Statens landbruksforvaltning NorwegianAgricultural Authority

Transkript

1 Statens landbruksforvaltning NorwegianAgricultural Authority Advokat Halvor Stormoen Amtm. Blomsgt DRAMMEN Vår dato: Vår referanse: Deres dato: Deres referanse: Vedlegg: Kopi til: / /3757 Øvre Eiker kommune Fylkesmannen i Buskerud Klage over omgjøringsvedtak - søknad om konsesjon for erverv av gur 66/1, 67/2 og 75/2 Øvre Eiker kommune AS Zeta Eiendom AS AS Zeta eiendom har ervervet ovennevnte eiendom fra Peder Ås og søkte om konsesjon. Avtalt pris er kr. 4,5 mill. AS Zeta Eiendom er registrert i Foretaksregisteret med næringskode " Utleie av egen eller leid fast eiendom ellers" og har følgende formål: "Kjøp, salg, utleie og utvikling avfast eiendom, herunder å eie og drifie landbrukseiendom investering i aksjer og andre verchpapirer, utvikling av og deltagelse i racingkonsepter, drift av vaskestasjoner, handelsvirksomhet herunder salg av bilrekvisita ogforbruksvarer, samt annen virksomhet som står i naturlig tilknytning til dette." Eiendonmien består av 200 daa dyrket mark og 500 daa skog. Bebyggelsen består av våningshus, driftsbygning, garasje, uthus og anneks. Bebyggelsen trenger oppgradering. Arne Stenshorne, har som eneeier av aksjene i A/S Zeta, i eget brev redegjort for sine planer for eiendommen. Det opplyses at han vil bosette seg på eiendommen, sette bygningsmassen i stand og etablere et hestesenter. Han er allerede i ferd med å restaurere driftsbygningen til dette formål, samt diverse lagerformål. Våningshuset tenkes restaurert med tanke på å tilbakeføre huset til tidligere stil. Han vil videre starte gulrotproduksjon, basert på sesongarbeidere. Det anføres at en fullverdig rehabilitering av bygningsmassen ikke vil være oppnåelig uten omlegging av tidligere ekstensiv drift med kornproduksjon. Han ser det som en stor oppgave å ta vare på gården som er en del av lokalmiljøets kulturhistorie. Det anføres at rehabiliteringen og planlagt driftsform krever adskillig økonomi. Han finner det mest ryddig at alle hans aktiviteter foregår gjennom aksjeselskapet, for å unngå vansker med hensyn til grensedragning mellom personlige og selskapsmessige forhold.

