Bergenhus, Gnr. 163, Bnr. 214 mfl., Årstadveien, Detaljregulering. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /43 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SSHE Dato: Bergenhus, Gnr. 163, Bnr. 214 mfl., Årstadveien, Detaljregulering. Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Opus AS fremmer på vegne av Anne Karin Seim og Brankica Gran planforslag for et område i Årstadveien vis a vis Odontologisk fakultet ved Årstadvollen i Bergenhus bydel. Planområdet Figur 1: Oversiktskart og skråfoto m/planavgrensning Det planlegges å legge til rett for en vertikaldelt tomannsbolig på eiendommen. Boenhetene er over tre plan. Nedre plan er gitt noe høyere etasjehøyde for å sikre best mulig utsyn og solinnslipp. Foreslått utnyttelsesgrad for eiendommen er %-BRA = 60%. Byggehøyde er satt til k+ 75 (12m). Krav til uteoppholdsareal for tomannsbolig er 150 m 2 pr boenhet. Området mellom Årstadveien og Storhaugen er i stor grad preget av boliger med romslige hager og grønne drag mellom husene. Dette ønskes videreført i planforslaget. Boligen er planlagt med forhager som vender mot Årstadveien og som hegnes inn av støyskjermer i tre og grønne vegger. Støyskjerming og beplantning blir integrert i forbindelse med opparbeiding av hage. På øverste etasjenivå er det planlagt takterrasse. Adkomst til eiendommen skjer fra fortau mot Årstadveien. Det er ikke kjøreadkomst til eiendommen. Bakre del av tomten skråner bratt opp mot Storhaugen, og det er behov for sikringstiltak etter utbygging. Planområdet ligger i rød og gul støysone, og det er behov for støyskjermende tiltak. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 10

2 Felles behandling av reguleringsplan og byggesøknad jamfør Plan- og bygningsloven 1-7 og I denne planprosessen behandles byggesøknad (søknad om rammetillatelse) felles med privat forslag til detaljregulering. Dette er en av flere saker i et prøveprosjekt der en slik prosess blir fulgt i Bergen kommune. Med dette fagnotatet vedtar Etat for byggesak og private planer å legge plansak sammen med byggesøknad (snr ) ut til offentlig ettersyn. Dette fagnotatet med vedlegg er ment å informere naboer og berørte på samme måte som ordinær nabovarsel i byggesaker. Det vil ikke bli sendt eget nabovarsel, og det gjøres oppmerksom på at dette er eneste muligheten for å komme med merknader til prosjektet før det sendes til politisk behandling, og byggetillatelse gis. Plansakens tidsfrister gjelder også for byggesøknaden, jamfør plan- og bygningsloven Uttalelsesfrist på 6 uker gjelder for begge sakene. Etat for byggesak og private planer kan trekke tilbake en beslutning om felles behandling av plan og byggesøknad avhengig av innhold i merknader og uttalelser som kommer inn. Det gjøres egne vedtak for planen og byggesøknaden. Planen må vedtas før det kan gis vedtak om byggetillatelse. Plansaker vedtas i bystyret, og byggesøknader vedtas av Etat for byggesak og private planer. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål I planforslaget legges det opp til bolig som hovedformål. Det ønskes tilrettelagt for tomannsbolig på eiendommen. Eiendommen er i KDP Fjellsiden Sør vist som del av et boligområde. Området er kommunikasjonsmessig godt egnet for boligfortetting. Det er således ingen innvendinger mot formålet i seg selv, men tomtens beliggenhet inntil Årstadveien innebærer at det like fullt kan stilles spørsmål ved tomtens egnethet til formålet med tanke på utfordringer knyttet til støy, adkomst og parkering. Adkomst og parkering En av hovedutfordringene i forbindelse med en eventuell