Byrådssak /17 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /17 Saksframstilling Vår referanse: Klikk her for å skrive inn tekst. Laksevåg, gnr 153 Bnr 81, Kirkebukten, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID Forslag til mindre endring av detaljplan, fremleggelse til vedtak Hva saken gjelder: Rambøll fremmer på vegne av Music Eiendom AS, forslag til mindre endring av detaljplan for Kirkebukten boligområde i Laksevåg bydel vedtatt KBA 2 KBA2 Figur 1: Oversiktskart Figur 2 Endringsforslag Endringen gjelder forslag om økt byggehøyde og utnyttelsesgrad for felt KBA2. I gjeldende reguleringsplan er maksimal byggehøyde kote +16,5 meter, men for et mindre felt kote +18,5 meter, hvilket er et takoppbygg som åpner for tilkomst til takterrasse. Utnyttelsesgrad er BRA=300%. Det kan etableres 4 boenheter i felt KBA2. Det kreves minimum 5 parkeringsplasser. Minst 75 m 2 av første etasje skal være kontor/forretning. Forslagstiller ønsker å øke maksimal byggehøyde til kote +17,0 meter og kote +20,0 meter for en mindre del av bebyggelsen og samtidig øke utnyttelsesgrad til %-BRA=475 %. Antall boenheter er foreslått økt fra 4 til 15. Det ønskes også mulighet til å etablere balkonger i KBA2. Gjeldende plankart (fig. 2) er vist med mindre justeringer, økt maksimal byggehøyde og utnyttelsesgrad, samt fjerning av en pil som viser avkjørsel. Parkering er foreslått løst under bebyggelsen, med innkjøring via KBA1. 1

2 Forslagstiller ønsker å øke maksimal byggehøyde til kote +17,0 meter og kote +20,0 meter for en mindre del av bebyggelsen og samtidig øke utnyttelsesgrad til %-BRA=475 %. Antall boenheter er foreslått økt fra 4 til 15. Det ønskes også mulighet til å etablere balkonger i KBA2. Gjeldende plankart (fig. 2) er vist med mindre justeringer, økt maksimal byggehøyde og utnyttelsesgrad, samt fjerning av en pil som viser avkjørsel. Parkering er foreslått løst under bebyggelsen, med innkjøring via KBA1. Oppsummering av foreslåtte endringer av gjeldende reguleringsbestemmelser. Vedlegg B , balkonger: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,6 meter fra byggets yttervegg , fransk balkong: Det tillates etablert franske balkonger langs byggets fasader. Langs gangareal langs Damsgårdsveien skal franske balkonger etableres med minimum 3,0 meters høyde over bakkeplan. Franske balkonger kan krage ut opptil 0,35 meter fra byggets yttervegg , trappehus: Det tillates etablert trappehus utenfor formålsgrensen i hjørnet nordøst mot KBA , rekkverk takterrasse: Det tillates etablert rekkverk på takterrasse med høyde inntil 1,20 meter utover maks. angitt byggehøyde , privat areal på takterrasse: Det tillates etablert private takterrasser, fortrinnsvis mot byggets sjøside. Det kan oppføres enkle skillevegger med høyde inntil 2,0 meter mellom takterrassene , tilkomst til parkeringsanlegg: Parkeringsanlegg i KBA2 skal ha tilkomst via KBA , kjøring på o_g4 strykes. Pil som viser avkjørsel, er tatt bort i plankart. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Fullstendig søknad om mindre endring av reguleringsplan ble mottatt ved Plan- og bygningsetaten Saken ble oversendt berørte parter , med frist til å komme med merknad eller uttale den Det ble mottatt 6 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Tilrettelegging for tilkomst for brannvesenets kjøretøy. Dersom vindu eller balkong utgjør en av utgangene fra branncelle, må vindu eller balkong være tilgjengelig for brannvesenets stigemateriell. Avstand fra oppstillingsplass til uttak av slokkevann må ikke overstige 25 meter. Det er prosjektert og planlegges fjernvarme på Laksevåg. Områdesatsingen Indre Laksevåg forutsetter at forslag til mindre endring ligger innenfor rammene strategisk planprogram