Finnvolden øst. Verditakst av eiendom. Tydal kommune. Gnr/bnr: 174/4. Stuggudal 7590 Tydal. Eier: Tydal kommune Org nr:

Transkript

1 Verditakst av eiendom Finnvolden øst Stuggudal 7590 Tydal Gnr/bnr: 174/4 Tydal kommune Eier: Tydal kommune Org nr: utarbeidet av: v/ Hans Christian Borchsenius forstkandidat adresse: Ressveien 58, 7336 Meldal telefon Web: E-post: borchsenius.net etter oppdrag fra John Inge Sirum 20. april 2018 Teigen ligger fra m.o.h.

2 Innledning / bakgrunn: Tydal kommune har hatt hjemmel til eiendommen siden 6. mars Tydal kommune er for tiden i en prosess der det vurderes om flere kommunale eiendommer og teiger skal selges. Det er kommet inn forespørsler fra private med interesse om å få kjøpt enkelte av teigene. Kommunen vil nå vurdere teigene samlet. I den forbindelse ønsker kommunen en takst (prisantydning) som grunnlag for å vurdere om salg er aktuelt. Undertegnede var på befaring av eiendommen 6. og 23. oktober Eiendommens arealgrunnlag: I følge «gårdskart» til Norsk Institutt for Bioøkonomi (NIBIO) er hele den aktuelle teigen totalt på dekar. De forskjellige areralkategoriene fordeler seg slik: Jordbruksareal Fulldyrka 4 dekar Innmarksbeite 3 dekar Produktiv skog H, M og L bonitet 703 dekar Uproduktiv skog, myr, fjell 299 dekar Annen fastmark 53 dekar Kommuneplanen er kontrollert. Hele teigen ligger innenfor område for Landbruk, Natur og Friluftsliv, samt Reindrift LNFR. Det er flere hytter i området, men innenfor eiendomsgrensene til denne teigen er det ikke åpnet for fradeling av hyttetomter eller fritidsbebyggelse. Lengst ned i teigen er en setervoll med bebyggelse delt fra og solgt: Nyvollen - 174/85, eier: Tydal Sanitetsforening Innenfor teigen på vestsiden av bekken Øvlingsåa ligger seteren Finnøyvollan med fem bygninger. I tilknytning til bygningene er det også en setervoll (fulldyrka jord og innmarksbeite). Tunet og bygningene skal følge teigen ved et eventuelt fremtidig salg. Helhetsinntrykk og tilstand på teigen I nedre del av teigen er det plantet betydelig med forskjellige bartrær, først og fremst gran. Disse trærne er nå i alderen år. Ut fra befaring og tolkning av flybilde er plantefeltene til sammen ca 350 dekar. Skogen har nå vokst slik at det er nyttbare dimensjoner og i årene fremover kan det høstes betydelig med tømmer fra denne teigen. Ut fra høyde over havet og bonitet, kan en forvente smale årringer. I tillegg til den plante barskogen er det også spredt med naturlig forynget gran i varierende alder. Ellers står det mye bjørk i teigen og generelt kan øvre del av teigen beskrives som fjellbjørkeskog. Vernskoggrensen går i dette området på 730 moh. Det er ganske nøyaktig havlparten av teigen som ligger over vernskoggrensen ca 800 dekar

3 Generelt er det mye myrer i terrenget. Dette gir landskapet og skogen et variert mosaikkpreg. Høyt innslag av myr og stor høyde over havet gjør at mye av skogen er marginal og fjellskogpreget. Det er ikke lagt frem skogbruksplan for teigen. Finnøyvollan: Setervollen og bygningene er etter kommuneplanen ikke regulert til fritidsareal eller hytte. Hele setervollen og alle bygningen har formål landbruk og ligger innenfor LNF. Jordbruksarealet bærer preg av å ligge høyt mot fjellet moh. De to jordstykkene har god arrondering og ligger flatt, følgelig er de rimelig lett drevet. Lang kjøring fra andre gårdsbruk setter verdien ned. Dersom det skal høstes gras, kan en kun forvente èn slått. Grasproduksjonen og setervollen egner seg best til beite. De fem bygningene er rimelig godt vedlikeholdt. Standarden beskrives som enkel og nøktern. Det er ikke komfort og stil på samme nivå som hytter som bygges i dag. Hovedhuset er en typisk seterstue av eldre stil og standard. Det er ikke lagt frem strøm og ikke innlagt vann. Avtrede er utedo. Den som tidligere benyttet Finnøyvollan som hytte, og leide setra av Tydal kommune hadde ansvaret for vedlikeholdet av bygningene. Da leieforholdet opphørte, betale Tydal kommune ,- kr til leietageren for utlegg og arbeid på bygningene. De fem bygningen på Finnøyvollan er: Seterstue Vedskjul / uthus Jordkjeller / kaldt lager Låve med fjøs Høylåve - 3 -

