ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Jens Næss Hammerenveien ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2015/1768 / GRORUU Arkivkode: 46/2 Dato: DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL AREALOVERFØRING AV LANDBRUKS- OG SKOGAREAL JMF.PBL og 20-4 Søknad datert: Mottatt her: Søknaden gjelder: Arealoverføring av landbruks- og skogarealer av Smådal Fra eiendom: Gnr.: 46 Bnr.: 2 Eiendommens adresse: Hammerenveien 238 Rekvirent: Jens Næss Det ble i møtet for Teknikk og utvikling den fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4; «Bestemmelser for LNF-områder» til arealoverføring av alt landbruks-/skogareal fra Smådal 46/2 til nabogården Bye nordre 45/1, slik at det blir et gjenværende tun med boligformål igjen på Smådal. Tiltaket medfører ikke noen ny grunneiendom eller nye boligenheter og produksjonsgrunnlaget i landbruket styrkes ved delingen. Det er lagt avgjørende vekt på at tiltaket tilfredsstiller retningslinje II til kommuneplanbestemmelsene for LNF-områder som åpner for å kunne gi dispensasjon og at kriteriene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det stilles som betingelse at jord- og skogbruksarealer arealoverføres til Bye nordre 45/1 og at Bye søndre 46/4 sammenføyes før arealoverføringen, jf. Matrikkellovens 10. Med hjemmel i pbl 27-2 settes det som vilkår at vann- og avløpsløsning må godkjennes av Enebakk kommune før arealoverføring kan gjennomføres. Med hjemmel i samme lov 27-4 settes det som vilkår at gjenværende boligtun på Smådal skal sikres tinglyst veirett over 45/1 frem til fylkesvei 327 Hammerenveien. Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 side 2 Delegert behandling av sak D 28/16 I henhold til delegert myndighet i sak 28/16 gis det tillatelse til arealoverføring i henhold til plan- og bygningsloven 20-4 forutsatt følgende vilkår: Erklæring om arealoverføring og veirett må sendes inn før arealoverføringen finner sted. Panthaver for eiendommen 46/2 må frafalle pant på arealet som skal overføres til 45/1. Arbeidet må igangsettes innen 3 år etter at tillatelsen er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Krav til dokumenter/ opprydding i heftelser i en arealoverføringssak: Ved en arealoverføringssak er det, med hjemmel i Matrikkelforskriftens 33, satt krav til dokumentasjon som skal legges ved forsendelsen til Tinglysingen når nye grenser er ført inn i Matrikkelen. Dokumentasjon som kreves vedlagt er: Erklæring om arealoverføring mellom partene. Vedtak om konsesjon for ny eier av arealene. Før arealoverføringen kan tinglyses må det også tas stilling til eventuelle servitutter og heftelser på arealet som skal overføres fra 46/2. Hvis det er tinglyst heftelser på den avgivende eiendommen, som er ulike fra den mottakende eiendommen, må heftelsene frafalles for arealet som skal overføres. Dette gjøres ved at panthaver påfører originalt pantedokument at de frafaller pant på arealet som skal overføres til annen eiendom. I tillegg skal også veirett for gjenværende tun på Smådal 46/2 sikres frem til fylkesvei 327, Hammerenveien. Skjema for erklæring om arealoverføring, erklæring om rettighet i fast eiendom og Grunnbok utskrift for heftelser og servitutter på 46/2 blir derfor oversendt tiltakshaver som vedlegg til vedtaket. Den tid som går med for å innhente disse dokumentene samt frafall av pant går ikke av tidsfristen på oppmålingsfristen på 16 uker. Disse erklæringene sendes kommunen så snart dere har mottatt vedtaket. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, geodata og byggesaker i Enebakk kommune 2015, fastsettes gebyret for behandling av dispensasjon til kr ,- (vare 66673) og kr ,- for behandling av søknad om arealoverføring (vare 66673). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. I tillegg vil det påløpe et gebyr for oppmålingstekniske arbeider i terreng og tinglysingsgebyr. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Eiendommen må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Det er i søknaden rekvirert oppmålingsforretning. Jfr. Matrikkelforskriftens 18 skal oppmålingsforretningen og matrikkelføringen være utført innen 16 uker fra tillatelsen er