2 i. Statens landbruksforvaltning Side: 2 av 6 De bekreftet på vegne av AS Zeta Eiendom i brev av at vilkår om at overdragelse av hele eller deler av AS Zeta Eiendom berettiger kommunen anledning til å kreve ny konsesjonsbehandling. Ved kommunens flertallsvedtak av bledet gitt konsesjon på følgende vilkår: AS Zeta eiendom har ene formål å drive gården Selskapet eies av Arne Stenshorne Enhver aksjeoverdragelse/endring i eierforholdet i selskapet eller endring i selskapets formål skal rapporteres straks og fører til bortfall av konsesjonen Driveplikten oppfylles Arne Stenshorne, som derfor skal være medlem av eiendomsselskapets styre og Boplikten skal oppfylles av Arne Stenshorne Mindretallet krevde at saken ble oversendt Fylkesmannen for lovlighetskontroll. De har kommentert saken i brev vav Det vises til brevet. Fylkesmannen opphevet vedtaket etter lovlighetskontroll. Fylkesmannen mente bl.a. at vilkåret vedrørende endringer av eierforholdet i selskapet og endringer i selskapets formål ikke lovlig kunne settes. Kommunen behandlet saken på nytt og ga konsesjon på vilkår av at selskapet sørger for at gården blir tilflyttet innen ett år og at den bebos i minst fem år deretter. Fylkesmannen varslet i brev av om at vedtaket ville bli overprøvd i medhold av forvaltningsloven 35 tredje ledd. I vedtak av ble vedtaket omgjort. Det vises til at eiendommen er en normalt stor landbrukseiendom, og at det ikke foreligger fordeler i denne saken som gjør at eiendommen skal eies av et aksjeselskap. Det vises til at Landbruks- og matdepartementet i rundskriv M- 2/2009 har uttalt at det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer. Det vises til at hvis vedtaket blir stående vil det medføre uheldige presedensvirkninger for andre framtidige kjøp av landbrukseiendornmer. Det bemerkes at kommunens prisvurdering i saken er generell, og ikke synes å være tråd med de krav som stilles i forskrift og retningslinjer for verdsetting av landbrukseiendommer. Fylkesmannen fant imidlertid ikke grunn til å gå inn på en vurdering av konsesjonsprisen på eiendommen. Vedtaket er påklaget av Dem på vegne av AS Zeta Eiendom i brev av De bestrider at det ikke er lovlig adgang til å sette vilkår som regulerer aksjeoverdragelser/endringer i eierforholdene i selskapet. Det vises til at konsesjonssøker har akseptert slike vilkår, og at han derved har avskåret seg fra å fremme ugyldighetsinnsigelser mot vilkårene. Brytes vilkårene kan konsesjonen trekkes tilbake, og det kan settes frist til å overdra eiendommen til

3 Statens landbruksforvaltning Side: 3 av 6 andre. Til støtte for dette syn vises til juridisk litteratur o.a. De har videre en del kritiske bemerkninger til kommunens behandling av saken. Vi viser til brevet. Deres klient mener det byr på økonomiske fordeler å la AS Zeta eiendom stå som eier av eiendommen. Det vises til at hans aksjeselskap besitter betydelige verdier og kan greit finansiere gårdskjøpet. Dersom han først skal trekke et betydelig utbytte av aksjeselskapene, med tilhørende beskatning for å finansiere personlig kjøp, vil finansieringen av gården falle klart dyrere enn ved kjøp gjennom A/S. Det erkjennes at dette forhold muligens ikke er samfunnsmessig interessant, men Deres klient opplever dette som et individuelt hensyn av lignende art som det ble tatt hensyn til i en sak i Trondheim. De mener Fylkesmannen ikke har foretatt en konkret og individuell vurdering av dette hensyn. De bestrider at konsesjon til AS Zeta Eiendom vil gi uheldige presedensvirkninger hvis myndighetene aksepterer vilkårene som ble satt av kommunen. De mener det ikke er påvist at hensynet til andre privatpersoner eller offentlige interesser blir skadelidende. Det anføres at fylkesmannens bemerkning om prisen er egnet til å etterlate et inntrykk av at konsesjon uansett ikke skal gis til AS Zeta Eiendom. Det anføres at eiendommen har et større utviklingspotensiale ved at Zeta Eiendom eier og driver eiendommen enn at den selges på det åpne marked som et tradisjonelt bruk. Fylkesmannen fastholdt tidligere vedtak ved behandling av klagen Vi viser til vedtaket. Statens landbruksforvaltning skal bemerke: Etter forvaltningsloven 35 tredje ledd kan klageinstansen eller overordnet myndighet omgjøre et vedtak til skade for den som vedtaket retter seg mot, dersom blant annet hensynet til offentlige interesser tilsier det. Melding om at vedtaket vil bli overprøvd må i så fall sendes han innen tre uker etter at det ble sendt melding om vedtaket, og melding om at vedtaket er omgjort, må sendes han innen tre måneder etter samme tidspunkt. Øvre Eiker kommune ga konsesjon Fylkesmannen varslet om overprøving i brev av , og omgjorde vedtaket Fristene i 35 tredje ledd er således overholdt. Det sentrale spørsmålet i saken er om hensynet til "offentlige interesser" tilsier at kommunens konsesjonsvedtak må gjøre om slik at Zeta Eiendom AS ikke får konsesjon på erverv av gnr. 66/1, 67/2 og 75/2. Statens landbruksforvaltning mener den offentlige interessen i denne saken må knyttes til det forhold at det er et landbrukspolitisk mål at landbrukseiendommer bør eies av fysiske personer, jf ot.prp. nr. 79 ( ) hvor det uttales følgende: "Landbruksdepartementet mener en bør videreføre dagens praksis som innebærer et ønske om at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies avftsiske personer som i størst mulig grad selv bebor og driver sine eiendommer."