utbygging av denne eiendommen er adkomst da det har vist seg at det ikke er mulig å få til tilfredsstillende kjøreadkomst til eiendommen. Utgangspunktet er at det ikke kan godkjennes nye adkomster til den del av veinettet i området som Statens vegvesen har ansvar for (Årstadveien). Det er tidligere gjort forsøk på å finne de gode løsninger i området, både for denne eiendommen konkret og i fellesskap med andre, men uten å lykkes. Med dette utgangspunktet planlegges det kun gangadkomst til boligen. Den etableres i en åpning i muren ut mot Årstadveien, jamfør figur 2. Side 2 av 10

3 Figur 2: Utsnitt utomhusplan, viser gangtilkomst til planlagt bolig. Saunders Akkitektur AS Å regulere kun til gangadkomst er ikke i samsvar med overordnete føringer og er planfaglig en utfordring. En kompliserende faktor i denne forbindelse er at deler av sykkeltrafikken forbi eiendommen skjer på det tilliggende fortau, og det må tenkes sikkerhet i forhold til de myke trafikantene. Statens vegvesen har i den sammenheng uttalt at en eventuell gangadkomst fra Årstadveien vil innebære at deler av eksisterende gråsteinsmur må trekkes tilbake fra veilivet; dette for å sikre nødvendig frisikt i forhold til gående og syklende. Den berørte delen av muren går i hovedsak inne på naboeiendom gnr 163 bnr 342. Høyden på muren er ca. 1,5 m i nedre del av eiendommen. For å tilfredsstille SVV s krav til frisiktsone må murens høyde reduseres til 0,5 m. (For fagetatens foreløpige vurdering på dette punktet se avsnitt «Kulturminne»). Byggegrense mot Årstadveien er satt til 15m fra senterlinje. I samsvar med Statens vegvesen sine tilbakemeldinger tillates det å etablere inngangsparti med trapper, boder og uteareal innenfor dette området, jamfør bestemmelse 8.1. SVV fremhever at det må forutsettes at bruken av arealet skal være av midlertidig karakter da byggegrensen langs vegen blant annet skal sikre areal for mulig fremtidig vegutvidelse, og at det må derfor dokumenteres at eiendommen ikke er avhengig av dette arealet for å oppfylle krav til uteareal, støynivå m.m. Det er avsatt 150 m 2 uteareal pr. boenhet. Da er ikke balkonger medregnet da disse ikke tilfredsstiller støykravene. Det er imidlertid åpnet opp for at disse kan glasses inn for og eventuelt erstatte uteareal i front av bygg (terrasser) samt uteplass (1) som inngår i bestemmelsesområde #1, hvor arealet kan inngå i fremtidig vegplaner for SVV. For videre vurdering av uteoppholdsareal, se neste avsnitt. Når det gjelder parkering, skal denne være i henhold til parkeringsbestemmelsene P3, jamfør punkt 15 i bestemmelsene til KPA Parkering skal i utgangspunktet løses under terreng Side 3 av 10

4 på egen eiendom. Det fremgår imidlertid av punkt 15.4 i bestemmelsene til KPA 2010 at kommunene kan godkjenne at biloppstillingsplasser dekkes gjennom parkering utenfor tiltakets eiendom. I slike tilfeller skal det fremlegges en tinglyst erklæring om bruk. Flere utleiere av parkeringsplasser har vist interesse, men trekker tilbudet ved kravet om tinglysning. Fagetaten er kjent med at det er visse juridiske utfordringer knyttet til kravet om tinglysning da eier føler sine rettigheter truet. En alternativ løsning er at det i reguleringsbestemmelsene medtas en bestemmelse som sikrer hvor det kan parkeres, men uten kravet om tinglyst avtale. Det blir da opp til forslagstiller om de vil benytte seg av en slik mulighet eller ikke. Parkering må skje i nærliggende parkeringsanlegg eller andre steder i nærheten. Det er medtatt bestemmelse som sikrer at det er inngått en avtale om parkering i