Saksbehandler: Cecilie Svarød Saksnr.: 18/ Behandlingsrekkefølge Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 Konsesjonssøknad Sundby Nordre Saksbehandler: Cecilie Svarød Saksnr.: 18/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskapet Kommunestyret Rådmannens innstilling: Med hjemmel i konsesjonsloven 1og med henvisning til 9, finner Vestby kommune ikke å kunne gi konsesjon til Guto ni AS for erverv av eiendommen Sundby Nordre gnr 1 bnr 1 i Vestby. Side 1 av 6

2 SAKSUTREDNING: Bakgrunn for saken: Gnr 1 bnr 1 Sundby Nordre i Vestby kommune søknad om konsesjon for erverv av eiendommen. Saksdokumenter Oversendelsesbrev datert , fra advokat Thomas Nortvedt, inneholdende konsesjonssøknad med vedlegg fra Guto ni AS, datert , med tilhørende kjøpekontrakt datert Saksopplysninger Guto ni AS søker konsesjon for kjøp av eiendommen Sundby Nordre, gnr 1 bnr 1 i Vestby kommune. Bak aksjeselskapet Guto ni AS står bl.a. Gunvald Andersen, som for øvrig er dagens driver av Sundby Nordre. Selger er Torkel Sundby og kjøpesummen er kr Kjøpet omfatter også ca. 98 dekar på eiendommen som er regulert til pukkverk og som vil bli frasolgt til Skolt Pukkverk AS for ca. kr når fradeling har skjedd. Hensyntatt dette blir prisen for gården ca. kr I henhold til Brønnøysundregistrene er formålet til foretaket Guto ni AS: «Kjøp, salg og eie eiendommer og virksomhet tilknyttet dette, samt delta i andre selskaper med tilsvarende formål.» Eiendommen Sundby Nordre er ifølge gårdskart til NIBIO (Norsk Institutt for Bioøkonomi) på totalt 880,7 dekar fordelt på 313,1 dekar fulldyrka jord, 513,7 dekar skog og 53,9 dekar bebygd og annet areal. Bebyggelsen består av: Hovedbygning oppført ca med grunnflate på ca. 220 m2. Driftsbygning oppført med grunnflate på ca m2, det meste av bygningen er i dag utleid. Gamlefjøset, ukjent byggeår, med grunnflate på ca. 235 m2. Maskinhus oppført i 1979 med grunnflate på ca. 245 m2. Maskinhus med gammelt verksted oppført 1953 med grunnflate på ca. 160 m2. Garasje, ukjent byggeår, med grunnflate på ca. 30 m2. Bortsett fra driftsbygningen har bebyggelsen stort behov for vedlikehold. I tillegg til at søker skal drifte jordvei og skog er det planer for bruk av deler av bebyggelsen til kulturelle formål og «målet er at Sundby gård som bygdas eldste gård skal bli et sentralt landbruks og møtepunkt i det nye Vestby sentrum med førsteklasses restaurerte bygninger». Det framgår av søknaden at Gunvald Andersen i utgangspunktet ønsket å kjøpe gården personlig, men bl.a. på grunn av at det vil kreve store ressurser for å få rehabilitert bebyggelsen samt realisere planene for eiendommen er den blitt ervervet som et aksjeselskap. Søker hevder Guto ni AS som kjøper vil være bedre rustet til dette enn en privat eier. I søknaden opplyses at aksjeselskapet i tillegg til Gunvald Andersen eies av hans kone og bror og at selskapet vil endre navn til Sundby gård AS når eiendommen er ervervet. Side 2 av 6

3 Lovanvendelse Konsesjonslovens formål står beskrevet i 1: «Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen.» Konsesjonsloven 9 og 9a har egne særbestemmelser for landbrukseiendommer; I konsesjonslovens 9 står det: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. 9 a gjelder priskontroll ved erverv av landbrukseiendom. Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Aksjeselskap skiller seg fra enkeltpersonforetak eller sameie ved at aksjer er fritt omsettelige. Aksjene kan altså selges videre uten konsesjon. Dette har den følge at myndighetene ikke kan vurdere aksjeeierne opp mot vilkårene for konsesjon for øvrig. Både motivet for aksjeerverv og antall eiere kan med aksjeselskapsformen variere. I rundskriv M-3/2017, pkt står det at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen. Når det gjelder ansvarlige selskaper behandles eierne i konsesjonssammenheng som ordinære sameiere. Det skal likevel være mulig å gi konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. I rundskrivet, pkt står det følgende: Det er et landbrukspolitisk mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som i størst mulig grad bebor og driver sine eiendommer, da dette har vist seg å være en stabil og rasjonell driftsform, jf. 9 tredje ledd, åpner likevel for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar dersom dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Dette kan for eksempel være tilfelle i saker der det er behov for å utnytte ressursene gjennom felles tiltak Side 3 av 6