4 4 Statens landbruksforvaltning Side: 4 av 6 Bakgrunnen for ønsket om å videreføre nevnte praksis er at dette er en norsk tradisjon, som har vist seg å være en stabil og rasjonell eierform. Statens landbruksforvaltning mener ønsket om å videreføre denne praksis må regnes som et nasjonalt mål, og at det faller inn under begrepet "offentlige interesser" i forvaltningsloven 35 tredje ledd. Konsesjonsloven 9 gir anvisning på relevante momenter ved vurderingen av om konsesjon kan gis. Paragrafen har følgende ordlyd: Vedavgjørelse av søknad om konsesjonfor erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på om om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling om erververesformål vil tilgodese hensynet til bosettingen i området om ervervet innebærer en drijismessig god løsning om erverver anses som skikket til å overta eiendommen om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vek på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Statens landbruksforvaltning har ikke nok opplysninger til å ta stilling til om avtalt pris er i sanisvar med punkt 1. Når det gjelder punkt 2, 3, 4 og 5 er det på det rene at eier av selskapet vil bosette seg på eiendommen, den driftsmessige løsningen blir ikke endret ved ervervet, eier av selskapet må anses som skikket til å drive eiendommen, og hans planer for utnyttelse av eiendommen må antas å ivareta hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak om å gi konsesjon i hovedsak fordi eiendommen er ervervet av et aksjeselskap. Konsesjonsloven oppstiller ikke noe absolutt forbud mot at aksjeselskaper kan erverve landbrukseiendom, jf 9, tredje ledd. Relevant ved vurderingen er om aksjeselskapsformen vil by på fordeler i forhold til den tradisjonelle eierformen. Om dette er uttalt i ot.prp. nr. 79 ( ): "Det kanfor eksempel være behovfor å kunne utnytte ressursene gjennom felles tiltak Det kan også være ønskelig å danne driftsselskaper med rettigheter i de ulike interessentenes eiendommer." Deres klient mener det byr på økonomiske fordeler å la AS Zeta eiendom stå som eier av eiendommen. Det vises til at hans aksjeselskap besitter betydelige verdier og kan greit finansiere gårdskjøpet. Statens landbruksforvaltning kan se at det kan by på finansieringsmessige fordeler for Deres klient å la eiendommen inngå i eiendomsselskapet som han eier. Statens landbruksforvaltning kan imidlertid ikke se at dette kan tillegges avgjørende vekt. Utgangspunket er at det er et landbrukspolitisk mål at landbrukseiendommer bør eies av