p- anlegg, jamfør forslag til bestemmelse punkt 3.2. Fagetaten vil påpeke at denne saken er spesiell og derfor må vurderes individuelt. Det er ikke ønskelig at saken skal skape presedens for fremtidige saker med lignende utfordringer, men den kan medvirke til retningslinjer for hvordan denne type problemstillinger kan håndteres. Slik prosjektet fremstår, vurderer fagetaten dette til å være en god løsning for en krevende tomt. Uteoppholdsareal I henhold til krav i KPA 2010 er det satt av 150m 2 uteoppholdsareal til hver av boenhetene. I beregningsgrunnlaget inngår terrasse/forhage mot Årstadveien, hage på bakkenivå i bakkant av boligene og henholdsvis på nordsiden for bygg A og på sørsiden av bygg B samt takterrasse, jamfør illustrasjon under. I tillegg kommer balkonger. Terrasse/forhage og takterrasse må skjermes mot støy for å få tilfredsstillende lydforhold. Mot Årstadveien vil støyskjerm bli utført som en forlengelse av fasadelivet. Resterende støyskjermer planlegges som «grønne» vegger der støyskjerming og beplanting blir integrert i forbindelse med opparbeiding av hage. Det er medtatt bestemmelser som skal ivareta dette. Se også avsnitt vedrørende ROS. Tomten er vestvendt og har relativt gode solforhold. Særlig gjelder dette for terrasse mot Årstadveien og takterrasse. Arealet i bakkant av boligene vil ikke ha sol på ettermiddag/kveld. Disse er ikke medregnet i areal med kvalitet i henhold til KPA Jamfør sol og skyggestudier vedlegg G, samt tabell s 42 forslagstillers planbeskrivelse vedlegg C. Figur 3: Lokalisering og arealfordeling av uteareal i planområdet. Saunders Arkitektur AS. Utnyttelsesgrad/byggehøyder og estetikk I dette området gjelder føringer fra kommunedelplanen (KDP) Fjellsiden Sør med unntak av kommuneplanens bestemmelser for utendørs oppholdsareal for bolig (punkt 10), støy (punkt 13) og parkering(punkt 15), jamfør unntakene i KPA 2010 punkt 2. KDP Fjellsiden Sør viser planområdet hovedsakelig som boligområde. Volumene i den eldre bebyggelsen skal være dimensjonerende for ny bebyggelse. Maksimal tomteutnyttelse skal være 50 % - BRA. Side 4 av 10

5 Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside. Ref.; bestemmelse 11a i KDP Fjellsiden Sør. Samtidig skal ny bebyggelse tilfredsstille kravene vedrørende byforming og arkitektur som følger av punkt 6 i bestemmelsene til KPA U-grad for den planlagte bebyggelsen er % BRA=60%. Foreslått byggehøyde er satt til +74. Prosjektet er således ikke i samsvar med KDP når det gjelder u-grad og byggehøyde. Forslagstiller legger til grunn at i KPA generelt for område med formål bebyggelse og anlegg er det en utnyttelsesgrad på inntil %BRA = 60%. Det planlegges kun for 2 enheter, eiendommen har god beliggenhet i forhold til kollektivtransport, og krav til uteareal løses på egen eiendom. I fagetatens vurdering av u-grad og byggehøyde legges det blant annet vekt på hvor vidt man ivaretar god bokvalitet samtidig som prosjektet skal tilpasse seg strøkskarakteren. Som forslagstiller selv har pekt på, er området kommunikasjonsmessig godt egnet for boligfortetting, men fagetaten vil understreke at det ligger ikke til rette for en høyere grad av utnytting enn foreslått dersom kravene i gjeldende KPA til blant annet uteoppholdsareal skal kunne tilfredsstilles. Selv om tomten er krevende både med tanke på støy og adkomst er det etter fagetatens vurdering vist tilfredsstillende løsninger som ivaretar både bokvalitet og strøkskarakter, jamfør fig. 4 og 5. Fagetaten vurderer avviket i utnyttelsesgrad til å være akseptabelt. Figur 4: Snitt, byggehøyder i