OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS. Erfaringer fra Ullensaker kommune. v/ eiendomssjef Edin Alisic

Transkript

1 OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS Erfaringer fra Ullensaker kommune v/ eiendomssjef Edin Alisic

2 OPS kontrakter OPS er et samarbeid mellom offentlige og private aktører. Det private selskapet har byggherre rolle, utfører prosjektering, og tar ansvar for bygging, finansiering, drift og vedlikehold i en definert periode. Leverandøren står for låneopptaket, og fakturerer finanskostnadene til kommune som kapitalleie. I Ullensaker: OPS er et politisk insitert valg.

3 Ferdig februar 2018 Ny ungdomsskole Gystadmarka Kapasitet for 750 elever - 8 paralleller Ny tribune for UKI Arena fotballbane, inkl servicebygg Opparbeidelse av uteareal OPS- 25 års kontrakt med Veidekke På Gystadmarka, ved barneskole, Ullensaker idrettspark og snart ny svømmehall. Ny bydel.

4 Gystadmarka ungdomsskole Veidekke AS: Entreprenør/OPS-leverandør: Skuleplass AS: Underleverandør- utvikling og bygging Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service Eier bygget og leier festetomt av kommunen Avtaler: 25 års leieavtale 25 års FDVUS avtale 5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse

5 Gystadmarka ungdomsskole Skolen ble tatt i bruk februar Areal på 9215 m2 BTA. Dimensjonert for 750 elever (maks. kapasitet til 900). Kostnader: Entreprise: 288 mill. kroner inkl. mva. Årlig leie: 13,75 mill. kroner ekskl. mva (årlig økning med 2%) Årlig FDVUS: 5,6 mill. kroner inkl. mva. Årlig Renhold: 3,3 mill. kroner inkl. mva.

6 Algarheim barneskole Planlagt ferdig til skolestart 2020 (flerbrukshall 2021) Totalleveranse modell Kapasitet for 600 (525 ordinære + 75 til tospråklig senter) Ny flerbrukshall Tilrettelagt for kultur og nærmiljø 25 års FDVUS avtale På Algarheim, samme området hvor dagens barneskole ligger. Skoledrift i eksisterende skole skal gå som normalt under byggeprosessen. Krever stor grad av koordinering og godt samarbeid.

7 Algarheim barneskole Backe Prosjekt AS: Entreprenør/OPS-leverandør: Algarheim Skolebygg AS: Underleverandør- utvikling og bygging Algarheim Skoledrift AS: Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service Avtaler: 25 års FDVUS avtale 5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse

8 Algarheim barneskole OPS totalleveransemodell Med bakgrunn i ny tolkning av avgiftsregelverket v/ops-samarbeid. Utbygger får ikke lenger fradrag for merverdiavgiften i byggeprosjektet. Innebærer for kommunen at det blir nødvendig å forskuttere merverdiavgiften mot utbygger, for selv å kunne kreve avgiften tilbake over en tiårsperiode. For å kunne søke om spillemidler må kommunen være formell eier av anlegget. Innebærer at: Kommunen selv er byggherre. Leverandøren står for utvikling, bygging og drift/forvaltning av skolen. Når kommunen er byggherre og eier av bygget, er det naturlig at kommunen også tar opp lån til finansiering av prosjektet. Prosjektet er fortsatt et «OPS», - det er fortsatt leverandøren som har et totalansvar for utvikling og bygging, samt drift i leieperioden.

9 Algarheim barneskole Byggestart i januar Skolen ferdig til skolestart Flerbrukshall ferdig til skolestart Areal skole m2 BRA. + flerbrukshall m2 BRA Kostnader: Entreprise: 457,4 mill. kr. inkl. mva. FDVUS: 6,4 mill. kr. inkl. mva. Renhold: 3,2 mill. kr. (+ opsjon) inkl. mva.

10 OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet ,2% 18,6% OPS/leieavtaler andel av totale kostnader avsatt til drift av kommunale eiendommer i Ullensaker

11 OPS - Besvar eller berikelse? Anskaffelse: Omfattende, tids- og ressurskrevende prosess Kravspec. «nesten» ferdig forprosjekt Gode løsninger/innovasjon «Låst» i lang tid når kontrakten er signert Forhold Utleier Leietaker Eiendomsforvalter + brukere = bestiller.

12 OPS - Besvar eller berikelse? Prosessen bør ledes/styres av eiendomsforvalter. Hvorfor? Overta eierskap? ÅR BYGGE F O R V A L T E O P S K O N T R A K T

13 OPS - Besvar eller berikelse? Økonomi: Pris avgjør konkurransen og leien Fast leie, normalt justert med 2% over år Total leiekostnad = kostnad på fast rente lån Forutsigbarhet koster fast rente premie Utleier får trygg «cash flow» maskin som kan selges ila. leieperioden

14 OPS - Besvar eller berikelse? Risiko: Gode løsninger + forutsigbare rammer + kontroll på driften = stabil drift for leietaker + redusert risiko for utleier Utleier tar risiko leietaker betaler (kjøper seg fri?) Hvor mye faktisk koster risiko «premien»? Potensiale for bedre risiko fordeling? Overta bygg etter leietid.

15 OPS - Besvar eller berikelse? Fleksibilitet: Stor del av driftsrammen låses over lang tid Saldering på egne bygg for å finansiere forutsigbarhet Endringene koster mer enn i egne bygg. Tunge prosesser Bra hvis forhold er statisk over lang tid

16 OPS - Besvar eller berikelse? Samarbeid og lojalitet: God erfaring Men, noe utfordrende gjennom byggeprosess Foreløpig kort tid til å si noe om driftsfasen Har jevnlige driftsmøter Krever ressurser

17 OPS - Besvar eller berikelse? Oppsummering: OPS eller ikke bør være en strategisk valg som tar hensyn til en helhetlig eiendomsportefølje OPS har fordeler og ulemper Krever ressurser internt + gode rådgivere Ikke glem forvaltning av OPS avtalen. Dette krever tid og kompetanse Forstå risiko og finansierings modellen til Utleier Ovennevnte kan avgjøre om OPS blir berikelse eller besvar!

18 Takk for oppmerksomheten!