Årstad, Gnr. 158, Bnr. 45 mfl., Solheimsgaten, Reguleringsplan. Arealplan-ID gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 208/17 Årstad, Gnr. 158, Bnr. 45 mfl., Solheimsgaten, Reguleringsplan. Arealplan-ID gangs behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Hellandhus AS fremmer på vegne av Eiendomsselskapet Solheimsgaten 58 AS planforslag for et område i Solheimsgaten sørvest for Danmarksplass i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 2,5 daa og omfatter Solheimsgaten 58 og Fjøsangerveien 35, i tillegg til tilliggende del av Solheimsgaten. Fig 1: Oversiktsbilde og skråfoto. Fig 2 :Planforslaget Det legges i planforslaget til rette for nybygg på seks etasjer i Solheimsgaten 58, med 475 % BRA. Bygget skal inneholde forretningslokaler i 1. etasje og 15 boliger i de øvrige etasjene. Eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Parkering foreslås lagt i kjeller. Felles uteareal for leilighetene skal etableres på dekke over boenhetene i 6. etasje. Trappehus/ heishus opp til felles uteareal vil ha byggehøyde 3,5 meter over maks gesimshøyde satt til + kote 30 meter. Planforslaget omfatter også byrommet i tilliggende del av Solheimsgaten, med videreføring av sykkelvei og etablering av område for opphold. Dette arealet er overlappende med planforslag som fremmes paralellt for Solheimsgaten 23, Plan ID For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, vises imidlertid til fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser, herunder 2 fra Hordaland fylkeskommune. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. 1

2 I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Arkitektur og estetikk Formål (bolig) Kulturmiljø og bevaring Senter og tettstedsutvikling. Planforslaget vurderes å være i strid med fylkeskommunal plan «Regional plan for attraktive senter», vedtatt desember 2014 Trafikk og parkering, herunder blant annet hovedsykkeltraseen nord/sør i Bergen, varelevering og oppstillingsplass for Brannvesenets redningsmateriell Utforming av aktuelle del av Solheimsgaten Luftforurensing Dårligere lysforhold for eksisterende bebyggelse, mye innsyn og redusert utsyn Smalere byrom/torgområde, grunnet høyde på nybygg Svekker oppfattelsen av lamellblokkene som frittstående tårn Utfordringer knyttet til overlappende planområde med pågående planarbeid Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Antall boenheter er økt fra 13 boenheter til 15 boenheter Ny utforming av bebyggelsen. Smalere bygningskropp Kontorarealene som tidligere var avsatt i 2. etasje, er tatt ut av planforslaget Felles uteoppholdsareal på takterrasse på 2. etasje har blitt flyttet til takterrasse over 6. etasje Takplan over forretningsareal i 1. etasje skal primært fungere som fordrøyningsareal, men deler av dette arealet skal være privat uteoppholdsareal for to boliger i 2. etasje Det vil bli etablert mer grønnstruktur Ny løsning for avfallshåndtering som innebærer mobilt bossuganlegg Tidligere manglende dokumentasjon og illustrasjoner har blitt utarbeidet eller er sikret gjennom planbestemmelsene Plankart har blitt tilpasset kommentarer gjennom offentlig ettersyn og har blitt tilpasset slik at det samsvarer der hvor det overlapper med naboplan Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bebyggelsen Reguleringsplanen ligger innenfor Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdssundet (KDP) vist som blandet sentrumsformål. Kommuneplanens arealdel viderefører dette formålet som del av senterområde S37. KDP Puddefjorden Damsgårdssundet skal i utgangspunktet gjelde foran kommuneplanen med unntak av kommuneplanens formål bane (2020) og bestemmelser om plankrav og parkering. Kommunedelplanen har ikke bestemmelser for utnyttelsesgrad og byggehøyder for dette området, og kommuneplanens bestemmelser om byggehøyder er derfor lagt til grunn i tillegg til bestemmelser om uteoppholdsareal i KPA. 2

