ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Kristian Stang Kjelstrup Skiveien YTRE ENEBAKK Deres ref.: Vår ref.: 2015/2575 / GRORUU Arkivkode: 91/3 Dato: Delegert behandling av sak D 159/16 DISPENSASJON OG TILLATELSE TIL AREALOVERFØRING AV TILLEGGSAREALER FRA 91/3 TIL 91/100, JMF.PBL 19-2 OG 20-4 Søknad datert: Mottatt her: Søknaden gjelder: Arealoverføring av tilleggsarealer til fritidseiendom Fra eiendom: Gnr.:91 Bnr.: 3 Eiendommens adresse: Bergsvik gård, Skiveien 90 Rekvirent: Kristian Stang Kjelstrup Det ble i møtet for Teknikk- og utvikling den fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra: 1. Kommuneplanbestemmelsene pkt. 4.1; «Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)» til arealoverføring av ca. 180 m² fra landbrukseiendommen Bergsvik 91/3 til fritidseiendommen 91/ Tidligere kommuneplans bestemmelse 8 «bygging langs vassdrag» da omsøkte areal er ca. 85 meter fra Våg. Delegert behandling av sak D 159/16: VEDTAK: Enhet for natur, areal og byggesak har gjennomgått søknaden om arealoverføring av ca.180 m² fra 91/3 til 91/100: I henhold til delegert myndighet i sak 159/16 gis det tillatelse til arealoverføring i henhold til plan- og bygningsloven 20-4 forutsatt følgende vilkår: Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Erklæring om arealoverføring og egenerklæring om konsesjonsfrihet må sendes inn før arealoverføringen finner sted. Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 side 2 Panthaver på eiendommen 91/3 må frafalle pant på arealet som skal overføres til 91/100. Arbeidet må igangsettes innen 3 år etter at tillatelsen er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Krav til dokumenter/ opprydding i heftelser i en arealoverføringssak: Ved en arealoverføringssak er det, med hjemmel i Matrikkelforskriften 33, satt krav til dokumentasjon som skal legges ved forsendelsen til Tinglysingen når nye grenser er ført inn i Matrikkelen. Dokumentasjon som kreves vedlagt er: Erklæring om arealoverføring mellom partene. Vedtak om konsesjon for ny eier av arealene. Før arealoverføringen kan tinglyses må det også tas stilling til eventuelle servitutter og heftelser på arealet som skal overføres fra 91/3. Hvis det er tinglyst heftelser på den avgivende eiendommen, som er ulike fra den mottakende eiendommen, må heftelsene frafalles for arealet som skal overføres. Dette gjøres ved at panthaver påfører originalt pantedokument at de frafaller pant på arealet som skal overføres til annen eiendom og tinglyser dette. Legger ved en utskrift fra Grunnboken som viser heftelser på 91/3. Grunneier må ta kontakt med bankene for at de skal fraskrive pant på 180 m ² som skal overføres til 91/100. Ta kontakt hvis dere har spørsmål rundt dette. Den tid som går med for å innhente disse dokumentene samt frafall av pant går ikke av tidsfristen på oppmålingsfristen på 16 uker. «Erklæring om arealoverføring» og «egenerklæring om konsesjonsfrihet» fylles ut og returneres kommunen så snart som mulig. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur, geodata og byggesaker i Enebakk kommune 2015, fastsettes gebyret for behandling av dispensasjon til kr ,- (vare 66673) og kr ,- for behandling av søknad om arealoverføring (vare 66673). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. I tillegg vil det påløpe et gebyr for oppmålingstekniske arbeider i terreng og tinglysingsgebyr (rubrikk 3 i «erklæring om arealoverføring») KLAGEADGANG: I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Med vennlig hilsen

