ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak PA RUUD PROSJEKTERING AS Erling Grønlands veg 2A 2050 JESSHEIM Deres ref.: Paul André F. Ruud Vår ref.: 2016/226/NINBER2 Arkivkode: 15/1 Dato: Delegert behandling av sak D 77/17 DISPENSASJON I HENHOLD TIL PBL OG TILLATELSE TIL RIVING AV VÅNINGSHUS I HENHOLD TIL PBL Søknad datert: Mottatt her: Matrikkel: Gnr.: 15 Bnr.: 1 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Lillestrømveien 1480, 1911 Flateby Tiltakshaver: Nina og Rune Hagen Ansvarlig søker: PA RUUD PROSJEKTERING AS Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon for riving av eksiterende våningshus på eiendommen. Det vektlegges at bygget er i meget dårlig stand og at tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for oppføring av ny enebolig etter dagens tekniske krav som erstatning for eksisterende våningshus. Tiltaket vil ikke være i konflikt med det biologiske mangfold eller naturtyper av lokal, regional eller nasjonal verdi. I henhold til plan- og bygningslovens 20-3 gis det tillatelse til riving av eksisterende våningshus i samsvar med innsendte søknad. Dispensasjon og tillatelse bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Fristene kan ikke forlenges. Foretak godkjent for ansvarsrett: Ansvarlig foretak: PA Ruud Prosjektering AS Org.nr.: Erling Grønlands veg 2a 2050 Jessheim Fagområder og tiltaksklasse som foretaket er godkjent for: Ansvarlig søker Sentr. godkj Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D 77/17 - side 2 Havig & Ellingsen Entreprenør AS Haugsteinveien Flateby Pro, tkl. 1 Rivearbeider Utf, tkl. 1 Rivearbeider og sanering Saksopplysninger: Tiltakshaver innsendte en forenklet søknad i april 2016 om tillatelse til å rive eksisterende våningshus på Omberg gård som er beliggende på Flateby i Enebakk kommune. Dette med bakgrunn i at bolighuset på eiendommen er registrert i SEFRAK-registeret med registreringsnr som et rødt objekt. Etter opplysninger i registeret er bolighuset ca. 200 år gammelt. Med bakgrunn i SEFRAK-registreringen ønsket tiltakshaver en uttalelse om prosjektet kunne gjennomføres før det ble igangsatt videre prosjektering for riving og evt. oppføring av nytt bolighus på eiendommen med de kostnader dette medførte. Innsendte søknad ble oversendt Akershus fylkeskommune og Enebakk kommunes kulturmyndighet. Akershus fylkeskommune har i sin uttalelse motsatt seg at det skal gis tillatelse til tiltaket. Enebakk kommunes kulturmyndighet har ikke har gitt noen uttalelse. Ansvarlig søker har nå innsendt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens for riving av eksisterende våningshus og oppføring av nytt våningshus samt søknad om tillatelse til riving av eksisterende våningshus på eiendommen. Med bakgrunn i at det ikke foreligger noen opplysninger om framtidig bygg sin plassering og utforming, anser kommunen at det kun kan behandles søknad om dispensasjon for riving av eksisterende våningshus. Eksisterende våningshus er oppført i en og en halv etasje med kjeller, og har et bruksareal på ca. 240 m² i tillegg til kjellerarealet og et samlet bebygd areal på ca. 155m². Formålet med rivingen av våningshuset er å tilrettelegge for oppføring av nytt bolighus på eiendommen. Innsendte søknad om dispensasjon og tillatelse til riving er begrunnet med følgende: Kostnadsmessig er det med stor sannsynlighet at rehabiliteringen av eksisterende bolig blir mer kostnadskrevende fremfor å rive og bygge et nytt hus. Eksisterende hus vil ikke tilfredsstille TEK10 uten store kostnader, mens nytt hus vil bli utført i henhold til TEK10 fullt ut. I et møte mellom tiltakshaver og kommunen, ser man ikke noe mulighet for å gi dispensasjon til oppføring av ny bolig uten å rive eksisterende. Nytt hus kan plasseres utenfor støysonen fra Fv120. Nytt hus blir tilpasset tiltakshavers ønske, og dagens bruk på gården, dvs mere brukervennlig med tanke på planløsning, og