4 Vurdering Sundby Nordre kommer inn under gruppen av landbrukseiendommer som omfattes av priskontroll, jfr. konsesjonslovens 9 a. Landbruksdepartementets rundskriv M- 2/2002 angir retningslinjene for prisvurdering av landbrukseiendommer ved behandling av søknader om konsesjon. Ut fra disse retningslinjene anses prisen for eiendommen å ligge innenfor det som kan godkjennes. Konsesjonsvurderingen anses i stor grad å bli en vurdering av spørsmålet om konsesjon skal gis til et aksjeselskap som eierform eller om eierformen fortsatt bør være et enkeltpersonforetak. Konsesjonsloven har som mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad bør eies av fysiske personer som selv står for driften og bor på eiendommen. Overordnede landbruksmyndigheter viser her til at denne praksis over år har vist seg å gi en stabil og rasjonell eierform som hindrer at landbrukseiendommer f. eks. blir ren kapitalplassering. Loven sier samtidig at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Loven legger dermed til rette for fleksible løsninger i de tilfeller dette byr på fordeler som tradisjonelle eierformer ikke har. Dette kan for eksempel være tilfelle i saker der det er behov for å utnytte ressursene gjennom felles tiltak. Avgjørelsen skjer da etter en konkret og individuell vurdering. Loven pålegger konsesjonsmyndigheten å legge vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Praksis i saker som er behandlet av ankeinstansene der aksjeselskaper har søkt konsesjon viser at enkelte større, rene skogeiendommer er godkjent med aksjeselskap som eier, mens aksjeselskap har fått avslag på erverv av landbrukseiendommer med jord, skog og bygninger som er rasjonelle driftsenheter som gir grunnlag for familieinntekt. Det er også gitt konsesjon til aksjeselskap for erverv av landbrukseiendommer der formålet i henhold til kommuneplan ikke er vanlig landbruksdrift. Sivilombudsmannen har behandlet en sak med spørsmål om begrunnelsen fra Statens Landbruksforvaltning (nå Landbruksdirektoratet) for avslag på konsesjon til aksjeselskap var tilstrekkelig. Avslaget var begrunnet med to forhold. Det ene var ressursgrunnlaget. Eiendommen hadde et godt landbruksmessig produksjonsgrunnlag, med 502 dekar dyrka jord og 280 dekar skog, som kan gi grunnlag for bosetting og drift. Det andre forholdet var det landbrukspolitiske målet om at landbrukseiendommer i størst mulig utstrekning bør eies av privatpersoner. Sivilombudsmannen kom til at Statens Landbruksforvaltning hadde foretatt en slik konkret og individuelle vurderingsom en konsesjonssøker hadde krav på. For øvrig fant han å kunne la saken bero med den redegjørelsen landbruksforvaltningen hadde gitt, jfr. sivilombudsmannens sak 2012/1105. Eiendommen Sundby Nordre ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNFR-formål. Det innebærer at det etter kommuneplanen skal drives landbruksvirksomhet på eiendommen. Ut fra eiendommens størrelse og bebyggelse kan den anses som en normalt ressurssterk landbrukseiendom som kan være gjenstand for tradisjonell drift og kan gi stor nok avkastning for bosetting og drift i årene fremover. Etter konsesjonslovens 11 kan det også settes krav om boplikt ved erverv av landbrukseiendom, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Det er vanlig praksis å pålegg kjøpere av slike eiendommer 5 års boplikt. Ved konsesjonsfrie erverv av landbrukseiendommen er det for øvrig automatisk pålagt 5 Side 4 av 6