3 side 3 gitt under forutsetning av at all dokumentasjon er innsendt. I vinterperioden (15. november til 15. april) løper ikke tidsfristen. KLAGEADGANG: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent. Gro A. Evensson Ruud Overingeniør Kopi til: Statens Vegvesen, Region Øst Martin Guslund Postboks 1010, Skurva,2605Lillehammer Hammerenveien 240, 1912 ENEBAKK Vedlegg (Jens Næss): Erklæring om arealoverføring Erklæring om rettighet i fast eiendom Utskrift av Grunnbok (heftelser og servitutter) for 46/2

4 side 4 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2015/1768 Arkivkode: 46/2 Saksbehandler: Gro Anita Evensson Ruud Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 4/16 Utvalg for teknikk og utvikling Dispensasjon, arealoverføring Smådal 46/2. Dokumenter som er vedlagt: Søknad om arealoverføring Søknad om dispensasjon Kart med delingsforslag Dokumenter som ikke er vedlagt: Gjenpart av Nabovarsel Krav om sammenføying av 46/4 med 45/1 RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4; «Bestemmelser for LNF-områder» til arealoverføring av alt landbruks-/skogareal fra Smådal 46/2 til nabogården Bye nordre 45/1, slik at det blir et gjenværende tun med boligformål igjen på Smådal. Tiltaket medfører ikke noen ny grunneiendom eller nye boligenheter og produksjonsgrunnlaget i landbruket styrkes ved delingen. Det er lagt avgjørende vekt på at tiltaket tilfredsstiller retningslinje II til kommuneplanbestemmelsene for LNF-områder som åpner for å kunne gi dispensasjon og at kriteriene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det stilles som betingelse at jord- og skogbruksarealer arealoverføres til Bye nordre 45/1 og at Bye søndre 46/4 sammenføyes før arealoverføringen, jf. Matrikkellovens 10. Med hjemmel i pbl 27-2 settes det som vilkår at vann- og avløpsløsning må godkjennes av Enebakk kommune før arealoverføring kan gjennomføres. Med hjemmel i samme lov 27-4 settes det som vilkår at gjenværende boligtun på Smådal skal sikres tinglyst veirett over 45/1 frem til fylkesvei 327 Hammerenveien. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Terje Taraldset, FRP, framsatte følgende tilleggspunkt: 1. Det stilles som vilkår at gjenværende boligtun også inneholder låve/driftsbygning.

5 side 5 2. Alternativt at låve/driftsbygning rives og at det ikke etableres ny driftsbygning nær ny boligeiendom. Begrunnelse: Unngå at boligeiendom blir liggende inntil driftsbygning på annens eiendom. Votering: Rådmannens innstilling: enstemmig vedtatt Tilleggspkt. 1 fra Taraldset: 2 stemmer (FRP) Tilleggspkt. 2 fra Taraldset: 4 stemmer ( 2 FRP, 2 H) VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4; «Bestemmelser for LNF-områder» til arealoverføring av alt landbruks-/skogareal fra Smådal 46/2 til nabogården Bye nordre 45/1, slik at det blir et gjenværende tun med boligformål igjen på Smådal. Tiltaket medfører ikke noen ny grunneiendom eller nye boligenheter og produksjonsgrunnlaget i landbruket styrkes ved delingen. Det er lagt avgjørende vekt på at tiltaket tilfredsstiller retningslinje II til kommuneplanbestemmelsene for LNF-områder som åpner for å kunne gi dispensasjon og at kriteriene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det stilles som betingelse at jord- og skogbruksarealer arealoverføres til Bye nordre 45/1 og at Bye søndre 46/4 sammenføyes før arealoverføringen, jf. Matrikkellovens 10. Med hjemmel i pbl 27-2 settes det som vilkår at vann- og avløpsløsning må godkjennes av Enebakk kommune før arealoverføring kan gjennomføres. Med hjemmel i samme lov 27-4 settes det som vilkår at gjenværende boligtun på Smådal skal sikres tinglyst veirett over 45/1 frem til fylkesvei 327 Hammerenveien. SAKSUTREDNING: Sammendrag Enebakk kommune har mottatt søknad om arealoverføring av jord- og skogbruksarealer samt deler av gårdstun med driftsbygning, fra Smådal 46/2 til Bye nordre 45/1. Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken og finner at vilkårene i kommuneplanen og loven for å gi dispensasjon anses å være oppfylt. Bakgrunn Eieren av Smådal 46/2 ønsker å selge alt jord- og skogareal samt deler av gårdstunet med påstående driftsbygning til nabogården Bye 45/1. Gjenværende del av tunet vil bli på ca. 1,6 dekar. Tunet med bolig vil dermed bli å betrakte som en boligeiendom i et LNF-område og arealoverføringen betinger derfor en innvilget dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt.4. Fullstendig søknad om dispensasjon med nabovarsling er innkommet den Søknaden er behandlet delegert etter Jordloven 12 med positivt vedtak. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt.