5 Statens landbruksforvaltning Side: 5 av 6 fysiske personer. Det er bare i de tilfellene det foreligger konkrete og individuelle behov av hensyn til utnyttelse av ressursene på eiendommen at dette utgangspunktet bør forlates. Konsesjonseiendommen består av ca 200 daa dyrket mark og ca 500 daa skog, og har tradisjonell gårdsbebyggelse med bl.a. våningshus og driftsbygning. Det må legges til grunn at eiendommen er egnet både for bosetting og drift. Slik som saken er opplyst, kan vi i likhet med fylkesmannen ikke se at det er nødvendig å overføre eiendommen til et aksjeselskap for å utnytte ressursene på eiendommen. Aksjeselskapsformen innebærer videre at det ikke vil være noen kontroll med salg av aksjer i selskapet, jf at erverv av aksjer ikke er underlagt konsesjonsplikt. Dette kan innebære at det blir eiere til selskapet som ikke har noen tilknytning til eiendommen eller landbruk som sådant, og som bare ser på eiendommen som en kapitalplassering. Kommunen ga i sitt opprinnelige vedtak konsesjon bl.a. på vilkår av at enhver aksjeoverdragelse/endring i eierforholdene i selskapet eller selskapets formål skal rapporteres straks og føre til bortfall av konsesjonen. Fylkesmannen har kommet til at et slikt vilkår ikke lovlig kan settes. De har i klagen anført at så lenge konsesjonssøker har akseptert dette vilkåret, har han derved avskåret seg fra å fremme ugyldighetsinnsigelser mot vilkårene på et senere tidspunkt. De viser til at hvis vilkåret brytes, kan eiendommen i medhold av konsesjonsloven begjæres solgt av konsesjonsmyndighetene SLF finner ikke grunn til å ta stilling til om samtykke kan erstatte lovhjemmel i dette tilfellet. Vi viser imidlertid til at det ville blitt en vanskelig oppgave for kommunen å føre kontroll med eventuelle aksjeoverdragelser i selskapet, jf at slike overdragelser ikke tinglyses. De har vist til at det ble gitt konsesjon på en landbrukseiendom til et aksjeselskap i Trondheim kommune, og at det var skattetekniske forhold som var utslagsgivende for at konsesjon ble gitt. Deres klient mener at de samme økonomiske hensyn gjør seg gjeldende for han. Statens landbruksforvaltning kan ikke se at den påberopte saken er sammenlignbar med herværende sak. Saken er spesiell, da eiendommen det gjelder ligger nær Trondheim sentrum. Dette gjør at eiendommen er utsatt for et sterkt press når det gjelder arealavståelse til det offentlige. For å sikre videre opprettholdelse og drift av eiendommen, noe som ble ansett meget viktig på grunn av kulturlandskapet og kulturmiljøet, ble aksjeselskapsformen i dette spesielle tilfellet godtatt av konsesjonsmyndighetene. Slike forhold gjør seg ikke gjeldende i herværende sak. Spørsmålet blir etter dette om vilkårene for omgjøring etter forvaltningsloven 35 tredje ledd er til stede. Det er i praksis lagt til grunn at offentlige interesser tilsier omgjøring der det ikke er tvil om at vedtaket hvis det blir stående - vil dreie praksis i en klart heldig regning. Avgjørende for omgjøringsadgangen blir dermed i hvilken utstrekning praksis har åpnet for konsesjon i saker som dette. Det er i praksis ikke åpnet for konsesjon til aksjeselskapers erverv av landbrukseiendommer, med mindre det kan konstateres at aksjeselskapsformen byr på fordeler i forhold til tradisjonell eierform. Det er ikke tilfelle i denne saken.

6 Statens landbruksforvaltning Side: 6 av 6 Statens landbruksforvaltning mener et vedtak om å gi konsesjon til AS Zeta Eiendom på erverv av en landbrukseiendom som dette vil kunne vanskeliggjøre en videreføring av ønsket praksis om at landbrukseiendommer i størst mulig grad bør eies av fysiske personer som selv bebor og driver sine eiendommer. I henhold til forvaltningsloven 34 annet ledd skal klageinstansen legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Statens landbruksforvaltning viser til at nasjonale interesser gjør seg gjeldende i saken, og mener disse må tillegges større vekt enn hensynet til det kommunale selvstyret. Klagen tas etter dette ikke til følge. Dette innebærer at konsesjon ikke er gitt ved AS Zeta Eiendom sitt erverv av gnr. gnr 66/1, 67/2 og 75/2 Øvre Eiker kommune. Me sen 7 fo SatensJ dbruksforvaltnihg ir r ingsæter ksjon jef GyUafløie seniorrådgiver