3 Byform og uteareal KDP Puddefjorden Damsgårdssundet har både bestemmelser og retningslinjer for bebyggelse og byform som skal legges til grunn for utarbeiding av reguleringsplaner i området. I KDP er det satt krav til at bebyggelsens fasader mot offentlige byrom skal være varierte og ha høye arkitektoniske kvaliteter, og at det skal sikres publikumsrettede funksjoner i første etasje. Retningslinjene til planen angir at byrommene skal ha gjennomgående romslighet og gode kvaliteter for gående og for opphold. Forholdet mellom gatebredde og fasadehøyde skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1,1. Kommuneplanens arealdel setter videre krav til at nye bygg innenfor sentrumsformål skal underordnes kravene til byforming og arkitektur i henhold til 6 i bestemmelsene til KPA: «Tiltak, bygninger og anlegg skal bidra til lesbarheten og opplevelsen av Bergens naturlandskap og kulturhistoriske landskap. Høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Det skal redegjøres for dagens stedskvaliteter og hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og det offentlige rom. Der god tilpasning til omgivelser og terreng er viktig skal utformingen visualiseres.» Bebyggelsesstruktur Fig 3: Eksisterende bebyggelsesstruktur Eksisterende bebyggelse i området er organisert med en sammenhengende bygningsrekke langs Fjøsangerveien og lamellbebyggelse på 12 etasjer på tvers med endefasade mot Solheimsgaten, se figur 3. Denne delen av Solheimsgaten avsluttes med et overbygg på tvers langs Michael Krohns gate. Avstanden mellom lamellblokkene er ca. 30 m, avstanden fra nordre lamellblokk til tverrveggen i nord (Solheimsgaten 56a) er ca. 40 m. Eksisterende bygningsmasse underordner seg denne hovedstrukturen og fremstår som en del av et sluttet byrom. Gårdsrommene er store nok til at blokkene i liten grad skygger for hverandre og de åpner seg mot vest og får godt solinnfall i løpet av dagen. Den opprinnelige reguleringsplanen viser lekeområder i gårdsrommene mellom lamellblokkene. Disse er ikke opparbeidet, men benyttes i dag til parkering. Planforslaget er i stor grad tilpasset denne strukturen, se Fig 4: Illustrert bebyggelsesstruktur figur 4. Boligdelen er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Forslaget om inntil 6 etasjer er opprettholdt, men det er åpnet opp for å videreføre heishus og trapperom. Dermed er det mulig å gi generell tilkomst til tak og å opparbeide en felles takhage. Videre er bygningskroppen gjort slankere. Bebyggelsen fremstår med dette bedre tilpasset strøkskarakteren. Lysinnslippet til boligene fremstår bedre ivaretatt. Det samme gjør innsynsproblematikken mot nabo i sør. Byrom Den aktuelle delen av Solheimsgaten er et sentralt byrom, med dagligvarebutikk og flere spesialforretninger. I dag fremstår området som uryddig og bakgårdsaktig med tilfeldig gateparkering, utrygge forhold i forbindelse med varelevering, syklister i stor fart gjennom området med videre. Det er ikke satt av område for opphold, og det er i det hele tatt lite areal for opphold langs Solheimsgaten. Leilighetene i lamellblokkene og langs Fjøsangerveien har ikke tilgang til felles uteoppholdsareal eller 3

4 offentlige plasser og parker med gode kvaliteter i nærområdet, men det er opparbeidet en liten, enkel, park ved sykehjemmet helt sør i Solheimsgaten. Planbeskrivelsen viser at forslagsstiller har ambisjoner om at denne delen av Solheimsgaten skal bli en attraktiv og mye brukt uformell møteplass for nabolaget med mulighet for torghandel, uteservering og andre aktiviteter. Planforslaget beskriver i liten grad hvordan plassen faktisk skal tilrettelegges for å være attraktiv med tanke på at plassen har en relativt liten flate i forhold til høyden på omkringliggende bygninger, og at den vil være skyggelagt store deler av dagen. På den annen side har Grønn etat (Bymiljøetaten) utarbeidet et skisseprosjekt for Solheimsgaten som også omfatter disse arealene. Det er i forslag til planbestemmelser medtatt en bestemmelse som sikrer at Grønn