6 side 6 Saksopplysninger Eiendommen Smådal 46/2 ligger på Hammeren og består av drøyt 67 dekar fulldyrka jord, i underkant av 6 dekar skog og ca. 5 dekar annet areal og bebygd areal/gårdstun. På tunet står det et bolighus, et lite uthus på 10m² og en driftsbygning. Gårdshuset er oppført på midten av 80-tallet. Driftsbygningen og uthuset er av eldre dato og i dårlig forfatning. Det søkes nå om at alt jord- og skogareal samt deler av tunet med driftsbygning skal arealoverføres til naboeiendommen Bye 45/1. Omsøkte landbruksarealer har vært forpaktet av eieren til mottakereiendommen Bye siden Gjenværende tun med bolig vil være på ca. 1,6 dekar. Da dette ikke vil bli en del av landbrukseiendommen og dens drift blir tiltaket å betrakte som en dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene pkt. 4; resterende tun blir endret til boligeiendom i kommuneplanens LNF-område. Søknaden ble først sendt inn før ny kommuneplan med bestemmelser for perioden ble vedtatt Den hadde noen mangler i nabovarslingen slik at fullstendig søknad er mottatt Tiltaket behandles etter de nye kommuneplanbestemmelsene. I forhold til nabovarslingen så er alle naboer varslet om at søknaden er en dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene; LNF-områder. Adkomsten til gjenværende tun vil gå over eiendommen Bye 45/1. Fra tunet og frem til Fylkesvei 327 Hammerenveien er det i underkant av 100 meter. Veiretten må sikres ved tinglyst erklæring. Det er ikke gang-/sykkelvei fra Hammeren til sentrum av Kirkebygda. Arealoverføringen blir å betrakte som en deling, og Statens Vegvesen må derfor godkjenne avkjørselen fra Hammerenveien. Omsøkte tiltak krever ny behandling av utslippstillatelse for bolig på gjenværende tun. Det er innkommet søknad om utslippstillatelse til enhet for eiendomsforvaltning og kommunal teknikk. Gjenværende tun har kun bolig og et lite forfallent uthus på 10 m² og ingen garasje. Tunet ligger under marin grense og i faresonen for ras- og skredfare i kommuneplanen. I matrikkelkartet består mottakereiendommen av to eiendommer: Bye nordre 45/1 og Bye søndre 46/4. Matrikkellovens 10 setter som krav at før en eiendom skal deles (arealoverføres) må det være klart hvem eiendom den skal opprettes på. I dette tilfelle må enten eiendommenes grenser mellom 46/4 og 45/1 klarlegges i matrikkelkartet eller så må eiendommene sammenføyes. Eier av mottakereiendommen har blitt informert om dette og krav om sammenføying av 46/4 med 45/1 er mottatt. Denne sammenføyingen vil bli matrikkelført når et endelig vedtak etter plan- og bygningsloven foreligger. Søker har følgende begrunnelser for dispensasjonen: Ønsker å fradele/arealoverføre jord og skogarealer samt låve til nabogården 45/1 Det opprettes ikke nye eiendommer/bruksenheter. Tilsvarende fradelinger er godkjent tidligere, for eksempel Kjellgård i Ytre Enebakk Veirett fremskaffes hvis fradeling/arealoverføring blir godkjent. I følge pbl 19-1 skal søknad om dispensasjon være begrunnet og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningsloven 1-8. Naboer er varslet om tiltaket og det er ikke innkommet noen merknader.

