Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 227/1 Arkivsaksnr: 2019/ Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø 227/1 Hemre øvre østre ofl. - konsesjon Rådmannens forslag til vedtak: Einar Bremset gis konsesjon på eiendommene Hemre øvre østre, gnr. 227 bnr. 1, Berg, gnr. 228 bnr. 27, Vinland, gnr. 228 bnr. 89 og Hjelseng vestre, gnr. 230 bnr. 2, jf. konsesjonsloven av Konsesjonssøkeren må innen ett år flytte til eiendommen for så å bo på den i en sammenhengende periode på minst fem år, jf. konsesjonsloven 11. For øvrig vises det til det forvalteransvaret som eiere av landbrukseiendommer har etter jordloven 8 og skogbruksloven 4. Vedlegg: 1. Konsesjonssøknad datert Gårdskart datert Prospekt udatert 4. Kjøpekontrakt datert Saksopplysninger Einar Bremset har søkt konsesjon for erverv av eiendommene Hemre øvre østre, gnr. 227 bnr. 1, Berg, gnr. 228 bnr. 27, Vinland, gnr. 228 bnr. 89 og Hjelseng vestre, gnr. 230 bnr. 2. Eiendommene inngår i felles driftsenhet jf. jordloven 12 sjette ledd. Selger er Carl Einar Hermstad. Den avtalte kjøpesummen er kr. Ifølge NIBIO gårdskart er eiendommen er på ca. 537 dekar, og av dette er ca. 97,5 dekar fulldyrka jord, ca. 10 dekar innmarksbeite og 417 dekar produktiv skog. Eiendommen gnr. 230 bnr. 2 er ikke vist i matrikkelkartet, men ligger sannsynligvis i samme teig som gnr. 228 bnr. 27. Det meste av konsesjonseiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i område vist som landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). En del av eiendommen er

2 vist som område for framtidig boligbebyggelse, se kartutsnitt nedenfor. Denne delen inngår i et boligfelt kalla Staden B7 der det er anslått muligheter for etablering av ca. 30 boligenheter. Videre er mindre deler av gnr. 228 bnr. 89 vist som område for boligbebyggelse. På eiendommen er det to våningshus, redskapshus, redskapsbu og skogshusvære. Bygningene er av varierende alder og i varierende teknisk tilstand. Til eiendommen hører det til fiskerettigheter i Stjørdalselva. Det ble holdt befaring på eiendommen Einar Bremset deltok sammen med saksbehandleren på befaringa. Konsesjonssøkeren vil bosette seg på eiendommen og drive den med kornproduksjon. Formålet med konsesjonsloven er «å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosettingen» Ved vurdering av om konsesjon skal gis, skal det tas utgangspunkt i søkerens formål med ervervet. Formålet skal vurderes i forhold til relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saka, jf. konsesjonsloven 1. Gjelder ervervet en eiendom som skal brukes til landbruksformål, skal det etter konsesjonsloven 9 «legges særlig vekt på: 1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet». Konsesjonsloven 9 a første ledd lyder: «Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av

3 prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom». Etter konsesjonsloven 11 første ledd det kan fastsettes slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det må foretas ei helhetsvurdering hvor det tas stilling til om det skal settes vilkår, og i tilfelle hvilke vilkår som skal settes. En kan ikke velge virkemiddel som går lengre enn det som er nødvendig for å ivareta de samfunnsinteressene som konsesjonsloven er ment å ivareta. Ved vurdering av om konsesjon skal gis, må tas med utgangspunkt i formålet med ervervet. Ut fra formålet med konsesjonsloven må det vurderes om andre kan bruke eiendommen på en mer samfunnsmessig forsvarlig måte.

4 Vurdering I saker som berører naturmangfold skal legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at et eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Konsesjonssøkeren vil bosette seg på eiendommen og drive den. Han har praksis fra landbruket og anses som skikka til å drive eiendommen. Eiendommen har noe begrensa arealressurser, og jordbruksarealet er noe dårlig arrondert. En kunne oppnådd driftsmessig gode løsninger hvis eiendommen ble lagt til naboeiendom(mer) eller andre landbrukseiendommer i området. I området er det planteproduksjon som er den mest utbredte driftsforma, og det er i denne produksjonen ikke det samme behovet for å sikre at stadig mer jordbruksareal eies av den som vil foreta langsiktige investeringer slik som det er ved husdyrproduksjon. Eiendommen har vært i sjølstendig drift inntil nå, og konsesjonssøkeren ønsker å videreføre denne drifta. Rådmannen vurderer det ikke som aktuelt å undersøke interessen for eiendommen som tilleggsjord. Det forholdet at deler av eiendommen trolig kan nyttes til boligbygging, gjør en slik undersøkelse enda mindre aktuell. Det skal legges særlig vekt på hensynet til ei samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskriv M-3/2002 med endringer i senere rundskriv er relevante ved vurdering av prisen i konsesjonssaker jf. rundskriv M-3/2017. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven. Samtidig går det fram av rundskriv M-3/2002 at fullstendige verdiberegninger bare skal gjøres i saker der det er tvil om kjøpesummen er i tråd med konsesjonsloven. Jord- og skogareal skal vurderes etter avkastningsverdi (bruksverdi) mens bygninger skal vurderes etter kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffingsverdi). Ved kapitalisering av årlige inntekter skal det brukes en rentefot på 4 prosent. Ved verdiberegning av skog skal det tas utgangspunkt i påregnelig framtidig årlig salgbart hogstkvantum basert på at skogens produksjonsevne skal holdes oppe. Jordbruksarealet på eiendommen er ifølge NIBIO av varierende kvalitet og arrondering. Over halvparten av jordbruksarealet er klassifisert til å ha «svært god jordkvalitet» og kan brukes til de fleste planteproduksjoner som er aktuelle i Trøndelag. Ut fra beregninger i tidligere konsesjonssaker kan det anslås en bruksverdi på kr per dekar fulldyrka jord og kr for hele jordbruksarealet inkludert innmarksbeitet. Det foreligger skogbruksplan fra 2008 med oppgitt total kubikkmasse på 1866 kbm og en årlig tilvekst på 117 kbm. Det er avvirka 542 kbm etter 2008 slik at det må antas at volumet stående masse har økt en del siden da. På eiendommen er det yngre og eldre produksjonsskog som gir grunnlag for avvirkning i åra framover. Skogteigen har relativt god arrondering og tilgjengelighet. Med et anslag på årlig hogstkvantum på 100 kbm og en netto på kr 200 per kbm kan det vurderes en avkastningsverdi av skogen på kr Jaktinntekter er oppgitt til 4-6 kr per dekar og år, noe som tilsier en avkastningsverdi på knapt kr Det er opplyst at det tilhører fiskerett og at denne brukes i samråd med eieren av gnr. 229 bnr. 2. Det er ikke oppgitt hvilke inntekter denne rettigheten eventuelt kan gi. Bygninger skal vurderes etter kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffingsverdi), jf. rundskriv M- 3/2002. En skal gå ut fra nyanleggskostnaden for tilsvarende bygg og vurdere en verdi ut fra alder, slitasje, egnethet osv. Redskapshus er oppført i 1986 og framstår som svært anvendelig og

5 robust. Redskapsbu og skogshusvære vurderes å ha begrensa kostnadsverdi, men innebærer begge et pluss for drifta av eiendommen. Våningshuset er av eldre dato, men det er gjort vesentlige utbedringer på deler av bygningen. Det er skifta vindu, installert varmepumpe og det elektriske anlegget er fra 2012 jf. framlagte samsvarserklæring. Vestre enden av våningshuset er oppgradert og har relativt god standard. På befaringa opplyste konsesjonssøkeren at han ville flytte inn i huset med det første. Bygningen ser ut til å stå stødig og har takhøyde og ytre mål som gjør det forsvarlig med ytterligere istandsetting. Det andre våningshuset (kårhuset) er av enkel standard, og eventuell opprustning til tilfredsstillende boligstandard vil kreve betydelige beløp. Bygningen skaper sammen med de andre bygningene et tun som har verdi både som bomiljø og har en kulturhistorisk verdi. Det kan etter dette tillegges en viss kostnadsverdi. Ifølge prisrundskriva kan det legges til en boverdi på inntil 1,5 mill. kr når kostnadsverdien på våningshuset er lågere enn vanlig pris på boligeiendommer i området. I dette tilfellet anses det å være grunnlag for et slikt tillegg. De ulike delene av eiendommen vurderes til følgende verdier: Jordbruksareal kr Skog kr Jakt- og fiskerettigheter kr Våningshus kr Våningshus (kårbolig) kr Redskapshus kr Andre bygninger kr Boverdi kr Sum kr I tillegg kommer verdien av et areal på 4-5 dekar som i kommuneplanens arealdel er vist som område for framtidig boligbebyggelse. Arealet grenser til eksisterende boligområde, og da det er påregnelig at dette arealet kan selges til utbyggingsformål, er det ut fra prisnivået på tomter i området grunnlag for å legge til en betydelig verdi. Det er vanskelig å tallfeste verdien av dette areal, men rådmannen er kommet til at verdien uten tvil utgjør så mye at kjøpesummen ikke er i strid med konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1. Konsesjonssøkeren har opplyst at han vil bosette seg på eiendommen, og det settes vilkår om bosetting jf. konsesjonsloven 11. For øvrig vises det til det forvalteransvaret som eiere av landbrukseiendommer har etter jordloven 8 og skogbruksloven 4.