skal legge til rette for. Eier av KBA3 (nabo mot nordvest) er kritisk til at naboeiendom (KBA2) ønsker å bebygge deler av bygningsmassen med balkonger, hvilket vil være nærmere enn 4 meter fra eiendomsgrense og bryte med føringene gitt i gjeldende plan. Dersom byggets høyde økes som foreslått, vil kvaliteten på offentlig uteareal (o_g4) bli ytterligere forringet. Endringsforslaget legger kun til rette for uteoppholdsareal på balkonger og på tak og vil være avhengig av uteareal på bakkeplan. Dette innebærer at det må legges stor vekt på gode relasjoner mellom bygg og gatetun, med gatetunets offentlige karakter som premiss, og hvor byggelinjer må overholdes strengt. 2

3 Parkeringssituasjonen i området er presset i dagens situasjon. Antall nye boliger bør ikke økes vesentlig i forhold til gjeldende regulering. Bymiljøetaten anser endringene, som følger av den mindre endringen, må belyses i større bredde enn innenfor en planendring. Det er ikke gjort endringer i planforslaget etter kunngjøring og varsling om oppstart. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers beskrivelse (vedlegg C). Byggehøyde og utnyttelsesgrad Foreslåtte endringer ble først fremmet som byggesak, men p.g.a. store avvik fra gjeldende plan, stilte fagetaten krav om reguleringsendring. Figur 3: Gjeldende plan Figur 4: Forslag til endring av gjeldende plan Da gjeldende reguleringsplan ble utarbeidet, hadde ikke grunneier av KBA2 konkrete planer for utvikling av eiendommen. Den ble derfor regulert med utnyttelse tilnærmet slik den var på daværende tidspunkt. Eiendommen har siden fått ny hjemmelshaver som ønsker økt utnyttelse. I foreliggende plansak er det foreslått å endre utnyttelsesgrad fra %-BRA=300% til %- BRA=475%. Samtidig foreslås maksimal byggehøyde økt til kote +17,5 meter, hvilket er 1 meter høyere enn det som er vedtatt i gjeldende plan. En liten del er foreslått økt til kote +20 meter, med tanke på takoppbygg som gir adkomst til takterrasser, se figur 3 og 4. Foreslått endring vil gi rom for én etasje mer enn det som var tenkt i gjeldende plan. Endring av utnyttelsesgrad kan virke dramatisk, men er såpass høy på grunn av et begrenset grunn-/ tomteareal. Bymiljøetaten uttrykker i sin uttalelse bekymring for bokvalitet og utemiljø. Bymiljøetaten argumenterer med at endringene som følger av planendringen, vil ha store konsekvenser for kvaliteten på de offentlige arealene som er innenfor planområdet, og at en endring av byggehøyde og volum for KBA2 må belyses gjennom en ordinær planprosess. Fagetaten forstår Bymiljøetatens argumentasjon, men anser likevel en justering i byggehøyder og utnyttelsesgrad som en mindre endring i denne sammenheng. Etter fagetatens vurdering vil foreslått økt byggehøyde og utnyttelsesgrad ikke ha store konsekvenser for området som sådan. Foreslått mindre endring vil gi rom for en bedre utnyttelse av tomten, samt bidra til kommunens ønske om kompakt byutvikling og fortetting i bynære områder. Boenheter og områdebetraktning I gjeldende reguleringsplan er det sikret at ingen boenheter skal være mindre enn 35 m 2, eksklusiv bodareal, og boenhetene skal ha varierende størrelse. Samtidig er det sikret at 3