etat skal involveres ved opparbeidelse av de aktuelle arealene. Det pågår for øvrig planarbeid for tilgrensende bebyggelse som også omfatter samme del av Solheimsgaten og tilgrensende gårdsrom (arealplan-id , figur 5). Solheimsgaten 23a-d ønskes omregulert og tilrettelagt for hotellformål. Ved både etablering av et hotell og utbygging av flere boliger med direkte tilknytning til byrommet, vil brukergruppen bli bredere og behovet for et lokalt byrom med kvaliteter for opphold og aktivitet bli større. For å sikre dette har det vært en dialog mellom forslagsstillerne. Intensjonen er at planforslagene skal være mest mulig koordinerte, og støtter opp under og tilrettelegger for nødvendige funksjoner. Fig 5: Avgrensing av tilgrensende planområde i Solheimsgaten Fagetaten slutter seg til forslagsstillernes ambisjoner for bruk av gaterommene. Disse vurderes for øvrig å være i samsvar med Grønn etats intensjoner og forslag til opparbeidelse av uterommene langsetter Solheimsgaten. Byggehøyder og grad av utnytting I gjeldende kommuneplans arealdel åpnes det for å vurdere en byggehøyde på inntil 20 meter (6 etasjer) for enkeltbygg. Maksimal arealutnyttelse er satt til %-BRA=250%. Angitt maksimal arealutnyttelse gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging av flere eiendommer. I planforslaget legges det til rette for en blokk i 6 etasjer med primær gesimshøyde på inntil 21,5 meter og sekundær gesimshøyde for trappehus/heishus som er satt til 23 meter. Første etasje er en høy forretningsetasje. Utnyttelsesgrad er beregnet til %-BRA=475 % for byggeområdet og %-BRA=180% for hele planområdet. En stor del av planområdet omfatter offentlig gateareal slik at beregning av utnyttelsesgrad for hele planområdet kan være lite hensiktsmessig. Samtidig er ikke nødvendigvis utnyttelsesgraden vesentlig så lenge planen har nødvendige kvaliteter knyttet til tilpassing til eksisterende situasjon og tilrettelegging for gode uterom. KDP Puddefjorden Damsgårdssundet har bestemmelser om boligsammensetning ved nybygging som blant annet skal sikre en større spredning i boligtilbudet ut fra et ønske om en mer variert beboersammensetning i denne delen av byen enn det er i dag. Leilighetene som er vist i planforslagets illustrasjonsprosjekt, er store 3- og 4-roms leiligheter over 70m 2 som er beskrevet som familieleiligheter. Prosjektet er således i samsvar med bestemmelsene om boligsammensetning i kommunedelplanen, og bestemmelsene i kommunedelplanen er videreført i forslaget til reguleringsplan. 4

5 Dersom det åpnes opp for rivning av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny, tilsier tomtens beskaffenhet og størrelse en forholdsvis høy grad av utnytting på tomten. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått grad av utnytting. Det kan imidlertid fremdeles stilles spørsmål ved de foreslåtte høyder. Selv om bebyggelsens boligdel er gjort smalere, og slik sett bedre tilpasset eksisterende bebyggelse, er det etter fagetatens vurdering et spørsmål om ikke bebyggelsen kunne vært enda slankere og enda høyere; i hvert fall en eller to etasjer. Uteoppholdsareal Det er i kommuneplanens arealdel satt krav om minimum 7 m² privat og 15 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet i senterområdene. Inntil 50 % av kravet til felles uteoppholdsareal kan dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. Inntil 50 % av fellesarealene kan videre dekkes av takterrasser/ opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Det stilles videre kvalitetskrav til uteoppholdsarealene der det sentrale i denne sammenheng er kravet om at arealene har god lokalisering, lokalklima og opparbeiding. Arealene skal plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima. Det skal skjermes mot vanlig vindretning, og området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl. 15 vårjevndøgn. Arealene skal sikres opparbeiding med god og varig kvalitet, og skal ferdigstilles samtidig med