygget står på en pusset/slemmet gråsteinsmur.

20 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 2 av 8 Bilde nr Innvendig i kjelleren er det tydelige tegn på sviktende drenering. Avskallinger på grunnmuren. Bilde nr Fukt i hjørnet i kjelleren. Bilde nr Også i gulvet er det målt forhøyede fuktverdier. Her er også registrert noe skader/hull. Bilde nr Stuen i 1. etasje med vinyl på gulvet og malte panelvegger og himlinger. God vedlikeholdt stand på vegger og himling. Bilde nr Himling i stuen i god stand. Bilde nr Vinylbelegget i stuen viser tydelige tegn på kantreising og slitasje.

21 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 3 av 8 Bilde nr Gammel kjøkkeninnredning for lengst utgått på dato. Bilde nr Vindu i kjøkken fra Bilde nr Det er malte trefyllingsdører i hele huset. Bilde nr De fleste dørene viser noe tegn på malingsslitasje og løse vridere. Bilde nr Overflater i 2. etasje er i generelt dårlig vedlikeholdt stand. Kan skyldes kondensproblematikk, dersom bygget har stått tomt over tid. Bilde nr Tidligere lekkasje rundt pipen har gitt fuktskader i himlingen. Pipen er nå utbedret, men mangler topphatt. Det er målt forhøyede fuktverdier øverst på pipeløpet.

22 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 4 av 8 Bilde nr Gulvbelegg i 2. etasje er generelt av eldre årgang med tegn på slitasje. Bilde nr I kjelleren er himlingen åpne opp mot tregulvet i 1. etasje. Trolig er stubbeloftsleire fjernet. Bilde nr Gammel tretrapp mellom 1. og 2. etasje. Bør ha håndløper på vegg. Bilde nr Smal, bratt rettløpstrapp fra 1. etasje ned til kjelleren. Bør ha håndløper på vegg. Bilde nr Yttertaket er tekket med stålplater av eldre årgang. Mrk. pipehatten ligger på taket. Bilde nr Trapp opp til stuen fra terreng.

23 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 5 av 8 Bilde nr Forurenset brønnvann som drikkevann. Bilde nr Avløpet i huset går ut i sjøen (her fra Naustet). Bilde nr Avløpsrørene er gjennomrustet. Bilde nr Muld-do i rom uten ventilasjon. Bilde nr Naturlig ventilasjon med tilluft via klaffventiler og spalteventiler. Bilde nr Pulverapparater som slukkeutstyr.

24 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 6 av 8 Bilde nr Tavle fra nylig tilknyttet strøm. Bilde nr Manuelle røykdetektor og kompaktarmaturer. Bilde nr Lysarmaturer og kabler er åpent forlagt. Bilde nr Strøminntak og hovedsikring i 2. etasje. Bilde nr Varme via nyere gjennomstrømsovner. Bilde nr Strøminntak via utvendig luftstrekk.

25 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 7 av 8 Bilde nr Naustet sett fra Hovedhuset. Bilde nr Østgavlen har omfattende råteskader. Bilde nr Som forrige bilde. Bilde nr Det er registrert løse og manglende skiferheller på taket. Bilde nr Badehuset sett fra Hovedhuset. Bilde nr Badehuset har ingen dør eller vindu, kun åpninger. Malingsslitte flater.

26 Bergen kommune - Etat for bygg og eiendom Andre Bygg Elseness - Kyrkjetangen Side 8 av 8 Bilde nr Råteskader på østveggen. Bilde nr Plattingen utenfor Badehuset har råteskader.

27 ELSENESS-KYRKJETANGEN Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:2000 Gnr/Bnr 20/18 Dato: Adresse: Skjelvika /3 Kyrkj / Bøneset 20/266 20/355 20/18 Kyrkjetangen 20/18 10 Ormavikja Bøneset y 5