planområdet og tilliggende områder. Saunders Arkitektur AS Figur 5: Illustrasjon av planlagt bygg. Saunders Arkitektur AS Kulturminne Eiendommen ligger innenfor hensynssone 234 «Bevaring kulturmiljø» jamfør retningslinje i KAP Byantikvaren vektlegger også at muren ut mot Årstadveien har verneverdi og må beholdes, eventuelt reetableres når byggearbeidene er ferdigstilt. Gjennom forslag til bestemmelser tillates det brudd i en mindre del av muren for å etablere tilkomst til nytt boligbygg. Der muren tas ned, skal den reetableres, jamfør forslag til bestemmelse punkt 5.2. Side 5 av 10

6 Byantikvaren presiserer at muren ikke kan erstattes av forblendingsmur eller lignende ved gjenoppbygging. Samtidig er det avholdt møter med både Byantikvaren og Statens vegvesen (SVV) med hensyn til problematikken knyttet til verneinteresser og SVVs krav til trafikksikkerhet. Årstadveien er definert som bydelsrute for sykkel. Fortauet forbi eiendommen er grunn for deler av sykkeltrafikken og må hensyntas i planprosessen. SVV har uttalt at «også en eventuell gangadkomst fra Årstadveien vil innebære at deler av eksisterende gråsteinsmur trekkes tilbake fra veilivet; dette for å sikre nødvendig frisikt i forhold til gående og syklende», jamfør uttalelse til oppstart Pålagt siktlinje innebærer en justering av den delen av muren som ligger på naboeiendom gnr 163 bnr 342. Murens høyde må her senkes fra 1,5 m til 0,5 m. Instansene er ikke omforent om hvilke alternativ som er det beste. Byantikvaren ser helst at muren beholder sin opprinnelige høyde og at det sees på andre mulige løsninger for å sikre frisikt. Slik rammesøkt prosjekt fremstår, er det tilstrebet å berøre så lite av muren som mulig samtidig som krav til trafikksikkerhet ivaretas. Etter fagetatens vurdering er foreslått løsning et godt kompromiss og vurderer at begge hensyn er forsøkt ivaretatt, jamfør fig 6. Figur 6: Utsnitt fra situasjonsplan som viser siktsone for fortau. Rød ring viser del av mur som må tas ned til 0,5 m. Figur 7: Bilde av muren på eiendom gnr 163 bnr 342 ROS Støy Tomten ligger i rød og gul støysone der trafikken i Årstadveien utgjør støykilden. Det følger av punkt 13 i bestemmelsene til KPA 2010 at ny støyfølsom bebyggelse, herunder bolig, ikke kan tillates oppført i områder som inngår i rød støysone. På bakgrunn av dette kunne fagetaten i utgangspunktet ikke anbefale oppstart av planarbeid, jamfør notat oppstartsmøte datert Det ble imidlertid gjort oppmerksom på at dersom tomten kan skjermes slik at utendørs støynivå kommer under grensen for rød sone, gjelder føringene for gul sone. I gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det fremgår av utarbeidet støyrapport datert at det er behov for forholdsvis omfattende støyskjerming av eiendommen, jamfør vedlegg H. Så fremt støyskjermene bygges som beskrevet i rapporten, vil en oppnå et samlet uteareal med støynivå under 55 db, Side 6 av 10

7 som tilfredsstiller Bergen kommunes arealkrav til uteområder for en tomannsbolig, på min. 150 m 2 pr boenhet. Soverommene i rammesøkt tiltak har vindu som vender mot stille side (på østfasaden). Illustrasjon under viser planlagt plassering og høyder på støyskjerm: Figur 8: Plassering og høyder på støyskjerm. Opus Det er satt krav til kvalitet og utforming av støyskjerm i forslag til bestemmelser, jamfør Fagetaten vurderer på bakgrunn av forannevnte at rammesøkt prosjekt oppfyller de krav som følger av punkt 13 i bestemmelsene til KPA 2010 på en tilfredsstillende måte og har ingen kommentarer utover det. Ras/Skjæringer Planområdet er ikke kjent som