bolig. Arealene skal både invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike typer av aktiviteter. I prosjekter med minst 8 boenheter blir det stilt krav til bruk av deler av fellesarealet for tilrettelegging for barn og unges aktiviteter. Privatareal og deler av fellesarealene skal kunne skjermes mot uheldig innsyn. Det skal legges særlig vekt på prosjektering og opparbeiding der fellesarealer legges på tak eller andre konstruksjoner. Det legges i planforslaget til rette for balkonger på 7-8 m² for alle leilighetene. Felles uteoppholdsareal er tenkt dekket dels som takhage på 140 m 2 på tak over 6. etasje. Det vises også til at offentlig gangareal/torg på bakkenivå kan nyttes til uteopphold. Solforhold I foreliggende planforslag er det lagt ved solstudie som illustrerer sol og skygge forhold innenfor planområdet. Bygningsvolumet er endret etter offentlig ettersyn, noe som innebærer en bedre utnyttelse av de begrensede mulighetene for sol i området. Privat uteoppholdsareal er plassert slik at det er muligheter for sol på samtlige balkonger om ettermiddagen på sommeren. Takhagen over sjette etasje får rikelig med sol ved vårjevndøgn klokken 15. Fagetaten kan ikke se at det i solstudiene har blitt tatt høyde for et eventuelt påbygg av bebyggelsen Solheimsgaten 23a-d på motsatt side av gaten. Et eventuelt påbygg på to etasjer vil, etter fagetatens vurdering, påvirke solforholdene på både torgarealet og det private uteoppholdsarealet i de nederste etasjene om ettermiddagen. Naturmangfold Planområdet er utbygget og har lite preg av naturlig vegetasjon og omfatter ikke naturområder eller områder for friluftsaktiviteter. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Det legges til rette for å etablere ny grønnstruktur gjennom beplantning på torgområdet, grønn vegetasjon på vegg ut mot Solheimsgaten, fordrøyningsareal på tak i andre etasje og takhage på tak over sjette etasje. Dette vil berike og myke opp området og vil virke positivt på bomiljøet. 5

6 Trafikkforhold I foreliggende planforslag inngår et torgareal, som også er en del av planområdet til naboplan I dette arealet skal det tilrettelegges for gående i torgområdet og syklende langs hovedsykkelruten som går gjennom planområdet, se figur 6. Det er knyttet ulike problemstillinger opp til dette, der konflikt mellom syklende og gående kan bli problematisk og konflikt mellom myke trafikanter og varelevering. Det er også knyttet problemer opp mot avkjørsel til parkering som må krysse hovedsykkelruten like før den når torgområdet når syklende kommer fra sør i nordgående retning. 6 Fig 6: Utsnitt illustrasjonsplan I planbeskrivelsen gis det uttrykk for ønske om å stenge igjen torgområdet for biltrafikk ved bruk av nedsenkbar pullert. Dette skal bidra til tryggere omgivelser på torgområdet. Det forutsettes at krysset mot Solheimsgatens søndre løp, o_skv2, fungerer som snuhammer, ved at lastebiler rygger inn i området. Det vil ikke være egne lommer til varelevering, men kjørebanen i den korte blindgaten vil få samme profil som Solheimsgaten for øvrig med to kjørefelt. Varelevering kan da skje i den vestre filen, som vist i planen Etter fagetatens vurdering har forslagsstiller etter beste evne forsøkt å ivareta de tilbakemeldinger de har fått i løpet av prosessen; det være seg fra Statens vegvesen, Trafikketaten, «sykkelgruppen» innenfor etat for plan og geodata eller Grønn etat. Forslått løsning er den som egner seg best innenfor planområdet. Tiltak som følge av planforslaget vil rydde opp i et eksisterende kaotisk trafikkbilde, samt skape et tydeligere samspill mellom gående og kjørende, det være i bil eller på sykkel. Etter fagetatens vurdering er det en god ide å stenge igjen torget ved bruk av nedsenkbar pullert, men dette er foreløpig ikke sikret i forslag til planbestemmelser. Det er sikret i forslag til planbestemmelsene at uansett hvilken av planforslagene som blir realisert først eller sist, så skal det være en