ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE TEKNIKK OG SAMFUNN - Natur, geodata og byggesak Jan Erik Breen Bru-fjellveien SIGGERUD Deres ref.: Vår ref.: 2005/1574/ANDHOL2 Arkivkode: 91/214 Dato: Delegert behandling av sak D 3/16 Dispensasjon fra punkt. 4.1 i bestemmelsene til Enebakk kommunes arealdel ( ), samt dispensasjon fra 8 i bestemmelsene til Enebakk kommunes arealdel ( ) i henhold til plan- og bygningslovens Søknad datert: Mottatt her: Matrikkel: Gnr.: 91 Bnr.: 214 Fnr.: Snr.: Eiendommens adresse: Tangenveien 133, 1914 Ytre Enebakk Søker: Jan Erik Breen Saken er behandlet etter delegert myndighet fra kommunestyret. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra punkt 4.1 i bestemmelsene til Enebakk kommunes arealdel ( ), samt dispensasjon fra 8 i bestemmelsene til Enebakk kommunes arealdel ( ), for riving av eksisterende fritidsbolig, og oppføring av ny, i samsvar med innsendte dispensasjonssøknad. Begrunnelse: Samlet sett er kommunen av den oppfatning at det foreligger en klar overvekt av fordeler som tilsier at det bør bli gitt dispensasjon. Det er snakk om tiltak som ikke vil være til sjenanse for andre, det står en hytte på eiendommen i dag, ny hytte vil ikke bli plassert nærmere enn den eksisterende og blir ikke særlig mer synlig langs vannet enn den som står der i dag. Dispensasjonen bortfaller dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningslovens Fristene kan ikke forlenges. For ordens skyld påpekes det at dispensasjonsbehandlingen kun gjelder søknaden om dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanen. Aktuelle byggetiltak må omsøkes på vanlig måte. Postadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Besøksadresse: Prestegårdsveien ENEBAKK Organisasjonsnr.: Internett: E-post: postmottak@enebakk.kommune.no Telefon: Telefaks:

2 Sak D 3/16 - side 2 Saksopplysninger: Det søkes om dispensasjon for å rive eksisterende hytte og oppføre ny hytte på tomten. Den nye fritidsboligen vil, i henhold til søknaden, ha et areal på 76 m2 BRA. Eiendommen er på 834 m2 og eksisterende fritidsbolig er plassert litt over 40 meter fra Langen. Ny fritidsbolig ønskes plassert litt lengre sør på tomten, litt lengre bort fra innsjøen. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med følgende hovedmomenter: - Fritidsboligen ble overtatt i forfallen stand i Vannlekkasjer hadde forårsaket sopp- og råteskader i så vel takkonstruksjon som himling innvendig. Hytta er plassert over en krypkjeller som ikke er drenert (grop i fjell), som medfører at vannet samler seg og forårsaker fuktskader i bjelkelaget nedenfra. - Det er gjort tiltak for å forsøke å pumpe kjeller regelmessig, men det er fortsatt betydelig fukt- og sopplukt i hytta. Søker anser at opphold i fritidsboligen er helsefarlig. - Søker, som selv er tømrer, har vurdert ulike tiltak for rehabilitering, men siden hovedkilden til fuktproblemene ligger i grunnen har man ikke funnet noen god løsning innenfor det som kan anses som forsvarlig bruk av ressurser. - Riving og oppføring av nybygg vil ikke ha noen ulemper for naturmiljø eller allmenne interesser. - Det er minimalt med innsyn fra vassdraget til tomten på grunn av tett vegetasjon, andre boliger og det faktum at eiendommen ligger noe tilbaketrukket på en høyde. - Det er det siste året gitt tillatelser til flere betydelige byggeprosjekter på nabotomter som ligger atskillig nærmere vassdraget og som er mer eksponert for innsyn. - Planlagt kjeller vil ikke bli synlig over bakkenivå, og vil ikke medføre at hytta blir høyere enn dersom den var bygd på sokkelplate. Den vil ikke bli målverdig, med en takhøyde på 1,85m. - Utvendig tømmermanns-kledning vil kun bli behandlet med jernvitrol, for å få en mer «naturpreget» farge. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er beliggende i et område avsatt til LNF-område i Kommuneplanen for Enebakk I henhold til kommuneplanbestemmelsen punkt 4.1 tillates kun bygge- og anleggsvirksomhet som har direkte tilknytning til landbruk og landbruk pluss (som inngår i landbruksbegrepet, jfr. nasjonal veileder), samt tilrettelegging for allmenhetens friluftsliv. Kommuneplanens punkt 6.1 omhandler fritidsbebyggelse. Hovedregelen er at det tillates inntil 120 m2 BRA, samt ikke-overbygget terrasse på inntil 30 m2, så sant dette ikke er i konflikt med andre bestemmelser i kommuneplanen eller reguleringsplan. Største mønehøyde skal ikke overskride 5 meter fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Søkers opplysninger og vedlagte tegninger viser at ny fritidsbolig innebærer at den samlede

