Samarbeid offentlig og privat sektor

Transkript

1 Samarbeid offentlig og privat sektor Bjørndalen Eiendom AS har som strategi å etablere et nærmere samarbeid med offentlig sektor med sikte på å avtale finansiering, utleie og drift av allmennyttige bygg. Vi ønsker også å ta del i den pågående debatten omkring fremtidig organisering av offentlig bygg- og eiendomsvirksomhet hvor vi har som mål at vi skal kunne tilby de beste total-løsningene. Eie eller leie?? Vi vil med vår presentasjon forsøke å gi et enkelt og balansert bilde av mulighetene. 1

2 Vårt mål med presentasjonen Informere om mulighetene for offentlig og privat samarbeid, samt fokusere på våre OPS modeller. Hva er OPS? Regelverk! Økonomiske fordeler med OPS leiemodell Våre OPS modeller Gjennomføring av OPS konkurranse Tidslinjen Fordeler OPS 2

3 Bjørndalen Eiendom AS Bjørndalen Eiendom AS ivaretar CG Holding konsernets eiendomsbehov og eiendomsmasse som er ca kvm. Vi utvikler eiendomsprosjekter i egenregi eller i samarbeid med offentlig sektor eller andre aktører. Bjørndalen Drift AS er selskapets driftsselskap. Bjørndalen Eiendom AS og Bjørndalen Drift AS er ISO sertifisert. Selskapet er 100% eid av CG Holding. Av søsterselskaper kan blant annet nevnes: Porsgrunds Porselænsfabrik Hadeland Glassverk AS Christiania Glasmagasin Smart Club 3

4 Hva er OPS? OPS kan som navnet sier, innebære alt som har med avtaler mellom offentlig og privat sektor - Drifts- og tjenesteelementet Eierelementet Finansieringselementet Det offentlige overfører ansvar og risiko til private aktører. Det betyr at en privat aktør skal planlegge, finansiere, bygge og vedlikeholde prosjektet i år. 4

5 Regelverk for OPS Basisen som skal følges ved offentlige konkurranser er EØS konkurranseregler. Lov om offentlige anskaffelser med forskrifter Hovedprinsippene er Åpenhet Likebehandling Forretningsmessighet Følges disse prinsipper kan konkurransen gjennomføres på flere måter og hvis ønskelig kan Lov om offentlig anskaffelse bli ivaretatt i en tidlig fase. 5

6 Økonomiske fordeler med OPS leiemodell Økonomisk forutsigbarhet Fast leie ingen økonomisk risiko, prosjektrisikoen bæres 100% av utvikler Forutsigbar og fleksibel FDV-avtale Leieavtalen kombineres med bygningsmessig driftsavtale (FDV), eventuelt med garanterte drifts- og energikostnader Forutsigbar avslutning på leieforholdet Rett til kjøp, evt. forlengelse av kontrakt, evt. vederlagsfri overtagelse av eiendommen (ca års leieavtale) Kapitalfrigjøring Finansieringen er utleiers / samarbeidspartenes ansvar 6

7 Vår OPS modell Det offentlige: Utarbeider funksjonsbeskrivelse, romprogram og konkurranseregler. Gjennomfører kun en konkurranse. Den private som vinner konkurransen Tar på seg det totale ansvaret for å gjennomføre prosjekt-prosessen, i samhandling med leietaker/oppdragsgiver, for å finansiere, prosjektere og bygge et optimalt tilpasset prosjekt til fast avtalt årlig leie. 7

8 Gjennomføring av OPS-konkurranse Hva gjør den offentlige leietaker? Definerer krav til funksjon, kvalitet og FDV samt konkurranseregler. Utarbeider romprogram og funksjonsbeskrivelse. Definerer pedagogisk plattform. Utarbeider miljøkrav til tekniske anlegg samt beskrivelse av prosjektet. Ivaretar godkjennelse av tegninger og endelig kravspesifikasjon før konkurranseutsetting av byggeentreprisen. Ber om pris på leie og FDV (Forvalting, Drift og Vedlikehold) for et skreddersydd prosjekt. 8

9 Gjennomføring av OPS-konkurranse Hva gjør vinneren/utleier? Setter sammen et optimalt prosjekteringsteam inkl. arkitekt. Samhandler med den offentlige leietaker utarbeidelse av ferdige anbudstegninger og kravspesifikasjon. Gjennomfører prosjektet med fullt ansvar for pris og kvalitet, samt leverer til avtalt tid. Iverksetter FDV i henhold til avtale for hele leieperioden. 9