enighet om utforming av arealet og dette skal sendes til Grønn etat (Bymiljøetaten) for uttale. Parkering Parkering for ny bebyggelse er tenkt løst i (eksisterende) parkeringskjeller. For nye boliger i planområdet skal parkeringsdekningen være 1-1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Det legges i planforslaget til rette for 14 parkeringsplasser. Parkering for sykkel vil hovedsakelig forgå i parkeringsanlegg, samt noen sykkelplasser på bakkeplan. Innkjøring til parkeringskjeller er vist i plankart som o_skf. I foreliggende planforslag må denne innkjøringen krysse hovedsykkeltrasé som passerer gjennom planområdet. Det er uheldig at innkjøring til parkeringskjeller krysser hovedsykkelruten, men dette er det eneste alternativ. I følge Statens vegvesen skal innkjøring til parkeringsanlegg som krysser hovedsykkelruten være utformet slik at bilene viker for myke trafikanter. Dette er sikret i forslag til planbestemmelser. Avfallshåndtering BIR arbeider med planer for etablering av et stasjonært bossuganlegg som skal betjene hele Solheimsgaten og omliggende boligområder. Som en midlertidig løsning foreslås det å etablere et mobilt bossuganlegg for restavfall og nedkastpunkt til dette nord for Solheimsgaten 58, o_sas1. Anlegget skal ha kapasitet til å kunne betjene boligene i gnr. 158, bnr. 8, 31, 43 og 45. Håndtering av papiravfall vil skje med 660 liters kontainere plassert innendørs, enten i bod på inngangsplanet eller i garasjekjeller. Det vil bli behov for 3 kontainere. Plastavfall vil bli levert i sekker. Renovasjonskjøretøy skal tømme avfallstank

7 ved o_skv2 foran Solheimsgaten 25, o_sas2. Dette innebærer at torgområdet vil være fri for denne typen trafikk. Hentepunkt for papiravfall/plastsekker vil bli i nærheten av innkjøring til parkeringskjeller. Når det stasjonære bossuganlegget er etablert, er det intensjonen at det mobile anlegget skal tilsluttes det stasjonære. Etter fagetatens vurdering er foreslått løsning for avfallshåndtering og kjøremønster i tilknytning til tømming av avfall i stor grad dekkende. Det er sikret i forslag til planbestemmelser at tømming og håndtering av papiravfall og plastavfall ikke skal være til vesentlig ulempe for sykkeltrafikken langs hovedsykkelruten. Luftforurensing Foreliggende planforslag viser til luftkvalitetsrapport utarbeidet av Norconsult. Her vises det til luftprøvetaking med passive prøvetakere for nitrogendioksid som ble utført sommeren 2013, og resultatene blir sammenlignet med måledata fra Bergen kommune sin luftmålestasjon på Danmarksplass. Det ble i tillegg utført luftkvalitetsberegninger for NO2 og PM10. I diskusjonen i rapporten fra Norconsult, kapittel 5.4, vises det til at planområdet vil ha 15% - 20% lavere konsentrasjon enn målestasjonen på Danmarksplass. Årsgjennomsnittet for målestasjonen på Danmarksplass viser at Danmarksplass er i rød sone for luftkvalitet, se figur 7. Norconsult konkluderer med at planområdet overholder forskriftskrav til luftforurensing, og vil være i gul sone i henhold til veileder T-1520, vedlegg M. Fig 7: Fremstilling av Bergen kommunes måledata av luftforurensing på Danmarksplass. Grønt omriss illustrerer planområdet De siste årene har luftkvaliteten vært så dårlig i vintermånedene at Bergen kommune har måttet iverksette akutt avbøtende tiltak. Det har blitt påvist gjennom måledata at Danmarksplass i stor grad er dekket av dårlig luftkvalitet og er spesielt utsatt i vintermånedene (figur 7). Etter fagetatens vurdering kan det derfor stilles spørsmål om dette er et egnet sted for fortetting med flere boenheter. Støy Det har blitt utarbeidet en støyutredning i tilknytning til planforslaget. Beregnet støynivå er på rundt grenseverdi Lden = 55 db i området rundt Solheimsgaten 58, og kan for enkelte fasader ligge noe over. Øverste etasje vil få noe mindre skjerming mot støy fra Danmarksplass enn øvrige etasjer. Dette kan føre til en mindre overskridelse av grenseverdi Lden = 55 db. Forskjellen i støynivå mellom 6. etasje og øvrige etasjer vil imidlertid være liten. Løsningen for å sikre tilfredsstillende støynivå på privat uteareal vil være ved bruk av lydabsorberende himling og tett rekkverk. Felles uteoppholdsareal på tak over 7

