SAKSFREMLEGG GNR 133 BNR 1 - NORDRE BREVIG GÅRD - PLANKESVINGEN 5 - DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV NY BOLIG I LNF-OMRÅDE BOLIG I LNF-OMRÅDE

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 133 BNR 1 - NORDRE BREVIG GÅRD - PLANKESVINGEN 5 - DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV NY BOLIG I LNF-OMRÅDE BOLIG I LNF-OMRÅDE Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Fra Sivilarkitekt Hans-Kjell Larsen. Søknad om dispensasjon PLM 2 Fra Fylkesmannen. Uttalelse Fra Fylkeskommunen. Uttalelse Fra Landbrukskontoret. Uttalelse PLM 5 Fra Landbrukskontoret. Brev til Andreas Brevig PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknad: Søknad om rammetillatelse med søknad om dispensasjon ble mottatt Det søkes om oppføring av enebolig og garasje på gnr. 133, bnr. 1. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 6 om boligbygging i LNF-område. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Son Ytre og er avsatt til landbruksformål der kommuneplanens bestemmelser om LNF-områder gjelder. I henhold til bestemmelsen kan boligbygging finne sted på bebygde eller ubebygde tomter som tideligere er utskilt til boligformål. Søkers familie har vært eiere av gården siden 1832 og nåværende eier har ivaretatt og utviklet sin eiendom som jordbruksområde. Eier har i tillegg overtatt driftsbygning og omkringliggende gårdsveier fra gnr. 133, bnr. 3. Alt jordbruksareal rundt gården er i aktivt bruk slik at gårdsanlegget fremstår som helhetlig og i full drift. Nåværende eier har et sterkt engasjement for å ivareta og utvikle et kulturområde. Ved overdragelse av gården til neste generasjon vil det bli et behov for en ny bolig for nåværende eier slik at eier kan hjelpe neste generasjon med nødvendige ressurser og inspirasjon for å videreføre engasjementet for fortidens betydning. Søknad om dispensasjon begrunnes med å sikre overføring til ny generasjon gjennom nærhet, samarbeid og kunnskapsdeling. For å kunne ivareta gården og kulturlandskapet kreves vesentlig innsats og økonomi. Nåværende eiers datter, som skal overta gården ønsker å videreføre gården og sørge for at kulturlandskapet blir opprettholdt og videreutviklet. Da hun og samboer er i etableringsfasen er de avhengig av hennes foreldres kunnskap for å drive gården videre på en god og effektiv måte. At nåværende eier blir boende på gården vil medføre at familien ikke vil måtte leie inn ekspertise og arbeidskraft.

2 Søker ønsker å oppføre en enebolig med garasje. Boligen vil utformes i form og utseende til en tradisjonell rødfarget lav 1 ½ etasjes bygning. Detaljer vil tilpasses den nåværende hovedbygningen. Boligen er ønsket plassert vest for låvebygget. Dette anses som den eneste akseptable løsningen. Den planlagte boligen vil ligge på et område som ikke benyttes som dyrket mark. VA-ledninger ligger i direkte tilknytning til den nye boligen og det vil kun være behov for små tilpassninger til veinettet, da man kan benytte samme utkjøring fra gården. Ved å beplante område nord for rundkjøringen i forlengelse av Brevikbekkens trerekke med lav beplantning vil en ny bolig fremstå diskré i landskapet. Utbyggingen vil ikke komme i konflikt med kommunen ønske om at gårdseiendommens nordlige/nordvestlige side bør være en buffer mot den omkringliggende tettbebyggelsen. Det foreslås fra søkers side at det stilles vilkår om en klausul på eiendommen slik at ønsket oppført bolig skal følge Nordre Brevig gård og ikke kunne selges på det frie markedet. Det er ikke innkommet nabomerknader til søknaden. Uttalelser fra andre: Søknaden har blitt oversendt Akershus fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus samt Landbrukskontoret i Follo for uttalelse. Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. De har derfor ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesrådmannen har i sin vurdering konkludert med at tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder fylkeskommunen skal ivareta og viser til det er opp til kommunen å vurdere om vilkårene for dispensasjon foreligger. Dersom dispensasjon gis krever fylkesrådmannen arkeologisk registrering av planområdet da de topografiske forhold tilsier at planområde har potensial for fornminner uten synlige markering. Landbrukskontoret har i sin uttalelse vurdert om det er behov for to boliger for landbruksdriften på eiendommen. De har tidligere uttalt seg i saken og viser til brev av til søker der de konkluderer med at det ikke er behov for flere boliger på eiendommen for å drive gården. 2. VURDERING Det er søkt om rammetillatelse til oppføring av bolig og garasje og dispensasjon. Byggetillatelsen er avhengig av dispensasjon, og det er dispensasjonsspørsmålet som her vil bli behandlet. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i den foreliggende sak, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike

3 gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hovedhensynet bak bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel forbud mot ny boligbebyggelse i LNF-område er å forhindre oppdeling av disse områdene i form av fradeling til boligtomter. De områdene som i arealdelen er satt av til LNF ønskes bevart til dette formål. Annet formål må i utgangspunktet bestemmes ved regulering, og ikke ved dispensasjoner. I foreliggende sak er det ikke søkt om å endre formålet med eiendommen. I områder avsatt til LNF-formål er det tillatt med bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Dette begrepet er knyttet til bygninger, anlegg eller bruk som det av hensyn til driften av næringen er nødvendig å plassere på stedet. En del tiltak vil klart ligge innenfor landbruksbegrepet, mens andre tiltak klart vil ligge utenfor. Enkelte tiltak vil utgjøre grensetilfeller. Et våningshus inngår i landbruksbegrepet hvis bygningen er nødvendig av hensyn til driften av gården. Hvis bygningen i hovedsak brukes til annet formål som for eksempel turisme eller fritidsformål, boligformål ut over gårdens behov, vil det ikke inngå i landbruksbegrepet. Gården er i full drift og det er ønskelig både fra nåværende eier og fremtidig eier å videreutvikle gården med blant annet frilandsdyrking av grønnsaker og rotfrukt, næringsaktivitet i den største driftsbygningen og dyrehold. Det samlede areal dyrket mark utgjør 97 dekar og samlet bruksareal for driftsbygningene er ca 1300 m 2. Fremtidig eier har i notat i forbindelse med søknad om dispensasjon uttrykt sitt behov for at foreldrene skal bo på gårdene og hjelpe til med både driften og den kunnskap de sitter med i forbindlese med videreføringen av det arbeidet nåværende eier har gjort for kulturlandskap, gårdens bygningsmasse og historie. Hun fremfører at dersom det skal være praktisk mulig for henne og overta gården må hun ha bistand fra nåværende eier til å utføre enklere vedlikeholdsoppgaver. Det er for henne heller ikke økonomisk mulig å drive gården uten å ha fulltidsjobb ved siden av driften. Dette avhjelpes dersom de blir flere som sammen drifter brukene. Fylkesmannen og fylkeskommunen har ingen innvendinger mot at det gis dispensasjon til oppføring av ny bolig. Landbrukskontoret har i sin vurdering kommet frem til at det ikke er behov for tiltaket i forbindelse med driften, og uttaler seg negativt til å innvilge dispensasjon. Etter administrasjonens vurdering vil en ny bolig der den eldre generasjonen kan bo medvirke til å sikre overføring til en ny generasjon og hjelpe til å sikre kontinuitet og ivaretakelse av kulturlandskapet ved hjelp av deres kunnskap og arbeidsressurser. Administrasjonen vurderer at det er en forholdsvis liten andel av eiendommens totale areal som blir berørt av en eventuell oppføring av bolighus og garasje som inntegnet på situasjonskartet. Boligen som ønskes bygget er utformet for å passe inn i eksisterende miljø og vil ikke være sjenerende for naboer eller andre. Det forutsettes at man etablerer lav beplantning i forlengelsen av Breviksbekkens trerekke for at boligen skal være mest mulig diskré i landskapet. Ny bebyggelse vil ikke medføre at det må opparbeides vei eller legges VA-ledninger i LNF-område da dette allerede ligger frem til området der boligen skal plasseres.

4 Et vilkår for at dispensasjon skal kunne innvilges, er at fordelene ved at det gis dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen har ikke funnet vesentlige ulemper i forbindelse med oppføring av bolig på eiendommen. Det bør stilles vilkår om at det tinglyses som heftelse på grunneiendommen gnr. 133 bnr. 1 at boligen i fremtiden ikke skal kunne fradeles og selges på det frie markede. Videre stiller fylkeskommunen krav om arkeologisk registrering. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken kommer til at fordelene med tiltaket ikke anses som klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra settes vesentlig til side, kan et forslag til vedtak være: Det foreligger ikke grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Søknaden avslås med hjemmel i kommuneplanens arealdel , samt formålet fastsatt i reguleringsplanen for Son ytre område, landbruksformål. 4. KONKLUSJON Administrasjonen finner etter en samlet vurdering at det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 for oppføring av et nytt bolighus med tilhørende garasje på eiendom innenfor LNF-område. Fordelene ved tiltaket anses for å være klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side. RÅDMANNENS INNSTILLING: Det gis dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel og vedtatt reguleringsplan for Son ytre område i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 som omsøkt for oppføring av nytt bolighus med tilhørende garasje. Dispensasjonen gis for øvrig på følgende betingelser: 1. Det må tinglyses en klausul om at ny bolig skal følge gnr. 133/1 og ikke kan fradeles som en egen boligeiendom og selges på det frie markedet. 2. Det må utføres arkeologisk registrering i området før tiltaket starter. Tiltakshaver må selv avtale tidspunkt og vilkår for registrering med avdeling for kultur, frivillighet og folkehelse hos Fylkeskommunen. Vestby,

5 Knut Haugestad rådmann