7 side 7 Søknad om dispensasjon er oversendt Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen for uttalelse. Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden, men er av den oppfatning at kommunen må vurdere potensielle konflikter med boligeiendommen ved landbruksdrift da boligen får jordbruksarealer og driftsbygning tett inntil seg. Fylkeskommunen svarer tilbake at de ikke har noen registrerte kulturminner på den berørte eiendommen i sitt arkivmateriale; ingen Sefrak registreringer. De opplyser videre at eiendommen ligger innenfor område nr. 67 i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et regionalt/nasjonalt viktig kulturlandskap. Mot vest strekker eiendommen seg inn i område nr. 71 vurdert som et annet viktig kulturlandskap av lokal verdi. De viser til forslag til kommuneplan for kulturminner i Enebakk av hvor driftsbygningen på tunet foreslås vurdert for bevaring. De anmoder derfor lokal kulturmyndighet å vurdere om bygningen har bevaringsverdi i en lokal sammenheng. Utover dette ser ikke Fylkeskommunen at tiltaket er i konflikt med noen øvrige interesser eller ansvarsområder de skal ivareta. Enhetsleder for kultur i kommunen har deretter uttalt at de ikke kan se at omsøkte tiltak er i konflikt med lokale kulturminner og at det er flere gårdstun i nærområdet som er godt bevart. Statens Vegvesen har ingen innvendinger da arealoverføringen og fradelingen ikke innebærer noen endringer i bruken av avkjørselen. De vil sende avkjøringstillatelse med krav til sikt og utforming av avkjørsel direkte til eier når de mottar vedtak om dispensasjonen. Det følger av plan- og bygningslovens 19-2 at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kart over gjenværende tun 46/2 (lilla avgrensning) etter arealoverføring.

8 side 8 Klima- og miljømessige forhold Se vurderinger Økonomiske forhold Ikke en relevant vurdering etter plan- og bygningsloven. Risikovurdering Omsøkte arealoverføring medfører ikke noen endring i bebyggelse, men gjenværende tun ligger i kommuneplanens faresone for ras- og skredfare. Dette kan medføre at et eventuelt byggetiltak på eiendommen i ettertid kan måtte påregne seg å foreta geotekniske vurdering før en byggetillatelse kan bli gitt. Alternative løsninger Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon. Vurderinger og begrunnelse Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra LNF-bestemmelsene i kommuneplanen for ? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kap.11, det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av 1-1: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.planlegging skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter

9 side 9 Kommuneplanens formål Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål. Den er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. Tilsidesettes plan- og bygningslovens, samt kommuneplanens formål vesentlig? I gjeldende kommuneplans bestemmelser for LNF-områder pkt.4.1 står det følgende:. deling av eiendom er ikke tillatt. Videre står det i retningslinjene II til bestemmelse 4.1: Det kan søkes om fradeling av gårdstun som ikke lenger har noen funksjon i forhold til drift av gårdens landbruksarealer. Forutsetningen er da at gårdens landbruksarealer sammenføyes med annen landbrukseiendom. LNF-områder skal i hovedsak avgrenses til tiltak som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss, samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. Samtidig åpner retningslinje II for at det kan gis dispensasjon for nettopp denne type deling/arealoverføring. Ved arealoverføringen opprettes det ikke noen ny eiendomsenhet, men jord- og skogbruksarealene overføres til nabogården og blir en del av Bye 45/1. Arealet av dyrka mark forblir uendret og fortsetter å holdes i drift. Tvert imot vil arealoverføringen styrke driftsgrunnlaget for mottakereiendommen Bye 45/1. Jorda blir bedre vernet ved at den drives av en større landbruksenhet. Gjenværende gårdstun på Smådal har ikke hatt noen funksjon i forhold til driften av gårdens landbruksarealer