8 6.etasje skal sikres tilfredsstillende støynivå ved bruk rekkverk med en tett utførelse. Innendørs støynivå er tilstrekkelig sikret uten videre tiltak på fasade og vindu. Barn og unges interesser Planområdet er i all hovedsak bebygd og blir ikke benyttet som leke- eller oppholdsareal for barn og unge. Det foreslås opparbeidet et torg på gnr 158 bnr 44 med intensjoner om å legge til rette for et attraktivt uteoppholdsareal for allmennheten. I forslag til planbestemmelser er det sikret at Grønn etat skal uttale seg til utomhusplan for områdene der hvor kommunen er hjemmelshaver, i denne saken torgområdet. Dette sikrer muligheten for utforming av denne delen av Solheimsgaten etter intensjonen til Grønn etat, hvor målsettingen har vært å finne grep som kan medvirke til å gjøre gaten mer attraktiv, funksjonell og miljøvennlig. Universell tilgjengelighet Det legges i planforslaget opp til å tilfredsstille kravene i gjeldende lovverk, herunder byggeforskrift TEK-10, når det gjelder universell utforming. Kulturminner Etter Byantikvarens vurdering har den eksisterende bygningsmassen med adresse Solheimsgaten 58 en høy kulturhistorisk verdi som bidrar til lesbarheten av Solheimsgaten som et historisk veifar og gammel handelsgate. Den eksisterende bygningsmassen inngår samtidig i en arkitektonisk helhet der de senere utbyggingsfasene, som komplekset rundt Danmarksplass og lamellblokkene i Solheimsgaten, er utformet slik at eksisterende bygning er gitt plass i det overordnede arkitektoniske utrykket, samtidig som bygget i seg selv er ivaretatt. Bebyggelsen er imidlertid verken fredet eller omfattet av hensynssone vern. Hordaland fylkeskommune har kommentarer både til eksisterende og forslaget til ny bebyggelse slik det forelå ved offentlig ettersyn. Fylkeskommunen frarådet det forslaget, men har som kulturminnemyndighet ikke motsatt seg rivning av eksisterende bebyggelse slik planen forutsetter. Barnehage og skole Solheimsgaten 58 med 15 nye boenheter innebærer isolert sett ikke noe prosentvis vesentlig økning av boligtettheten i området. Dette gjelder både sett i forhold til eksisterende boligbygg, og i forhold til den tunge utbyggingen som foregår både ved Damsgårdssundet og i Kronstadområdet. Kapasitet på skoler og barnehager vil være avhengig av demografiske svingninger. Planområdet ligger i opptaksområdet for Ny Krohnborg barne- og ungdomsskole. I henhold til skolebruksplanen for er det ledig kapasitet i første del av perioden, men skolen kan få problemer med kapasiteten i siste del av perioden. Årstad er den bydelen i Bergen som per i dag har dårlig barnehagedekning i forhold til behovet. Det må derfor medtas i forslaget til reguleringsbestemmelser et krav om at barnehagedekningen i området skal dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Folkehelse/levekår Solheimsgaten ligger i en bydel som har store levekårsutfordringer. I gjeldende kommuneplans arealdel er det presisert at det i områder med høy levekårsindeks (opphoping av negative faktorer) stilles særlige krav til utredning av konsekvenser ved tiltaket. Fortetting i sentrum må alltid balanseres mot behovet for sol, lys, grønnstruktur, parker og lekeplasser som trivselsskapende og helsefremmende element. Et sentrum bør kunne tilby felles offentlige uterom hvor barn kan leke trygt og fritt. For boliger uten private grøntareal er gode fellesanlegg særlig viktig. Forannevnte er påpekt av Hordaland fylkeskommune i uttalelsen til offentlig ettersyn. Etter fylkeskommunens vurdering tilfredsstilte ikke planforslaget og tiltaket slik det da forelå, de overordnete 8

