Klage over vedtak med avslag på konsesjon - gbnr 41/4 - Kos bygg og eiendom AS

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 41/4 Saksnr. 2009/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Klage over vedtak med avslag på konsesjon - gbnr 41/4 - Kos bygg og eiendom AS Dokumenter i saken: 1 I Klage over vedtak med avslag på konsesjon /639-11, datert S Klage over vedtak med avslag på konsesjon - gbnr 41/4 - Kos bygg og eiendom AS Advokatfirmaet Vogt & Wiig AS Saksopplysninger Advokatfirmaet Vogt & Wiig, v/kjersti Staven-Garberg, Trondheim klager på vegne av selger Ola R. Lund over vedtak med avslag på konsesjon på erverv av eiendommen gbnr 41/4 ved Ramstadsjøen i kommunen. Det oppgis at Lund som part i avtalen om salg har partsevne i konsesjonssaken, og derfor klageinteresse. Han er ikke part i konsesjonssaken, men har klagerett. Klagen er mottatt til rett tid. Anken blir derfor å behandle i NPM utvalget. Det er Kos Bygg og Eiendom as v/olav Sand, Soknedal som har søkt om konsesjon for erverv av eiendommen. Viser til søknad om konsesjon endelig behandlet i NPM utvalget i sak 54/09 den med følgende vedtak, sitat: Midtre Gauldal kommune avslår søknaden om konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 fra Kos bygg og eiendom v/olav Sand, Soknedal til en verdi på kr ,-. Dette begrunnes med at NPM utvalget mener at landbrukseiendommer skal eies av fysiske personer som bebor og driver sine eiendommer, da dette er den mest stabile og rasjonelle eierformen. Ervervet er ikke i samsvar med konsesjonslovens 1, hvor formålet er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og

2 slike eier- bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: pkt 2 landbruksnæringen og hensynet til bosettingen pkt 5. Viser også til reguleringsstatusen i området, og at formålet med ervervet hyttebygging ikke vil bli tillatt gjennomført. Sitat slutt. De vesentligste anførsler i klagen er som følger: Det vises til rådmannens innstilling i saken til NPM utvalget om å innvilge konsesjon, hvor det er foretatt en avveining basert på lovens bestemmelser. Følgende forhold er angitt til fordel for søker: Sitat: Søknaden gjelder erverv av eiendom med relativt begrensede arealressurser i kommunal sammenheng. Det er ikke beboelig hus på eiendommen. Hovedformålet med ervervet er fritidsbruk. I forhold til om dette blir en driftsmessig god løsning har vi ut fra en konkret vurdering funnet at konsesjonssøkerens formål med ervervet er forenlig med drifts- og arronderingsmessige forhold ellers omkring Ramstadsjøen. Landbrukseiendommen fremstår ikke som en selvstendig enhet. Mye av arealet rundt Ramstadsjøen er nyttet til fritidsbebyggelse og at det i fremtiden vil være slik i hht, reguleringsplanen. Dyrkajorda på konsesjonsobjektet er leid ut til landbruksformål. Erverver anses skikket til å drive eiendommen. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar (AS). Sitat slutt. Klager oppgir at det ikke kan utledes av vedtaket av at det er foretatt en tilsvarende avveining for avslaget. Det anføres derfor at vedtaket er ufullstendig og at begrunnelsen ikke tilfressstiller fvl. 25. Klager viser til rettspraksis (Rt side 745, (Isene dommen)) og mener at vedtaket kan underkjennes av nevnte grunn. Klager mener videre at det ikke er tatt hensyn til følgende forhold i avslaget: - konsesjonslovens virkemidler skal kun benyttes om de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til, og at det skal svært mye til for å gripe inn i en eiendomshandel. Det påpekes videre i klagen at NPM utvalget har gått inn for å avvise søknaden uten å finne begrunnelse for dette. Det framgår klart at avgjørelsen er tatt, men at begrunnelsen innhentes utenfor utvalget. Det oppgis ut fra dette at det ikke kan utelukkes at det i utvalget er tatt utenforliggende hensyn som ikke har kommet til uttrykk i vedtaket. Det vises videre til at det er tatt utenforliggende hensyn når vedtaket begrunnes med en henvisning til reguleringsstatusen i området, og at formålet med ervervet hyttebygging ikke vil bli tillatt gjennomført. Utvalget har her foregrepet en søknad som ikke har vært gjenstand for saksbehandling og opplysning, og forholdet kan derfor ikke begrunne et avslag på nærværende konsesjonssøknad. Det foreligger derfor feil i de rettslige premissene for det skjønnet som er utøvet. Det fremheves videre i klagen at selger ønsker å selge eiendommen til kjøper med lokal tilknytning. Et avslag kan innbære at det kommer kjøper som ikke har denne lokale tilknytningen. Det oppfattes som urimelig at landbrukseiendommer skal eies av fysiske personer som bebor og driver sine eiendommer, jfr begrunnelse i avslaget, når eiendommen ikke har bolig. Viser til innstillingen fra forvaltningen hvor det ikke ble satt vilkår om boplikt.

3 Det påpekes videre at fylkesmannen ikke har innvendinger til at kjøper er aksjeselskap. Oppsummering: Det anføres at både enkeltvis og samlet sett leder anmerkningene til at kommunens vedtak er å anse som ugyldig. Dette med bakgrunn i at den mangelfulle begrunnelsen for avslaget er basert på utenforliggende hensyn som gjør at vedtaket blir ufullstendig, og slik at begrunnelsen ikke tilfredsstiller fvl 25. Det anføres spesielt at det er tatt utenforliggende hensyn i forhold til reguleringsstatusen i området foregrepet en søknad som ikke har vært gjenstand for saksbehandling og opplysning, og at det derved foreligger feil i de rettslige premisser for skjønnet som er utøvet. Landbruksforvaltningen viser til lov nr 98: Lov om endring av lov om odelsretten og åsetesretten, lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom mv og lov om jord mv. I dennes avsnitt IX, pkt 12 beskrives følgende: sitat: Er en søknad om konsesjon, driveplikt eller odelsfrigjøring ikke endelig avgjort når loven trer i kraft, skal forvaltningens behandling av søknaden følge de nye bestemmelsene selv om søknaden er innsendt før loven trådte i kraft. Det samme gjelder melding sendt kommunen etter konsesjonslovens 6 annet ledd. Søknaden anses som endelig avgjort dersom klage ikke er mottatt innen klagefristens utløp, eller dersom forvaltningen har fattet avgjørelse i klagesaken. Sitat slutt. Vi vurderer det slik at anken skal behandles etter den nye konsesjonsloven vedtatt med virkning fra Etter denne er fylkeslandbruksstyret klageinstans ut I hovedsak går endringene på at reglene om driveplikten er fastsatt i jordloven 8. Dette er nå en varig plikt som gjelder alle som eier eiendom med jordbruksareal. Viser til pkt om selskaper med begrenset ansvar i Rundskriv M-2/2009, Konsesjon og boplikt. Vurdering Nytt i hht Rundskriv M.2/2009. Om konsesjon skal gis skal bl.a. vurderes ut fra en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap. Her kommer hvilke virkninger et eierskifte vil ha for alle ressursene på eiendommen når det gjelder jord- eller skogareal, bygninger eller annet. Vi kan ikke se at det gjennom eierskifteprosessen vil bli endringer på dette pkt. Vi kan heller ikke se at landskapsbildet blir endret gjennom salget. Det har derfor ikke betydning for den helhetlige ressurssituasjonen og kulturlandsskapet hvem som er eiere av eiendommen. Konsesjonssøkerne beskriver i konsesjonssøknaden at formålet med ervervet er: - fritidsformål - jfr søknad av Dette er senere utdypet i skriv av , slik: Erververs planer for bruk av eiendommen gnr 41 bnr 4 ved Ramstadsjøen. Søke om reguleringsendring slik at en kan få tillatelse til oppføring av minst 10 hytter over en periode på 10 år Oppført hytte på parsellen lengst mot nord ønskes fradelt og solgt på det åpne marked Opprettholde dyrket areal på ca 8 mål gjennom fòrdyrking og/eller leie bort området til jordbruksformål til stedlige gårdbrukere Utnytte utmark og skog på en slik måte at tilvekst blir ivaretatt