4 minimum 50 % av leilighetene skal ha minimum 2 rom og kjøkken, jamfør Ved utarbeidelse av gjeldende reguleringsplan lå det til grunn for KBA2 at første etasje skulle inneholde kontor/forretning, parkering og boder, og 2. og 3. etasje skulle inneholde til sammen 4 boliger på mellom m 2. I foreliggende forslag, er vedlagt foreløpige plantegninger for KBA2, vedlegg F. Plantegningene viser til sammen 15 boenheter over 4 etasjer, se tabell under for boligsammensetting. Det er i gjeldende plan stilt krav om 75 m 2 kontor/forretning i første etasje, hvilket er videreført i foreliggende mindre endring. Parkering er foreslått løst i en egen parkeringskjeller, figur 4. Tabell 1 Forslagsstillers forslag til boligsammensetting Størrelse m 2 BRA Antall Total Gjennomsnittlig størrelse 35m 2 45m ,4 m 2 Ca. 40 m 2 60m 2 63m ,7 m 2 Ca. 61 m 2 145m m m 2 Sum ,1 m 2 51,2 m 2 Planområdet ligger i levekårssone Laksevåg. Samlet levekårsindeks er 8.2, på en skala fra 1.0 (best) til 10.0 (dårligst). Levekårsindeksen for området tilsier at det er viktig at planforslaget og tiltakene som vil følge av det, «gir» noe igjen til området som kan medvirke til bedre levekår og bedre bomiljø både i nærområdet og bydelen som sådan. Et av virkemidlene for å bedre levekårene er å tilby mer varierte boligstørrelser. Indre Laksevåg har flere negative levekårs- og helsefaktorer og er et satsingsområde med sikte på å utjevne levekårsforskjeller. I strategisk planprogram for Laksevåg har beboere i lokalmiljøet definert en visjon om et levende lokalmiljø med mangfold og trivsel. Dette innebærer et ønske om en miks i befolkningen, både når det gjelder sosial status, kulturell bakgrunn og lokal tilhørighet. Det er også argumentert at det bør satses på et større innslag av familieboliger i Indre Laksevåg. Foreslått antall boenheter vurderes å være for mange, og de er i gjennomsnitt for små. Forslagsstiller har verken imøtekommet angående størrelse i gjeldende reguleringsplan eller intensjonene som følger av strategisk planprogram for Laksevåg. For å sikre en større blanding i befolkningen må det etableres en større variasjon i boligstørrelse innenfor KBA2, hvilket innebærer at maksimalt antall boenheter må konkretiseres i planbestemmelsene. Etter fagetatens vurdering skal det etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2. Dette vil gi en gjennomsnittlig boligstørrelse på 76,8 m 2. Nytt punkt i planbestemmelsene under 5.3: «KBA2: Det skal etableres maksimalt 10 boenheter i KBA2.» Balkonger Forslagsstiller ønsker å løse krav til privat uteoppholdsareal ved å etablere balkong som kan krage opptil 1,6 meter ut over formålsgrensen. Det er sikret at det skal være fri høyde på minimum 5 meter over bakkeplan langs o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien. I foreslått ny bestemmelse for balkonger er det ikke presisert noe angående fri høyde for fasade ut mot sjøsiden. I gjeldende reguleringsplan er det ikke åpnet for å etablere balkonger som krager ut over formålsgrensen. Denne problemstillingen var et tema i den opprinnelige plansaken der Fylkesmannen opphevet de foreslåtte planbestemmelsene som omhandlet utkragede balkonger. Dette på grunn av at det ble gjort en endring sent i prosessen hvor byrådsavdelingen hadde endret utkraging på balkonger fra å kunne krage ut 1,0 meter til 1,7 meter (saksnr , dok.129/1). I gjeldende reguleringsplan var fagetatens konklusjon at balkonger skal maksimalt kunne krage 1,0 meter ut over formålsgrensen. 4

5 Etter fagetatens vurdering skal fri høyde gjelde for fasade ut mot sjø, på samme måte som for de to andre fasadene. Fagetaten viderefører sin anbefaling fra den opprinnelige reguleringsplan om at balkonger kan maksimalt krage 1,0 meter ut over formålsgrensen. Fagetaten minner om at deler av balkongen kan løses innenfor formålsgrensen, hvilket innebærer at en kan imøtekomme tekniske krav til universell utforming for privat uteoppholdsareal. Forslag til endring i planbestemmelsen må revideres til følgende: KBA2: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g2, o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,0 meter fra byggets yttervegg. Fagetaten har ingen innvendinger til etablering av såkalte franske balkonger. Takterrasse I gjeldende reguleringsplan er det sikret at hver boenhet skal ha minimum 20 m 2 felles uteoppholdsareal. Inntil 50 % av felles uteoppholdsareal kan dekkes i nærliggende offentlige arealer som park, torg eller lignende, mens inntil 50 % kan dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke. Deler av takterrassen er foreslått inndelt i parseller med mulighet for skillevegger på inntil 2,0 meter, for å sikre private arealer som kompensasjon for manglende privat uteoppholdsareal i form av balkong. Sistnevnte er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene. I foreliggende reguleringsendring er det vist at takterrasse utgjør ca. 250 m 2, hvor det er foreslått at 45 m 2 skal være inndelt i parseller. Det er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene at det kan etableres rekkverk på takterrasse inntil 1,2 meter utover maksimal byggehøyde. Fagetaten har ingen innvendinger til bruk av deler av takterrasse som privat uteoppholdsareal. Parkering Det følger av gjeldende plan at parkering skal være en del av første etasje, på samme plan som kontor/forretning. I foreliggende mindre endring er parkering tenkt løst i parkeringsanlegg under KBA2. Det er i gjeldende planbestemmelser sikret at det skal etableres minimum 5 parkeringsplasser for bil, samt minst 2 sykkelplasser per boenhet. All sykkelparkering skal plasseres under tak. Det foreligger en avtale om adkomstrett som innebærer at KBA2 skal ha tilkomst via KBA1. Dette er sikret i forslag til endring av planbestemmelsene, jamfør Forslagsstiller har ikke foreslått endring av parkeringsdekningen. Det ble i gjeldende plan akseptert at 1 parkeringsplass per boenhet var tilstrekkelig parkeringsdekning for KBA2, selv om det var en lavere parkeringsdekning enn kommuneplanens arealdel (KPA 2010) åpnet for. Forslagsstiller foreslår nå en høyere utnyttelse av felt KBA2 og et høyere antall boenheter enn det som var forespeilet da gjeldende plan ble utarbeidet, hvilket innebærer at det blir lavere parkeringsdekning per boenhet for felt KBA2. 5 parkeringsplasser fordelt på 15 boenheter vil være et stort avvik i forhold til dagens KPA. Fagetaten vil ikke kunne anbefale et slikt avvik som foreslås gjennom planforslaget, men kan akseptere en dekningsgrad på 0,5, hvilket vil innebære at prosjektet må reduseres til å inneholde maksimalt 10 boenheter. Fagetaten har således ingen spesielle innvendinger til foreslåtte parkeringsdekning, dersom anbefalingen om å konkretisere antall boenheter følges. Fagetaten anbefaler at det tilrettelegges for ladepunkt til elbil i parkeringskjelleren, og at dette sikres i planbestemmelsene. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på punkter som framgår i forslag til vedtak. 5

6 Byrådens vurdering og anbefaling: Byråden viser til pågående arbeid med strategisk planprogram for Laksevåg som blant annet skal gi føringer for utviklingen av Laksevåg og rammer for private reguleringsplaner i området. Tema som er viktig for pågående områdesatsing er: - Sikre tilgang til sjø/promenade - Gode lys og solforhold - Redusere antall små leiligheter (minimum 40 kvm) - Tilrettelegging for barnefamilier Byråden påpeker at planforslaget ikke påvirker allmenhetens adgang til sjø. Økning av byggehøyden er moderat og konsekvensene for sol og lysforhold vil være begrenset. Takterrassen vil få bedre solforhold enn i gjeldende plan. Utkragede balkonger var en problemstilling i forrige planprosess. Endringsforslaget foreslår balkonger ut mot offentlig rom i de to øverste etasjene, slik at fri høyde over gateplan på 5 m sikres. Balkonger i de øverste etasjene mot o_g4 vil kunne få brukbare lysforhold selv om gaterommet mellom KBA2 og KBA3 er bare 8 m. Byråden støtter imidlertid fagetatens forslag om at balkongene i hovedsak må