Byrådssak 209/16. Tilstandskartlegging andre bygg. Handlingsplan 1. Løypemelding ESARK

Transkript

1 Byrådssak 209/16 Tilstandskartlegging andre bygg. Handlingsplan 1. Løypemelding MEGJ ESARK Hva saken gjelder: I forbindelse med Arbeidstilsynets pålegg mot skolene i Bergen kommune i 2011, ble det igangsatt tilstandsvurderinger av alle kommunale bygg. Dette er nå gjennomført. Så langt har bystyret blitt presenterte for og har vedtatt handlingsplaner for samtlige skoler og barnehager, idrettsbygg, kulturbygg, administrasjonsbygg, brannstasjoner og helsebygg. Nå gjenstår å forelegge handlingsplanen for de bygg som er omtalt som «andre bygg», en samling av kommunale bygg av ulik karakter, vesentlig utleiebygg samt to parkeringsanlegg. Med fremleggelse av denne handlingsplanen er samtlige kommunale bygg nå ferdig tilstandskartlagt, og siste saken omhandler disse 9 byggene: Eidsvåg grendahus Elseness Kyrkjetangen Jekteviken 5 Jekteviken 6a Teatergaten 15 Redd Barna Øvre Fyllingsveien 35 Melkeplassen verksted Årstad mannskapsstasjon Bygarasjen Klostergarasjen Generelle bemerkninger: I saken redegjøres det kort for den tekniske tilstanden ved byggene slik den fremkommer av oppsummeringen i de ulike tilstandsrapportene. Disse tilstandsvurderingene kan munne ut i ulike nødvendige byggeprosjekt knyttet til de ulike bygg. Det er for tidlig å si noe nærmere om både innbyrdes prioritering, tiltak, fremdrift og konkrete kostnader knyttet til det enkelte prosjekt før prosjektene har vært gjennom en nødvendig utredningsfase. En slik utredningsfase har til hensikt å gi mer sikre opplysninger om hvilke tiltak som er nødvendige å utføre når, hvilke kostnader som vil påløpe, samt om fremdrift. Utredningsfasen vil også avklare om virksomheten kan fortsette i bygget under utførelsen eller om de må ut i perioden. Det samme gjelder vurderingen av hvorvidt bygget eventuelt bør rives eller selges, fordi kostnadene ved en rehabilitering vil bli uforholdsmessige høye. Det understrekes videre at det å rehabilitere eller bygge et nytt kommunalt bygg, generelt er et omfattende og tidkrevende prosjekt. Det kreves langsiktig planlegging og et bredt tverretatlig samarbeid. Det er mange instanser involvert og i mange tilfeller kryssende interesser å ivareta. Det skal ofte foretas omregulering av tomter og etableres nødvendig infrastruktur og uteareal, rekkefølgekrav skal oppfylles, det skal utlyses konkurranser etter gjeldende regelverk, det skal prosjekteres og tegnes før selve byggeprosjektet kan igangsettes. En lang rekke myndighetskrav må imøtekommes, deriblant kravet om at alle bygg etter hvert skal bygges som passiv-hus. Uforutsette hendelser kan oppstå i alle byggeprosjekt, som kan forandre, forlenge og fordyre prosessen. I beste fall må man regne ca. 4 år fra planleggingen av byggeprosjektet starter til bygget kan stå ferdig. Fremdriftsplanene for kommende prosjekter må i tillegg tilpasses organisasjonens prosjektkapasitet, økonomi og situasjonen generelt i bygg- og anleggsmarkedet. 1

2 Nærmere om de kartlagte bygg: Handlingsplanen består av 9 tilstandsrapporter av de kommunalt eide byggene, som er kategorisert under «andre bygg». Gruppen «andre bygg» består primært av en eldre bygningsmasse som dels kan karakteriseres som verneverdig. For å sikre en god kulturminneforvaltning og et godt bygningsvern er denne gruppen gjennomgått i samråd med Byantikvaren. Ett bygg (Jekteviken 5) har fått utarbeidet antikvarisk dokumentasjon med bakgrunn i at dette er et tidstypisk eksempel. Dette unntar ikke at også andre bygg i denne kategorien kan måtte håndteres som verneverdig. I tillegg til de eldre, ofte verneverdige byggene, kommer 2 parkeringshus av nyere dato. Hovedtyngden av eiendommene fremstår i mindre god stand fordi det har blitt utført begrenset med tiltak siden byggeår. De øvrige eiendommene fremstår i forholdsvis god stand med behov for ordinært vedlikehold. Det er likevel økende behov for målrettede tiltak basert på utskiftning av bygningsdeler på grunn av endt levetid. Det er i dag et fåtall av eiendommene som huser kommunal virksomhet, og leietakers vedlikeholdsplikt er ikke blitt vurdert i kartleggingen. Dette bør muligens vurderes opp mot leiekontrakten før man igangsetter tiltak. Det anbefales videre at man foretar en strategisk vurdering av hvordan eiendommen best bør utnyttes i fremtiden. Eiendommer i forholdsmessig god stand men med tiltakende behov for større og mer målrettede vedlikeholdstiltak, er vurdert å være Eidsvåg grendahus, Teatergaten 15 og Øvre Fyllingsvei 35. Eiendommer i mindre god stand med behov for mer omfattende og helhetlige vedlikeholdstiltak, herunder modernisering over en 10 årsperiode, er vurdert å være Elseness Kyrkjetangen, Jekteviken 5, Jekteviken 6a og Årstad mannskapsstasjon. De