den senere tid, da eieren av mottakereiendommen har forpaktet de omsøkte arealene siden Gjenværende tun vil etter arealoverføringen ikke være en del av landbruksdriften, og blir å betrakte som en selvstendig fritt omsettelig boligeiendom. Arealene som dyrkes er ganske nære boligen på tunet, ca meter. Nærheten til jordveien kan, i tillegg til sikkerhetsmessige konsekvenser, medføre en del støv, støy og lukt. Dette kan medføre en interessekonflikt mellom fremtidig boligeier og gårdsdriften da en utenforstående ikke utøver en slik forståelse til forholdene rundt landbruksdriften som en gårdeier vil gjøre. Driftsbygningen og deler av tunet på Smådal skal være en del av det arealet som overføres til nabogården. I dette tilfelle er det opplyst at driftsbygningen er av en så dårlig forfatning at den ikke skal benyttes til oppbevaring av redskap eller annet tilhørende landbruksdriften. Dermed vil det ikke bli kjøring av landbruksmaskiner over tunet. Selv om dyrka marka ligger nær boligen, har erverver opplyst at de fint kommer til dyrka marka blant annet fra egen gård uten å kjøre på gårdsveien til Smådal. På den måten vil gjenværende tun bli skånet for en del av trafikken landbruksdriften kan medføre. Eier av gjenværende tun kan også sette opp gjerde eller hekk for å skjerme seg fra dyrka marka. I nærområdet til tunet på Smådal er det flere boligenheter som ikke er en del av landbrukseiendommer. I en avstand av meter fra boligen på Smådal er det et boligkompleks med 5 boenheter (tidligere Hammeren skole) og 1 enebolig. Det er en klynge av boliger i veikrysset Hammeren-Ignaveien og i en radius av ca. 150 meter fra dette veikrysset er det til sammen et titalls boligenheter inkludert boligen på Smådal. Omsøkte deling vil være en del av denne husklyngen og medfører ikke noen ytterligere boligenheter enn allerede eksisterende i LNF-området.

10 side 10 Gjenværende tun har en form og størrelse som gjør det egnet til å være en selvstendig boligtomt. Med en størrelse på 1,6 dekar vil eier også ha gode muligheter til å få bygget en fremtidig garasje. På grunn av beliggenheten i faresonen for ras- og skredfare må nye byggetiltak kunne påregne en geoteknisk undersøkelse i forkant. Godkjent adkomst over 45/1 frem til Fylkesvei 327 Hammerenveien må sikres med hjemmel i pbl Det er ikke gang-/sykkelvei fra Hammerenveien og frem til skole og sentrumsfunksjoner i Kirkebygda. Avstanden til Kirkebygda er ca. 2,7 km og skolebarn benytter skoleskyss. Fradelingen vil ikke medføre noen ytterligere boligenheter og dermed ikke noen endring i bruk av veien blant myke trafikanter. Statens Vegvesen vil oversende avkjøringstillatelse med krav til sikt og utforming av avkjørsel direkte til eier når de mottar vedtak om dispensasjonen. Omsøkte tiltak medfører en endring av eiendommen og etter pbl 27-4 vil det derfor kreves godkjent søknad om utslipp. En fradeling kan ikke finne sted før utslippstillatelsen er godkjent. Etter en samlet vurdering er det ikke noe i lovens bestemmelser som tilsier at det ikke kan gis dispensasjon til omsøkte arealoverføring og endring av gårdstun til boligformål på Smådal. Regionale og statlige myndigheter har ingen innvendinger til omsøkte tiltak. Det er en overvekt av grunner som taler for en dispensasjon og delingen tilsidesetter ikke hensikten bak kommuneplanens bestemmelse pkt. 4 LNF-område. Delingen i tråd med retningslinjene for LNF-områder i de nye kommuneplanbestemmelsene. Det er et viktig moment at det i denne saken ikke opprettes ny grunneiendom, men at det er en arealoverføring mellom eksisterende eiendommer. Dette er også noe av begrunnelsen søker har i sin dispensasjon. I tillegg viser han til tilsvarende godkjent arealoverføring ved eiendommen Kjellgård vestre 90/9 i Ytre Enebakk i Da kommunen skal etterstrebe å opprettholde en likebehandling så taler denne saken også for en godkjennelse av dispensasjonen. Arealoverføringen vil også styrke driftsgrunnlaget for 45/1, og dermed bidra til et mer bærekraftig bruk som igjen sikrer bevaring av landbruksarealene.