9 kravene. Fylkeskommunen frarådet planforslaget ut fra hensyn til senterutvikling, folkehelse, arkitektur, estetikk og samferdsel, og boformålet burde utgå. Planforslaget er bearbeidet etter offentlig ettersyn, og forslagsstiller har forsøkt å imøtekomme innvendingene i den grad det er mulig. Boligformålet er imidlertid opprettholdt. Bygningskroppen med boligdelen er gjort smalere, hvilket innebærer at lys- og solforholdene blir bedre enn i opprinnelig prosjekt, og det både for eksisterende og fremtidige beboere. Og felles uteoppholdsareal er flyttet til taket over boligdelen og tenkes utført som en takhage. Etter fagetatens vurdering kan det fremdeles stilles spørsmål om kravene til uteoppholdsareal er oppfylt og hvor gunstig det er at barn og unge må krysse hovedsykkeltraseen mellom Bergen sør og sentrum. Men disse innvendingene må også ses i sammenheng med den faktiske situasjonen hva gjelder planer (både overordnet og lokalt) og fysisk lokalisering. Både formål og lokalisering vurderes i utgangspunktet å være i samsvar med intensjonene om fortetting og Gåbyen Bergen som følger av kommuneplanens samfunnsdel vedtatt i Bergen bystyre, sak Samtidig er forslagsstillers intensjon om å legge til rette for familieboliger i samsvar med intensjonene i handlingsprogrammet «Ny energi rundt Damsgårdssundet fra Videre er krav til uteoppholdsareal et av temaene som er til diskusjon i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel. For øvrig bør planforslaget ses i sammenheng med Grønn etats skisseprosjekt for opprustning av Solheimsgaten. Gjennomføres dette prosjektet vil forholdene for barn og unge i området bli vesentlig bedre enn det de er i dag. Når det gjelder fylkeskommunens innvendinger i forhold til at barn og unge må krysse hovedsykkeltraseen til og fra Bergen sentrum, minnes det om at det gjennom dette og pågående planarbeid for Solheimsgaten 23a-d er forsøkt å finne en bedre løsning enn dagens, hvilket den også vurderes å være selv om heller ikke løsningen som følger av disse planforslagene, er helt optimal. Men akkurat det er man faktisk enig om; det er ikke mulig å finne den optimale løsningen så lenge de ulike trafikale instansene har ulik oppfatning av hva som er den beste løsningen og hva som skal prioriteres. For øvrig kan ikke fagetaten se at atkomstløsningen som følger av planforslaget, skiller seg vesentlig ut fra det som er vanlig ved boligeiendommer i eller nær sentrum. Det man etter fagetatens vurdering imidlertid kan stille spørsmål ved i denne saken, er om man ønsker flere boliger i et område hvor luftforurensningen er som den er. Men hvis man sier nei, hva da med de boligene som alt befinner seg i området? Og hva med de overordnete intensjonene om at det aller meste av fortettingen i Bergen skal skje i allerede eksisterende senterområder? Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i all hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget, men vurderer at bygget kunne passet bedre inn i eksisterende lamellstruktur dersom volumet ble planlagt slankere og høyere, med mindre fotavtrykk mot nord og sør, enn hva tilfellet er i foreliggende planforslag. Fagetaten anbefaler derfor å introdusere denne muligheten i planforslagets bestemmelser. I forslag til ny bestemmelse er det sikret at volumets størrelse målt i %BRA forblir det samme, samt at justeringsmulighetene er begrenset til det som vil være hensiktsmessig ut ifra en vurdering av prosjektets strøkstilpasning. Uteoppholdsarealene er ikke optimale, men vurderes å være gode nok. På den annen side anbefaler fagetaten at Grønn etats skisseprosjekt for Solheimsgaten gjennomføres. Det vil komme både dagens og fremtidige beboere til gode. Luftforurensningen i området er en utfordring og noe som det må gjøres noe med, men dette faller utenfor rammene av dette planforslaget. Etter en samlet vurdering finner fagetaten å kunne anbefale planforslaget vedtatt, men under følgende forutsetninger: 9

10 , ledd 2, revideres til følgende: «Det skal dokumenteres at uteoppholdsarealer tilfredsstiller aktuelle krav til luftkvalitet og støyforhold.» - Nytt punkt, : «Privat uteoppholdsareal for boenhetene som er vendt mot sør i 2.etasje skal tydelig avgrenses mot fordrøyningsarealet.» - Nytt ledd under 5.1.6, Byggehøyder: «Maksimal byggehøyde som angitt på plankart kan fravikes tilsvarende to ekstra etasjer, under forutsetning av at tillatt utnyttelsesgrad holdes konstant, samt at påfølgende reduksjon i byggets fotavtrykk over første etasje kun tillates i nordlig og sørlig retning.». Fagetaten anbefaler at foreliggende planforslag behandles sammen med planforslag for naboeiendommen Solheimsgaten 23a-d. (PlanID / sak ) i den videre prosessen. Dette for at byrådsavdelingen skal se helhetsvirkningen av de to planforslagene. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om å legge til rette for nybygg på seks etasjer i Solheimsviken 58, med forretning på gateplan og 15 boliger. Forslaget er i tråd med kommunens fortettingsstrategi langs kollektivaksene og i knutepunkt, der målet er flere boliger og urbane kvaliteter som publikumsrettede aktiviteter på gateplan. Prosjektet vil kunne bidra til å styrke Solheimsgatens rolle som lokalsenter for bydelen på Løvstakksiden vest for Fjøsangerveien og Danmarksplass. Byrådet er enig med fagetaten om at byggehøyden kan økes med to etasjer om fotavtrykket reduseres og graden av utnyttelse ikke øker. Dette vil være en harmonisering mot lamellblokkene i sør. Overlappende areal som foreslås tas ut Fig 8 Forslag til ny avgrensning av foreliggende planforslag Plan- ID Fig 9Tilgrensende planforslag Solheimsgaten 23 Plan-ID Planforslagets trafikkareal overlapper med tilgrensende planforslag for Solheimsgaten 23. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering angående trafikkarealet. De overlappende delene er i hovedsak i samsvar når det gjelder formål, men arealene har ulike betegnelser på plankartet og de øvrige bestemmelsene er ikke samordnet. Byrådet foreslår at den overlappende delen tas ut av foreliggende planforslag og at bearbeidede bestemmelser datert vedtas, slik at rettsgyldigheten blir tydelig. Foreliggende planforslag vil når det overlappende arealet tas ut, få rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av arealer i tilgrensende plan for Solheimsgaten 23. Dette gjelder vei, fortau, sykkelveg, torg og bossuganlegg. Byrådet foreslår at rekkefølgekravet suppleres med krav til nedsenkbare pullerter for å skjerme torget mot bilkjøring. Byrådet anbefaler foreslåtte støykrav som er strengere enn i gjeldende KDP 6, for sentrumsområder, da disse gir bedre bokvaliteter. Byrådet er innforstått med at området kan ha dårlig luftkvalitet pga forurensning fra biltrafikken, spesielt i inversjonsperioder vinterstid. Problemet håndteres med avbøtende tiltak på kritiske dager. På lang sikt er målet redusert personbiltrafikk og økt kollektivandel. 10

11 Byrådet slutter seg videre til fagetatens anbefalte tilføyelser i planbestemmelsene. Disse er innarbeidet i foreslåtte bestemmelser datert Selv om den overlappende delen av planen foreslås tatt ut, anbefaler byrådet at de to tilgrensende planforslagene behandles samtidig. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Årstad, Gnr. 158, Bnr. 45 mfl., Solheimsgaten, Reguleringsplan. Arealplan-ID vist på plankart sist datert , med følgende endring a. overlappende arealer med tilgrensende plan for Solheimsgaten 23 tas ut B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 23. mai 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) 1. Fagnotat datert A Plankart T Reviderte reguleringsbestemmelser B Reguleringsbestemmelser (opprinnelige) C Planbeskrivelse D Merknadsskjema E Merknadskart F Illustrasjonsplan G Snitt og oppriss H Sol og skyggeillustrasjoner I Tekniske tegninger J Teknisk tegning p-kjeller K Fotomontasje/perspektiv L VA-rammeplan M Støyutredning N Luftkvalitet rapport

12 O Tverrprofil vei P Tilkomst brannvesen Q Kulturminnedokumentasjon R Skisseprosjekt Grønn etat S Referat møte Grønn etat