JON RANNEM Besøksadr: Hamnegt. 36, Steinkjer Postadr: Hamnegt 36, 7725 Steinkjer Tlf: Fax: E-post:

Transkript

1 Sivilagronom JON RANNEM Besøksadr: Hamnegt. 36, Steinkjer Postadr: Hamnegt 36, 7725 Steinkjer Tlf: Fax: E-post: no VERDITAKST VERRAN KOMMUNESKOGER - FERGELI GNR.25, BNR.2, VERRAN KOMMUNE Taksten bygger på foreliggende skogbruksplan fra 2006, opplysninger gitt fra Verran kommune samt supplerende opplysninger fra Allskog som har utført registreringene og laget skogbruksplanen. Undertegnede selv har ikke befart skogeiendommen. De enkelte elementer i verditaksten som er vurdert: 1. Produksjonsverdien av skogen 2. Jaktrettigheter 3. Eksisterende hyttefelt og potensiale for videre hyttebygging 4. Andre rettigheter og heftelser

2 1. PRODUKSJONSVERDIEN AV SKOGEN Eksisterende skogbruksplan for eiendommen fra 2006 er lagt til grunn. Det er opplyst at det ikke er foretatt noen avvirkning i skogen etter at planen ble utarbeidet. I møte med vedkommende skogbruksplanlegger fra Allskog hvor planen ble gjennomgått fremkom at det synes i noen grad å være en systemfeil i planen når det gjelder registreringer av volumet i hogstklasse 3 og 4. Særlig gjelder dette for hogstklasse 3 hvor volumet er satt for lavt i foreliggende plan. Disse tallene er korrigert ut fra erfaringer for bestående kvantum ut fra bonitet og alder. Produksjonsverdien av skogen er beregnet med å neddiskontere de fremtidige salgsinntekter ut fra registrert alder og volum (korrigert volum for hogstklasse 3 og 4) i foreliggende skogbruksplan. Antatt hogstkvantum er anslått i tiårige bolker. For kvantum som påregnelig vil bli avvirket mer enn 50 år frem i tid er benyttet eiendommens beregnede tilvekst. I beregningene er benyttet en rente på 5 % ved neddiskontering. 1.1 Vurderin av den enkelte bestander Følgende bestander ansees ikke som økonomisk drivverdig enten på grunn av vanskelig tilgjengelighet på grunn av lang transport og/eller vanskelig terreng og MIS-registreringer: Dette er bestander hvor produksjonsverdien settes til null. De øvrige bestander er tatt inn i produksjonsverdiberegningene, men i flere av disse må en ta hensyn til kantsoner mot vassdrag, eksisterende og eventuelt ny hyttebygging slik at volumet som vil være økonomisk drivverdig vil være noe lavere enn registreringene i planen. Areal med bonitet 8 eller lavere ansees generelt ikke som økonomisk drivverdig:

3 I det nedenstående er vist en tabellarisk oversikt over det enkelte bestand som vurderes som drivverdig, og med følgende registreringer: Bestandsnummer Bonitet Alder Registret samlet kvantum / pr da Korrigering av kvantum ift. takst Antatt år til hogstmoden Antatt kvantum ved hogstmodens alder Best. Bonitet Alder Kvantum Korr. År til Kvantum ved nr. kvantum ho stmoden avvirknin 14 Gl / 6, Gl / 7, Gll / 6, Gll / 5, Gll Tilvekstberegning 36 Gl / 4, Gll Tilvekstberegning 41 Gll Tilvekstberegning 43 Gll Tilvekstberegning 44 Gll Tilvekstberegning 45 G Tilvekstberegning 46 Gll Tilvekstberegning 48 G / 14, Gl / 9, Gl / 8, Gll 30 Tilvekstberegning 54 Gl / 5, Gll / 4, G / 10, Gll Tilvekstberegning 67 G / 10, Gll Tilvekstberegning 74 Gl / 7, Gll Tilvekstberegning 76 G / 8, Gll Tilvekstberegning 78 G Tilvekstberegning 80 Gl Tilvekstberegning 84 G Tilvekstberegning 85 Gl / 4, G / 5,

4 Dette gir følgende teoretiske avvirkningsvolum for de ulike tiårs-perioder: 0-10 (5) år : kbm (15) år: (25) år: (35) år: (45) år: (55) år: Årlig tilvekst: ca.500 kbm

5 1.2. Forventet drivverdi avvirknin skvantum o rotnetto Det ovenstående kvantum må korrigeres for topp og råte samt kvantum som bør settes igjen mot vassdrag og i tilknytning til hyttefelt. Ut fra en samlet vurdering er de ovenstående kvantum redusert med 20 %, mens den årlige tilveksten etter 50 år er redusert med 30 % da dette også omfatter areal som ikke er økonomisk drivverdig. Dette vil da gi følgende avvirkningskvantum: 0 10 år: kbm år: 400 kbm år: kbm år: kbm år: kbm år: kbm Årlig Kvantum etter 60 år: 350 kbm Det er lagt til grunn en gjennomsnittlig fordeling av virke med 50 % skur og 50 % massevirke. Ut fra dagen prissituasjon vil det gi en gjennomsnittlig salgsverdi på kr.350 pr kbm. Det er videre lagt til grunn en gjennomsnittlig driftskostnad ved avvirkning for hele eiendommen på kr I tillegg kommer kulturkostnader hvor det er benyttet kr.25.- pr kbm. Dette vil da gi en rotnetto på kr Ber nin av roduks'onsverdien av sko en Neddiskontert verdi ut fra beregnet avvirkningskvantum og forventet rotnetto, og hvor en benytter en rente på 5 %: Neddiskontert verdi 0-10 år: kbm x 150 kr/kbm x 0, år: 400 x år: år: år: år: x 150 x 150 x 150 x senere 350 kbm x 150 kr/kbm x 0,4810 x 0,2953 x x 0,1113 x 0,0683 x 1,3665 = kr = " = " = " = " = " = " Kr