to parkeringsanleggene, Bygarasjen og Klostergarasjen, vurderes å være bygg i god stand, med kun behov for ordinært vedlikehold og med et mindre etterslep. Noe bruksslitasje har behov for utbedringer. Det presiseres at tilstandsrapporten tar for seg de bygningstekniske konstruksjoner og ikke tekniske installasjoner beregnet for parkeringsdrift som automater, bommer, overvåkning osv. Det parkeringstekniske driftes av Parkeringsselskapet. Gjennomføring av tiltak vil for noen av byggene sannsynligvis by på utfordringer med tanke på opprettholdelse av normal drift og/ eller redusert drift. Det presiseres at både valg av tiltak og estimerte kostnader som presenteres i denne handlingsplanen på det nåværende tidspunkt er usikre. Når samtlige handlingsplaner er vedtatt og gjennomgått, vil byrådet legge frem en sak der det redegjøres nærmere for status på samtlige prosjekter som er igangsatt, samt for de prosjekter som er under planlegging. I saken redegjøres det for estimerte kostnader knyttet til hvert enkelt prosjekt. Det understrekes at utredningsfasen som følger for hvert prosjekt, med stor sannsynlighet vil vise endringer i de estimerte kostnadene, eksempelvis ved at det for noen bygg muligens velges andre tiltak enn forutsatt i tilstandskartleggingen. I premissene for vedlikeholdsplanen vedtatt av bystyret i mai 2013, ble det slått fast at Bergen kommune fra og med 2013 skal legge levetidsbetraktninger (LCC-analyser) til grunn ved investeringsbeslutningene. Disse analysene kan blant annet utløse endringer i valg av tiltak. I tillegg vil som nevnt markedssituasjonen til enhver tid ha avgjørende betydning. De estimerte kostnadene i saken gir derfor bare et foreløpig bilde av hva det vil koste å gjennomføre tiltakene ved byggene. Handlingsplanen omfatter til sammen 9 bygg og en bygningsmasse på ca m2. Det samlede 2

3 kostnadsanslaget (tiltak i et 10-års-perspektiv) for de 9 byggene utgjør til sammen ca. kr. 87 mill. (dette tilsvarer ca. 845,- pr. m2). En del strakstiltak kommer i tillegg. Dette er tiltak som uansett ville blitt utført som en del av det løpende vedlikeholdet. Strakstiltakene vil derfor i hovedsak bli gjennomført innenfor de eksisterende budsjettrammer for Etat for bygg og eiendom. De foreløpige kostnadsanslagene fordeler seg slik mellom byggene: Bygg/prosjekt Strakstiltak Tiltak 1-10 år Andre bygg areal Eidsvåg grendahus 0,01 mill 7,60 mill 500 m2 Elseness - Kyrkjetangen 0,42 mill 2,22 mill 228 m2 Jekteviken 5 0,04 mill 23,50 mill 1814 m2 Jekteviken 6a 0,38 mill 18,00 mill 1654 m2 Teatergaten 15 Redd Barna 0,00 mill 3,10 mill 220 m2 Øvre Fyllingsveien 35 0,01 mill 12,90 mill 1556 m2 Årstad mannskapsstasjon 0,02 mill 5,70 mill 300 m2 Bygarasjen 0,17 mill 8,30 mill m2 Klostergarasjen 0,18 mill 5,20 mill m2 SUM 1,23 mill 86,52 mill m2 Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: Oppgaver for Bergen bystyre (Bystyresak ): «Bystyret skal foreta den overordnede samordning og prioritering av kommunens utgifter og inntekter:» Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bystyret tar løypemelding for tilstandskartlegging av andre bygg - Handlingsplan 1 til orientering. 2. Økonomiske konsekvenser av handlingsplanen forutsettes innarbeidet i forbindelse med de løpende rulleringer av økonomiplanen. Dato: 18. mai 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Kristian Kopperud byråd for finans, eiendom og eierskap Vedlegg: Tilstandsrapporter del 1 for: Eidsvåg grendahus Elseness Kyrkjetangen Jekteviken 5 Jekteviken 6a Teatergaten 15 Redd Barna Øvre Fyllingsveien Årstad mannskapsstasjon Bygarasjen Klostergarasjen 3

4 Saksutredning: 1. TILSTANDSRAPPORT EIDSVÅG GRENDAHUS Eidsvåg Grendahus er et tidligere menighetshus som i dag benyttes som kulturhus/grendehus. Bygget ble opprinnelig oppført i 1970 og påbygget i 1984, totalt BTA i dag utgjør ca. 500 m2. Bygningen eies av Bergen kommune som leier bygget ut til ulike foreninger/lag samt til private arrangement (grendehus). Hovedinntrykket av tilstanden til bygningen er generelt tilfredsstillende, men det er en del Opprinnelige bygningsdeler og et økende vedlikeholdsbehov. Bygningen er trolig fundamentert på fjell. Det er ikke registrert tegn til setningsskader eller fuktinntrengning fra grunnen. Ytterpanelet er ikke luftet, slik at malingen flasser av og det er registrert noe lokale råteskader. Inngangsfasaden har fått ny luftet kledning. Dette bør gjennomføres på resten av bygget. Vinduene fra 1970 og 1984 bør skiftes. Yttertaket har pulttaksform på hoveddelen, over inngangspartiet og peisestuen er det flatt tak med fall til utvendig renne. Alderen på tekkingen er ikke kjent, men trolig er den fra tilbyggsåret Det er registrert noen blærer og krakeleringer i overflaten. Taket over inngangspartiet har fått nye takrenner. Restlevetid 5-10 år. Innvendig framstår primært bygget med standard fra byggeårene, bortsett fra vestibylen og kjøkkenet som er oppgradert i I storsalen er parketten noe slitt og må slipes. Resterende lokaler bør oppgraderes i løpet av 5 år. Bygget har i hovedsak eldre røranlegg fra 1970-tallet. De eldste delene av røranlegget antas å holde i en 5 års periode. En del av sanitærutstyret er skiftet ut. Det er varmt tappevann fra en eldre bereder, fra år 1987, den er på 200 liter. Det er generelt dårlig inneklima i bygget som består av et gammelt ventilasjonssystem og naturlig avtrekk til over tak, med tilluft via spalteventiler og veggventiler. Anleggene er lite energi-økonomiske og bidrar til det dårlige inneklimaet. De fleste El-anleggene er fra tiden bygget var nytt, i 1970, og fremstår i all hovedsak som i dårlig stand. Flere av bryterne, stikkontaktene og ledningene er eldre og bør skiftes ut. Belysningen er også i dårlig stand. Nødbelysningen og brannalarmanlegget er nytt fra i år og tilstanden er god. El-anleggene kontrolleres regelmessig av kommunens egne fagfolk (internkontroll-elektro). Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 7,6 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 75 % vedlikeholdskostnader og ca. 25 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være 40 år+. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ca kr/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller Eidsvåg Grendahus inn under kategorien bygg som har behov for «ordinært vedlikehold/mindre etterslep». Bygningen er imidlertid noe utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak. OPAK tilføyer at standard påslag brukt i registreringsskjema, 20 % marginer og reserver og 25% rigg, drift, adm, vurderes å gi et noe forhøyet prisestimat for mindre bygg. Dette gir også utslag på kvm. pris. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke å samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o. 2. TILSTANDSRAPPORT ELSENESS KYRKJETANGEN Eiendommen Elseness Kyrkjetangen består av i alt tre bygg, hhv. hovedhus, naust og badehus. Hovedhuset er oppført i Alderen på de øvrige to er ikke kjent, men de er yngre, spesielt badehuset. Totalt BTA for eiendommen er 228 m2 i følge kommunens arealoppgave. Hovedhuset og badehuset benyttes i dag av Alrekstad skole for spesialundervisning, mens naustet er leid ut til 4

5 Bergens Kajakklubb som benytter det til lagring av kajakker og utstyr. OPAKs hovedinntrykk av eiendommen er at bygningsmassen har et betydelig vedlikeholdsetterslep. Hovedhuset fremstår i relativt tilfredsstillende stand utvendig, bortsett fra yttertaket. Innvendig er det behov for betydelige oppgraderinger. Naustet har behov for oppgraderinger av fasader og tak, mens badehuset bør skifte panel på fasadene og legge nytt tak og ny platting. Hovedhuset er fundamentert på hva vi antar er en gammel gråsteinsmur satt på fjell. Ingen tegn til setninger. Huset har full kjeller med grovt betonggulv. Det er registrert forhøyet fuktinnhold i både grunnmur og gulv, hvilket indikerer sviktende drenering. Bygget er et bindingsverksbygg utvendig kledt med liggende panel av typen weatherboards på to av fasadene og en buet, falset kledning på to vegger. Ytterkledningen er relativt ny, trolig fra etter år Vinduene er tradisjonelle trevinduer. Det er nye trelags vinduer i deler av 1. etasje, mens øvrige vinduer er eldre isolerglassvinduer fra Flere av de sistnevnte er malingsslitte innvendig. Innvendig fremstår hovedhuset med gammel standard på alle flater inkl. innerdørene som er originale trefyllingsdører. Mye slitasje både på gulv, vegger og tak, spesielt i 2. etasje. Yttertaket er et tradisjonelt saltak tekket med lakkerte stålplater av ukjent alder, men trolig fra 1980-tallet. Her er det mye avflassing. Renner og nedløp i plast og stål i noe dårlig stand. Pipen er rehabilitert i de senere årene i følge omviser, men det mangler pipehatt. Høyt fuktinnhold er målt i skorsteinen i 2.etasje. Naustet er et enkelt grovt bindingsverksbygg satt på en stablesteinsmur. Bygget har uisolerte yttervegger med ny panel på to av veggene, gamle stålplater på en og gammel, råtten panel på den siste. Taket er trolig fra byggeåret med skiferfliser. Det er registrert flere løse/ødelagte skifersteiner. Det er en stor trykkimpregnert platting utenfor inngangssiden. Bygget har ingen tekniske anlegg og har behov for omfattende oppgraderinger de nærmeste årene om det skal fortsatt benyttes som i dag. Badehuset er også et enkelt uisolert bindingsverksbygg satt direkte på fjell. Huset har ingen vinduer/dører. Kledningen er i dårlig stand likeså plattingen mot sjøen. Utvendige områder består av et mindre tilsådd areal rundt huset. Det resterende er naturtomt med naturstier. Huset ligger flere hundre meter fra parkeringsplass. Er kun tilgjengelig til fots. Bygget har i hovedsak eldre røranlegg med vann fra brønn uten rensing, som betjenes med håndpumpe. Vannet anses å være forurenset da det frarådes å drikke vannet urenset i følge omviser. Det må etableres rensing for vann og avløp. Det er en mull-do i bygget. Det er generelt dårlig inneklima i bygget som mangler forskriftsmessig ventilasjon. El-anleggene er for det meste fra en nyinstallasjon i 2011 og fremstår i god stand. Belysningen og varmeovnene er fra samme tid. Det er manuelle røykvarslere i bygget. El-anleggene kontrolleres regelmessig av kommunens egne fagfolk (internkontroll-elektro). Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 2,22 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 75 % vedlikeholdskostnader og ca. 25 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være 40 år+. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør kr 9 753,-/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Elseness - Kyrkjetangen inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep, herunder moderate behov for utvikling og modernisering». Det sistnevnte pga. mange utidsmessige/lovstridige løsninger. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til endringer i reguleringsplanen, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 5

6 3. TILSTANDSRAPPORT JEKTEVIKEN 5 Eiendommen Jekteviken 5 er et gammelt kontor-/verkstedbygg oppført i Bygningen består av en kontorfløy på to etasjer samt en verkstedfløy på en etasje. Kontorfløyen er oppført i teglstein og benyttes i dag av Dyrebeskyttelsen i Bergen, samt diverse mindre leietakere (kultur). Verkstedfløyen, som er oppført i betong, er leid ut til et bilverksted samt en mindre del til en privatperson (også bilverksted). Bygget har ingen kjeller. Totalt BTA for hele bygget er m2 i følge overlevert dokumentasjon. Hovedinntrykket av eiendommen er at det er et stort vedlikeholdsetterslep både utvendig og innvendig. Lokalene til Dyrebeskyttelsen fremstår imidlertid i tilfredsstillende vedlikeholdt stand, men både verkstedet og de øvrige lokalene i kontorfløyen fremstår sterkt nedslitt med tydelig behov for vedlikehold/oppgraderinger. Bygget er fundamentert på betongfundamenter, antatt til faste masser. Bæresystemene er hhv. mur og betong for kontorfløyen, mens verkstedbygget er et rent betongbygg. Ytterveggene er pusset og malt utvendig. Fasadene bærer tydelig preg av manglende vedlikehold over lengre tid bortsett fra sørgavlen på kontorfløyen som ble pusset opp i inneværende år. Det er gamle trevinduer fra 1978 på kontorfløyen, men også noen originale fra byggeåret og noen nye fra 2015 på sørgavlen. På verkstedfløyen er det glassbyggerstein på sørfasaden, mens det er noen trevinduer på tilbygget i tre, antatt fra 1990-tallet. Bortsett fra to nye ytterdører mot bakgården er ytterdørene av eldre årgang trolig fra 1970-tallet. Tilstanden på både vinduer og dører vurderes som mindre god, med få unntak. Også innvendig er tilstanden mindre god bortsett fra en del av lokalene til Dyrebeskyttelsen. Det er registrert mye slit og elde og utidsmessige lokaler. Yttertaket på kontorfløyen er tekket med skiferstein fra byggeåret, mens verkstedfløyen har tilnærmet flatt tak med mye gammel papptekking. Bygget tilfredsstiller ikke dagens krav til Universell Utforming (UU) og vi anser forholdene slik at det kun kan utføres meget enkle forbedringer uten store innvesteringer. Bygget anses være lite fleksibelt og er ikke arealeffektivt, men fungerer likevel greit til dagens bruk. Bygget har noe energiinnsparingspotensial som det fremgår av en enkel enøkrapport, utarbeidet av OPAK. Dette bekreftes også i utarbeidede energiattester for hhv. kontor- og verkstedfløy. Dette gjelder særlig isolering av fasader og tak samt utskifting av vinduer. Ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning er også en av flere anbefalte tiltak samt flere driftsrelaterte tiltak. Kontorfløyen har oppnådd karakteren G-farge rød, mens verkstedfløyen fikk karakteren F- farge rød. Omlegging til fjernvarme vil også bidra til bedret karakter i denne sammenheng. De VVS-tekniske anlegg er gjennomgående av noe eldre årgang både hva angår sanitær og ventilasjon. Det er behov for til dels omfattende oppgraderinger i løpet av de neste 10 årene. Bygget har hatt et vannbasert varmeanlegg som er delvis fjernet. OPAK anbefaler at det reinstalleres og kobles til fjernvarme. De elektrotekniske anleggene varierer stort i alder og utførelse. Her er det også behov for relativt store utbedringer over de neste 10 årene, spesielt i verkstedfløyen. Belysningen er også moden for utskifting i løpet av 10 år. Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 23,5 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 74 % vedlikeholdskostnader og ca. 26 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være ca. 50 år for kontorfløyen, trolig noe mindre for verkstedfløyen (avhenger av vedlikeholdet). Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ca kr/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Jekteviken 5 inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep, herunder moderate behov for utvikling og moderniseringer». En relativt stor andel av kostnadene tilhører dessuten verkstedfløyen. Bygningen er imidlertid noe utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak utover de tiltak som er medtatt i summene over, dersom en skal løfte standarden vesentlig opp fra dagens relativt enkle bruk. 6

7 Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 4. TILSTANDSRAPPORT JEKTEVIKEN 6A Eiendommen Jekteviken 6A er et kontor-/lagerbygg oppført i ca Det syntes å herske en viss usikkerhet omkring det nøyaktige byggeåret. Det er opplyst 1967 under vår befaring, vinduene er datert 1973 og energiattesten opererer med Vi velger derfor å benyttet 1973 som byggeåret videre i rapporten. Bygget består av en kontorfløy på to etasjer oppført som et tilbygg samt et lagerbygg på en etasje med en mindre kontoretasje mot sørøst og en enkel mezzaninetasje på lageret. Bygget er i dag leid ut til en hovedleietaker som har fremleiet deler av lokalene (kontorene) og lageret mot sørøst. Det er ikke utført vesentlige utbedrings- eller oppgraderingsarbeider ved eiendommen de seneste 20 årene bortsett fra noe innvendig arbeid i 2. et. (leietakers oppgraderinger). Bygget har ingen kjeller og er i følge mottatte opplysninger m2 BTA. I matrikkelen er BRA opplyst å være m2 mens i energiattesten er BRA opplyst til m2. Her er det således at avvik som bør avklares. Se kap Hovedinntrykket av bygget er at det fremstår med tydelig slit og elde og det er opparbeidet et betydelig vedlikeholdsetterslep både innvendig og utvendig. Kontorene fremstår som noe utidsmessige. VVS-tekniske anlegg er også i all hovedsak fra byggeåret med standard deretter. Det er kun avtrekksventilasjon i bygget. El-anleggene er også i det alt vesentlige fra byggeåret med relativt kort restlevetid. Bygget er ikke tilpasset dagens krav til Universell Utforming. Vi anser heller ikke bygget å være spesielt arealeffektivt, men det opplyses å fungere greit for dagens leietaker. Funksjonaliteten vurderes som tilfredsstillende ut fra dagens bruk. Det er foretatt en enkel enøkanalyse av bygget. Denne konkluderer med at det kun er et økonomisk lønnsomt tiltak innenfor et 10 års perspektiv. Isolering av ytterveggene er så vidt lønnsomt innenfor 30 år. Tiltakene vil imidlertid klart bedre inneklimaet i bygget. Det er også utarbeidet en energiattest for bygget ifb. med denne tilstandsvurderingen. Bygget (kontordelen) har oppnådd karakteren G-farge rød. Også denen konkludere med at tilleggsisolering av tak og fasader er noen av flere aktuelle tiltak. Utskifting av vinduer er et annet tiltak sammen med flere mindre driftsrelaterte tiltak. Basert på at en stor del av ytterveggene er plasstøpte betongvegger har bygget et energiinnsparingspotensiale ved å tilleggsisolere fasader og tak, samt å skifte ut vinduer. Bygget står på betongfundamenter antatt fundamentert til faste masser. Bærende systemer i bygget er primært betong i form av vegger og dekker i betong samt betongdrager og søyler. Det er trolig også noe stål i kontorfløyen. De bærende systemene har lang restlevetid. Ytterveggene er dels pusset og malt utvendig, dels ubehandlet betong og noe korrugerte stålplater. Fasadene bærer tydelig preg av manglende vedlikehold over lengre tid. Det er gamle trevinduer fra 1973 på kontorfløyen. Bygget har to ytterdører i natureloksert aluminium og to ståldører. Førstnevnte antas å være fra byggeåret, men i god stand. Ståldørene er slitte med noe rust. Tilstanden på både vinduer og dører vurderes som mindre gode, med liten restlevetid. Også innvendig er tilstanden generelt mindre god bortsett fra enkelte lokaler i 2. etasje som er pusset opp av leietaker i senere tid. Det er registrert mye slit og elde og utidsmessige lokaler i begge etasjene. Lagerfløyen fremstår også som slitt og er lite renholdt. Yttertaket, som er tilnærmet flatt, er tekket med papptekking av ukjent alder. Fem overlys som har hatt lekkasjer er tette i følge bruker. Tekkingen med beslag anses ha liten restlevetid. De VVS-tekniske anlegg er gjennomgående av noe eldre årgang både hva angår sanitær og ventilasjon. Det er behov for til dels omfattende oppgraderinger i løpet av de neste 10 årene. De elektrotekniske anleggene varierer også stort i alder og utførelse. Det er behov for relativt store utbedringer over de neste 10 årene. Belysningen er også moden for utskifting i løpet av 10 år. 7

8 Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 18,0 millioner inkl. mva. Av dette utgjør 79 % vedlikeholdskostnader og 21 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være ca. 45 år. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ,- kr/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Jekteviken 6A inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep», herunder moderat behov for utviklings- og moderniseringstiltak». Bygningen er noe utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak utover de tiltak som er medtatt i summene over dersom en skal løfte standarden vesentlig opp fra dagens relativt enkle bruk. OPAK har ikke vurdert leietakers vedlikeholdsplikt i forbindelse med denne tilstandsrapport. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til endringer i reguleringsplanen, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 5. TILSTANDSRAPPORT TEATERGATEN 15 REDD BARNA Teatergaten 15 er en liten bygård som inneholder kontorer og møterom for Redd Barna i Bergen. Byggeåret er noe usikkert, men trolig en gang mellom Bygget består av et gammelt uthus i tre og et bolighus i mur som trolig ble slått sammen til ett bygg rundt Totalt BTA utgjør 220 m2 i følge overlevert arealoppgave fra Bergen kommune. Hovedinntrykket er at bygget innvendig fremstår i tilfredsstillende vedlikeholdt stand, dog med noe utidsmessig standard. Utvendig er den vedlikeholdte standen noe mer varierende. Gatefasaden i mur er trolig malt i løpet av de siste 10 årene og vurderes å være i god stand. Trefasadene mot bakgårdene er malingsslitte og tilstanden er dermed ikke tilfredsstillende. Bygget antas fundamentert til fjell/faste masser og står på en natursteinsgrunnmur. Bygget har tre i bærende konstruksjoner bortsett fra fasadene mot gate som er i mur. Etasjeskillere i tre, trolig med stubloft. Mot gate er det pussede og malte teglfasader mens mot bakgård er fasadene kledt med gammel, liggende trepanel. Vinduene er trevinduer av varierende alder. Mot gate er det koblede, side-hengslede vinduer trolig fra 1960-tallet, mens de mot bakgård har en mer blandet utførelse. Her er det noen koblede vinduer, som mot gaten, men også flere med enkelt glass, sistnevnte trolig betydelig eldre. Generelt vurderes tilstanden på vinduene som dårlig, og med liten restlevetid. Taket er tekket med betongtakstein trolig fra 1980-tallet med en forventet restlevetid på 20 år +. Det er gamle, slitte takrenner fulle av mose og plantevekster som anses uten restlevetid. Innvendig er det malte og striebelagte platevegger, trolig fra oppgradering rundt 1990-tallet. Innvendige dører varierer fra gamle trefyllingsdører til nyere malte, glatte tredører. Gulvene er belagt med vinyl av ulik alder. Generelt fremstår de innvendige lokalene i tilfredsstillende stand, men med noe gammel, utidsmessig standard. Bygget har i hovedsak eldre røranlegg med noen oppgraderinger fra 1990-tallet. De eldste delene av røranlegget har en forventet restlevetid på ca. 5 år. Alt av sanitærutstyr er skiftet ut, antatt på 1990-tallet. Det er varmt tappevann fra en eldre bereder, som er plassert i kjelleren og innkasset. Det er generelt dårlig inneklima i bygget som mangler forskriftsmessig ventilasjon. El-anleggene er for det meste fra en oppgradering antatt på 1990-tallet og fremstår i all hovedsak i akseptabel stand. Belysningen og nødbelysningen er fra samme tid. Det er et eldre brannalarmanlegg trolig fra 1990-tallet, som vurderes å være i akseptabel stand, men med kort restlevetid basert på vanlige levetidsbetraktninger. Forslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca. kr 3,1 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 75 % vedlikeholdskostnader og ca. 25 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, 8

9 forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være 50 år. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ca kr/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller eiendommen Teatergata 15 inn under kategorien bygg som har behov for «ordinært vedlikehold/mindre etterslep» til tross for relativt høy kostnad pr. kvm. Dette kan tilskrives liten arealstørrelse, samt eiendommens alder. Bygningen er utidsmessig, og har behov for noen utviklingstiltak. Bygget antas å ha vernestatus, men dette er ikke opplyst. Antall brukere er heller ikke opplyst, men er anslått av OPAK i den risikobaserte tilstandsregistreringen. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 6. TILSTANDSRAPPORT ØVRE FYLLINGSVEIEN 35 Eiendommen inneholder to bygninger. Et hovedbygg og et tilleggsbygg. Hovedbygget er ett kombinert verksted- og lagerbygg oppført i 1983 på 1090 m². Tilleggsbygget er ett uisolert lagerbygg oppført i 1942 på 466 m². Begge bygningene brukes av hjelpemiddelsentralen og idrettsavdelingen i Bergen kommune. Hovedbyggets 1 etasje inneholder både lager, spyleplass, kjøkken og kontorer. Kjelleren brukes i hovedsak som lagerlokale. Bygningen har vært normalt vedlikehold, det er ikke utført noen større standardhevinger siden byggeår, kun mindre ombygninger/ tilpasninger. Bygningen fra 1983 fremstår generelt i god stand med solide materialer, men er noe preget av bruksslitasje. Bygningen har hovedkonstruksjon med søyler, bjelker og dekker av betong som gjør bygget relativt fleksibelt for ombygninger. Bygningen har et ENØK potensiale gjennom innstallering av varmepumper, energioppfølgingssystem, lysstyring og nytt energieffektivt ventilasjonsanlegg. Totalt vil det være muligheter for å redusere energiforbruket med over 100 %. Det foreligger planer for ominnredning til elevaktiviteter for skolelevene på Holen- og Damsgård skole, prosjektkostnad er av Bergen kommune anslagsvis vurdert til millioner kroner. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene for hovedbygget er estimert til ca. 12,9 mill. kr. inkl. mva hvor 90 % er vedlikeholdskostnader og 10 % er utviklingskostnader. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for utgjør kr/m2 inkl. mva. Restlevetid for hovedbygg fra 1983 vil med normalt vedlikehold være til minst Det er etter Sweco Norge AS sin vurdering behov for at hovedbygget typisk faller inn underkategorien «ordinært vedlikehold/ mindre etterslep, men behov for noe utvikling/ modernisering». Tilleggsbygget lageret fra 1942 er lite vedlikeholdt og fremstår generelt i dårlig stand. Det er kun gjort en overordnet vurdering av dette bygget, sitert i punkt 720. Bygningen er oppført med yttervegger av teglstein. Takkonstruksjon i tre, med tekking med korrugerte stålplater. Overflater er slitte både utvendig og innvendig. Det er lite med tekniske installasjoner og det som finnes er av varierende kvalitet. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene for tilleggsbygget er estimert til ca 2,0 mill kr inkl mva, hvor 100 % er vedlikeholdskostnader, og 0 % er utviklingskostnader. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for dette bygget utgjør ca kr/m2 inkl. mva. Restlevetid er mindre enn 10 år dersom det ikke foretas foreslåtte rehabiliteringstiltak. Rivekostnad for tilleggsbygget estimeres til ca kr inkl. mva. Det er etter Sweco Norge AS sin vurdering behov for at lagerbygg faller inn under kategorien "større vedlikeholdstiltak/ etterslep med noe behov for utvikling og modernisering». Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til 9

10 reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 7. TILSTANDSRAPPORT ÅRSTAD MANNSKAPSSTASJON Eiendommen Årstad mannskapsstasjon er en tidligere mannskapstasjon som nå leies ut til en forening/klubb med interesse for biler/reparasjon av biler. Bygget er oppført som et enkelt, to etasjers mur- og bindingsverkshus. Det er innredet med oppholdsrom i 1. etasje og store garasjer i underetasjen, som er delvis under bakkeplan. I tillegg til hovedbygget er det en gammel, uisolert garasje med tre porter. Hovedbygget ble oppført i 1969 og er totalt på 300 m2 BTA. Vestfasaden fikk nytt panel og nye vinduer i ca. 2013/2014 og taket er trolig lagt om en gang på 1980/1990- tallet. Innvendig er bygget som ved byggeåret, men leietaker holder på med ulike oppussingsprosjekter i begge etasjer. OPAK har ikke vurdert leietakers vedlikeholdsplikt. Utvendig fremstår bygget i generelt tilfredsstillende stand, men det er registrert noe råteskadet panel og noen eldre vinduer med kort restlevetid. Innvendige flater har generelt behov for oppgraderinger, noe som for tiden pågår i leietakerregi. Taket har relativt lang restlevetid, men takrenner og nedløp i plast bør skiftes ut om kort tid. Utvendig garasje er i meget dårlig stand og har kort restlevetid. Bygget har i hovedsak eldre røranlegg med noen oppgraderinger fra 1980-tallet. De eldste delene av røranlegget har en forventet restlevetid på ca. 10 år. Alt av sanitærutstyr er skiftet ut, antatt en gang på 1980-tallet. Det er varmt tappevann fra en eldre bereder fra 1981, som er plassert i 1 etasje. El-anleggene og belysningen er for det meste fra en oppgradering antatt på 1980-tallet og fremstår i lite tilfredsstillende stand. Mye ledninger og utstyr henger og slenger pga. pågående oppussing av leietager. Det mangler nødlys og brannalarm i bygget. El-anleggene er ikke kontrollert regelmessig av kommunens egne fagfolk (internkontroll-elektro) i senere tid. OPAK kjenner ikke til om det forekommer spesielle helseplager blant brukerne av bygget, men etter det vi forstår benyttes ikke bygget daglig. Det er ingen kjente inneklimaproblemer, men bygget mangler moderne ventilasjon. Bygget er ikke spesielt tilpasset Universell Utforming (UU), hverken innvendig eller utvendig. Det er ingen innvendig