3 side 3 John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent. Gro A. Evensson Ruud Overingeniør Kopi : Jan Steinar Moen Vedlegg til Kristian Kjelstrup : Grunnbok utskrift ( heftelser og servitutter) for 91/3 og erklæring om arealoverføring Vedlegg til Jan Steinar Moen: egenerklæring om konsesjonsfrihet ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2015/2575 Arkivkode: 91/3 Saksbehandler: Gro Anita Evensson Ruud Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 31/16 Utvalg for teknikk og utvikling Tillatelse til dispensasjon, arealoverføring Bergsvik 91/3. Dokumenter som er vedlagt: Søknad om arealoverføring Søknad om dispensasjon Kart med nytt delingsforslag Uttalelse fra Fylkesmannen Dokumenter som ikke er vedlagt: Gjenpart av Nabovarsel RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra: 3. Kommuneplanbestemmelsene pkt. 4.1; «Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)» til arealoverføring av ca. 180 m² fra landbrukseiendommen Bergsvik 91/3 til fritidseiendommen 91/ Tidligere kommuneplans bestemmelse 8 «bygging langs vassdrag» da omsøkte areal er ca. 85 meter fra Våg. Begrunnelse Tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel, ikke til skade for naturmangfoldet og medfører ingen endringer i kulturlandskapet. Det er lagt avgjørende vekt på at

4 side 4 dispensasjonen i liten grad vil skape presedens da mottakereiendommen er nesten et enkelttilfelle av liten tomtestørrelse og at området som avgis ikke er av landbruksmessig verdi, kriteriene for å gi dispensasjon er oppfylt. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra: 5. Kommuneplanbestemmelsene pkt. 4.1; «Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)» til arealoverføring av ca. 180 m² fra landbrukseiendommen Bergsvik 91/3 til fritidseiendommen 91/ Tidligere kommuneplans bestemmelse 8 «bygging langs vassdrag» da omsøkte areal er ca. 85 meter fra Våg. Begrunnelse Tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel, ikke til skade for naturmangfoldet og medfører ingen endringer i kulturlandskapet. Det er lagt avgjørende vekt på at dispensasjonen i liten grad vil skape presedens da mottakereiendommen er nesten et enkelttilfelle av liten tomtestørrelse og at området som avgis ikke er av landbruksmessig verdi, kriteriene for å gi dispensasjon er oppfylt. SAKSUTREDNING: Sammendrag Enebakk kommune har mottatt søknad om arealoverføring av ca. 180 m² fra gården Bergsvik 91/3 til fritidseiendommen 91/100. Søknaden er en dispensasjon fra gjeldende kommuneplanbestemmelsene pkt.4.1; «Landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF)» og tidligere kommuneplanbestemmelse 8 «Byggegrense til vassdrag». Rådmannen har vurdert de ulike momentene i saken og finner at vilkårene i kommuneplanen og loven for å gi dispensasjon anses å være oppfylt. Bakgrunn Fritidseiendommen 91/100 har en størrelse på 498 m² og eier ønsker å erverve mer areal for å få en romsligere tomt rundt hytta. Eieren av tilstøtende gård Bergsvik 91/3 søkte i første omgang om arealoverføring av ca. 500 m² til fritidseiendommen. Etter en tverrfaglig vurdering ble grunneier anbefalt å redusere omsøkte areal til å omslutte den inntilliggende fjellknausen. Grunneier sendte dermed inn en endringssøknad hvor det nå søkes om å arealoverføre fjellknausen på ca. 180 m². Fullstendig søknad om dispensasjon med nabovarsling og

5 side 5 endringsforslag er innkommet den Søknaden om deling er behandlet etter Jordloven i Formannskapet med positivt vedtak. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 kan det gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Saksopplysninger Gårdseiendommen Bergsvik, gnr 91 bnr 3, ligger i kommuneplanens LNF-området i Ytre Enebakk langs Fylkesvei 154. Gården er totalt på ca. 282 dekar. Eiendommen grenser inn til flere boligeiendommer i nordvest og noen i nordøst. I tillegg ligger et lite hyttefelt med i underkant 10 hytter ved Fjellstad i nordvestre enden av gården. Det er en av disse hyttetomtene, gnr 91 bnr 100, som nå ønsker å erverve ca. 180 m² av gnr 91 bnr 3. Hyttetomta ble fradelt fra nabobruket Fjellstad, gnr 91 bnr 14, i Omsøkte areal består av en fjellknaus med noen få større trær og ligger på samme høydenivå som den oppførte hytta. Fritidseiendommen har et areal på 498 m² og ligger på et fjellplatå ca. 7-8 meter høyere enn den dyrka marka. Den er for få år tilbake bebygd med en ny hytte som erstatning for en eldre. Begge eiendommer ligger i kommuneplanens arealer avsatt til LNF-områder. Det ble i første omgang søkt om å arealoverføre 500 m² til fritidseiendommen bestående av hele fjellknausen ned mot dyrka mark. En tillatelse til å arealoverføre så mye areal ville skapt presedens da det ville vært flere liknende tilfeller av bolig- og fritidseiendommen som ville vært innenfor samme kategori av størrelse. Det ble derfor gjort en undersøkelse på hvor mange små fritids- og boligeiendommer som finnes og som har sin beliggenhet i eller inntil LNFområder. Det viste seg at det fantes et 10-talls bolig-/fritidseiendommer som er under 600 m² i denne kategorien, men bare 5 stk. av disse igjen har en så liten størrelse som omsøkte fritidseiendom på ca. 500 m². Kommunen har etter tverrfaglig møte, anbefalt søker å redusere omsøkte areal for at tiltaket ikke skulle skape presedens for tilsvarende arealoverføringssaker i LNF-områder. Omsøkte areal ligger ca. 85 meter fra der Råken bekken munner ut i Våg. Råken bekken oversvømmes ved økte nedbørsmengder på vår- og høstparten og flyter over deler av landbruksarealene. Søknaden inneholder både søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i LNF- områder og dispensasjon fra byggegrense mot vassdrag. Eiendommene er befart den Søker har følgende begrunnelser for dispensasjonen: LNF-områder: Fritidseiendommen har svært liten tomt og en unaturlig avgrensning. (Da den er fradelt på den ytterste delen av nabogården.) Omsøkte areal er lite i størrelse og ligger naturlig til hyttetomten. Det består av en fjellknaus som naturlig burde tilhøre hyttetomten og det har ikke noen landbruks- eller skogbruksmessig verdi. Fritidseiendommen er så liten at det er svært få liknende tilfeller og en dispensasjon vil dermed ikke skape presedens.

6 side 6 Tiltaket medfører ikke noen ny tomt og ikke til ny bygging. Kommunen har besluttet å innta nærliggende areal til boligformål i fremtidig arealplan noe som medfører at det vil være enda mindre naturlig å se på området som naturområde. Salg av tilleggsareal vil gi en kjærkommen inntekt til et småbruk som ikke gir store avkastninger. Byggegrense til vassdrag: Omsøkte areal vil ikke hindre tilgang/adkomst til vassdraget da det på grunn av høydeforskjell vil være mer naturlig og ferdes langs sidene av dyrka marka. Bekken (våtmarksområdene) utgjør ikke noe område hvor friluftsliv og fiske er naturlig. Landskapet rundt Våg endres ikke som følge av tiltaket og vil ikke skade naturmangfoldet eller endre kulturlandskapet. Tiltaket vil ikke endre landskapet langs vassdraget eller avrenning til dette. Det vil fortsatt være et gjenværende areal langs dyrka mark som vil sikre en god buffersone mot denne. I følge pbl 19-1 skal søknad om dispensasjon være begrunnet og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningsloven 1-8. Naboer er varslet om tiltaket og det er ikke innkommet noen merknader. I henhold til plan- og bygningslovens 19-1 er søknaden om dispensasjon oversendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse. Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn og har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Det har ikke innkommet noen uttalelse fra Fylkeskommunen innen 4 ukers fristen etter planog bygningslovens Det følger av plan- og bygningslovens 19-2 at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelsene fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknaden vurderes etter bestemmelsen i forrige kommuneplan om tiltaks grense mot vassdrag. Dette skyldes at bestemmelsen om tilsvarende i den nyeste, vedtatte kommuneplanen ikke er gyldig på grunn av at Fylkesmannen hadde innsigelse til denne, som ikke er endelig avklart ennå. Kart over omsøkte arealoverføring (lilla skravur):

7 Bilde av fritidseiendommen tatt fra sørøst ( FV154) : Blå linje: gammel grenselinje, Rød linje: forslag til ny/omsøkte grenslinje side 7

8 side 8 Klima- og miljømessige forhold Alle søknader om tiltak skal vurderes etter naturmangfoldlovens 8-12, i tillegg til plan- og bygningsloven. Dette innebærer at offentlig tillatelse skal, så langt det er rimelig, bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand samt effekten av påvirkning. Kommunen har sjekket naturregistreringene i kommunal kartportal samt Naturbasen (DN) og Artsdatabanken. Det er ikke registrert spesielle nasjonale eller regionale viktige naturtyper på avgiver eiendommen ifølge Naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning. Våg er nærmeste naturtype registrert som; rik kulturlandskapssjø og er registrert som svært viktig. Eier av fritidseiendommen har vært med på en registrering av fugl («fuglevennen») som er registrert hos Artsdatabanken den Denne fugletellingen medfører at det er registrert rødlistet art av Miljølære.no med funn av 7 stk. gulspurv ved foringsplass på fritidseiendommen. Gulspurven har rødlistestatus som nær truet (NT) og reiret plasseres på bakken i åpent terreng godt skjult av markvegetasjon. Gulspurven er vanlig å finne på bruk med hestehold og er en art som gjerne besøker fuglebrettet. Registreringen er ikke verifisert av en faglig instans. Rådmannen anser at omsøkte tiltak ikke vil true gulspurven som art på en slik måte at tillatelse til tiltaket ikke kan gis. Økonomiske forhold Ikke en relevant vurdering etter plan- og bygningsloven. Risikovurdering Ikke relevant. Alternative løsninger Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon.

9 side 9 Vurderinger og begrunnelse Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra LNF-bestemmelsene i gjeldende kommuneplan for og tidligere kommuneplans byggegrense langs vassdraget Våg? Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kap.11, det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av 1-1: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner.planlegging skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter Kommuneplanens formål Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål. Den er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. Tilsidesettes plan- og bygningslovens, samt kommuneplanens formål vesentlig? I gjeldende kommuneplans bestemmelser for LNF-områder pkt.4.1 står det følgende: «. deling av eiendom er ikke tillatt.» Jmf. Kommuneplanbestemmelsene skal LNF-områder i hovedsak avgrenses til tiltak som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss, samt tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv. Omsøkte tiltak har ikke tilknytning til landbruk da mottakereiendommen er en fritidseiendom. Kommuneplanbestemmelsene åpner likevel for arealoverføring/grensejusteringer mellom to bolig- eller fritidseiendommer i LNF-områdene. Søker henviser også til dette. I de tilfellene kommuneplanen åpner for, er begge eiendommer godkjent til bruk som bolig eller fritid. Sammenlikningen er dermed ikke helt reel da omsøkte tiltak er areal som tilhører en landbrukseiendom. Det første innkomne delingsforslaget var på å overføre ca. 500 m² til fritidseiendommen. Dette ville medført en fordobling av tomtestørrelsen og resultert i en hyttetomt på ca. 1 dekar. Da ville en godkjenning av dispensasjon til arealoverføring fort kunne skape presedens. Det ville ha vært mange fritidseiendommer i samme kategori; beliggende i eller inntil LNF-områder og som grenser inn til gårdseiendommer og med ønsker om å erverve mer tomteareal. En dispensasjon ville ha svekket jordvernet og hensikten med bestemmelser for LNF-områder i kommuneplanen. Med endringssøknaden vil hyttetomtas størrelse endres fra 498 m² til ca. 680 m². Det er langt færre tilfeller av hyttetomter med en så liten størrelse selv etter ervervelse av arealet. Etter en undersøkelse av hvor mange hytte- og boligtomter som ligger i eller inntil LNF-områder som har en størrelse under 600 m² kom vi frem til at det kun dreier seg om et titall i hele kommunen. Undersøkelsen viste også at det kun er 5 hyttetomter som har en tilsvarende størrelse som omsøkte hyttetomt før arealoverføring. Det vil si at denne lille hyttetomta nesten er et enkelt tilfelle når det gjelder størrelse. En innvilgelse av dispensasjon vil dermed i liten grad skape presedens. En ville neppe godkjent å fradele en så liten hyttetomt i dag.

10 side 10 Ved endring av størrelse på omsøkt tillegg dreier det seg nå om at en fjellknaus på samme høydenivå som hytta, vil bli overført til hytteeiendommen. Den har en naturlig tilhørighet til hyttetomten. Arealet har ingen landbruks- eller skogbruksmessig verdi. Med den størrelse hyttetomta har før endringen er det ganske trangt rundt bebyggelsen og det er etablert en terrasse ganske nær nåværende eiendomsgrense. Arealoverføringen vil medføre at hyttetomta blir mer «romslig» og får en mer naturlig form og størrelse. Den vil være mer skikket til å være en selvstendig tomt. Etter arealoverføringen vil det være igjen en «buffersone» på ca.15 meter fra dyrka mark til ny eiendomsgrense for hyttetomta. Buffersonen vil bestå av et skrånende fjellterreng med noe vegetasjon som til slutt flater ut mot jordekanten. Dyrka mark ligger ca. 6 meter lavere en omsøkte areal og vil ikke være til sjenanse for fritidseiendommen eller omvendt. Tiltaket vil dermed ikke påvirke kulturlandskapet ytterligere da terrenget forblir uforandret og eiendommen allerede er bebygd. Det vil heller ikke være til hinder for drift av landbruksarealene. I tidligere kommuneplans bestemmelser 8 «Bygging langs vassdrag» står det følgende: «.fradeling er ikke tillat nærmere enn 100 meter fra Våg.» Etter kommuneplanens byggegrense ligger omsøkte tiltak innenfor 100 meters beltet langs vassdraget Våg; der Råken bekken munner ut i Våg. En hensikt med bestemmelsen er å bevare inngrepsfrie naturområder ned mot vassdragene. Fritidseiendommen ligger helt i ytterkant av 100-meters beltet. Den ligger på et annet høydenivå enn Våg og vassdragets omkringliggende arealer. I tillegg kommer Fylkesvei 154 mellom Våg og hyttetomta. Det er også høyspentledninger langs Fylkesvei 154 og langs Råken bekken. Det vil ikke være naturlig å gå over det omsøkte arealet for å ferdes langs Våg eller Råken bekken på grunn av høydeforskjellen og den bratte fjellskrenten. Det vil være mer naturlig å gå langs dyrka mark på nedsiden av den bratte hellingen opp mot hyttetomta. Omsøkte tiltak vil således ikke hindre noen ferdsel til vassdraget Våg eller Råken bekken. Det kommer frem av retningslinjene i kommuneplanbestemmelsene at kommunen kan ha en mindre restriktiv holdning til å gi dispensasjon der det allerede er inngrep innenfor byggeforbudssonen. Med flere hyttetomter og boligtomt i nærheten innenfor byggegrensen i tillegg til høyspentledninger og fylkesvei så er det allerede et flertall inngrep innenfor byggeforbudssonen. Selv om Våg er registrert som en rik naturlandskapssjø av svært viktig verdi så medfører ikke omsøkte tiltak noe mer «forstyrrelse» eller inngrep enn de forannevnte momentene. En liten arealoverføring kan man gi åpning for uten at dette medfører noe skade for naturområdet. Tiltaket medfører ingen endringer i landskapet for øvrig eller avrenning til vassdraget slik også søker argumenterer. Ut i fra en samlet vurdering er rådmannen av den oppfatning at delingen ikke tilsidesetter hensikten bak kommuneplanens bestemmelse pkt. 4 LNF-område eller tidligere kommuneplans bestemmelse 8 «bygging langs vassdrag». Det er en overvekt av grunner som taler for en dispensasjon; arealoverføringen medfører ingen ny enhet, men derimot at en liten hyttetomt vil være mer skikket til å være en selvstendig tomt med større areal. Tiltaket vil ikke skape presedens da dette er et enkeltstående tilfelle av en svært liten hyttetomt. Kulturlandskapet blir bevart, tiltaket er ikke til hinder for allmenn ferdsel ei heller til skade for naturmangfoldet. Regionale myndigheter er gitt muligheten til å uttale seg og har ikke kommet med noen innvendinger til tiltaket. Området er ikke av landbruksmessig verdi og deling/omdisponeringen vil ikke medføre drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket,

11 side 11 men arealet kan kanskje føre til bedre nytte som tilleggsareal til fritidseiendommen. Etter en samlet vurdering er det ikke noe i lovens bestemmelser som tilsier at det ikke kan gis dispensasjon til omsøkte arealoverføring