5 års boplikt. Fastsettelse av personlig boplikt kan settes om dette anses å være mest hensiktsmessig for bl.a. å ivareta hensynene til helhetlig ressursforvaltning av eiendommen. I begrepet ligger at eiendommens ressurser skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtiden kan legge grunnlag for drift og bosetting. Om et aksjeselskap står som eier er det vanskelig å pålegge eier personlig boplikt dersom dette anses som best med hensyn på å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv. Dette er forhold som taler for at det bør være fysiske personer som erverver eiendommen. Søker anfører at i tillegg til tradisjonell landbruksdrift er det ønske om å legge til rette for kulturell aktivitet på gården ved bl.a. å bruke del av bebyggelsen til dette. Det kan være at slik aktivitet vil være forenelig med tradisjonell landbruksdrift, særlig med tanke på at det kan være ledig bygningsmasse til dette samt gårdens nærhet til Vestby sentrum. En realisering av dette vil imidlertid kreve en reguleringsplan for formålet eller i det minste en dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Eiendommens relativt sentrale beliggenhet og potensiale berører imidlertid ikke det faktum at eiendommen planmessig ligger i LNFR-område. Hensynene bak regelen om aksjeselskap som eierform på landbrukseiendommer har ikke mindre vekt selv om eiendommen også har potensial for andre utnyttelsesmuligheter dersom plansituasjonen skulle endre seg. I søknaden opplyses at Gunvald Andersen fra 2015 har forpaktet hele eiendommen Sundby Nordre og at han har en sentral rolle i Guto ni AS. Videre at jordveien og skog fortsatt vil bli driftet gjennom forpaktningsavtale. Gunvald Andersen anses å ha kompetanse innen landbruk og skikket til å sørge for landbruksdrifta på eiendommen, da han har erfaring som driver av konsesjonseiendommen samt at han er eier av en annen landbrukseiendom i kommunen (gnr 73 bnr 3 og 23). Det er imidlertid ikke han som søker konsesjon, men Guto ni AS. Guto ni AS kan selge alle aksjene når som helst uten at myndighetene har kontroll på det. Formålet med selskapet er også ifølge Brønnøysundregisteret «kjøp, salg og eie av eiendom og virksomhet knyttet tiol dette». Dette taler etter rådmannens vurdering imot aksjeselskap som eierform av landbrukseiendommen. Som tidligere anført, nettopp det at man ikke har kontroll på hvem som til enhver tid eier aksjer, hvor mange det er, eller hvilke motiver de har for å eie disse aksjene taler mot aksjeselskap som eierform. Selv om kjøpernes intensjon i dag er å videreføre dagens drift, kommer man ikke bort fra at aksjer er fritt omsettelige og at situasjonen kan bli annerledes i fremtiden. Poenget med konsesjon på landbrukseiendom er blant annet å forsikre seg om at eier oppfyller konsesjonslovens formål både på søknadstidspunktet og for fremtiden. Rådmannen mener også at et vedtak om å gi Guto ni AS konsesjon for erverv av Sundby Nordre kan danne presedens og medvirke til en uheldig praksis hvor drivverdige landbrukseiendommer ikke lenger eies av fysiske personer som i størst mulig grad bebor og driver sine eiendommer, selv om Sundby er i en særstilling med sin beliggenhet mellom sentrum og idrettsanleggene på Sole. Det anføres i søknaden at restaurering av bygninger og planene for kulturelle aktiviteter på gården krever så store investeringer at et aksjeselskap vil være den eierformen som er best rustet til dette. Rådmannen legger til grunn at driften på eiendommen kan organiseres som et AS eller ANS selv om gården er i privat eie. Dersom en avtale med et eventuelt driftsselskap overstiger 10 år vil avtalen utløse Side 5 av 6

6 konsesjonsplikt etter konsesjonsloven 3. Selv om det skulle oppstå konsesjonsplikt på grunn av leietidens lengde, vil det i alminnelighet kunne gis konsesjon til driftsselskap. Normalt er derfor ikke organisering i driftsselskap problematisk i forhold til konsesjonsloven. Alternativer Alternativet til ikke å gi konsesjon til Guto ni AS er å gi konsesjon. Vedtaket bør da være: Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og med henvisning til at loven åpner for å gi konsesjon til selskaper med begrenset ansvar, gir Vestby kommune Guto ni AS konsesjon for erverv av eiendommen Sundby Nordre, gnr 1 bnr 1 i Vestby. Konklusjon Rådmannens vurdering, under noe tvil, er at denne saken ikke er så spesiell, verken i forhold til at det er stort vedlikeholdsbehov av bygningsmassen eller i forhold til eiendommens jord- og skogressurser, at det gir grunnlag for å fravike hovedregelen om at landbrukseiendommer bør eies og drives av fysiske personer. Side 6 av 6