skredutsatt, og det er ikke registrert skredhendelser. Bakre del av tomten skråner bratt opp mot Storhaugen. Utbyggingen vil gjøre et innhugg i haugen i bakkant og skape en ny situasjon for skråningsstabilitet med en skjæring som er brattere enn dagens situasjon. Derfor må det etter utbygging utføres rassikringstiltak av foretak med geoteknisk kompetanse. Det er medtatt bestemmelse som sikrer at dette blir ivaretatt, jamfør forslag til bestemmelser 3. Når det gjelder skjæringer og utforming og konsekvenser av disse, er det utarbeidet en rekke snitt for å illustrere omfanget. Figur 9 viser skjæringenes størrelse og plassering rundt tomten. Skjæring mot nabo er prøvd begrenset i størst mulig grad. Figur 9: Figur som viser skjæringer. Opus Høyde på skjæringene varierer fra 1-5 m. Den høyeste skjæringen vil komme i bakkant av tomten opp mot Storhaugen og vil være lite synlig for andre. Det er stilt krav i forslag til bestemmelser at skjæringer over 2,5 m høyde skal terrasseres/ avtrappes, jamfør forslag til bestemmelser punkt Side 7 av 10

8 Barn og unges interesser Planområdet bærer ikke preg av å være i bruk av barn og unge til lek og andre friluftsaktiviteter. Tiltaket vurderes ikke å være i konflikt med barn og unges interesser. Barnehage og skole (kapasitet) I henhold til høringsutkast for Skolebruksplan forventes en svak elevtallsvekst frem mot 2030; 235 flere elever i 2030 enn i dag (+10%). Den forventede veksten stemmer relativt godt overens med prognosene i den forrige skolebruksplanen, men i den forrige prognosen skulle økningen være jevnere og komme litt raskere, jamfør høringsutkast Skolebruksplan s.98. Det er ikke tilfredsstillende barnehagedekning i Bergenhus bydel, men tiltaket som følger av planforslaget, innebærer at verken barnehage- eller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad vil bli berørt. Naturmangfold Det foreligger ingen naturtype, registreringer eller artsobservasjoner i planområdet. På bakgrunn av eksisterende informasjon vurderes tiltaket til å ha liten eller ingen negativ innvirkning på naturmiljøet i området. Fagetaten vurderer tiltaket til ikke å være i konflikt med intensjonene i Naturmangfoldloven. Universell utforming På grunn av tomtens begrensninger i forholdt til størrelse og bratthet er bygget utformet med trappeadkomst og er uten universell tilkomst. Planfremstilling Etter melding av oppstart er det planavgrensningen justert. Planområdet omfatter nå kun det arealet som omfatter nytt byggeområde samt nødvendig vegareal og siktsoner. Det vil si at naboeiendommen gnr 163 bnr 342, Storhaugen 2 utgår fra planområdet. Bare en mindre del av eiendommen, som ligger innenfor frisiktsonen, inngår i planområdet. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering sammen med søknad om rammetillatelse ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr. 163, Bnr. 214 m.fl., Årstadveien, Detaljregulering vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 46 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 49 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert feb.2016, dok 48 fil 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 27 fil 20 E. Utomhusplan datert , dok 44 fil 2 F. Snitt datert , dok 44 fil 2 G. Sol- og skyggestudier, dok 18 fil 10 H. Støyrapport datert , dok 19 fil 2 I. Byggesaksdokumenter datert , dok 44 fil 2 J. Kulturminnerapport, dok 27 fil 4 K. 3-D illustrasjoner av prosjektet med omkringliggende bebyggelse, dok 50 fil 2 L. VA-rammeplan datert , dok 17 fil 7 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Side 10 av 10