trekkes inn i bygningskroppen og ikke krage ut mer enn 1 m. Området mangler felles uteoppholdsareal på bakkeplan, men dette kompenseres ved nærhet til gatetun og parkområdet ved Kirkebukten samt tilrettelegging for uteoppholdsareal på takterrasse. Når det gjelder forslagsstillers ønske om å øke antall boenheter fra 4 til 15 gjennom denne endringen av reguleringsplanen, er byråden enig i fagetatens vurderinger av at antall boenheter er for høyt. Utjevning av sosiale forskjeller er et kjernepunkt i byrådsplattformen. Nye planer og tiltak i områder som scorer dårlig på levekårsindeksen, må gi noe igjen til området som kan medvirke til bedre levekår og bedre bomiljø både i nærmiljøet og bydelen som sådan. Som fagetaten fremhever, er ett av virkemidlene for å bedre levekårene å tilby mer varierte boligstørrelser. I arbeidet med strategisk planprogram for Laksevåg er det også argumentert for at det bør satses på et større innslag av familieboliger i Indre Laksevåg. Byråden støtter fagetatens argumentasjon, men mener at forslaget om reduksjon til maks 10 boenheter ikke er tilstrekkelig. Dette vil gi en gjennomsnittsstørrelse på om lag 75 m 2. Byråden mener det er viktig at planen bidrar til reell og betydelig variasjon i boligstørrelsene, og at dette i større grad vil kunne oppnås med reduksjon til maks 8 boenheter (gjennomsnittsstørrelse 96 m 2 ). I tillegg viser byråden til forslag til bestemmelser, , der det heter at minimum 50 % av leilighetene i KBA 1-3 skal ha minimum 2 rom og kjøkken. Av samme begrunnelse som vist til over, anbefaler byråden at bestemmelsen endres slik at det blir et krav at minimum 50 % av KBA2 skal ha minimum 3 rom og kjøkken. For øvrig peker byråden på at det er positivt at parkering legges til parkeringskjeller og ikke 1. etasje om vist i gjeldende plan. Begrenset parkeringskapasitet tilsier også at antall boliger reduseres. Byråden slutter seg på bakgrunn av dette til fagetatens anbefaling om at foreslått endring av byggehøyde og grad av utnyttelse kan behandles som en mindre endring. Høyere grad av utnyttelse er i tråd med kommunens fortettingsstrategi og strategisk temakart. Samtidig er det som vist til over av vesentlig betydning at slik fortetting skjer med kvalitet, herunder sikrer behov for varierte boligstørrelser og legger til rette for bedre bomiljø. Byråden anbefaler foreliggende forslag til mindre endring av reguleringsplan med de endringer og tilføyelser som fremgår av forslag til vedtak. 6

7 Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 236/16, byrådets fullmakter 18 har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av jamfør vedtas følgende: A) Laksevåg, gnr 153 Bnr 81, Kirkebukten, Mindre endring av reguleringsplan. Arealplan-ID , vist på plankart datert/revidert B) Tilhørende bestemmelser datert med følgende endringer/tilføyelser: a. 5.3 nytt punkt: «KBA2: Det skal etableres maksimalt 8 boenheter i KBA2». b revideres til følgende: «KBA2: Det tillates etablert balkonger langs byggets fasader. Langs o_g2, o_g4 og gangareal langs Damsgårdsveien skal balkonger etableres minimum 5,0 meter over bakkeplan. Balkonger kan krage ut opptil 1,0 meter fra byggets yttervegg.» c revideres til følgende: «Min. 50 % av leilighetene i KBA 1 og 3 skal ha minimum 2 rom og kjøkken. I KBA2 skal minimum 50 % av leilighetene ha minimum 3 rom og kjøkken». c. 5.6 nytt punkt i: «For felt KBA2 skal det tilrettelegges for ladepunkt til elbil i parkeringskjeller.» 2. Bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i henhold til overnevnte før byrådets vedtak kunngjøres. Dato: 26. september 2017 Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Merknadsskjema Illustrasjonsmateriale Foreløpige plantegninger Avtale adkomstrett