4 Konsesjonslovens 9 fastslår at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det er fortsatt likevel slik at det er nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene, da dette har vist seg å være en stabil og rasjonell driftsform. 9 åpner likevel for at det kan gis konsesjon til aksjeselskaper, dersom dette byr på fordeler i forhold til tradisjonelle eierformer. Etter den nye loven Det skal være en reell mulighet for at selskaper med begrenset ansvar kan få konsesjon. En søknad kan ikke avslås ut fra et generelt ønske om at aksjeselskaper ikke bør få konsesjon. Ut fra bruksstrukturen i området med mange lignende fritidseiendommer uten fast bosetting eller landbruksbebyggelse, har det mindre betydning hvilken eierform eiendommene har. I og med at hovedformålet med ervervet er fritidsformål, jord-, skog-, og utmarksbruk, kan vi vanskelig se at utbygingsformål kan tillegges særlig vekt før søknad om reguleringsendring er saksbehandlet. Erverver oppgir at han har planer om å søke reguleringsendring for utbyggings-formål. Dette må forstås slik at søker er kjent med at det pr i dag ikke foreligger muligheter for utbyggingsformål. Det er heller ikke sikkert at søkeren har forventninger om at det vil gå i orden. Eiendommen kan brukes til det formål, (fritidsformål), som er oppgitt med ervervet. Dette er av avgjørende betydning for avgjørelsen i konsesjonssaken. Klager gis derfor medhold i spørsmålet omkring - reguleringsstatusen i området og om kommunen har foregrepet avgjørelsen på en søknad som ikke har vært gjenstand for saksbehandling. Forvaltningen er derfor enig i at det foreligger feil i de rettslige premisser for skjønnet som er utøvd. Denne delen kan derfor ikke ilegges vekt for evt. avslag på konsesjon. Det gjenstår da å vurdere hvilke eierforhold vi vil ha på slike fritidseiendommer med begrensede ressurser uten landbruksbebyggelse i området. Viser til saksframlegget i NPM sak 54/09. Konsesjonslovens virkemidler kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. I dette liggter at myndighetene skal ha meget gode grunner for å gripe inn i en eiendomshandel. Salgsobjektet framstår ikke som selvstendig driftsenhet. Mye av arealene rundt Ramstadsjøen er nyttet til fritidsformål. Mange av de små naboeiendommene i området har samme status som konsesjonseiendommen. Vi har vurdert de anførsler som klageren kommer med, og finner grunn til å innstille på å gi klageren medhold slik at konsesjons kan gis til Kos Bygg og Eiendom as for erverv av eiendommen gbnr 41/4. Fylkesmannen har tidligere inngitt uttalelse om at det ikke er merknader til at kjøper er aksjeselskap. Dersom kommunen fastholder sitt vedtak om avslag, skal saken oversendes til fylkeslandbruksstyret for endelig avgjørelse. Økonomiske konsekvenser Saken har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av tas klagen fra Ola R. Lund til følge.

5 Konsesjonssøknaden fra Kos Bygg og Eiendom på erverv av eiendommen gbnr 41/4 i Midtre Gauldal kommune til en pris på kr ,- innvilges. Dette begrunnes med at eiendommen ikke har tradisjonell gardsbebyggelse, den ligger i et område som har karakter av å være friluftsområde i vedtatt reguleringsplan. Eiendommen er ikke tidligere bebodd, og det er ikke påregnelig at andre vil erverve eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Driveplikten i hht jordlovens 8 begynner å løpe fra og med 2009.