forbindelse mellom 1. etasje og U-etasjen. Det er trinnfri adkomst til begge etasjer fra utsiden via kjøreporter. Ellers anser vi bygget å ha store mangler mtp. UU. Bygget har en viss fleksibilitet, men vi anser det for lite arealeffektivt i forhold til dagens bruk. OPAK har ikke gjennomført noen særskilt enøkvurdering av bygget, men basert på byggeårets standarder antar vi at det er et energiinnsparingspotensiale eksempelvis ved tilleggsisolering av vegger, tak, etasjeskiller og innstallering av balansert ventilasjon. Foreslåtte tiltak, for kommende 10 års periode, utgjør i alt ca kr 5,7 millioner inkl. mva. Av dette utgjør ca. 75 % vedlikeholdskostnader og ca. 25 % utviklingskostnader. Restlevetid for bygget, forutsatt normalt bra vedlikehold og nødvendige oppgraderinger, vurderes å være 40 år+. Estimert kostnad for bygget de neste 10 årene utgjør ca ,- kr/m2 BTA. Etter OPAKs vurdering faller Årstad mannskapsstasjon inn under kategorien bygg som har behov for «større vedlikeholdstiltak/etterslep, herunder moderat behov for utvikling og modernisering/- rehabilitering». Bygningen er utidsmessig, og har behov for noe utviklingstiltak. Vi vil imidlertid bemerke at standard påslag brukt i registreringsskjema, 20 % marginer og reserver, samt 25 % rigg, drift og adm., bidrar til å gi et noe forhøyet prisestimat for mindre bygg av denne typen. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 10

11 8. TILSTANDSRAPPORT BYGARASJEN Bygarasjen har en kapasitet på 2205 parkeringsplasser fordelt på 3 plan, hvorav 10 plasser er reservert for forflytningshemmede. Eiendommen består av Bergen Storsenter samt Bygarasjen med terminal for kollektivtrafikk på gateplan. Det er kun selve parkeringsanlegget med tilhørende på- og avkjøringsramper som er vurdert i denne rapporten. Bygarasjen har totalt m2 BTA og ble oppført i Av større tiltak utført i de seinere år nevnes at 3.etasje ble påbygd i 2002 og at i 2015 ble ny info-/vaktsentral åpnet. I perioden fra ble søyler og dragerne på plan 1 overflatebehandlet. I årene ble søyler og dragere på plan 0 overflatebehandlet. I 2013 ble det lagt nytt belegg i alle kjørebanene på plan 1. På plan 2 ble det lagt nytt belegg i hoved kjørebanen som går langs ytterkanten av planet. Bygningsmassen er i god stand, men bærer noe preg av bruksslitasje som har behov for utbedring. Det er registrert små lokale tegn til overflatekorrosjon på enkelte ståldragere/ søyler og ved trapper. Stålkonstruksjonene må lokalt rengjøres, pusses og overflatebehandles. Bygget er i hovedsak tilpasset brukere med nedsatt funksjonsevne, men det er registret avvik i henhold til dagens forskrifter som bør utbedres. Det anbefales å gjennomføre en ren brannteknisk tilstandsanalyse for å avdekke om bygget har tilstrekkelig branndokumentasjon og prosjektering basert på registrerte avvik. Det foreligger ikke midler vedtatt i investeringsbudsjett. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 8,3 mill kr. inkl. mva, hvor 73% er vedlikeholdskostnader og 27% er utviklingskostnader. Restlevetid for Bygarasjen med normalt vedlikehold vurderes være til minst år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør 100 kr/m2. Det er etter Norconsult AS sin vurdering behov for at Bygarasjen typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for: Ordinært vedlikehold/mindre etterslep Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 9. TILSTANDSRAPPORT KLOSTERGARASJEN Klostergarasjen har 940 parkeringsplasser fordelt på 6 plan. Klostergarasjen er et underjordisk parkeringsanlegg, som ligger i Bergen sentrum med innkjøring fra Jonsvollsgaten og tilkomst fra Veiten/Markeveien, fra Klosteret og fra Valkendorfsgaten/Vågen. Garasjen ble åpnet i 2005 og har totalt m2 BRA. Bygget fremstår i dag som i god stand men har behov for vedlikehold av områder som er særlig utsatt for bruksslitasje som for eksempel dekker. Tekniske komponenter bærer stedvis preg av fuktig miljø som bør utredes og utbedres. Bygget er i hovedsak universelt utformet, men har noen mangler i form av manglende markering med hensyn til svaksynte, samt håndløpere på samtlige trapper må tilpasses for å tilfredsstille dagens krav til universell utforming. Det foreligger ikke noe midler i vedtatt investeringsbudsjettet. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 5,2 mill kr. inkl. mva, hvor 77% er vedlikeholdskostnader og 23% er utviklingskostnader. Restlevetid for Klostergarasjen med normalt vedlikehold vurderes være til minst år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør 371 kr/m2. Det er etter Norconsult AS sin vurdering behov for at Klostergarasjen typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for: Ordinært vedlikehold/mindre etterslep 11

12 Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a. 12