3 Sak D 3/16 - side 3 bygningsmassen på eiendommen vil bli 76 m2 BRA. Fritidsboligen skal ha saltak og mønehøyden er 5 meter fra gjennomsnittlig planert terrengs gjennomsnittsnivå. For fritidsbebyggelse som ligger innenfor byggegrensen til vassdrag gjelder til dels strengere og supplerende bestemmelser i punkt Det foreligger en innsigelse til bestemmelsen, og kommunen legger derfor til grunn at kommuneplanbestemmelsen for vedrørende bygging langs vassdrag er gjeldende. Riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig innebærer at det må vurderes dispensasjon fra punkt 4.1 i kommuneplan for Enebakk og 8 i kommuneplan for Enebakk Dispensasjon: Ifølge pbl skal søknad om dispensasjon være begrunnet og nabovarslet. Regionale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i pbl Det fremgår av plan- og bygningslovens 19-2, første ledd, første punktum at kommunen har hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i, eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesettes. Det må deretter vurderes om det bør gis dispensasjon dersom fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klima- og miljømessige forhold Dersom en dispensasjonssøknad berører naturmangfold, landskap, geologi, økosystem naturtyper og arter skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 om kunnskapsgrunnlaget, føre-var, samlet belastning m.m legges til grunn for kommunens saksbehandling og fremkomme av vedtakets begrunnelse, jfr. naturmangfoldlovens 7. Kommunen har sjekket naturregistreringen i kommunal kartportal samt Naturdatabasen(DN) og Artsdatabanken. Det er ikke funnet registreringer av betydning for omsøkte tiltak. Uttalelse fra annen myndighet: Den foreløpige saksfremstillingen er oversendt Fylkesmannen og fylkeskommunen for uttalelse. Fylkesmannen har gitt følgende konklusjon i brev datert : «Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til dispensasjonssøknaden». Fylkeskommunen har gitt følgende sluttvurdering i sitt brev av : «Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de øvrige interessene og ansvarsområdene fylkeskommunen skal ivareta. Dersom kommunen mener at vilkårene for dispensasjon er innfridd, jf. plan- og bygningsloven 19-2, har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader.»

4 Sak D 3/16 - side 4 Vurderinger og begrunnelse. Søknaden er begrunnet og nabovarslet i henhold til pbl Det foreligger ingen merknader. Kan det gis dispensasjon og bør det gis dispensasjon fra LNF-bestemmelsen (punkt 4.1) i kommuneplan for Enebakk ( ) Kommuneplanen er vedtatt med hjemmel i plan- og bygningslovens kapittel 11. Det kan derfor vurderes å gi dispensasjon. Tilsidesettes plan- og bygningslovens eller kommuneplanens formål vesentlig? Lovens formål Plan- og bygningslovens formål fremkommer av plan- og bygningslovens 1-1. Loven skal fremme bærekraftig utvikling, oppgaver skal samordnes og gi grunnlag for bruk og vern av ressurser. Det skal sikres at tiltak utføres forsvarlig i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning fra alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Kommuneplanens formål Kommuneplanen er et overordnet styringsverktøy for arealbruk, og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politisk vedtak i kommunestyret. En mulig dispensasjon vil kunne tilsidesette viktige formål som hensyn til forutsigbarhet, demokratisk prosess og medvirkning, ensartethet og rettferdig behandling. Riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av en ny, på en allerede godkjent fritidseiendom vil ikke hindre dyrking av mark, eller på annen måte innvirke på mulighet til matproduksjon. Jordloven kommer ikke til anvendelse. Ny fritidsbolig vil heller ikke gi noen negativ virkning for natureller friluftsinteresser, forutsatt at det kan gis dispensasjon fra 100-metersonen. Dispensasjon for riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig i LNFområdet kan i svært liten grad sies å tilsidesette formålene. Er fordelen ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene? En dispensasjon åpner for en arealutnyttelse i henhold til fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel og vil representere en ressursbesparelse for både kommunen og tiltakshaver. Det bør legges vekt på at det står en fritidsbolig på eiendommen i dag, og ny hytte synes godt prosjektert både i forhold til tomten og eksisterende omkringliggende bebyggelse. Det bør vektlegges at tiltaket vil gi en bedre planløsning og langt større brukervennlighet. Ulempen til tiltaket er først og fremst knyttet til plasseringen innenfor 100 metersonen. Dette momentet vil bli behandlet under, i tilknytning til dispensasjonsvurderingen med hensyn til kommuneplanbestemmelsens 8. Det bør videre legges betydelig vekt på at det er ordinær praksis for å gi dispensasjoner for tilbygg til eksisterende fritidsboliger, og nye fritidsboliger med et samlet bruksareal opp til 80 m2 for fritidsbebyggelse i LNF-området. Etter en samlet vurdering fremstår fordelene ved å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt

5 Sak D 3/16 - side 5 4.1, for riving av eksisterende hytte, samt oppføre en ny hytte som klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kan det gis, og bør det gis dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanbestemmelsen 8 i kommuneplan for Enebakk ? I henhold til 8 i kommuneplanbestemmelsene tillates ikke bygge- og anleggstiltak nærmere enn 100 meter fra strandkanten til vassdraget Langen. Det vises til redegjørelsen ovenfor, og det legges i denne vurderingen kun vekt på de forhold som er relevante for bygging i 100 metersonen. Den eksisterende fritidsboligen ligger om lag 40 meter fra vannet. Den nye fritidsboligen er planlagt litt lengre sør på tomten, litt lengre fra vannet enn eksisterende hytte. Langen er et vassdrag som er omfattet av markaloven. Kommunen anser friluftsinteressene på Langen som viktige. Det bør derfor særlig vurderes hvor synlig tiltaket er fra vannet. Eksisterende, så vel som planlagt hytte, er plassert på en liten høyde over vannet. Det er relativt tett vegetasjon i strandkanten, i form av trær. Ny fritidsbolig vil derfor, i likhet med eksisterende, bare delvis være synlig fra vannet. I tillegg vil kledning på ny hytte bli behandlet med jernvitrol for å skape et mer naturlig uttrykk. Den nye hytta vil således gi et bedre visuelt inntrykk enn den eksisterende. Tiltaket vil ikke i nevneverdig grad ha negativ innvirkning på landskapet og naturopplevelsen langs Langen. Allmenn ferdsel vil ikke bli berørt ved en eventuell dispensasjon. Det bør tillegges vekt på at ny fritidsbolig ikke kommer nærmere vannet enn eksisterende hytte, og at den ikke i nevneverdig grad vil bli mer synlig fra vannet. Det er dessuten gitt flere dispensasjoner for tilbygg til eksisterende boliger i området. Av hensyn til likebehandling bør også dette tillegges en viss vekt. Samlet sett er kommunen av den oppfatning at det foreligger en klar overvekt av fordeler som tilsier at det bør bli gitt dispensasjon. Det er snakk om tiltak som ikke vil være til sjenanse for andre, det står en hytte på eiendommen i dag, og ny hytte vil ikke bli plassert nærmere enn den eksisterende og blir ikke særlig mer synlig langs vannet enn den man ønsker å oppføre. Dagens hytte er også i dårlig forfatning. Gebyr: I henhold til gebyrregulativ for behandling av natur-, areal- og byggesaker i Enebakk kommune 2015 fastsettes gebyret til kr ,- for dispensasjon (vare 66371). Regning på saksbehandlingsgebyr ettersendes tiltakshaver. Klageadgang : I samsvar med 1-9 i plan- og bygningsloven og forvaltningslovens kap. VI, kan vedtaket påklages til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Klagefristen er 3 -tre- uker fra vedtaket kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal være skriftlig og undertegnet. Den skal angi det vedtak som det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner De vil anføre for klagen. Klagen stiles til Fylkesmannen, men sendes til kommunen, som kan omgjøre sitt vedtak eller videresende klagen til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

6 Sak D 3/16 - side 6 Med vennlig hilsen John Robert Bjørnstad enhetsleder natur, geodata og byggesak Anders Holth rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent.