BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /24 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: STHU Dato: Årstad, gnr. 158, bnr. 45, mfl., Solheimsgaten. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Hellandhus AS fremmer på vegne av Eiendomsselskapet Solheimsgaten 58 AS planforslag for et område i Solheimsgaten sørvest for Danmarksplass i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 2,5 daa og omfatter Solheimsgaten 58 og Fjøsangerveien 35, i tillegg til tilliggende del av Solheimsgaten. Ibsens gate Fjøsangerveien Danmarks plass Michael Krohns gate PLANOMRÅDET Solheimsgaten Til venstre: Skråfoto sett fra vest med lokalisering av planområdet. Til høyre: Planomriss Det legges til rette for nybygg på seks etasjer i Solheimsgaten 58. I følge planbeskrivelsen skal bygget inneholde næringslokaler i 1. etasje, bolig og kontorlokaler i 2. etasje, og boliger i de øvrige etasjene. Til sammen planlegges det 13 leiligheter. Eksisterende bebyggelse i Solheimsgaten 58 forutsettes revet. Felles uteareal for leilighetene skal etableres i 2. etasje på dekke over forretningslokalene. Det skal etableres parkeringsplasser for boligene i kjeller. Planforslaget tar også opp utforming av byrommet i tilliggende del av Solheimsgaten, med videreføring av sykkelvei og etablering av område for opphold. Til venstre: Nytt bygg sett fra nord. I midten: Gateløp sett fra sør, nytt bygg til høyre. Til høyre: Nytt bygg med uteoppholdsareal i 2. etasje(uten Solheimsgaten 60/Fjøsangerveien 37), sett fra sør/sørvest. Illustrasjoner: Hellandhus AS Side 1 av 12

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bebyggelsen Reguleringsplanen ligger innenfor Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdssundet (KDP) vist som blandet sentrumsformål. Kommuneplanens arealdel viderefører dette formålet som del av senterområde S37. KDP Puddefjorden Damsgårdssundet skal i utgangspunktet gjelde foran kommuneplanen med unntak av kommuneplanens formål bane (2020) og bestemmelser om plankrav og parkering. Kommunedelplanen har ikke bestemmelser for utnyttelsesgrad og byggehøyder for dette området, og kommuneplanens bestemmelser byggehøyder er derfor lagt til grunn. Kommuneplanens bestemmelser om uteoppholdsareal er også lagt til grunn for utarbeiding av planforslaget. Utnyttelsesgrad / byggehøyder Kommuneplanen åpner for at det kan vurderes en byggehøyde på inntil 20 m (6 etasjer) for enkeltbygg. Maksimal arealutnyttelse er satt til %-BRA=250%. Angitt maksimal arealutnyttelse gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere eiendommer. Planforslaget legger til rette for en blokk med 6 etasjer og gesimshøyde 20 m. 1. etasje er en høy forretningsetasje. Utnyttelsesgraden er beregnet til %-BRA= 475% for byggeområdet og %-BRA= 180% for hele planområdet. Fagetaten vil peke på at en stor del av planområdet omfatter offentlig gateareal slik at beregning av utnyttelsesgrad for hele planområdet kan være lite hensiktsmessig. Samtidig er ikke nødvendigvis utnyttelsesgraden vesentlig så lenge planen har nødvendige kvaliteter knyttet til tilpassing til eksisterende situasjon og tilrettelegging for gode uterom. Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdssundet har bestemmelser om boligsammensetning ved nybygging, som bl.a. skal sikre en spredning i boligtilbudet som kan gi en mer variert beboersammensetning i denne delen av byen enn slik det er i dag. Bestemmelsene i kommunedelplanen har følgende ordlyd: - Det tillates ikke boenheter under 25 m² BRA + bodareal - Maksimum 20 % av bygningens bruksareal for bolig tillates benyttet til 2-roms eller 1-roms leiligheter - Minimum 20 % av bygningenes bruksareal skal benyttes til leiligheter som er 70 m² eller større. Leilighetene som er vist i planforslagets illustrasjonsprosjekt, er store 3- og 4-roms leiligheter over 70 m² som er beskrevet som familieleiligheter. Prosjektet er således i samsvar med bestemmelsene om boligsammensetning i kommunedelplanen, og bestemmelsene i kommunedelplanen er videreført i forslaget til reguleringsplan. Side 2 av 12

3 Fagetaten vil peke på at byggehøyden må vurderes nærmere i forhold til konsekvensene for den eksisterende bygningsstrukturen, omkringliggende boliger og gaterom, da særlig solforhold. Det vises til avsnitt under der dette er omtalt nærmere. Byform og uteareal Kommunedelplan Puddefjorden Damsgårdssundet (KDP) har både bestemmelser og retningslinjer for bebyggelse og byform som skal legges til grunn for utarbeiding av reguleringsplaner i området. KDP setter krav til at bebyggelsens fasader mot offentlige byrom skal være varierte og ha høye arkitektoniske kvaliteter, og at det skal sikres publikumsrettede funksjoner i første etasje. Retningslinjene til planen angir at byrommene skal ha gjennomgående romslighet og gode kvaliteter for gående og for opphold. Forholdet mellom gatebredde og fasadehøyde skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1,1. Kommuneplanens arealdel setter videre krav til at nye bygg innenfor sentrumsformål skal underordnes kravene til byforming og arkitektur i henhold til 6 i bestemmelsene til KPA: «Tiltak, bygninger og anlegg skal bidra til lesbarheten og opplevelsen av Bergens naturlandskap og kulturhistoriske landskap. Høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Det skal redegjøres for dagens stedskvaliteter og hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og det offentlige rom. Der god tilpasning til omgivelser og terreng er viktig skal utformingen visualiseres.» Bygningsstruktur Eksisterende bebyggelse i området er organisert med en sammenhengende bygningsrekke langs Fjøsangerveien og lamellbebyggelse på 12 etasjer på tvers med endefasade mot Solheimsgaten. Denne delen av Solheimsgaten avsluttes med et overbygg på tvers langs Michael Krohns gate. Avstanden mellom lamellblokkene er ca. 30 m, avstanden fra nordre lamellblokk til tverrveggen i nord (Solheimsgaten 56a) er ca. 40 m. Eksisterende bygningsmasse underordner seg denne hovedstrukturen og fremstår som en del av et sluttet byrom. Gårdsrommene er store nok til at blokkene i liten grad skygger for hverandre og de åpner seg mot vest og får godt solinnfall i løpet av dagen. Den opprinnelige reguleringsplanen viser lekeområder i gårdsrommene mellom lamellblokkene. Disse er ikke opparbeidet, men benyttes i dag til parkering. Den foreslåtte blokken er høyere enn den langsgående bebyggelsen og bredere enn lamellblokkene. Fagetaten vurderer at slik blokken er foreslått plassert i det siste gårdsrommet, forrykker det rytmen i bebyggelsen, og introduserer en ny struktur i byrommet. Den foreslåtte bebyggelsen svekker dermed oppfattelsen av lamellblokken som et frittstående tårn og gjør det tilgrensende gårdsrommet smalere og trangere på grunn av høyden på nybygget. Korte avstander til omkringliggende bebyggelse er problematisk både i forhold til inn- og utsyn og solinnfall på fasader og uteareal. Side 3 av 12

4 Etter fagetatens vurdering bør det ses nærmere på sammenhengen mellom byggets fotavtrykk og byggehøyde. Fasadenes utforming og orientering bør vurderes i forhold til orientering på og avstand til omkringliggende bebyggelse for å sikre optimale solforhold og hindre inn og utsyn både for nye og eksisterende boliger. Terrassering mot syd og/eller gradvis avtrapping av etasjer kan være et virkemiddel for å slippe til dagslys og sol inn i rommene mellom byggene. Med et volum som foreslått, vil ikke fagetaten kunne anbefale mer enn maksimalt 5 etasjer. Hvis gaterommet skal fungere som torg med lek og opphold, må det settes av tilstrekkelig areal med gode kvaliteter i en større del av året, og arealene må være tilgjengelige og inviterende også for dem som ikke har direkte atkomst til bolig fra plassen. Det må være tilstrekkelig trafikkareal for gående og syklende som skal gjennom området, aktivitetsområder for lek og opphold og soner for å sette seg ned. Det bør i den sammenheng vurderes om boligene i Fjøsangerveien 35 kan få direkte tilgang til torget. Temaene byrom og uteoppholdsareal er nærmere omtalt i punktene under. Byrom Denne delen av Solheimsgaten er et sentralt byrom, med dagligvarebutikk og flere spesialforretninger. I dag fremstår området som uryddig og bakgårdsaktig med tilfeldig gateparkering, utrygge forhold i forbindelse med varelevering, syklister i stor fart gjennom området med videre. Det er ikke satt av område for opphold, og det er i det hele tatt lite areal for opphold langs Solheimsgaten. Leilighetene i lamellblokkene og langs Fjøsangerveien har ikke tilgang til felles uteoppholdsareal eller offentlige plasser og parker med gode kvaliteter i nærområdet, men det er opparbeidet en liten, enkel, park ved sykehjemmet helt syd i Solheimsgaten. Planbeskrivelsen viser at forslagsstiller har ambisjoner om at denne delen av Solheimsgaten skal bli en attraktiv og mye brukt uformell møteplass for nabolaget med mulighet for torghandel, uteservering og andre aktiviteter. Planforslaget beskriver i liten grad hvordan plassen faktisk skal tilrettelegges for å være attraktiv med tanke på at plassen har en relativt liten flate i forhold til høyden på omkringliggende bygninger, og at den vil være skyggelagt store deler av dagen. Planforslaget beskriver heller ikke rollefordelingen mellom ulike deler av byrommet og hvordan en kan sikre ønsket aktivitet og vedlikehold av overflater og møblering. Illustrasjonsplanen inneholder ikke detaljer om møblering og beplantning av uteoppholdsarealene, og reguleringsbestemmelsene setter ikke krav til dette. Avgrensing av tilgrensende planområde i Solheimsgaten Det er startet opp planarbeid for tilgrensende bebyggelse som også omfatter samme del av Solheimsgaten og tilgrensende gårdsrom (arealplan-id ). Solheimsgaten 23 ønskes omregulert og tilrettelagt for hotellformål. Det beskrives ikke i nærværende planforslag Side 4 av 12

5 hvordan det vil påvirke fremtidig bruk av gaterommet, og hvordan opparbeiding av gaterommet skal organiseres og sikres. Ved utbygging av flere boliger med direkte tilknytning til byrommet, vil brukergruppen bli bredere og behovet for et lokalt byrom med kvaliteter for opphold og aktivitet bli større. Det er derfor viktig at detaljplaner som blir fremmet i området, er koordinerte og støtter opp under og tilrettelegger for nødvendige funksjoner. Fagetaten støtter forslagsstillers ambisjoner for bruk av gaterommene, men vurderer det slik at dette ikke er tilstrekkelig beskrevet i planmaterialet eller tilfredsstillende sikret gjennom krav i forslaget til reguleringsbestemmelser. Uteoppholdsareal / barn og unges interesser Kommuneplanens arealdel setter krav om minimum 7 m² privat og 15 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet i senterområdene. Inntil 50 % av kravet til felles uteoppholdsareal kan dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. Inntil 50 % av fellesarealene kan videre dekkes av takterrasser/ opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Det stilles videre kvalitetskrav til uteoppholdsarealene der det sentrale i denne sammenheng er kravet om at arealene har god lokalisering, lokalklima og opparbeiding. Arealene skal plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima. Det skal skjermes mot vanlig vindretning, og området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl. 15 vårjevndøgn. Arealene skal sikres opparbeiding med god og varig kvalitet, og skal ferdigstilles samtidig med bolig. Arealene skal både invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike typer av aktiviteter. I prosjekter med minst 8 boenheter blir det stilt krav til bruk av deler av fellesarealet for tilrettelegging for barn og unges aktiviteter. Privatareal og deler av fellesarealene skal kunne skjermes mot uheldig innsyn. Det skal legges særlig vekt på prosjektering og opparbeiding der fellesarealer legges på tak eller andre konstruksjoner. Det legges i planforslaget til rette for balkonger på 7-8 m² for alle leilighetene. Felles uteoppholdsareal er tenkt dekket dels på dekke i 2. etasje over forretningslokalet. Det vises også til at offentlig gangareal/torg på bakkenivå kan nyttes til uteopphold. Bare en liten del av disse uteoppholdsarealene tilfredsstiller kvalitetskravene til uteoppholdsareal som referert til ovenfor når det gjelder solforhold (jf. etterfølgende sol-/skyggestudier). Enkelte av balkongene har knapt solinnfall i det hele tatt, og bare en mindre del av felles uteoppholdsareal har sol i løpet av dagen, i hovedsak ved tidsrommene mellom kl.15 og kl.18 fra mai til juli. Plassen nord for nybygget mister en god del sol i forhold til dagens situasjon på grunn av økt byggehøyde. Side 5 av 12

6 Vårjevndøgn kl 15 før Vårjevndøgn kl 15 etter 20. mai kl 15 før 20. mai kl 15 - etter Sommersolverv kl 18 før Sommersolverv kl 18 - etter Side 6 av 12

7 Forslagsstiller argumenterer med at summen av felles uteoppholdsareal på dekke og offentlig gangareal på bakkeplan dekker kravene til felles uteoppholdsareal for de nye boligene, og at de har sol på de tidene uteoppholdsarealene blir mest benyttet. Planbeskrivelsen gjør lite rede for konsekvensene for omkringliggende boliger. Av illustrasjonene fremgår det at leiligheter i nabobygget Fjøsangerveien 35 mister vinduer, og fagetaten savner en redegjørelse for hva dette betyr for bokvaliteten i eksisterende leiligheter. Fjøsangerveien 35 og Solheimsgaten 80 har begge fasader som vender mot privat og felles uteoppholdsareal på den nye blokken, og det mangler en beskrivelse av hva dette innsynet vil bety for både eksisterende og nye boliger. Slik planforslaget foreligger, vurderer fagetaten at det ikke er sannsynliggjort at boligene får tilfredsstillende bokvalitet med særlig vekt på uteoppholdsarealet. Det er ikke vist at boligene vil få tilgang til offentlig park eller lignende som kan erstatte mangelen på gode private og felles uteoppholdsareal nær boligene. Det er vist til opparbeiding av sandlekeplass for de minste, men det er ikke beskrevet hvor og hvordan de større barna skal leke og utfolde seg. Dette er særlig viktig når de planlagte boligene er beskrevet som rettet mot familier. Eksisterende boliger i nærområdet har ikke tilgjengelig felles uteareal, og enkelte har heller ikke privat uteoppholdsareal. Det ligger et uutnyttet potensial i gårdsrommene mellom lamellblokkene for uteareal med kvaliteter. Disse gårdsrommene er i dag i hovedsak nyttet til parkering for næringsdrivende. Fagetaten vil peke på at en med fordel kunne vurdert offentlig og felles uteoppholdsareal for alle boligene mellom Solheimsgaten og Fjøsangerveien i sammenheng. Sol-/skyggestudiene bør suppleres til også å omfatte tidspunktene kl. 12 og 15 sommersolverv. Dette er ikke et krav i kommunens kravspesifikasjon, men det er viktig å få frem et mest mulig helhetlig bilde av solforholdene. Sol-/skyggestudien bør legges oppå en mer detaljert illustrasjonsplan slik at en får en oversikt over hvilke uteoppholdsareal som får sol, og hvor store areal det gjelder. Det bør også vurderes om uteoppholdsarealet kan få en annen plassering, for eksempel på tak for å få tilfredsstillende kvaliteter. Fotavtrykket til bygget kan videre vurderes redusert for å utnytte solforholdene bedre. Naturmangfold Planområdet er utbygget og har lite preg av naturlig vegetasjon og omfatter ikke naturområder eller områder for friluftsaktiviteter. Foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Parkeringsløsning Fagetaten har ingen vesentlige merknader til foreslått antall parkeringsplasser i planforslaget, som i hovedsak er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Fagetaten er imidlertid skeptisk til at det legges opp til at 2/3 av sykkelparkeringen kan inngå i sportsbodene, noe som i realiteten betyr at antall plasser ikke er oppfylt såfremt ikke bodene er dimensjonert for dette og har god tilgjengelighet. Sykkelparkering bør dekkes i eget anlegg og ikke i private boder. Lett tilgjengelighet fra gateplan må vektlegges. Dette må vurderes nærmere til 2.gangs behandling av planforslaget. I planforslaget er det ikke redegjort for parkeringsbehovet for de som benytter plassen nord for bygget til parkering i dag. Dette må fremgå ved 2.gangs behandling av planforslaget. Side 7 av 12

8 Trafikkforhold Som det er beskrevet ovenfor, er denne delen av Solheimsgaten preget av at ulike trafikantgrupper konkurrerer om plassen. Det fremstår med tilfeldig gateparkering, utrygge forhold i forbindelse med varelevering, syklister i stor fart gjennom området mv. Denne delen av Solheimsgaten har en viktig funksjon som del av hovedrute for sykkel «Fjøsangerruten», jf. Sykkelstrategi for Bergen Planforslaget viser sykkelvegen forlenget ca. 20 meter nordover i forhold til dagens situasjon, frem til dit hvor det nye bygget skal ha sin kjøreatkomst til parkeringskjeller og varelevering. Gatearealene nord for dette reguleres til gangareal, og reguleringsbestemmelsene angir at gangarealet skal utformes som torg med fotgjengerprioritet. Det er illustrert en sone med materialkontrast som på en tydelig måte leder sykkeltrafikken over torgområdet. Denne skal i utforming og materialvalg bidra til å dempe hastigheten i sykkeltrafikken i dette området (reguleringsbestemmelsenes 6.2). Se illustrasjon av dette til høyre i etterfølgende figur. Til venstre: Dagens situasjon. I midten: utsnitt av plankart datert , Til Høyre: Illustrasjon av gateutforming datert (Hellandhus AS) Det har vært diskutert i planprosessen hvorvidt hovedruten for sykkel bør inngå som en del av torget/gangarealet («shared space»), eller om sykkelvegen skal videreføres fra sør med samme utforming som eksisterende sykkelveg. Den foreslåtte organisering av trafikantene skiller brukergruppene, men det må diskuteres nærmere om dette er en hensiktsmessig utforming av torget i forhold til målsettingen om å tilrettelegge for lek og opphold og gi fotgjengerne prioritet. Det bør også vurderes nærmere om kryssing av personbiler til parkeringsanlegg over sykkelvegen der den går over i torget/gangareal gir tilstrekkelig trafikksikkerhet. Fagetaten savner videre en bedre redegjørelse for varelevering og parkering for bil og sykkel for de andre næringsdrivende både for dagens og fremtidig situasjon. Fagetaten vurderer det som viktig at torget blir tilrettelagt på en slik måte at trygghet for fotgjengere sikres, og forholdet mellom syklende, gående og lek på gateplan må vektlegges i den videre detaljprosjekteringen. Utforming av gater og torg må videre samordnes med planarbeidet som er startet opp for Solheimsgaten 23 mfl., og som omfatter de samme arealene på gateplan. Forholdet til trafikk og trafikksikkerhet vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Side 8 av 12

9 Universell tilgjengelighet Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jamfør bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Støy og luftforurensning Planområdets beliggenhet ved Danmarks plass gjør at støy og luftforurensning er sentrale problemstillinger når det gjelder arealbruken i området. Det er i forbindelse med planarbeidet gjort egne utredninger både for støy (vedlegg J) og for luftkvalitet (vedlegg K). I bestemmelsene til kommunedelplan for Puddefjorden Damsgårdssundet, 6.1, går det frem at det kan tillates støyfølsom bebyggelse i områder som har utendørs støynivå mellom 55 L den og 65 L den dersom følgende forutsetninger er oppfylt: - Bygningene må ha en konstruksjon som sikrer maksimalt innvendig støynivå på 30 dba. - Bebyggelsen må ha maks 55L den på stille side, og minst halvparten og minimum ett av soverommene må plasseres på den stille siden. Støyutredningen som er utført i forbindelse med planarbeidet, viser at det planlagte nybygget sine fasader mot vest (hele bygget), og fasaden mot nord (kun 6. etasje), har støy som ligger rundt, og kan ligge noe over, grenseverdi på L den =55dB. Felles uteoppholdsareal mot sør har ifølge støyutredningen akseptable støyverdier. Når det gjelder innendørs støynivå, vil normal fasadeoppbygging og vanlig isolerglass gi tilstrekkelig lydisolasjon for å oppfylle TEKs minstekrav for innendørs støy, grenseverdi på L p,af,eq,24h = 30 db, med støynivå utenfor mest utsatte fasade på høyst L den =57 db. Plantegningene som følger med planleveransen, viser at noen av de planlagte leilighetene ikke vil ha soverom på stille side, og dermed vil kunne være utsatt for støy som overstiger forutsetningene i bestemmelsene til kommunedelplanen. Støyutredningen konkluderer med at det med tiltak på balkonger vurderes som at intensjonen i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442), samt Bergen kommunes bestemmelser, er oppfylt. Det presiseres imidlertid at det kan være en mindre overskridelse utenfor enkelt soveromsvindu, men at overskridelsen er innenfor beregningsusikkerheten til metoden (+/- 2 db). Fagetaten vurderer planforslaget som tilfredsstillende på dette punktet, men støy er et viktig element for bokvaliteten som vil være viktig å vektlegge ved endringer i bebyggelsen til 2.gangs behandling, jf. vurderinger i ovennevnte avsnitt. Når det gjelder luftkvalitet, konkluderes det i rapporten for vurdering av lokal luftkvalitet (vedlegg K) med at tomten vil overholde forskriftskrav til luftforurensning samt være i gul sone i henhold til veileder T-1520, Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging. Gul sone er en vurderingssone hvor det bør vises varsomhet med etablering av bebyggelse med bruksformål som er følsomt for luftforurensing. Som avbøtende tiltak pekes på at friskluftinntak bør planlegges så høyt som mulig på fasaden/taket og at inntaket ikke skal være mot E39. Luftfilter som fjerner pollen, støv og luftforurensninger bør også installeres. Universell tilgjengelighet Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jamfør bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Side 9 av 12

10 Barnehage og skole Solheimsgaten 58 med 13 nye leiligheter innebærer isolert sett ikke noe prosentvis vesentlig økning av boligtettheten i områdene. Dette gjelder både sett i forhold til eksisterende boligbygg, og i forhold til den tunge utbyggingen som foregår både på Damsgård og i Kronstadområdet. Kapasitet på skoler og barnehager vil være avhengig av demografiske svingninger. Planområdet ligger i opptaksområdet for Ny Krohnborg barne- og ungdomsskole. I henhold til skolebruksplanen for er det ledig kapasitet i første del av perioden, men skolen kan få problemer med kapasiteten i siste del av perioden. Årstad er den bydelen i Bergen som per i dag har dårlig dekning i forhold til behovet. Det må derfor medtas i forslaget til reguleringsbestemmelser et krav om at barnehagedekningen i området skal dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Planfremstilling Plankart med tilhørende reguleringsbestemmelser må oppdateres før 2.gangs behandling, for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter, samt Bergen kommunes kravspesifikasjon for planleveransen. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Den planlagte bebyggelsens fotavtrykk og høyde må vurderes nærmere, blant for å utnytte solforholdene på en bedre måte. Med et volum som foreslått, vil ikke fagetaten kunne anbefale mer enn maksimalt 5 etasjer Sol-/skyggestudiene må utvides til å omfatte tidspunktene kl.12 og 15 sommersolverv. Uteoppholdsarealenes plassering må vurderes for å sikre gode kvaliteter Planforslaget må i større grad vise hvordan gangarealet/torget skal opparbeides for å være attraktivt. Illustrasjonsplanen må vise hvordan kvalitet på uteoppholdsarealene kan sikres ved møblering, beplantning mv. Det må redegjøres bedre for forholdet mellom kjørende, syklende, gående og lek og opphold på gateplan, og trafikksikkerheten i tilknytning til dette må sikres Eksisterende og fremtidig situasjon for varelevering, parkering mv. for bebyggelsen rundt må i større grad dokumenteres Sykkelparkering må i hovedsak dekkes i eget anlegg og ikke i private boder Det må redegjøres bedre for konsekvensene for nabobebyggelsen som en følge av planforslaget Plankart med tilhørende reguleringsbestemmelser må oppdateres før 2.gangs behandling, for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 10 av 12

11 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr. 158, Bnr. 45 mfl., Solheimsgaten. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Den planlagte bebyggelsens fotavtrykk og høyde må vurderes nærmere, blant for å utnytte solforholdene på en bedre måte. Med et volum som foreslått, vil ikke fagetaten kunne anbefale mer enn maksimalt 5 etasjer Sol-/skyggestudiene må utvides til å omfatte tidspunktene kl.12 og 15 sommersolverv. Uteoppholdsarealenes plassering må vurderes for å sikre gode kvaliteter Planforslaget må i større grad vise hvordan gangarealet/torget skal opparbeides for å være attraktivt. Illustrasjonsplanen må vise hvordan kvalitet på uteoppholdsarealene kan sikres ved møblering, beplantning mv. Det må redegjøres bedre for forholdet mellom kjørende, syklende, gående og lek og opphold på gateplan, og trafikksikkerheten i tilknytning til dette må sikres Eksisterende og fremtidig situasjon for varelevering, parkering mv. for bebyggelsen rundt må i større grad dokumenteres Sykkelparkering må i hovedsak dekkes i eget anlegg og ikke i private boder Det må redegjøres bedre for konsekvensene for nabobebyggelsen som en følge av planforslaget. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 11 av 12

12 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 23 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 23 fil 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 20 fil 13 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 13 fil 7 E. Illustrasjonsplan datert , dok 20 fil 12 F. Utforming av gate, dok 20 fil 11 G. Tverrprofil vei, dok 13 fil 31 H. 3D-illustrasjoner, datert , dok 20 filene 3, 4, 5, 6 og 7 I. Fotomontasjer, datert , dok 20 filene 8 og 9 J. Etasjeplaner datert , dok 13 filene 10, 11, 12 og 13 K. Fasader datert , dok 13 filene 15, 16, 17 og 18 L. Snitt datert , dok 13 fil 19 M. Solstudier, datert , dok 17 filene 11, 12, 13, 14, 15 og 16 N. Støyrapport, datert , dok 13 fil 34 O. Utredning vedr. luftforurensning, datert , dok 13 fil 35 P. VA-rammeplan, datert , dok 17 filene 3, 4, 5, 6 og 17 Q. VA-etatens uttalelse datert , dok 20 fil 10 R. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 13 fil 33 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Hellandhus as, Postboks 268 Nesttun, 5853 Bergen Eiendomsselskapet Solheimsgate 58 as, Kanalveien 50, 5068 Bergen Side 12 av 12