tilgjengelighetskravet tilfredsstilles. Innsendte søknad er vedlagt en grundig teknisk tilstandsrapport utarbeidet av Vegard Røhme sivilarkitekt MNAL og håndverker Asakbråten 2015 Leirsund som er datert Rapporten er utarbeidet etter befaring utført med eier tilstede. Tilstanden til hver bygningsdel er vurdert etter retningslinjer i Norsk Standard NS-EN 16096:2012, Bevaring av kulturminner Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige byggverk. Rapporten avdekker at bygget har mye råteskade med tilhørende soppangrep. Mye av dette skyldes større og langvarig taklekkasje. Det er avdekket råteskade i langvegg mot sør hvor mye av virke er gjennområttent og råteskader i gulv med en del skjevheter i horisontalplanet og råteskader i svillstokker ved hjørnet mot nordøst, fukt i kjeller grunnet manglende drenering og sprekker i betongen. Kostnadsoverslag for reparasjon av taktekking/tette

3 Sak D 77/17 - side 3 lekkasje, tak og takbeslag, yttervegger, bjelkelag i gulv, reparasjon i grunnmur/kjellermurer og pip er i rapporten stipulert til kr ,-. I tillegg til dette kommer oppgradering/utbedring av det elektriske anlegget, nytt sanitæranlegg med tilhørende arbeider, nye vinduer, etterisolering og annet arbeid som anses nødvendig for å sette huset i beboelig stand. Etter opplysninger av tiltakshaver har bygget ikke vært bebodd på mange år. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er en landbrukseiendom beliggende i område avsatt til LNF-område i kommuneplanen for Enebakk kommune. Igangsettingstillatelse til riving av eksisterende våningshus er betinget av dispensasjon fra kommuneplanens punkt 4.1 LNF område. Innenfor LNF-områder kan bygg- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss tillates. All annen bygge- og anleggsvirksomhet og deling av eiendom er ikke tillatt, med unntak av tiltakene det gis tillatelse til i bestemmelsenes punkt Med bakgrunn i at riving av bolighus ikke står nevnt som tiltak som kan godkjennes, er igangsettingstillatelse til tiltaket betinget av omsøkt og gitt dispensasjon. Dispensasjon I følge pbl skal søknad om dispensasjon være begrunnet, og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det følger av 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klima- og miljømessige forhold Alle søknader om tiltak skal vurderes etter naturmangfoldlovens 8-12, i tillegg til etter plan- og bygningsloven. Dette innebærer at offentlige tillatelser skal, så langt det er rimelig, bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt effekten av påvirkning. NAB har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ikke funnet registreringer av betydning for det omsøkte tiltaket. Jfr. kapittel 9 i TEK10 (byggeteknisk forskrift) stilles det krav om at bygg- og anleggsavfall skal håndteres på en forskriftsmessig måte. Avfallsplan skal utarbeides der rivingen omfatter bygg med bruksareal over 100m². Videre skal det gjennomføres en kartlegging av bygningsdeler, installasjoner og lignende som kan utgjøre farlig avfall, jfr. avfallsforskriften 11-2 og det skal utarbeides en egen miljøsaneringsbeskrivelse. Rivingen av tiltaket skal gjennomføres i tråd med utarbeidede miljøsaneringsbeskrivelse. Sluttrapport med avfallsplan for rehabilitering og riving skal vedlegges søknad om ferdigattest. Vurdering og begrunnelse Innsendte søknad er begrunnet og dispensasjon og søknad er nabovarslet jfr. kravene i pbl Det er ingen mottatte merknader. Det anses ikke nødvendig og sende saken på ny høring for behandling av søknad om riving av våningshus. Kan det gis dispensasjon, og bør det gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 4.1 kommuneplanen for Enebakk? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan og bygningsloven kap. 11. Det kan derfor

4 Sak D 77/17 - side 4 vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes hensyn bak plan og bygningsloven, eller kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes, og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planleggingen og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Det skal spesielt legges vekt på universell utforming, barn og unges oppvekstmiljø og estetisk utforming av omgivelsene. Likevel er det også et mål at hensynet til lokaldemokratiet skal styrkes, slik at kommunens vurdering bør tilleggs betydelig vekt. Kommuneplanens formål Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Hovedhensynet bak bestemmelsen relatert til LNF formål er målet om å bevare områder som nyttes eller kan nyttes til landbruksformål og unngå at tiltak kommer i konflikt med bevaring av det biologiske mangfoldet eller andre naturtyper av verdi. Hensynet til natur og friluftsinteresser vil etter rådmannens oppfatning ikke vesentlig tilsidesettes ved en eventuell dispensasjon for å gjennomføre tiltaket. Er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene, slik at dispensasjon kan gis? Omberg gård inngår i et større kulturlandskap med lokal bevaringsverdi. Gården ligger langs fylkesvei 120/Lillestrømveien og bebyggelsen ligger godt synlig fra vei. Riving av eksisterende våningshus vil ikke medføre konsekvenser for det biologiske mangfold. Dog er det et kulturelt hensyn som skal vurderes opp imot om det skal stilles krav til oppgradering av eksisterende våningshus framfor tillatelse til riving. Eksisterende våningshus er ca. 200 år gammelt og Akershus fylkeskommune har i sin uttalelse datert motsatt seg at bygningen rives. Fylkeskommunen har anmodet kommunen om å vurdere oppføring av ny bolig uten krav om riving av det gamle våningshuset. Eiendommen er beliggende i LNF-område og i dette område tillates det kun en boenhet pr. eiendommen. Tillatelse til oppføring av nytt bolighus vil således være betinget av at eksisterende våningshus rives. Innsendte tekniske rapport avdekker at våningshuset har vesentlige råteskader og at retting av disse med tilhørende arbeider for å sette bolighuset i god stand, anses som meget kostnadskrevende uten at det i seg selv vil gi et godt bygg. Dersom kommunen gir tillatelse til oppføring av nytt bolighus uten krav om at eksisterende hus rives, vil eldre bebyggelse stå og forfalle da det anses som meget kostbart og sette dette i forskriftsmessig stand. Riving av eldre bebyggelse og oppføring av ny bolig vil medføre at eiendommen får et estetisk bedre uttrykk, ryddigere preg og at nytt bolighus får god teknisk standart i tråd med nye krav. Dette vurderes som en klar fordel. Nytt bolighus må prosjekteres i tråd med kommuneplanens bestemmelser og bygget bør ha en tradisjonell stil tilpasset en eldre landbrukseiendom og gode visuelle kvaliteter i henhold til pbl

5 Sak D 77/17 - side 5 Ferdigstillelse: Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest jf. pbl , som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ferdigattest evt. midlertidig brukstillatelse vil ikke bli gitt før tiltakets koordinater er innsendt kommunens enhet for natur, areal og byggesak. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, areal og byggesaker i Enebakk kommune for 2016, fastsettes gebyret til følgende: kr ,- for behandling av dispensasjon (vare 66301) kr ,- for behandling av søknad om riving (vare 66241) Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Vi gjør spesielt oppmerksom på følgende: Arbeidet må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. Det må utføres nødvendig kontroll med at dette ivaretas. Enebakk kommune forhåndsvarsler om at det kan bli utført tilsyn på tiltaket. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av opprinnelige og nye tiltakshavere. Det samme gjelder ved eierskifte, jf. pbl 23 nr. 2. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Nina Bergseth byggesaksbehandler Kopi til: Rune Armand Hagen Lillestrømveien 1485 Dokumentet er elektronisk godkjent.