6 Produksjonsverdi av skogen Kr VERDI AV JAKTRETTEN Eiendommens samlede arealet er på da. Av dette er da registrert som produktiv areal med bonitet over 8. resten er myr og skrinn fastmark. For året 2010 var det registrert inntekt fra elgjakta på kr Småviltjakta inngår i Malm grunneierlag og har gitt en årlig inntekt på kr Fra og med 2012 foreligger det ingen forpliktende avtaler om jaktrettighetene. I gjennomsnitt for Trøndelag har elgjakta gitt omkring kr.4-5 pr da. Ut fra dette er en årlig inntekt på kr svært lavt, og det antas at det her ligger et potensiale for en økt inntekt. I de videre beregninger er lagt til grunn en forventet inntekt på elgjakta på kr og kr for småviltjakta samlet leieinntekt for jakta på kr Jaktinntekter ansees å være noe usikker, og det legges til grunn en rente på 6 % ved kapitalisering av de fremtidige jaktinntekter. Verdi jaktrettighet kr / 6 % =-- Kr EKSISTERENDE HYTTEFELT OG POTENSIALE FOR VIDERE HYTTEBYGGING Det har vært betydelig hyttebygging på eiendommen. I dag er det 144 bebygde hyttetomter på eiendommen. Av dette er 110 fradelt som eiendomstomter, mens resten er bygslingstomter. Gjennomsnittlig festeavgift i 2011 er på kr Festeavgiften skal reguleres hvert 10.år i henhold til konsumprisindeksen. Neste regulering er Etter neste regulering kan en anta at eiendommen vil ha en samlet årlig bygslingsinntekt på ca. kr

7 Vedtatte kommuneplan åpner for utbygging av to nye hyttefelt med inntil 30 hytter. Dette vil kreve godkjenning av reguleringsplan og trolig kostnader med arkeologiske undersøkelser av det aktuelle byggeområde. I det videre er lagt til grunn en verdi hvor foreliggende bygslingsinntekter etter regulering i 2013 kapitaliseres med 5 %. Videre er forutsatt at det blir utvilket nye tomteområde med tilsammen 30 tomter. Disse tomtene forutsettes solgt til en gjennomsnittspris på kr , og at det i gjennomsnitt vil ta 5 år før tomtene er solgt. Kostnadene med å utvikle tomtene er satt til kr med reguleringsplaner og arkeologiske undersøkelser. I tillegg kommer kostnadene med markedsføring og salg som er satt til kr pr tomt. Dette vil da gi følgende verdi av tomteområder: Verdi av eksisterende bygslingstomter: kr / 5 = Verdi av nytt hytteområde: 30 tomter a kr x 0,7835 kr Omkostninger utvikling av tomter og salg " Kr Verdi av eksisterende og nytt hyttefelt: kr ANDRE RETTIGHETER OG HEFTELSER Fergelivegen inn i eiendommen er organisert som en bomveg. Det meste av vegen ligger på eiendommen. I tillegg betales det en årlig feste på kr for den private delen av vegen. I 2010 ble det innbetalt ca. kr i bompenger, mens utgiftene på vegen samtidig var kr Det er behov for oppgradering av ei vegbru på eiendommen hvor kostnadene er stipulert til kr Det legges til grunn i de videre beregninger at inntektspotensialet med bompenger i hovedsak vil kunne forsvare de fremtidige kostnadene med drift av eiendommen. Det legges derfor ingen netto inntekt eller utgift på vegen.

8 Det er et damanlegg på eiendommen og som eier har ansvaret for. Det må fremover påregnes tilsyn og noe vedlikehold av dette damanlegget. NVE er tilsyns og kontrollorganet for anlegget. Det kreves person med nødvendig godkjening som skal ha tilsynet med anlegget. Ut fra erfaringstall tidligere år har det vært en kostnad med dette tilsynet på ca. kr pr år. Det vil være knyttet en viss usikkerhet og risiko at anlegget må utbedres og påkostes i tillegg til den årlige kostnaden med tilsynet. Ut fra en samlet vurdering settes en samlet kostnad for ansvaret med damanlegget på kr Eiendommen har ingen kjente mineralforekomster eller stein og grusforekomster som er økonomisk drivverdig. Elva Ferga er et vernet vassdrag. Det er således lite sannsynlig at en vil kunne få godkjent utbygging av elvekraftverk, og det er ikke lagt noen verdi på mulig kraftutbygging. Samlet verdi av rettigheter og heftelser. kr SAMLET BERGENET VERDI AV EIENDOMMEN FERGELI GNR.25 BNR.2 VERRAN Produksj onsverdi skog kr Verdi av jaktretten Verdi hyttefelt Rettigheter / heftelser - " Kr VERD KST FERGELI GNR.25, BNR.2, VERRAN: KR Steinkj r 0. on Rannem