10 Gjennomføring av vår OPS-modell Hva oppnår den offentlige leietaker? Minimale planleggings- og prosjekteringskostnader frem til beslutning om realisering. Ivaretakelse av Lov om offentlig anskaffelse kun en gang. Faste og konkurranseutsatte priser og overtakelsestidspunkt. Frihet til å styre og godkjenne prosjektet. Optimalt utarbeidede prosjektløsninger, 100 % etter det offentlige behov. Full økonomisk fleksibilitet og forutsigbarhet. En samarbeidspartner som tar ansvar fra første dag og ut hele leieperioden. Utnytte vår kunnskap som eiendomsutvikler (kompetanse, nettverk, markedskunnskap/markedsmekanikk). 10

11 Tidslinjen 11

12 Hvor ligger problemene? 12

13 Vår fokus på samhandling i OPS-prosjekter Leietaker deltar i planleggingen fra første stund både med hensyn til utforming av skisseprosjektet og frem til det endelige prosjekt. En privat aktør står friere til å utnytte spesialkompetansen i markedet og sette sammen den optimale prosjektgruppen ut fra leietaker ønsker og målsettinger. Samhandling mellom utvikler og offentlig leietaker skal sikre at alle forventninger og ønsker til produkt og prosess blir ivaretatt. Etablering av brukergruppe som skal følge prosessen fra idéen er unnfanget til byggearbeidene er avsluttet og bygget tatt i bruk. 13

14 Fordeler OPS: Den økonomiske risiko er 100% utleiers ansvar Leietaker deltar i planleggingen fra første stund både med hensyn til utforming av skisseprosjektet til det endelige prosjekt Riktig konkurranse og kontraktsform kan tilføre et prosjekt flere innspill og løsninger enn en tradisjonell prosess Eventuelle overskridelser i byggeperioden blir ikke belastet leietaker Leietaker er sikret at byggets tekniske funksjoner, samt at vedlikehold ivaretas på en slik måte at bygget til enhver tid fremstår som attraktivt for bruker Finansieringer er utleiers ansvar Eventuelle offentlige tilskudd / investeringsmidler kan brukes til å redusere investeringskostnadene og direkte redusere husleien Vi fokuserer på sammenhengen mellom kvalitet, funksjon og estetikk. En helhetsvurdering av anlegget, der hensynet til formål, ansatte, andre brukere, investerings- og driftsøkonomi, bygnings- og landskapsarkitektur og god ressursbruk inngår. 14

15 Erfaringer fra utlandet OPS trenden er økende i alle vestlige land. 23 av 65 offentlige tjenester i en gjennomsnittsby i USA utføres med en form for OPS Kapasitet: En vei å gå, for å få til mer på samme tid Kvalitet: Opprettholde kvalitet med trange off. budsjetter Mulighetsfokus: Vinn vinn vinn Lønnsomhet: Besparelser ved å involvere privat sektor Godt organiserte prosjekter fra idé til gjennomføring Klare ansvarsforhold og godt avklarte roller (kontrakter) 15

16 Anskaffelsesregelverket Gjennomføring av et prosjekt 16

17 Anskaffelsesregelverket Gjennomføring av et prosjekt 17

18 Finansieringsalternativer Private finansinstitusjoner (eksempler) nasjonale og internasjonale Forretningsbanker Sparebanker Forsikringsselskaper Kredittforetak Livselskaper Finansmeglerforetak Offentlige finansinstitusjoner (eksempler) - Husbanken - Kommunalbanken - Kommunalkreditt - KLP - Andre offentlig eide pensjonskasser 18

19 Selskapsstruktur Det stiftes et aksjeselskap for prosjektet. Aksjeselskapet (Sykehus, sykehjem, skole, kulturhus etc.) finansierer prosjektet i samarbeide med BE via signert leieog driftsavtale med offentlig leietaker. - Utvikler eier normalt majoriteten av aksjene i tidlig fase. - Den offentlige leietaker kan være medeier i selskapet - Samarbeidspartnere kan inviteres med i prosjektet (F. eks. lokale eiere av tomt og bygg) - Aksjeselskapet inngår separate avtaler med driftsansvarlige selskaper (Simens AS, kommunal drift eller andre aktører) - Aksjene i selskapet må være omsetlig 19