4 Heftelser Opplysninger fra grunnboken er kontrollert 7. november En finner da ingen tinglyste heftelser Odel Odelsloven lyder i dag slik: 2. Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Finnvolden øst er da innenfor arealkravet til en odelseiendom. Dette spørsmålet er lite aktuelt i denne sammenheng når det er salg fra offentlig eiendom. Konsesjonspris Konsesjonsloven 4 definerer konsesjonsgrensen (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: Punkt 1 ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova eller ikke trenger slik godkjenning etter jordlova Punkt 4 bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar. 9 a.(priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Finnvolden øst er da konsesjonspliktig og underlagt priskontroll. Ved evnt. salg og søknad om konsesjon er vurdering av prisen sentralt. Prisen skal stå i forhold til den avkastningen som eiendommen kan gi med utgangspunkt i ressursene. Det er med andre ord ikke et fritt prismarked for landbrukseiendommer. Konsesjonsprisen skal også gi signal om hvor stort lån en nye eier kan ta opp for å kjøpe gården, når renter og avdrag på lånet skal betales av det landbruksdriften gir. Ut over dette skal det også gjøres en helhetsvurdering av eiendommen bl.a. med tanke på boverdi. Med henvisning til rundskriv M-1/2010 kan boverdien settes helt opp til ,- kr. Det er ikke prisvurdering ved konsesjonssøknad på eiendommer under ,- kr - 4 -

5 Generelt En takst støtter seg både på fakta og skjønn. Det som har størst betydning når det gjelder skjønnet er beliggenhet. Beliggenhet påvirker taksten i vesentlig grad. Det er tatt utgangspunkt i 4 % kapitaliseringsrentefot, fastsatt av Landbruks- og matdepartementet. Angående prinsipper og vurderinger vises det til: - Rundskriv M-3/ Rundskriv M-7/ Rundskriv M-4/ Rundskriv M-2/2009 sist endret november Rundskriv M-1/2010 Verdivurdering Prisen settes ut fra en samlet vurdering der det legges vekt på Størrelse og arrondering Beliggenhet og adkomst Jordbunnsforhold, drenering, naturlig næringstilgang Tilstand på nyttevekster (hvor godt arealet er drevet de siste årene agronomi) Tilstand på bygninger Bonitet og tilstand på skogen Markedet etterspørsel Innmarksbeite og arealet med fulldyrka jord vurderes samlet og takseres til 900,- kr pr. dekar x 7 dekar = 6.300,- kr - 5 -

6 Bildepresentasjon og priser Seterstue 4,6m x 10,5 m = 48,3 m 2 utvendig bygningsareal Enkel standard To soverom Ikke malt panel innvendig Opplegg for solcellestrøm Prisforslag: ,- kr Vedskjul / uthus 3,9 m x 7,2 m = 28,1 m 2 utvendig bygningsareal Tjener som lager Ildsted i midten og soveplasser på madrasser rundt Prisforslag: ,- kr - 6 -

7 Jordkjeller / kaldt lager 2,7 m x 3,2 m = 8,6 m 2 utvendig bygningsareal nostalgisk og trivelig på setertunet jordgulv nyttig om sommeren Prisforslag: ,- kr Låve med fjøs 5,0 m x 7,6 m = 38,0 m 2 utvendig bygningsareal tjener som lager utedo behov for å skifte torvtaket Høylåve 4,1 m x 4,7 m = 19,3 m 2 utvendig bygningsareal Prisforslag: ,- kr Av eldre dato Uten skikkelig grunnmur Tjener som lager Prisforslag: ,- kr - 7 -

8 Bilder fra plantefelt / utmarksteig - 8 -

9 Beregning av skogverdi: Grunnlagsdata: notater fra befaring og erfaringstall totalt skogareal m/ utmark 1 002,0 dekar produktivt skogareal 703,0 dekar stående kvantum m 3 tilvekst 175 m 3 årlig hogstkvantum 138 m 3 tømmerpris, gj.snitt 320,-kr brutto 152,- kr hogst og kjøring 168,- kr/m 3 Netto for tømmersalg ,- kr pr. år skogkultur og annen investering 11 % av brutto årlig tømmeroppg 4 858,- kr pr. år vedlikehold/maskiner og anlegg 0,- kr pr. år plan/adm./annet 1 000,- kr pr. år Godtgjørelse for eget arbeid 400,- kr pr. år Skognetto ,- kr pr. år Konsesjonspris, kapitalisert med 4 % ,- kr Dette tilsvarer 602,- kr pr. dekar produktivt skogareal 157,- kr pr. m 3 stående tømmer Grunnverdi av uproduktivt areal slik som myr og lignende settes til 40 kr/dekar x 299 dekar = ,- kr Utbytte av jakt/utmark - fra totalt skog/utmarksareal årlig utbytte fra jakt med mer. 1,30,- kr/ dekar x 1002 dekar = 1 303,- kr / år minus 15 % adm. = kapitalisert med 4 % rente ,- kr dette tilsvarer 28,- kr/dekar Sum ,- kr Fordeling på arealene for produkitvt areal fra tømmersalg 602,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar Sum 630,- kr/ dekar for uproduktivt areal grunnverdi 40,- kr/ dekar jakt utmark 28,- kr/ dekar Sum 68,- kr/ dekar Totalt 703 dekar produktvt X 630,- kr/ dekar = ,- kr 299 dekar upoduktivt X 68,- kr/ dekar = ,- kr Sum ,- kr - 9 -

10 Samlet vurdering Jordbruksareal Bygningene på Finnøyvollan Skog og utmark 6.300,- kr ,- kr ,- kr Sum Avrunding skjønn ,- kr ,- kr En-million-fire-hundre-tusen kroner I «avrunding og skjønn» ligger også potensialet til salg av hyttetomter dersom kommunen gir åpning for det i fremtidige kommuneplaner og reguleringsarbeid. Det er fritt opp til selger og kjøper å bli enige om pris

11 Kartvedlegg: Den aktuelle teigen 174/4, Finnøyvollen øst 1.621,1 dekar Finnøyvollen vest Setra Finnøyvollan

12 Fra matrikkelen: